以案說法：含有違法建筑的房產轉讓是否有效

案例要旨

房屋行政主管部門對未經審批而改建、重建的房屋，可因現實狀況與不動產登記簿記載的權利狀況不一致，將其認定為附有違法建筑并結構相連的房屋并限制交易。如何認定這類房屋買賣合同的效力，實踐中存在分歧。善意買受人根據不動產登記的公示公信原則，確信登記的權利狀態與現實狀態相一致，此信賴利益應予保護;根據區分原則，房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇，不應影響合同效力。因此，這類合同如不具備《中華人民共和國合同法》第五十二條的無效情形，應當認定有效。出賣人負有將房屋恢復至原登記的權利狀態并消除行政限制的義務。在買受人同意按現狀交付并自愿承擔恢復原狀義務的情況下，出賣人應按誠實信用原則將房屋交付買受人，并于買受人將房屋恢復原狀、消除行政限制后協助完成過戶手續。

原告(反訴被告)：丁福如(DINGFURU)，男，48歲，新加坡國籍，住上海市長寧區虹梅路。

被告(反訴原告)：石磊(STONESHI),男，62歲，美國國籍，住上海市長寧區水城路。

▌簡要事實：

被告石磊系涉訟房屋的產權人，該房屋登記的建筑面積661．96平方米，類型為花園住宅，土地總面積2052．9平方米。2008年10月7日，原、被告簽訂房屋買賣合同，約定原告丁福如受讓被告石磊的涉訟房屋及該房屋占用范圍內的土地使用權，轉讓價款共計5600萬元；被告應于2008年12月18日前騰出該房屋并通知原告進行驗收交接；2008年 11月8日前，雙方共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續；被告如未按約定的期限將上述房屋交付(包括房地產交接及房地產權利轉移)給原告，應當向原告支付違約金，違約金按原告已付款日萬分之五計算，自合同約定的交付日至實際交付日止。

被告石磊按約支付房款。2008年10月18日，上海市長寧區房屋土地管理局向上海市長寧區交易中心發出附有違法建筑并結構相連的房屋的認定通知單，根據《上海市住宅物業管理規定》第四十二條第三款的規定，不予辦理房地產轉移以及抵押登記手續。

涉訟房屋所屬的上海東湖物業管理公司明苑別墅管理處于2008年11月10日證明涉訟房屋于2006年度被王慧敏(被告石磊前妻)的妹妹王慧莉和她丈夫何建新拆除并重建，被告未參與這次違章拆建的全過程。

原、被告確認自雙方協商、達成協議至訴訟期間，涉訟房屋的狀況未發生過變化。訴訟期間，原告丁福如表示被告石磊可按目前現狀交付房屋，由原告自行恢復至房地產權證登記狀態，并承擔恢復費用，被告在房屋恢復后協助原告辦理產權變更手續，并表示清楚目前行政機關對涉訟房屋產權轉移的限制，也愿承擔相應的風險，仍要求繼續履行買賣合同。

原告請求判令：1．被告拆除涉訟房屋上的違法建筑，恢復原狀，并辦理過戶手續；2．被告支付原告從2008年11月9日起計至實際過戶交房之日止的違約金。

被告反訴請求：確認房屋買賣合同無效。

▌裁判結果：

一審判決：上海市長寧區人民法院依照《中華人民共和國合同法》第六條、第四十四條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條之規定，判決：一、被告石磊將涉訟房屋交付原告丁福如；二、被告石磊支付原告丁福如逾期交房違約金，以人民幣100萬元為本金，從 2008年11月9日至實際交付房屋時止，按每日萬分之五計算；三、被告石磊應于原告丁福如將涉訟房屋恢復至產權登記狀態且行政機關撤銷上述房屋房地產轉移登記限制后協助原告丁福如辦理上述房屋的房地產權變更登記手續；四、原告丁福如支付被告石磊剩余購房款人民幣3500萬元；五、駁回被告石磊的反訴請求。

二審：駁回上訴，維持原判。

▌裁判理由：

上海市長寧區人民法院一審認為：本案的爭議焦點有三：1．買賣合同是否有效；2．買賣合同能否繼續履行；3．如何認定被告石磊的違約責任。

涉訟買賣合同對標的物坐落位置、建筑面積、房屋類型等的約定，與不動產登記簿記載的內容一致。該不動產登記簿記載的內容具有公示、公信效力，一方面表明被告為涉訟房屋的登記權利人，依法享有該房屋的所有權和土地使用權；另一方面表明涉訟房屋的登記信息具有權利的正確性推定效力，可推定登記的權利狀態、范圍與現實的客觀狀態相符，善意相對人因信賴該登記的正確性而與登記權利人簽訂合同，該合同的效力不因登記的錯誤或權利內容的狀態而受影響。原、被告簽訂買賣合同時，雖然房屋現狀已與登記信息不一致，但雙方在合同中記載的仍是登記的房屋狀況，且被告石磊未舉證證明其于簽訂買賣合同時，已將涉訟房屋現狀與登記信息不符的事實如實告知原告丁福如。因此，原告對于本案糾紛的發生無過錯，應屬善意信賴不動產登記信息的合同當事人，法律應當保護原告的此種信賴利益，此亦系強化不動產公示、公信效力的要求。

雖然涉訟房屋被行政機關限制交易，買賣合同的履行可能存在障礙，但根據我國《物權法》區分原則，轉讓不動產的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理無權登記，不影響合同效力，因此，不能因涉訟房屋過戶存在障礙就否認其買賣合同的有效性。原、被告就涉訟房屋簽訂的買賣合同，不具備我國《合同法》第52條規定的無效情形，應屬有效。

關于涉訟買賣合同能否繼續履行的問題。雖然行政機關對涉訟房屋的權利轉移作出限制，但物權未滅失，不能就此認定買賣合同法律上或事實上履行不能。行政機關限制交易的目的在于督促違法行為人糾正違法行為，履行法律手續；被告即使未出售房屋，也應按照行政機關的要求進行整改，使房屋恢復至合法狀態，恢復原狀系被告應盡的行政法上的義務。

被告石磊明知涉訟房屋附有違法建筑仍予出售，應依誠實信用原則全面履行合同義務；對于涉訟房屋存在的違法狀態，應自行采取相應措施予以消除后交付原告。經法院釋明，原告丁福如同意被告按現狀交付房屋，并自愿替代被告承擔恢復原狀的義務，原告的意思表示不違反法律、行政法規的禁止性規定，亦符合行政機關的執法目的，法院予以準許。

原告在恢復原狀時，房屋的四至、外觀形狀、層高等應與登記內容一致，質量應符合國家規定的建筑標準。被告應于原告恢復原狀、通過行政機關審查認可并撤銷交易限制后再協助原告辦理產權手續。

現被告石磊未能按合同約定向原告丁福如交付涉訟房屋，應承擔相應的違約責任。涉訟房屋被行政機關限制辦理產權轉移登記，原告明知此風險仍選擇繼續履行合同并自愿承擔恢復原狀的義務，因此被告能否實現權利交付取決于涉訟房屋恢復狀況及行政機關行政審查的限制，故被告逾期交房的違約責任應計算至實際交付房屋時止。

原告所支付款項中的2000萬，由中原公司代為保管至雙方進交易中心后再轉交被告，現原告已按約履行該付款義務，但因目前無法辦理過戶登記，中原公司向被告轉交的條件尚未成就，故違約金的計算基數應以被告實際收到的數額為標準。

據此，上海市長寧區人民法院作出上述判決。

石磊不服一審判決，向上海市第一中級人民法院提起上訴。

上海市第一中級人民法院認為：行政機關已認定涉訟房屋是附有違法建筑并結構相連的房屋，上訴人石磊認為涉訟房屋系重建的房屋，但不能改變其違法的性質。上訴人與被上訴人丁福如買賣涉訟房屋的意思表示及交易價格系屬真實，結合不動產登記的公示、公信效力，雙方簽訂的買賣合同當屬有效。因行政機關的權利限制是為督促違法行為人予以改正，在上訴人未能積極履行相應義務的情況下，被上訴人同意上訴人按現狀交付房屋，并自愿替代上訴人承擔恢復義務，故在被上訴人完成恢復義務，行政機關撤銷限制權利轉移后，雙方完成權利交付是可行的，買賣合同能夠繼續履行。

上海市第二中級人民法院遂作出上文判決。