裁判要點：《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十二條“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”之規定，案涉房屋項下土地使用權應視為一并轉讓，案涉房屋之買賣合同效

裁判要點：土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。（以下判決書源自中國裁判文書網）

湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院

民 事 判 決 書

（2018）鄂28民終1362號

上訴人（原審被告）：湖北省煙草公司恩施州公司。住所地：恩施市施州大道119號。

法定代表人：譚志平，公司經理。

委托訴訟代理人：宋發輝，湖北施南律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：羅登成，男，1970年9月13日出生，土家族，住湖北省咸豐縣。

委托訴訟代理人：劉咸生，湖北劉咸生律師事務所律師。

上訴人湖北省煙草公司恩施州公司因與被上訴人羅登成建設用地使用權合同、房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省咸豐縣人民法院（2018）鄂2826民初329號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年6月7日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案經本院院長批準依法延長審理期限三個月。現已審理終結。

湖北省煙草公司恩施州公司上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回羅登成的訴訟請求。事實與理由：一審判決認定事實錯誤。涉案房屋是在國有劃撥土地上修建，湖北省煙草公司恩施州公司并未處置該土地，國有劃撥土地的轉讓應以繳納土地出讓金為前提條件，而本案中雙方當事人未約定由誰繳納土地出讓金，一審法院避開案件關鍵環節，簡單憑雙方協議來認定由湖北省煙草公司恩施州公司辦理過戶手續、湖北省煙草公司恩施州公司與羅登成間的協議有效屬于認定事實錯誤。本案的協議應認定為已成立，但就土地轉讓內容的約定并未生效。一審判決適用法律不當。一審判決認定事實錯誤，導致適用法律不當，從而錯誤判決湖北省煙草公司恩施州公司為羅登成辦理房屋過戶手續，損害了湖北省煙草公司恩施州公司及國家利益，劃撥土地在轉讓前必須繳納土地出讓金，而涉案土地在轉讓時未繳納土地出讓金，也沒有約定誰繳納，在未繳納土地出讓金的情況下將該宗地進行轉讓違反法律強制性規定，該約定應屬無效。

羅登成辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律準確，請求駁回湖北省煙草公司恩施州公司的上訴請求。本案交易的是房屋，交易已經完成17年，雙方對此沒有爭議，湖北省煙草公司恩施州公司拒不給羅登成辦理房屋過戶手續，違反了協議約定，人民法院應當支持羅登成的訴訟請求，該協議不違反法律效力性強制性規定。

羅登成向一審法院起訴請求：判令湖北省煙草公司恩施州公司履行協議義務給羅登成辦理房屋土地過戶手續，并承擔本案訴訟費用。

一審法院認定事實：2002年初，羅登成知悉當時的湖北省煙草公司咸豐縣公司要變賣咸豐縣丁寨鄉土地坪村用于收購煙葉的房屋及土地，便有意購買。2002年5月8日，羅登成與原湖北省煙草公司咸豐縣公司簽訂書面《協議》，協議約定，一、甲方（原咸豐縣煙草公司）將丁寨土地坪煙草組（包括土地、磚混結構房屋）有償轉讓給乙方（羅登成）。二、甲方轉讓該煙草組土地、房屋合計人民幣一萬三千二百元整，乙方必須一次性交清。三、乙方交清土地、房屋轉讓費后，甲方將該宗地的土地使用證交給乙方。四、甲方負責到有關部門辦理土地轉讓過戶手續，過戶所需的一切稅費，由甲方承擔。當天，羅登成即委托其父親羅吉祥代為支付了標的物價款13200元，咸豐縣煙草公司出具收款收據一份，隨后咸豐縣煙草公司便將標的房屋及土地交付羅登成使用至今。咸豐縣煙草公司一直未按約定給羅登成辦理過戶手續，后咸豐縣煙草公司與湖北省煙草公司恩施州公司合并，咸豐縣煙草公司變成湖北省煙草公司恩施州公司咸豐縣分公司。羅登成及其父親多次找到湖北省煙草公司恩施州公司及其咸豐縣分公司要求辦理過戶手續，但一直沒有結果。另查明，1991年4月29日，湖北省煙草公司恩施州公司即取得了爭議土地的劃撥土地使用權。

一審法院認為，雙方簽訂的協議，是雙方當事人的真實意思表示，并未違反法律強制性規定，合法有效。《中華人民共和國物權法》第一百四十七條規定：“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分”。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定，轉讓地上建筑物、構筑物及其附屬設施時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓。土地和房屋等地上建筑物、構筑物及其附屬設施都屬于法定的不動產范疇，二者在自然屬性上是聯為一體的，離開了土地，房屋等地上建筑物、構筑物及其附屬設施則失去了其作為不動產的基礎。本案中所涉土地使用權雖為劃撥取得，但羅登成仍然是以居住而使用房屋及土地，沒有改變土地使用性質，故不涉及國家利益和公共利益。因此，對于劃撥土地及其建筑物、構筑物以及附屬物法律并非絕對禁止轉讓，只要依法辦理了土地出讓手續，繳納土地出讓金后是可以轉讓的。協議簽訂后，雙方當事人應當積極履行合同約定的義務，湖北省煙草公司恩施州公司雖然將所涉房屋及土地交付給羅登成使用，羅登成也實際占有、使用了多年，但湖北省煙草公司恩施州公司未按約定給羅登成辦理房屋及土地過戶手續，屬于沒有完全履行約定的義務。羅登成的訴訟請求應當得到支持。一審法院依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十四條、第六十條、《中華人民共和國物權法》第一百四十七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條、第六十四條第一款之規定判決：湖北省煙草公司恩施州公司為羅登成辦理房屋土地過戶手續。限本判決生效后30日內履行完畢。案件受理費200元，減半收取100元，由湖北省煙草公司恩施州公司負擔。

二審期間，湖北省煙草公司恩施州公司、羅登成未向本院提交新證據。

另，羅登成在二審詢問時陳述，在原房屋的基礎上增加了兩層平房，還加了一層瓦面（琉璃瓦），原為一層，現相當于四層，剩余的土地修了豬圈和烤房，豬圈約100㎡，是畜牧局的扶貧項目，沒有其他部門批準，加層等不需要其他手續。

經審理查明，一審查明的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，圍繞湖北省煙草公司恩施州公司的上訴請求，雙方爭議焦點為涉案《協議》的效力，羅登成主張由湖北省煙草公司恩施州公司辦理房屋、土地過戶手續的請求是否應當支持。評析如下：

依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十二條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”第四十條第一款規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規定：“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。”經審查，原湖北省煙草公司咸豐縣公司與羅登成于2002年5月8日簽訂的涉案《協議》約定，原湖北省煙草公司咸豐縣公司將丁寨土地坪煙草組的土地、磚混結構房屋有償轉讓給羅登成，雙方形成土地使用權轉讓、房屋買賣復合法律關系，依據房地一體轉讓原則，房屋占用范圍內的土地使用權一并轉讓。湖北省煙草公司恩施州公司、羅登成提交的現有證據顯示，涉案土地占地總面積為1350平方米，土地性質為劃撥，轉讓價款為13250元；但現有證據不能證明原湖北省煙草公司咸豐縣公司在轉讓涉案劃撥土地及土地上建筑物給羅登成時，經過了有批準權的人民政府批準，也不能證明原湖北省煙草公司咸豐縣公司已經取得涉案土地的土地使用權證書、房屋所有權證或房屋建設許可證，且在羅登成起訴前，涉案土地未經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續及合法的房屋手續。依據前述法律、司法解釋及《中華人民共和國合同法》第五十二條：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”之規定，涉案《協議》應認定為無效。一審判決認定涉案《協議》有效不當，本院予以糾正。涉案《協議》無效，自始沒有法律約束力。涉案土地在未經有批準權的人民政府準予轉讓、由受讓方辦理土地使用權出讓手續、并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金等前提條件下，羅登成不能依法取得涉案土地的使用權和房屋所有權；現有情況下，湖北省煙草公司恩施州公司亦不能直接辦理涉案土地、房屋的過戶手續。故，羅登成據此主張湖北省煙草公司恩施州公司履行合同義務，要求湖北省煙草公司恩施州公司辦理涉案《協議》約定土地、房屋過戶手續的訴訟請求沒有法律依據，本院不予支持。至于因涉案《協議》無效導致的法律后果，當事人可以另行主張權利，也可共同協商請求有批準權的人民政府審批轉讓，在法律規定的轉讓條件成就后，依法辦理涉案土地、房屋的相關權利證書。

綜上所述，湖北省煙草公司恩施州公司的上訴請求成立。依據《中華人民共和國合同法》五十二條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十二條、第四十條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百七十條第一款第二項、第一百七十五條、《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規定，判決如下：

一、撤銷湖北省咸豐縣人民法院（2018）鄂2826民初329號民事判決；

二、駁回羅登成的訴訟請求。

一審案件受理費200元，由羅登成負擔；二審案件受理費200元，由湖北省煙草公司恩施州公司負擔。

本判決為終審判決。

審判長　　郜幫勇

審判員　　張成軍

審判員　　楊　芳

二〇一八年十一月二十八日

書記員　　歐順恩