房屋買賣合同約定的房地產權屬證書既包括房屋所有權證，也包括國有土地使用權證。

裁判要點：《商品房買賣合同》是雙方的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，屬有效合同，雙方當事人應當按照合同約定履行各自的合同義務。依照我國相關法律規定，房屋買賣合同約定的房地產權屬證書既包括房屋所有權證，也包括國有土地使用權證。（以下判決書源自中國裁判文書網）

湖北省十堰市中級人民法院

民 事 判 決 書

(2019)鄂03民再52號

上訴人（原審原告）：杜萍，女，漢族，1975年5月30日出生，住湖北省十堰市茅箭區。

被上訴人（原審被告）：湖北虹橋房地產開發有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭區車站路16號。

法定代表人：朱奎榮，該公司董事長。

委托訴訟代理人：曹樹全，該公司員工。代理權限：一般代理。

委托訴訟代理人：劉勛，該公司員工。代理權限：一般代理。

上訴人杜萍因與被上訴人湖北虹橋房地產開發有限公司（以下簡稱虹橋公司）房屋買賣合同糾紛一案，湖北省十堰市茅箭區人民法院（以下簡稱一審法院）作出（2015）鄂茅箭民一初字第03141號民事判決，虹橋公司不服，向本院提起上訴，本院作出（2016）鄂03民終1035號民事判決，已發生法律效力。杜萍不服，向湖北省高級人民法院申請再審。湖北省高級人民法院于2017年5月15日作出（2017）鄂民再149號民事裁定：撤銷原一、二審判決，發回一審法院重審。一審法院經重審作出（2017）鄂0302民再10號民事判決。杜萍不服，向本院提起上訴。本院立案后依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現已審理終結。

杜萍上訴請求：1、撤銷(2017)鄂0302民再10號民事判決，改判虹橋公司在判決生效后六十日內，提供辦理不動產權屬登記所需資料，協助杜萍辦理完畢不動產權屬證書；2、判令虹橋公司支付杜萍逾期辦理不動產權屬證書的違約金(暫定為62701元，自2005年12月30日起，以已付房款金額為本金，按4.75%利率計算至辦理完畢不動產權屬證書時止）；3、本案一、二審訴訟費用由虹橋公司承擔。事實和理由：1、虹橋公司不辦理土地使用權登記，導致杜萍不能辦理不動產權屬證書，虹橋公司構成根本違約，應依法或依約承擔違約責任。本案中，雙方簽訂商品房買賣合同的目的是取得標的房屋的所有權及相應土地使用權，但是由于虹橋公司的違約導致杜萍從購房至今沒能取得土地使用權登記手續，從而也無法取得不動產權屬證書，杜萍在支付了購房款之后取得的房屋沒有有效的物權登記，不能進行合法買賣、抵押等物權處分行為，從而不能實現物權利益。按合同約定，虹橋公司應從2005年12月30日起，以已付房款金額為本金，按4.75%利率計算違約金。一審法院重審判決以虹橋公司承諾的辦證最后期限即2015年8月1日作為支付違約金起算時間無法律依據。2、一審法院重審判決沒有明確虹橋公司協助辦理不動產權屬證書的期限，放縱了虹橋公司的逾期辦證的違約行為，杜萍請求在判決生效之日60日內辦理不動產權屬證書，應當予以支持。3、一審法院判決違約金計算期限有誤。根據《商品房買賣合同》第十五條約定，虹橋公司應當從2005年12月30日起支付違約金。一審法院重審判決以虹橋公司承諾的辦證最后期限即2015年8月1日作為支付違約金起算時間無法律依據。

虹橋公司答辯稱，1、虹橋公司已經盡到協助辦理土地使用權證的義務，不構成根本違約。2、2018年9月30日，虹橋公司對本案購房者發出函告，要求購房者提交資料辦理不動產權屬證書，但購房者遲遲不履行，即使法院判決虹橋公司在一定期限內履行協助辦證義務，也會因購房者不予配合而沒有實際意義。3、一審法院判決虹橋公司支付逾期辦理土地使用權證違約金事實清楚。綜上所述，一審法院認定事實清楚，判決公平公正，請求二審法院維持一審判決。

杜萍向一審法院起訴請求：判令虹橋公司在判決生效后60日內辦理土地使用權證書，支付逾期辦理土地使用權證書違約金62701元，并承擔本案訴訟費。一審法院重審期間，杜萍變更其訴訟請求為：1、判令虹橋公司辦理不動產權屬證書并支付逾期辦理不動產權屬證書違約金，按已支付的購房款從交房之日起到判決生效之日止計算。2、根據公平原則和誠實守信原則，參照2015年十堰中院對丹江口市房屋買賣合同糾紛一案的判決，在法律法規規定的范圍內，就高不就低確認違約金賠償標準。

一審法院(2017)鄂0302民再10號民事判決認定事實：2004年9月，虹橋公司（原十堰市虹橋房屋開發有限公司）和杜萍簽訂《商品房買賣合同》。合同約定：杜萍購買虹橋公司開發的位于十堰市車站路××房屋××套，建筑面積94.5平方米，價款125000元（單價每平方米1322.75元，以產權登記面積為準，多退少補）；虹橋公司應在2004年12月30日前，將經綜合驗收合格的商品房交付杜萍使用；虹橋公司應當在合同約定交房之日起1年內辦好產權證交予杜萍，逾期按已付款額度、同期銀行貸款利率支付違約利息等。合同簽訂后，杜萍支付了約定房款（因登記面積與合同約定不一致，杜萍按登記面積97.36平方米支付房款128782.94元），虹橋公司亦按約將房屋交給杜萍使用。此后，虹橋公司僅為杜萍辦理了房屋所有權證，而未為杜萍辦理土地使用權證。另查明：涉案房屋占用的土地原用途為商住小區，土地使用年限為40年。虹橋公司在2008年12月前陸續補繳土地出讓金等款項后，國土資源管理部門于2008年12月23日向該公司核發了使用面積為56290平方米的土地使用權證，土地使用年限變更為70年。因土地使用權證遲遲未辦理，杜萍所在小區的眾多業主于2015年1月通過網上進行問政。市國土資源局予以回復，表示因虹橋公司部分房屋屬違章建筑，目前由市三違辦牽頭對其違章進行處理，虹橋公司還未向該局提出土地驗收申請。2015年1月27日，虹橋公司向虹橋小區各業主承諾，表示該公司在2015年7月31日之前將欠各位業主的土地使用權證辦理完成并交付到各戶主手中。同時說明，該承諾的前提是沒有辦理土地使用權證的業主必須派代表或親自到政府相關部門，去反映虹橋公司至今沒有給業主辦理土地使用權證的問題，否則該承諾無效。此后，虹橋小區業主多人集體或單獨信訪，要求辦理土地使用權證；虹橋公司信訪要求解決土地驗收辦證。市國土資源局在收到虹橋公司提交的建設用地竣工驗收申請及資料后，進行了踏勘、核實，于2015年8月28日致函虹橋公司，要求該公司補充提供建設用地竣工驗收所需資料，虹橋公司此后補交了能補充的資料，對不能補交的說明了情況。截止起訴前，杜萍的土地使用權證仍未辦理完畢。

又查明，虹橋公司于2006年1月15日向十堰市土地管理局申請對已竣工的房屋進行局部驗收并交納費用10377.28元；2007年12月13日向十堰市土地管理局申請對已竣工的房屋進行局部驗收并交納費用27599元；2011年8月4日向十堰市土地管理局申請對已竣工的房屋進行局部驗收并交納費用300萬元；2016年7月7日向十堰市土地管理局申請對已竣工的房屋進行局部驗收并交納費用112911元，共計繳費3150887.28元；其中2012年3月14日、2014年4月24日、2016年11月29日分三次向十堰市土地管理局提出申請，十堰市土地管理局受理并出具了告知書。2008年12月23日十堰市土地管理局向虹橋公司頒發一份十堰市國用（2008）第待0002943號土地使用權證。2017年12月20日十堰市不動產登記中心向虹橋公司全體業主下發了編號：201712201337號十堰市不動產一次性告知書，告知虹橋公司全體業主辦理不動產權屬證書。

2016年3月22日起，十堰城區實施不動產統一登記，原市房屋產權交易中心、市國土資源局自2016年3月18日17時起停止受理房產登記、土地登記業務，十堰城區的不動產登記有關業務工作由十堰市不動產登記中心負責辦理。相關通告告知，按照“發新停舊、不變不換”的原則，從2016年3月22日起，其他有關部門不再發放各類不動產權證書。法院核實通告相關內容后，向杜萍進行釋明，杜萍遂變更訴訟請求。

一審法院認為，本案爭議的焦點為：（一）房地產權屬證書是否包含土地使用權證；（二）虹橋公司是否構成違約及違約金的計算方式。

1、關于房地產權屬證書是否包含土地使用權證。虹橋公司辯稱合同約定的房地產權屬證書不包含國有土地使用權證；但本案中的房屋買賣合同是格式合同，根據《中華人民共和國合同法》第四十一條規定：“對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋，格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款”及《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十二條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”。第六十條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”。第六十一條規定：“…在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理”。依據非格式條款的解釋和上述的法律規定，一審法院認為虹橋公司與杜萍簽訂《商品房買賣合同》中的“房地產權屬證書”包含房屋所有權證和土地使用權證，故對虹橋公司的該項辯稱不予采信。杜萍購買的房屋沒有辦理土地使用權登記，杜萍持有的房屋所有權證書不是完整的權屬證書，應當進行不動產權屬登記，杜萍主張虹橋公司協助辦理不動產權屬證書，應予以支持。

2、關于虹橋公司是否構成違約及違約金的計算方式。合同違約分為兩種情況，一種是根本違約，一種是一般違約，根本違約是指合同一方當事人違反合同的行為致使該合同的目的不能實現，其法律效果是一方根本違約時，另一方當事人可以解除合同并要求對方承擔責任。因十堰城區實行不動產統一登記，土地使用權證書無法辦理，杜萍根據人民法院在訴訟過程中的釋明變更訴訟請求符合法律規定，應予準許。虹橋公司未履行協助辦理不動產權屬證書的義務，致使杜萍取得的物權不完整，應承擔相應的違約責任。結合本案，雙方在履行合同過程中，雖然涉案商品房屋至今未辦理土地使用權證，但杜萍于2004年9月購買房屋至今，已實際行使了對房屋的占有、使用和收益的權利，其行為表明杜萍同意接受該房屋，基本上實現了合同的目的，本案在訴訟中經釋明，法律關系已經調整，其目的是保障購房者在合同中的基本權利，完成產權登記，因此，虹橋公司未按時辦理土地使用權證的行為屬一般違約。本案中，杜萍已經取得了房屋產權證書，虹橋公司僅存在部分違約行為，同時杜萍未明確其因虹橋公司逾期辦理土地使用權證登記對其造成的具體損失，也未提交所受損失的證據，考慮到本案所涉房屋相關辦證手續的客觀實際，綜合本案合同實際履行情況、當事人的過錯程度、損失結果等因素，根據公平原則和誠實信用原則，杜萍主張的違約金過高，對過高部分不予支持，應依法對違約金予以調整。虹橋公司承諾在2015年7月31日之前將土地使用權證辦理完畢并交付給各業主，但其未在承諾的期限內將土地使用權證辦理完畢，違約金計算時間應從2015年8月1日起至其協助辦理不動產權屬證完畢時止，以購房款為本金，按照中國人民銀行公布的同期銀行活期存款利率計算。依照《中華人民共和國合同法》第五條、第四十一條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十二條、第六十條、第六十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條、第二百零七條的規定判決：一、湖北虹橋房地產開發有限公司在本判決生效后，提供辦理不動產權屬登記所需的資料，協助杜萍辦理不動產權屬證書；二、湖北虹橋房地產開發有限公司在本判決生效之日起十日內支付杜萍逾期辦理房屋不動產權屬證的違約金（違約金以購房款128782.94元為本金，從2015年8月1日起至其協助辦理不動產權屬證完畢時止，按中國人民銀行公布的同期活期銀行存款利率計算）；三、駁回杜萍對湖北虹橋房地產開發有限公司的其他訴訟請求。案件受理費684元，由虹橋公司負擔400元，由杜萍負擔284元。

二審期間，雙方當事人均未提交新的證據。

經審理查明，一審判決認定的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，虹橋公司與杜萍簽訂的《商品房買賣合同》是雙方的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，屬有效合同，雙方當事人應當按照合同約定履行各自的合同義務。依照我國相關法律規定，房屋買賣合同約定的房地產權屬證書既包括房屋所有權證，也包括國有土地使用權證。本案中，虹橋公司作為房地產開發商將房屋出賣給杜萍，應當將該房屋的所有權和房屋占用范圍內的土地使用權一并轉讓。虹橋公司未將涉案房屋占用范圍內的土地使用權一并轉讓給杜萍，應當承擔違約責任。

本案雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》約定：虹橋公司應在2004年12月30日前，將經綜合驗收合格的商品房交付杜萍使用，并在合同約定交房之日起1年內辦好產權證交予杜萍，逾期按已付款額度、同期銀行貸款利率支付違約利息等。故依據合同約定，虹橋公司應于2005年12月30日前向杜萍提供辦理不動產權屬登記所需資料，逾期則應以已付購房款為本金向杜萍支付違約金。雙方簽訂的合同雖然約定逾期按同期銀行貸款利率支付違約利息，但因虹橋公司已為杜萍辦理了房屋所有權證，結合本案合同實際情況，一審法院按同期銀行活期存款利率為標準計算違約金并無不妥。綜上，虹橋公司應承擔自2005年12月30日起至向杜萍提供辦理不動產權屬登記所需資料完備之日止的違約金。違約金計算標準以已交房款128782.94元為本金，按同期銀行活期存款利率計算。一審判決從2015年8月1日起計算違約金沒有法律依據。

本案系給付之訴，人民法院審理給付之訴案件，在確認當事人之間存在民事法律關系的前提下，判決主文不但要明確給付內容，而且應當指定履行期限。本案中，一審法院判決僅明確虹橋公司在判決生效后，提供辦理不動產權屬登記所需的資料，而沒有指定具體履行期限，使得該項判決內容不具有執行效力。

綜上所述，杜萍的上訴請求部分成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規定，判決如下：

一、撤銷湖北省十堰市茅箭區人民法院（2017）鄂0302民再10號民事判決；

二、湖北虹橋房地產開發有限公司于本判決生效后60日內向杜萍提供辦理不動產權屬登記所需的資料；

三、湖北虹橋房地產開發有限公司于本判決生效之日起60日內支付杜萍逾期辦理房屋不動產權屬證書的違約金（違約金以購房款128782.94元為本金，從2005年12月30日起至湖北虹橋房地產開發有限公司向杜萍提供辦理不動產權屬登記所需的資料完備之日止，按中國人民銀行公布的同期銀行活期存款利率計算）；

四、駁回杜萍對湖北虹橋房地產開發有限公司的其他訴訟請求。

如果未按指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行的債務利息。

一審案件受理費684元，由湖北虹橋房地產開發有限公司負擔410.4元，杜萍負擔273.6元。二審案件受理費1367.53元，由湖北虹橋房地產開發有限公司負擔820.5元，杜萍負擔547.03元。

本判決為終審判決。

審判長　李　婧

審判員　王　濤

審判員　肖建軍

二〇一九年六月二十一日

書記員　柯　瑩