房屋項下土地使用權應視為一并轉讓，案涉房屋之買賣合同效力及于房屋項下土地使用權

裁判要點：《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十二條“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”之規定，案涉房屋項下土地使用權應視為一并轉讓，案涉房屋之買賣合同效力及于房屋項下土地使用權。故，案外人對案涉房屋占用范圍內的土地使用權亦享有足以排除強制執行的權益。（以下判決書源自中國裁判文書網）

湖北省武漢市中級人民法院

執 行 裁 定 書

（2019）鄂01執異331號

案外人：武漢域東金屬制品有限公司，住所地：武漢市黃陂區武湖農場長江金屬貿易中心B3幢302室。

法定代表人：張玉卿，該公司總經理。

申請執行人：中信銀行股份有限公司武漢分行，住所地：武漢市漢口建設大道747號。

負責人：徐曉華，該行行長。

被執行人：武漢華鑫匯通金屬實業有限公司，住所地：湖北省武漢市黃陂區武湖農場沙口分場。

法定代表人：馮博宇，該公司總經理。

被執行人：馮博宇，男，1958年3月13日出生。

被執行人：王曉明，女，1958年3月14日出生。

被執行人：馮博民，男，1964年8月31日出生。

本院在執行中信銀行股份有限公司武漢分行（以下簡稱中信銀行武漢分行）與被執行人武漢華鑫匯通金屬實業有限公司（以下簡稱華鑫公司）、馮博宇、王曉明、馮博民金融借款合同糾紛案件過程中，案外人武漢域東金屬制品有限公司（以下簡稱武漢域東公司）對執行標的提出書面異議。本院受理后，依法組成合議庭進行審查，現已審查終結。

案外人武漢域東公司稱，本院以（2015）鄂武漢中立保字第00534、00535、00536號民事裁定書查封了華鑫公司名下地塊。2016年6月27日，中信銀行武漢分行向本院申請強制執行，本院以（2016）鄂01執1046號、1047號、1048號立案受理。但案外人已于2013年12月6日與華鑫公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》，并已辦理備案登記，取得中國長江金屬交易中心25號房屋（以下簡稱案涉房屋）的房產權屬，案外人的房屋正好在查封范圍內。綜上，案外人請求本院解除對案涉房屋項下土地使用權的查封。為支持其請求，案外人武漢域東公司向本院提交了下列證據：1、案外人與武漢華鑫公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》；2、武漢華鑫公司出具的《銷售不動產統一網絡發票》；3、《房屋交接確認單》；4、物業費、水電費繳費證明和《抵押合同》等證據。

本院查明，中信銀行武漢分行因與華鑫公司、馮博宇、王曉明、馮博民金融借款合同糾紛，于2015年12月10日向本院提交三份書面保全申請并以自我財產提供擔保，要求對被申請人采取訴前保全措施，總計凍結被申請人華鑫公司、馮博宇、王曉明、馮博民的銀行存款382,000,000元或查封其相應價值的其他財產。本院經審查，于2015年12月16日分別作出（2015）鄂武漢中立保字第00534號、00535號、00536號民事裁定書，總計裁定凍結上述四被申請人的銀行存款382,000,000元。如存款不足，則查封其相應價值的其他財產。

2015年12月18日，本院向黃陂區國土資源和規劃局（以下簡稱黃陂國土局）送達（2015）鄂武漢中立保字第00534號、00535號、00536號民事裁定書及（2015）鄂武漢中立保字第00534、00535、00536號協助執行通知書，查封了華鑫公司的土地使用權。查封期限為三年（自2015年12月18日至2018年12月17日止）。案外人所主張的案涉房屋在本院查封范圍之內。

另查明，中信銀行武漢分行與華鑫公司、馮博宇、王曉明、馮博民金融借款合同糾紛系列案件，本院于2016年1月21日分別以（2016）鄂01民初366號、（2016）鄂01民初367號、（2016）鄂01民初368號立案受理。2016年5月16日，本院作出（2016）鄂01民初366號、（2016）鄂01民初367號、（2016）鄂01民初368號民事判決，分別判令華鑫公司應向中信銀行償還借款本金19993.56萬元、14186.87萬元、3819.57萬元，以及支付期內利息、逾期罰息和復利；中信銀行武漢分行對上述債務在五份《最高額抵押合同》分別約定的最高額抵押擔保范圍內就抵押物折價或拍賣、變賣的價款享有優先受償權。

上述判決生效后，因被告未自動履行義務，權利人中信銀行武漢分行于2016年6月27日向本院申請強制執行，本院于同日以（2016）鄂01執1046號、1047號、1048號立案受理。執行過程中，本院以（2016）鄂01執1046-2號、1047-2號、1048-2號執行裁定書和協助執行通知書，對黃陂國用（2010）第554號、黃陂國用（2010）第555號、黃陂國用（2010）第556號地塊進行續封，再續封期限為兩年，自2018年11月22日至2020年11月21日。

再查明，2013年12月6日，武漢域東公司與華鑫公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》一份，合同約定：武漢域東公司以單價2580元/平方米購買華鑫公司投資建設的中國長江金屬交易中心25號房屋，該房屋建筑面積1622.4平方米，用途為倉儲物流，總價4185792元等內容。2013年3月29日、2014年1月28日，華鑫公司分別出具《銷售不動產統一網絡發票》兩張，載明：付款方名稱“武漢域東金屬制品有限公司”；不動產項目名稱“中國長江金屬交易中心”；銷售的不動產樓牌號“25”；金額：兩張共計4105792元；款項性質“預收購房款”等內容。2014年1月8日，華鑫公司出具《房屋交接確認單》一份，該《確認單》顯示：甲方武漢華鑫公司將J15、J25號房屋交付乙方武漢域東公司。2019年3月4日，案外人向本院支付購房尾款8萬元，同年4月2日，華鑫公司書面確認案外人欠其購房尾款8萬元，至此購房款已兩清。

本院認為，本案的焦點問題為案外人對案涉房屋享有的權益是否能夠排除執行。

首先，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。本案中，案外人武漢域東公司于本院查封前與被執行人武漢華鑫公司簽訂了《武漢市商品房買賣合同》，并支付全部購房款，根據《房屋交接確認單》可證實，案外人已實際占有涉案房產，因華鑫公司的原因使該房屋未能辦理過戶登記不能歸責于案外人。故，案外人對案涉房屋享有足以排除強制執行的權益。根據《中華人民共和國物權法》第一百四十七條“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分”之規定與《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十二條“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”之規定，案涉房屋項下土地使用權應視為一并轉讓，案涉房屋之買賣合同效力及于房屋項下土地使用權。故，案外人對案涉房屋占用范圍內的土地使用權亦享有足以排除強制執行的權益。

其次，關于案外人要求解除查封的問題。《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十六條規定，案外人對執行標的提出異議的，人民法院經審查后認為異議理由成立的，應裁定中止對該標的的執行；申請執行人在法律規定的期限內未提起執行異議之訴的，人民法院應當自起訴期限屆滿之日起七日內解除對該執行標的采取的執行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止對標的物的執行。

綜上，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百六十五條第一款第（二）項之規定，裁定如下：

中止對中國長江金屬交易中心25號房屋占用范圍內的土地使用權的執行。

案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，應當依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自本裁定送達之日起十五日內向執行法院提起執行異議之訴。

審　判　長　　姚　紅

審　判　員　　諶　玲

人民陪審員　　錢志武

二〇一九年四月二十九日

法官助理馬春燕

書記員王珊