以案說法： 誰動了我的安置房？

           ——普法律師：王衛洲，北京萬典律師事務所

張亮（化名）是一個普通的農民，因經濟拮據張亮夫婦和兒子兒媳蝸居在一套40平方米的小兩居內，4口人住在一起非常的難受，這兒子再親也畢竟成家了，再說還有兒媳呢，正在張亮的發愁的時候，好消息來了，政府批準天寶房地產開發公司（化名）對張亮所在的村莊進行拆遷改造，經過多次協商張亮與天寶房地產公司（化名）簽訂《拆遷補償安置協議》協議約定：張亮的房屋交付天寶公司拆除，天寶公司改造區內為張亮安置100㎡房產兩套，一年后回遷，之后張亮在開發商的協助選定該片區8號樓805、806兩套房屋，這樣一來居住可以分開，還可以隨時互相照顧，張亮和兒子心里那是一個高興啊，而且更讓張亮高興的是，這協議簽了之后一年多里，由于政府的規劃改造，這里的房子已經由5000元飃升到了25000元。

可是到了回遷的時候，開發商卻遲遲不肯交付房屋，張亮也沒太在意，只以為是開發商手續沒辦好，可是有一天張亮發現有人正在對自己的回遷房進行裝修，經過打聽，張亮獲悉原來開發商已經把自己的房子已經賣給了一個叫劉安的人，張亮找開發商討說法，開發商的經理笑呵呵的說，房子不小心賣錯了，這個小區也沒房子了，要不賠錢解決，可以雙倍返還購房款。張亮一聽一百個不樂意，于是張亮把開發商、劉安起訴到了法院，要求把805、806兩套房子交付給自己。

開庭現場，張亮提出，805、806屬于我的安置房，開發無權出售給劉安；開發商稱房子已經賣了，只能貨幣賠償，無法交付房屋；劉安認為：“雖然這房子應該安置給張亮，但我購買房屋時并不知道這房子是張亮的安置房，而且已經支付了全部房款，房產證都辦下來啦，我沒有任何過錯，所以不能因為張亮和開發商的糾紛，影響自己的實際權益。”一審法院認為，雖然涉案方案屬于回遷房屋，劉安、張合取得的方差系善意取得，故劉安、張合取得的財產受法律保護，駁回張亮的訴求，張亮的損失問題，可以另行主張。

張亮對此不服向中級人民法院提起上訴，中級人民法院審理認為：拆遷安置房屋屬于特定的房產，被拆遷人具有優先獲得安置房的權利，故判決劉安、張合將房屋返還天寶公司，天寶公司退還劉安的購房款并將涉案房屋交付給張亮。

焦點問題：

1、開發商主張雙倍返還購房款是否成立？

2、劉安主張的善意取得是否成立？

3、被拆遷人如何預防類似風險？

相關法律條款：

一審適用的依據：《物權法》第一百零六條　無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
　　（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
　　（二）以合理的價格轉讓；
　　（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
　　受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
　　當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。

二審依據：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。

第八條具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。