合法轉讓的地產受法律保護，原轉讓人尋求合同瑕疵尋求不正當目的不予支持

上訴人（原審被告）：徐州xx實業有限公司，住所地徐州邳州邳新路。

法定代表人：劉甲，該公司經理。

委托訴訟代理人：劉磊，北京萬典律師事務所律師。

上訴人（原審被告）：邳州市xx建筑材料廠，住所地邳州市邳新路北側。

法定代表人：劉甲，該廠總經理。

委托訴訟代理人：姜泉，北京萬典律師事務所律師。

上訴人（原審被告）：劉甲，男，漢族，1966年3月1日出生，住邳州市。

委托訴訟代理人：王玲，北京萬典律師事務所律師。

被上訴人（原審xx居委會）：邳州市運河街道xx社區居民委員會，住所地邳州市運河街道xx社區。

法定代表人：張輝，該居民委員會主任。

委托訴訟代理人：魏東，江蘇魏東律師事務所律師。

委托訴訟代理人：宋杰，江蘇魏東律師事務所律師

案情簡介：2003年8月26日，xx居委會與奧運實業公司簽訂土地轉讓協議一份，約定xx居委會將位于邳新公路北側（四至：東鄰路、北鄰居民住宅、西鄰居民住宅、南鄰雨杉養殖廠）的土地、廠房等財產以104.31萬元轉讓給奧運實業公司，轉讓金于協議簽訂后一個月內付清。

2003年12月16日，奧運實業公司與劉甲簽訂土地轉讓協議一份，約定奧運實業公司將上述土地、廠房等財產以104.31萬元的價格轉讓給被告劉甲，原欠xx居委會轉讓金由劉甲償還。

2004年7月1日，邳州市xx建筑材料廠繳納土地登記費（測繪費）3800元。2004年7月6日，邳州市國土局為邳州市xx建筑材料廠辦理了國有土地使用權證，土地編號：3-05-55，土地坐落：邳州市北側，用途：工業，使用權類型：劃撥，使用權面積：6027.1㎡。2004年7月7日，邳州市xx建筑材料廠繳納土地用途變更費6023元、建設用地批準書工本費20元奧運實業公司、劉甲均未向xx居委會支付過轉讓金104.31萬元。2018年7月2日，邳州市國土資源局出具情況說明一份，載明“邳州市xx建筑材料廠原使用的土地位于邳州市北側，土地編號3-05-55，使用權面積6027.1㎡，該材料廠于2004年7月6日取得國有土地使用證，證書號碼為邳國用（2004）字第0453號。上述宗地在2004年之前為集體性質的土地。”2018年8月9日，邳州市國土資源局出具更正聲明一份，載明“我局在運河街道xx居委會訴徐州奧運實業公司、邳州xx建筑材料廠、劉甲土地使用權轉讓合同糾紛一案中，于2018年7月2日向法庭遞交的關于邳州市xx建筑材料廠原使用土地的‘情況說明’證據第二段‘上述宗地在2004年之前為集體性質的土地’表述存在錯誤。經查閱卷宗，該宗土地已于1996年12月13日經邳州市人民政府批準（邳土[征補]字[1996]第50號）征收為國有，土地使用權人是‘運河鎮xx居委會’，土地性質為國有劃撥土地，土地所有權人是國家。該宗土地使用權在2004年登記前，所有土地使用權轉讓行為均未經有權機關批準。特此更正。”

另查明，邳州市xx建筑材料廠系劉甲投資成立的個人獨資企業。邳州市運河鎮xx村民委員會于2001年9月經邳州市人民政府、運河鎮人民政府批準改組為邳州市運河鎮xx社區居民委員會，2013年8月邳州市區規劃調整為邳州市運河街道xx社區居民委員會。

一審法院認為：關于兩份土地轉讓協議效力的問題。首先，涉案兩份土地轉讓協議涉及的土地為同一宗土地，xx居委會xx居委會系該宗土地的原使用權人，與該兩份土地轉讓協議均有利害關系，xx居委會作為xx居委會提起本案訴訟，主體適格。其次，根據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條的規定，土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。xx居委會xx居委會與奧運實業公司于2003年8月26日簽訂土地轉讓協議、奧運實業公司與劉甲于2003年12月16日簽訂土地轉讓協議時，兩次轉讓均未經有批準權的人民政府批準，且起訴前亦未經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續，故上述兩份土地轉讓協議，因違反了《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》及相關國家政策的規定，應認定為無效。關于xx居委會要求三原審被告返還土地及財產、賠償損失的問題。涉案土地現登記在邳州市xx建筑材料廠名下，已由政府確權給邳州市xx建筑材料廠，故xx居委會要求返還土地及地上附著物等，系權屬糾紛，不屬于本案審理范圍。xx居委會要求原審被告賠償損失，未舉證證明損失數額，故對該項訴訟請求不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決：一、確認邳州市運河街道xx社區居民委員會與徐州xx實業有限公司于2003年8月26日簽訂的土地轉讓協議無效；二、確認徐州xx實業有限公司與劉甲于2003年12月16日簽訂的土地轉讓協議無效；三、駁回邳州市運河街道xx社區居民委員會的其他訴訟請求。案件受理費18688元，由邳州市運河街道xx社區居民委員會負擔9344元，由徐州xx實業有限公司、劉甲負擔9344元。

上訴人上訴請求判令：撤銷一審判決，依法改判或者發回重審；被上訴人承擔一、二審全部訴訟費用。事實和理由：上訴人于2018年9月25日收到判決書，該判決完全罔顧事實偏判嚴重，不追求公平、公正，反而讓“犯錯誤的人從自己的錯誤中受益”，認定事實不清，適用法律錯誤，庭審程序嚴重違法，應當依法改判。一、本案多個法律關系混為一談，應駁回起訴。庭審中，奧運實業公司明確提出奧運實業公司與劉甲合同是否有效應當另案審理，邳州市xx建筑材料廠返還原物的侵權之訴也應當另案審理，不應在xx居委會與奧運實業公司合同無效訴訟中出現。奧運實業公司與劉甲的合同有效與否與xx居委會無關，xx居委會不是奧運實業公司與劉甲合同的相對人。法官也當庭詢問xx居委會意見，xx居委會堅持訴情。既然如此，根據《最高人民法院關于〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》139條規定，對于不符合立案條件的案件，在審理中發現，應駁回起訴。二、xx居委會與奧運實業公司合同合法有效、己經履行完畢，不存在確認無效的事實和法律理由。1.奧運實業公司已經與劉甲簽署合法有效的轉讓合同，并且己經履行完畢，在合同已經履行完畢，已由政府確權辦理土地使用權證十五年后提出確認合同無效。涉案土地的登記行為，就是政府的批準行為，一審法院脫離事實、違反誠信原則，破壞交易穩定性。2.涉案土地己經政府確權給邳州市xx建筑材料廠，該合同沒有違反法律強制性規定。對于是否違反了法律、行政法規的效力性強制性規定問題，《中華人民共和國村民委員會組織法》第二十四條規定了村民委員會的民主議定原則，即規定涉及村民利益的重大事項，應當經村民會議付論決定方可辦理。但根據xx居委會與奧運實業公司簽訂的協議，該行為己經村鎮兩級同意。且xx居委會明確告知其己進行內部討論程序。奧運實業公司作為善意第三人當然認為xx居委會簽訂協議經過相應法律程序。《中華人民共和國村民委員會組織法》第二十四條并未直接規定違反該強制性規定將導致合同無效，違反該強制性規定也并不必然損害國家和社會公共利益，因此，該條強制性規定當屬管理性的強制性規定，而非效力性的強制性規定。3.根據xx居委會與奧運實業公司簽訂的協議表述，該行為已經村鎮兩級同意，奧運實業公司作為善意第三人，當然認為xx居委會簽訂協議經過相應程序，其有權為相應行為。而是否履行民主議定程序，為xx居委會份內之事，如果xx居委會有沒有遵守民主議定原則，系xx居委會是否違反法律的規定，以違反民主議定原則為由宣告合同無效，有礙交易的穩定性和安全性，也容易使違法一方從自己的違法行為中受益，顯然違背立法本意和法律的公平原則。4.奧運實業公司向xx居委會付款問題與合同無效無關，且暫時擱置事出有因104.31萬元是否支付、如何支付，屬于合同履行問題，與合同效力無關。xx居委會負責市老城區重點改造工程（上訴人與xx居委會另有合同），政府多次推翻批準后的實施施工圖紙，一味求高，節節攀高，反復設計施工圖紙，造成外商撤資，賠償外商公司一百萬違約金。因xx居委會違約，奧運實業公司無法繼續經營，奧運實業公司與劉甲簽土地轉讓協議，將土地使用權轉讓給劉甲。xx居委會同意該轉讓協議，包括后續積極配合辦理土地使用權證書。xx社區負責重點改造工程被暫緩建設，投入巨大，損失慘重，至今爛尾（保留訴訟權利）。該104.31萬元根據合同約定應與2003年9月26日前支付，現己經過15年，早已超過起訴期限。三、涉案土地己由政府確權給邳州市xx建筑材料廠，頒發國有土地使用權證的行為，即相當于“經市、縣人民政府土地管理部門和房管部門批準”,應視為政府土地管理部門對案涉土地轉讓行為的批準。且邳州市xx建筑材料廠一直在公開使用且投入巨大，政府已經批準，起到公示、公信的作用，一審判決完全不顧基本事實。《中華人民共和國物權法》第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。第十四條規定：不動產無權的設立、變更、轉讓河消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。土地使用權作為用益物權的一種，其設立、變更、轉讓、消滅應經依法登記并記載于不動產登記簿時產生效力。四、案件所涉土地已經被邳州市人民政府征收（由xx居委會負責），其上房屋已經被強拆夷為平地并強占用于房地產開發，已經失去了返還的基礎。xx居委會在土地、房屋已被征收后提出該訴訟，完全屬于惡意。五、xx居委會和奧運實業公司簽訂土地轉讓協議后，已經實際履行，并將土地使用權已由政府確權給邳州市xx建筑材料廠。十五年間，xx居委會一直沒有對合同的效力提出異議。直至此案件，在政府與邳州市xx建筑材料廠廠因為征收無法達成一致時，提出該訴訟不外乎妄想釜底抽薪，逼迫邳州市xx建筑材料廠與政府盡快達成一致而已。另外在徐州中級人民法院，邳州市xx建筑材料廠己起訴涉案地塊的撤銷征收決定，案件審理過程中，邳州市人民政府根本無法提供合法證據證明其征收決定的合法性。但徐州中級人民法院遲遲不判決，并且在超期一個多月之后，裁定因為本案的提起中止審理，完全屬于惡意訴訟。六、己由政府確權并向邳州市xx建筑材料廠頒發國土證，應視為涉案土地轉讓行為己得到政府土地管理部門批準并己辦理完畢轉讓登記手續，合同已經履行完畢，物權己經轉移并重新登記生效，案涉合同合法有效。《國有土地出讓轉讓暫行條例》對劃撥土地的轉讓、出租、抵押行為作出限制性規定，但若符合該條例第四十五條的規定，仍可轉讓、出租、抵押。另一方面，該條例并未對未經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準而簽訂的相關合同的效力問題作出強制性規定。案涉土地轉讓行為己經得到政府土地管理部門批準并己辦理完畢轉讓登記手續，合同己經履行完畢，物權己經轉移并重新登記生效，即不僅案涉合同己合法有效履行，而且土地轉讓行為亦已完成，不存在是否需經相關部門審批而影響合同效力的問題。七、一審程序完全違法。2018年4月26日邳州市人民法院安排第一次開庭，庭審中，法官并未告知本案需第二次開庭。但邳州市人民法院2018年8月31曰安排第二次開庭違反了《最高人民法院關于嚴格規范民商事案件延長審限和延期開庭問題的規定》第二條的規定。且第一次庭審己經明確舉證期限屆滿后再次接收xx居委會的證據，并在庭審上要求上訴人要完成質證。一審法官枉法裁判。根據判決表述，邳州市人民法院是在2018年2月1日立案受理，上訴人2018年9月25日收到判決書，時間跨度將近八個月，即使按照判決作出日期2018年9月6日，也己經超過六個月審理期限。邳州市人民法院安排的第二次開庭時間2018年8月31日，也早已超過審限。另補充：1.本案所涉協議雖然名為土地轉讓協議，實際該協議所轉讓的標的為土地使用權及房屋使用權，根據協議內容也可知轉讓金是由兩部分組成，一部分是71.8萬元的土地使用權轉讓金，一部分是3698平米房屋所有權轉讓金32.5萬元，并不是單純的土地轉讓，2.最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋2005年8月1日開始實施，涉案兩合同簽訂時間分別是2003年8月26日、2003年12月16日。一審法院依據后來的法律規定評判本案早已履行完畢的合同適用法律錯誤。3.xx居委會庭前提交的所謂二審新證據在第一頁寫明國土資源局檔案室蓋章的日期是2018年7月2日，當時一審的最后一次開庭尚未舉行，xx居委會不在一審中提交，而在本次開庭當庭提交不符合民事訴訟法關于新證據的規定，不能作為定案依據，且根據xx居委會提供的該組證據內容并不完整。如缺少第三頁、第八頁、第九頁、第十二頁、第十七、十八頁，不是一組完整的檔案材料，不能作為定案依據。

被上訴人xx居委會辯稱：1.涉案兩份土地轉讓協議涉及的土地為同一宗土地，答辯人系該宗土地原使用權人，與該兩份協議均有利害關系，答辯人一審要求確認兩份協議無效，訴請正當，主體適格。2.上述兩份協議轉讓時均未經有批準權的人民政府批準，且在起訴前仍未得到政府的批準，邳州市國土局在更正說明中也明確說明該宗土地在2004年登記前所有土地使用權轉讓行為未經有權機關批準，故上述兩份協議違反了我國土地管理法五十四條、城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第四十四條、四十五條和最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋第十一條的規定而無效。上訴人邳州市xx建筑材料廠雖持有涉案土地的使用權證，但是該證是其申請辦證時采取非正常手段所取得，不具有合法性。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

xx居委會向一審法院起訴請求判令：1.確認xx居委會與奧運實業公司之間簽訂的土地轉讓協議無效；2.確認奧運實業公司與劉甲之間簽訂的土地轉讓協議無效；3.奧運實業公司、劉甲、邳州市xx建筑材料廠返還xx居委會涉案土地及財產（以協議載明明細為準，價值104.31萬元）；4、奧運實業公司、劉甲、邳州市xx建筑材料廠賠償xx居委會的損失50萬元暫定；5、奧運實業公司、劉甲、邳州市xx建筑材料廠承擔本案訴訟費用。

二審期間，上訴人邳州市xx建筑材料廠向本院提交國有土地使用權證復印件，該證的主要內容一審中已經提交，二審提交的是該證其他內容。證明涉案土地登記在邳州市xx建筑材料廠的名下，邳州市xx建筑材料廠是涉案土地的合法使用者。政府已經同意了土地轉讓行為。奧運實業公司質證認為：對于國有土地使用權證的真實性、合法性、關聯性均認可。結合國土局兩份情況說明里對于xx建筑材料廠取得邳國用2004字第0453號土地證沒有異議，可以證明xx建筑材料廠取得涉案土地使用權，已經經過邳州市人民政府及邳州市國土資源局批準同意。劉甲同意奧運實業公司的質證意見。被上訴人對該證書的真實性不持異議，但不認可該證據合法性。被上訴人認為，從被上訴人一審向法庭提交的邳州市xx建筑材料廠的工商登記材料來看，該材料廠成立于2004年的9月14日，但其在2004年的7月6日就取得了涉案土地使用權證，時間的順序上是明顯不能成立的。該證書的使用權類型上標注的是劃撥，而不是轉讓，說明邳州市國土局向建筑材料廠頒發該證并不是對兩份轉讓協議的合法性進行確認。

二審期間，被上訴人xx居委會向本院提交邳州市國土資源局出具的涉案土地的地籍檔案一份（復印件，加蓋國土局印章）。證明涉案土地原土地使用權人是邳州市建筑材料廠，而不是邳州市xx建筑材料廠，雖然兩個材料廠的名稱相近且坐落在同一位置，但兩個廠有完全不同的企業名稱。邳州市xx建筑材料廠之所以能夠在取得工商營業執照之前取得涉案土地的使用權證，并將土地使用用途標注為劃撥，是因該土地的原使用權人就是邳州市建筑材料廠。在該份證據第十一頁中，寫明關于申請補辦邳州市建筑材料廠規劃使用土地的報告，在其他頁中也表述為建筑材料廠或者市建筑材料廠。以上名稱均不是邳州市xx建筑材料廠，邳州市xx建筑材料廠在申請辦理涉案土地的使用權證書時是持有原土地使用權人邳州市建筑材料廠的土地審批手續向邳州市國土局申請辦證，沒有將涉案兩份合同作為辦證依據，這是其取得的土地使用權證書上將使用權類型標注為劃撥的原因。該兩份協議僅出現在邳州市xx建筑材料廠申請辦理工商登記的的申請材料中，邳州市工商局在給邳州市xx建筑材料廠辦理土地使用權證書時忽略了邳州市建筑材料廠和邳州市xx建筑材料廠之間的文字差異。邳州市xx建筑材料廠雖然取得了涉案土地的使用權證書，但并不代表邳州市人民政府對涉案兩份協議知情并同意雙方進行轉讓。這與邳州市國土局所出具的更正說明一致。奧運實業公司質證認為：xx居委會提交的所謂二審新證據在第一頁寫明國土資源局檔案室蓋章的日期是2018年7月2日，當時一審最后一次開庭尚未舉行，xx居委會會不在一審中提交，而在本次開庭提交不符合民事訴訟法關于新證據的規定，不能作為定案依據，且xx居委會提供的該證據內容并不完整。如缺少第三頁、第八頁、第九頁、第十二頁、第十七頁、十八頁，并不是一組完整的檔案材料，不能作為定案依據。未進行注冊登記的憑空出現的名稱從來不能成為法律意義上的實體。被上訴人xx居委會會其所提交的證據證明的事項完全是主觀臆測。劉甲同意奧運實業公司質證意見。邳州市xx建筑材料廠廠同意奧運實業公司的質證意見，另補充：相關預先核準通知書一審中已經提交。該預先核準通知書對上訴人邳州市xx建筑材料廠的名稱給予核準、登記。該名稱在法律上具有排他性、唯一性，并不是被上訴人所稱的該企業來源于被上訴人。

二審法院經審理認為認為：

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條第四項規定：“起訴必須符合下列條件：……（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。”本案中，邳州市國土資源局2004年就案涉土地為邳州市xx建筑材料廠辦理的土地編號為3-05-55的國有土地使用權證，并未被撤銷或確認無效等。在此情形下，雖然邳州市國土資源局出具了與該土地權證所載內容矛盾的書面說明，但僅據其書面說明并不足以認定案涉土地性質系國有劃撥土地，且邳州市xx建筑材料廠上述土地權證應被撤銷或者確認無效等。本案系民事訴訟，無權對行政行為的效力作出判斷。如邳州市國土資源局等行政機關認為上述土地權證的頒發行為確實有誤，也應首先自行予以糾錯。而在上述土地權證被依法撤銷或者作出其他相應處理前，應當認定案涉土地的使用權已由有權機關進行過確權登記。在相關土地權證經依法處理前，目前尚不具備對xx居委會本案訴請應否得到支持作出實體裁判的條件，故本案不屬《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條規定的人民法院受理民事訴訟的范圍。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百三十條規定，裁定如下：

一、撤銷江蘇省邳州市人民法院（2018）蘇0382民初1498號民事判決；

二、駁回邳州市運河街道xx社區居民委員會的起訴。

邳州市運河街道xx社區居民委員會預交的一審案件受理費18688元退還邳州市運河街道xx社區居民委員會，邳州市xx建筑材料廠預交的二審案件受理費9344元退還邳州市xx建筑材料廠，劉甲預交的二審案件受理費9344元退還劉甲，徐州xx實業有限公司預交的二審案件受理費9344元退還徐州xx實業有限公司。