以案說法：拆遷安置房能否自由買賣

購房過程中，高房價令不少人望而卻步，經(jīng)過各方衡量比較，部分購房者開始把目光投向拆遷安置房。那什么才是拆遷安置房？拆遷安置房的購買權又能否轉讓？今天通過一則案例，以案說法，向大家解答疑惑。

　　1 什么是拆遷安置房？

　　所謂拆遷安置房是指因市政規(guī)劃、房產開發(fā)等原因進行拆遷，而提供給被拆遷人居住使用的房屋，是目前常見的拆遷補償方式之一。隨著城市建設的不斷發(fā)展，各地政府均出臺了不少政策法規(guī)對拆遷安置的方式、條件和程序作出明文規(guī)定，使得拆遷安置房的轉讓不僅受法律和行政法規(guī)的規(guī)范，還要受當?shù)夭疬w補償政策的約束，因而與一般商品房交易有一些不同。

　　根據(jù)相關法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房可分為兩類，一類是因重大市政工程動遷而提供給被拆遷人的配套商品房，另一類是因房產開發(fā)拆遷而提供給被拆遷人的安置房，兩類安置房的相同點是房屋產權均屬于被拆遷人個人所有，不同點在于前者在取得所有權的五年之內不能上市交易，而后者則沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。

　　2案件引入

　　基本案情：

　　2015年，于某所在的小區(qū)因市政建設被動遷，根據(jù)與拆遷公司達成的協(xié)議，于某獲得位于某區(qū)的一套安置房的購買權。因其另有房屋居住，便打算將這套安置房的購買權轉讓，經(jīng)朋友介紹，于某和杜某達成協(xié)議，雙方約定于某將安置房的購買權轉讓給杜某，轉讓費人民幣10萬元，由杜某以于某的名義向安置房的開發(fā)公司支付房款，待房屋竣工交付使用后再將房屋產權由于某名下過戶至杜某名下。

　　合同簽訂后，杜某按約向于某支付了轉讓費并以于某的名義向開發(fā)公司交付了房款。隨著房價的不斷走高，于某覺得10萬元的轉讓費太低了，如果自己拿到安置房后再出手轉讓，得到的收益肯定遠遠高于這筆轉讓費。于是于某起訴到法院，以房屋產權未經(jīng)登記、合同未經(jīng)拆遷主管部門批準為由，請求法院確認其與杜某簽訂的協(xié)議無效。

　　法院觀點：

　　法院認為，于某與杜某簽訂的有關安置房購買權的轉讓協(xié)議是雙方當事人的真實意思表示，內容并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此該協(xié)議系屬有效，雙方應當按約履行各自的義務。法院最后依法駁回了于某的訴訟請求。

　　3律師評析

　　01安置房的購買權能否轉讓？

　　回答是肯定的。

　　根據(jù)我國《合同法》第52條第（五）項的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。所謂強制性規(guī)定是指規(guī)定人們必須履行一定行為或禁止人們從事某種行為的規(guī)范。因目前并沒有任何法律或行政法規(guī)禁止人們轉讓安置房的購買權，因此，于某與杜某簽訂的合同沒有違反法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定。且合同的內容由雙方自愿協(xié)商確定，不存在欺詐、脅迫等情形，應當認定合同是雙方的真實意思表示。基于上述原因，可以認定雙方就安置房購買權轉讓而訂立的合同是有效合同。

　　02于某所主張的因房屋產權未經(jīng)登記、合同未經(jīng)拆遷主管部門批準而導致合同無效的觀點能否站得住腳呢？

　　律師認為這一觀點不能成立。

　　首先，我國《城市房地產管理法》規(guī)定房地產所有權的轉讓應當辦理權屬登記，但本案中安置房尚未建成，于某還無法獲得房屋所有權并轉讓，其轉讓的僅僅是安置房的購買權，即向房產開發(fā)公司購買安置房的請求權，這類購買權的轉讓無需辦理也無法辦理權屬登記。

　　其次，關于拆遷主管部門的批準能否影響合同效力的問題，我國《合同法》司法解釋已經(jīng)給出了明確的規(guī)定，除非法律明確規(guī)定合同必須經(jīng)批準后才生效，否則沒有辦理批準手續(xù)不影響合同效力。到目前為止，尚沒有任何法律明確規(guī)定安置房購買權的轉讓合同必須經(jīng)拆遷主管部門批準后才生效，所以，沒有拆遷主管部門的批準，雙方之間的合同仍然是有效的。

　　律師提醒

　　值得注意的是，杜某通過合同獲得的是安置房的購買權，在其得到房屋的所有權之前，交易風險比較大，主要表現(xiàn)在：

　　一是杜某以于某的名義向開發(fā)公司交付房款，開發(fā)公司仍以于某為購房人，所以需先將房屋產權登記至于某名下，再由于某名下過戶至杜某名下，兩次產權變更登記將產生相當?shù)亩愘M負擔，如果合同約定不明，將極易產生糾紛；

　　二是杜某以于某的名義交付房款，一旦于某反悔或不愿將產權過戶給杜某，杜某必須舉證證明于某僅是名義的購房人。

　　因此，參與這類交易的購房者對以上述及的交易風險應有所防范，不僅需要對合同條款仔細斟酌，而且在交易的過程中要注意收集、保存證據(jù)，以備不時之需。