拆我的企業該怎么補償？

拆我的企業該怎么補償？

主持人：秉承法律精神，關注社會生活，歡迎收看法律與生活。

各位觀眾，在上次講座中，北京萬典律師事務所的劉磊律師給大家講了一個發生在安徽的國有土地上房屋征收的案例，在那個案件中，一個普普通通的農民，通過法律維護了自己的合法權益。普通老百姓遇到征地拆遷可能會感覺非常麻煩，主要有一點就是房屋價值的確定，被征收人和征收人之間總會有非常大的分歧，今天，我們再次請到了劉律師，請劉律師結合案例對以上問題進行解析。

劉：主持人好，大家好！今天，我通過一個案例給大家講一下房屋價值如何確定。

在一個周五下午，正要下班的時間，我正收拾完材料準備回家，忽然河北的王總打來了電話，這個王總我還有印象，因為在周中的時候他親自來所咨詢過，也對他的案情有了一些了解，因為我們之前已經對王總企業所涉的案件有了了解，所以，我們很快就談妥了代理細節，因為王總所在縣城距北京很近，所以周日趕了過去。

在經濟并不很發達的縣里，王千存王總是一個不小的名人，他也就是為人所稱道的改革開放之后第一批投身商海的弄潮兒，經過多年打拼，他建了面積十余畝的廠房，年利潤上百萬元，生產經營穩定，日子也過得紅紅火火?？赏蝗灰惶欤ぷ魅藛T找上門來，向其口頭下達通知，政府需要用地，王總的工廠在拆遷范圍內，需要拆遷。

主持人：劉律師，聽你對案件的介紹，縣政府最早只是口頭通知政府要用地，這樣做符合法律規定嗎？

劉：只口頭通知是不對的，對于國有土地上房屋征收，《國有土地上房屋征收補償條例》有明確規定。

第十三條　市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

也就是說，如果縣政府做出了征收決定，也應該及時進行公告，而不能只是入戶做工作，不進行公告。

主持人：如果政府做了征收決定的公告，是不是就可以開始拆除被征收人的房屋了？

劉：那也不行，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

征收決定發布后，如果房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達成補償協議，則可以按照協議約定拆除被征收人的房屋，如果不能達成協議，則需要作出補償決定。

主持人：補償決定的內容主要有什么？

劉：根據法律規定，雙方如果達成補償協議的話，房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。而補償決定，是要包含上述所有內容。對于今天我們這個案件來講，因為王總要被征收的的是企業，其涉及到的重點是補償金額及停產停業損失，關于停產停業損失我們會在以后的講座中進行講解，這次我們主要針對征收決定的補償金額的確定說一說。

主持人：對于補償決定，被征收人如果不任何，有什么救濟途徑嗎？

劉：被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

主持人：這個案子后來作出補償決定了嗎？

劉：做出了，縣人民政府于2014年5月12日做出《房屋土地征收補償決定書》[2014]1號（以下簡稱《征收補償決定書》）；王總不服縣人民政府做出的《征收補償決定書》向市人民政府申請行政復議，市人民政府作出主要內容為維持縣人民政府作出的《征收補償決定書》的《行政復議決定書》。

因為王總確定委托的時候，距離起訴期限就只有幾天了，當務之急就是立案，我們另一位律師和王總一起去市人民政府復印在行政復議中縣人民政府所提供的證據材料。取到材料后，我們快速擬定行政起訴狀并第一時間進行立案。

主持人：立完案之后，是不是工作可以告一段落，等待開庭了？

劉：不是的，我們還有很多工作要做，雖然對于法律法規我們已經非常熟悉，但是對于個案的特點，我們還需要調查取證。經過走訪調查，我們發現了這個案件中的一個重要的點，縣人民政府從未告知委托人有權利可以自行協商選定房地產價格評估機構，亦沒有組織被征收人選擇，而是自行選定評估機構，違反征收條例的規定。尤其重要的是，時至今日，王總從未見過評估報告，不知道評估報告的內容。

主持人：也即是說，被告作出《征收補償決定書》前沒有委托評估機構出具《評估報告》？

劉：對，沒有《評估報告》致使原告對其房產評估價格申請復核評估和申請房地產價格評估專家委員會鑒定的權利喪失

主持人：評估報告什么作用呢？評估機構又是怎么選定的呢？是政府選定？還是被征收人選定？

劉：評估報告主要是確定被征收房屋的價值

評估機構的選定

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九和第二十條有相關規定，《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）第四條也有相關規定。

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

主持人：也就是說對于評估機構的選定，其實有非常明確的法律規定的。那對于評估報告做出來之后，如何處理呢？

劉：對于評估報告的制作和送達也有明確規定。

評估報告的制作和送達

《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）第九、十六條、十七條都有明確規定。

房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。

公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。

分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。

整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。

主持人：對于評估報告，如果被征收人認為不符合事實，有什么救濟途徑嗎？

劉：有的。不服評估報告的救濟程序

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條，《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）第二十、二十一條都有規定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。

原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

主持人：這樣看，其實我國法律法規對于評估報告的做出有一個非常完整的程序。

劉：是的，我們對于評估報告程序做一個總結的話，就是：

協商選定評估機構——調查登記——公示初評結果——轉交分戶評估報告——復核——鑒定

可知，被告對原告作出《征收補償決定書》中被征收房屋價值的認定，應當依據上述條款的規定，委托具有相應資質的房地產價格評估機構按照《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號 ）的規定予以評估確定。

主持人：在這個案件中，政府沒有作出評估報告，未依法委托相應評估機構對原告所屬房屋市場價值進行評估，當然更未能將評估報告內容及時送達原告并公告。況且，其選定評估機構的程序也是違法的。

劉：是的，縣政府作出《征收補償決定書》缺少對原告房屋的評估報告，不但使原告對其房產評估價格申請復核評估和申請房地產價格評估專家委員會鑒定的權利喪失，關鍵是無法通過合法的評估以確定征收房屋價值。

主持人：非常感謝劉律師的解讀，通過本次訪談，我們大家都知道了評估報告在國有土地上房屋征收過程中的重要作用，也希望在以后的房屋征收過程中，征收部門都能依法行政，被征收人也都依法維權，為建設和諧社會而努力！