解讀：限制拆遷戶們征收補償?shù)摹捌叽箅y題”！

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對于廣大老百姓來講，土地征收、房屋拆遷歸根結(jié)底最重要的問題，就是補償款的多少。當市、縣級人民政府作出征收補償方案后，很多被征收人總是感覺補償太低，覺得方案有問題，可是問題出在哪里卻說不清楚。

那么究竟是什么限制了拆遷戶們最終的補償呢？

萬典律師認為有以下七個大難題：

1、評估機構(gòu)的選擇問題

在貨幣補償價格上，可以說評估機構(gòu)的評估產(chǎn)生了定價的作用，而評估機構(gòu)選擇如果限定在政府的指定范圍內(nèi)，則很難保證評估的中立性，但地方政府往往不同意被征收人在指定范圍之外選擇評估機構(gòu)，每個區(qū)縣范圍內(nèi)也僅僅幾個評估公司，這些公司與地方政府的關系一般相當密切，他們能夠做出公正的評估嗎？根據(jù)以往的案例，評估機構(gòu)的評估價格往往會低于市場價。

 2、容積率和地段的問題

選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人會認為1:1置換看似公平，但實際上存在嚴重的不合理問題，因為被征收房屋一般都是平房，容積率一般低于1.0，土地面積大于房屋面積，而安置房則是高層或者多層，容積率會較高，例如被征收房屋原來100平方米房屋附屬100平方米土地，而安置房100平方米可能只有20平方米土地，這80平方米的土地使用權(quán)是不是無形的就消失了?

其次在地段上，被征收房屋的地段和安置房的地段一樣嗎？可知道不同的地段房屋和土地的價格可是相差甚遠。

3、配房的補償問題

 配房、廚房、廁所如何對待？安置房或開發(fā)商的單元房的廁所、廚房、電梯、陽臺是全部計算做房屋面積的，而被征收人的配房、院落內(nèi)的廚房、廁所、門房基本上都是按照附屬物對待，只補償建造成本價格，這顯然是不公平的。

4、是否參照類似房地產(chǎn)補償?shù)膯栴}

類似房地產(chǎn)， 被征收房屋按照類似房地產(chǎn)市場價格補償，但何為類似房地產(chǎn)，被征收人單門獨戶的院落和四周的單元房是類似的房地產(chǎn)嗎？顯然不是，我們認為被征收房屋的容積率、院落、空間、房屋高度等因素都是決定房地產(chǎn)價格的重要因素，倘若開發(fā)商的房子是單門獨戶可能按照別墅價格出售，即使規(guī)劃用途為普通住宅，價格斷然會高于高層小區(qū)單元房的價格，而被征收人單門獨戶的院落一般是以高層小區(qū)單元房作為類似房地產(chǎn)估價的。

5、無證房的認定問題

對于無證房，很多地方政府是將其按照違章建筑處理，但《國有土地上房屋征收與補償條例》是要求政府組織相關部門進行調(diào)查、認定和處理，認定為合法建筑的應當補償，認定為違章建筑的不予補償，根據(jù)以往的案例，很多地方?jīng)]有履行對無證房的調(diào)查、認定處理工作。

6、劃撥土地使用權(quán)的補償問題

劃撥土地使用權(quán)是否應當補償，一些地方政府認為劃撥土地屬于政府無償提供，在收回時無需補償，這觀點是錯誤的，土地使用權(quán)作為財產(chǎn)權(quán)益，被征收應當獲得補償，按照城市房地產(chǎn)估價規(guī)則，在房地產(chǎn)評估時應當將劃撥土地使用權(quán)計入評估范圍。

7、房屋變危舊房的問題

還有一個較為長遠的問題，老百姓的宅基一般破舊時可以申請危房改造，重新建造，雖然土地使用權(quán)為70年，但住宅用地使用權(quán)到期后是自動延期的，可以說這樣的宅基是世代相傳的財產(chǎn)；而高層小區(qū)的房屋，如果居住期間房屋變成危舊房屋怎么辦？

由政府拆遷顯然不現(xiàn)實，因為這些高層小區(qū)拆遷是沒有利潤的，沒有開發(fā)商肯接手，政府可以對個別小區(qū)進行重建，但幾十年后危舊房的問題顯然會是一個共性問題，全部由政府重建不現(xiàn)實。被征收人或其后人可能需要重新購房，高房價將被征收人帶來沉重的經(jīng)濟負擔。