合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的合同，應當認定為土地使用權轉讓合同

裁判要點：合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的合同，應當認定為土地使用權轉讓合同。（以下判決書源自中國裁判文書網）

湖北省高級人民法院

民 事 判 決 書

（2015）鄂民一終字第00076號

上訴人（原審原告）：王良。

上訴人（原審原告）：江德斌。

上訴人（原審原告）：彭文彬。

上訴人（原審原告）：王小春。

上訴人（原審原告）：李生丙。

被上訴人（原審被告）：京山縣興業房地產開發有限責任公司，住所地湖北省京山縣新市鎮溫泉路。

法定代表人：謝家雄，該公司經理。

委托代理人：何大林，湖北京源律師事務所律師。

原審被告：武漢坤聯房地產投資顧問有限公司，住所地湖北省武漢市黃陂區灄口街富興街11號。

法定代表人：陳遙，該公司董事長。

委托代理人：王德祥，該公司項目經理。

上訴人王良、江德斌、彭文斌、王小春、李生丙（以下合稱王良等五人）因與被上訴人京山縣興業房地產開發有限責任公司（以下簡稱興業公司）、原審被告武漢坤聯房地產投資顧問有限公司（以下簡稱坤聯公司）土地使用權轉讓合同糾紛一案，不服湖北省荊門市中級人民法院（2014）鄂荊門民三初字第00009號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，對本案進行了審理，現已審理終結。

王良等五人共同向一審法院提起訴訟，請求：1、依法確認王良等五人與坤聯公司于2009年6月3日簽訂的《京匯華苑房地產項目合作開發協議》有效；2、判令坤聯公司、興業公司按照協議約定向王良等五人交付賓館（含京匯華苑小區A棟1#門面，京匯華苑A棟公寓樓2-12層）及房屋（京匯華苑小區A棟東2樓靠南面的3套物業管理用房），并協助辦理上述房產的權屬轉移登記手續；3、本案的訴訟費用由坤聯公司、興業公司共同負擔。

一審查明，2003年11月14日，案外人湖北長江屯玉種業有限公司從原京山縣種子公司處購得位于京山縣××市鎮××8977.23平方米的商業出讓用地使用權，并辦理了國有土地使用權證書［土地使用權證號：京國用（2003）第801號］。

2007年4月，王良等五人與案外人陳杰共同簽訂一份《個人合伙協議書》，約定由該六人共同出資購買湖北長江屯玉種業有限公司京山分公司位于京山縣新市鎮京源大道的房地產，并進行后期投資和房地產開發，前期預計投資240萬元，由各合伙人以現金方式出資到位，并共同推舉王良為合伙組織的代表人。2007年4月20日，湖北長江屯玉種業有限公司（甲方）與江德斌（乙方，前述合伙體的代表）簽訂一份《房產、土地轉讓合同》，約定甲方將其從原京山縣種子公司購買的位于京山縣××市鎮××大道8977.23平方米土地，約合13.48畝，以及該宗土地上總建筑面積為4078.48平方米的所有房產，共計作價200萬元轉讓給乙方。該合同還對付款方式、其他權利與義務、違約責任等作了約定。同日，雙方共同簽訂一份《房屋、土地轉讓合同補充協議》，該補償協議約定，乙方支付200萬元的價款后，乙方需再向甲方支付30萬元補償費。待乙方付清所有款項后，甲方將土地使用權證和房產證原件交給乙方。2007年4月24日，湖北長江屯玉種業有限公司出具收據，收到江德斌交付的120萬元，剩余款項以江德斌代湖北長江屯玉種業有限公司償還江夏區農業發展銀行的貸款的方式進行了支付。

2007年7月20日，湖北長江屯玉種業有限公司應江德斌等六人要求，與興業公司簽訂了形式上的《房產、土地轉讓合同》，約定將湖北長江屯玉種業有限公司從原京山縣種子公司處購買的，位于京山縣××市鎮××大道8977.23平方米土地，約合13.48畝轉讓給興業公司。2007年10月，湖北長江屯玉種業有限公司與興業公司至京山縣國土資源局辦理了土地使用權轉讓審批手續。2008年，京山縣國土資源局為興業公司核發了國有土地使用權證書［編號：京國用（2008）第644號］，使用權面積8977.23平方米。地類用途：商業用地和住宅用地。同年，興業公司取得前述宗地的《建設用地規劃許可證》（編號為（2008）建設用地072400009）。

2007年7月26日，興業公司（甲方）與王小春（乙方）簽訂一份《合作協議》，約定：“甲方同意乙方將原京山縣種子公司土地使用權過戶到甲方名下，并以甲方名義辦理商住樓整體開發、立項和建安工程等相關手續，乙方自主開發經營、獨立核算，土地過戶、報建、立項過程中發生的所有稅費由乙方承擔，商住樓項目開發、建設的全部投資和各種稅費等開支項目全部由乙方承擔，甲方協助乙方辦理融資手續。乙方向甲方繳納項目管理費75萬元，由甲方從房屋預收款中分別以30%、30%、40%三次扣回”。并約定“在原種子公司建設用地過戶至甲方后，該合作協議正式生效，并在生效后雙方另行簽訂合作細節補充協議，以明確具體權利義務”。此后，甲乙雙方合作未果，也未簽訂細節性補充協議。

2009年6月3日，坤聯公司（甲方）的代表陳遙、王德祥與王良等六人的代表王良、彭文斌、江德斌（乙方）簽訂一份《京匯華苑房地產項目合作開發協議》，約定：“甲乙雙方共同決定合作開發京匯華苑項目，原京山縣種子公司地塊由實際所有者王小春、江德斌、彭文斌、王良、李生丙、陳杰共六名合伙人通過掛靠協議過戶給興業公司……合作方式：甲方繳納項目規費，甲方負責承擔項目的全部開發管理成本及費用，并享有本項目的收益。乙方提供項目土地使用權證、建設用地規劃許可證、建筑規劃設計方案，乙方以興業公司名義協助甲方辦理項目建筑工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證及稅金、協調主管職能部門等相關事宜。付款方式：一、甲方總共付給乙方1200萬元。其中，300萬元為現金、900萬元為房產。房產部分含建筑面積約為4300平方米的賓館和部分住房，賓館含一樓約200平方米的接待大廳，賓館部分十層約2400平方米全部按單價2500元／平方米計算（約600萬元左右），多層住宅按1400元／平方米計算，小高層住宅按1700元／平方米計算，多層樓下小汽車庫約6間，按1700元／平方米根據實際建筑面積計算。（以上所有房源為甲方合理指定房源）。二、第一次付款時間為項目建設至主體結構工程整體封頂1個月內支付60萬元；第二次付款時間為工程施工方工程合同交房時間1月內支付90萬元（含甲方代乙方付給設計院的20萬元）；第三次付款時間為甲方同興業公司結算完畢時同時付清余款或房產150萬元。三、交房時間的約定：賓館于項目開盤后一個月內交付給乙方。住宅車庫待甲方同興業公司結算完畢時交付給乙方”。該協議還約定了其他事項。

2009年6月24日，興業公司（甲方）、坤聯公司（乙方）以及土地權利人代表王良、趙代彪共同簽訂一份《京匯華苑房地產項目聯合開發協議》，約定：“經平等協商，共同決定聯合開發京匯華苑項目。該項目由兩塊地組成，約19.18畝［含湖北省京山縣京源大道原種子公司地塊約合15.15畝（含待征地）由實際所有者王良、江德斌、彭文斌、王小春、李生丙、陳杰共六名合伙人協議過戶至興業公司名下。以及湖北省京山縣京源大道能源科研所地塊約合4.03畝（不含待征地）由實際所有者趙代彪、王時珍、楊金水共三名合伙人協議過戶至興業公司名下］。甲乙雙方以及上述地塊實際所有者均一致同意在甲方公司名下進行聯合開發建設及銷售。第二條約定開發方式及費用：甲乙雙方聯合開發，甲方同意以甲方公司名義協助乙方辦理本項目所有開發相關手續，并向乙方收取本項目房產開發及建筑管理費用約合112萬元。第三條約定付款時間：乙方分別以30%、30%、40%的比例分三次支付，第一次30%支付款待項目建設第一層結構完成支付；第二次30%支付款為項目整體結構封頂支付；第三次40%支付款待項目建設、銷售、稅務等工作完畢后一并結算。此費用不含乙方支付給項目土地實際所有人王良等九人的投資收益，此投資收益由乙方直接與王良等幾人協商處理。另定相關協議為準。第四條約定的甲方責權利：1、甲方負責出具并幫助乙方辦理項目開發建設、銷售及管理的全部相關手續，并及時協助乙方完成與各政府職能部門的接洽工作……8、甲方不承擔項目開發建設、銷售及管理的相關費用；9、甲方不享有項目開發建設、銷售及管理而產生的相關經濟利益。乙方責權利：1、乙方有責任及時完成項目開發建設、銷售及管理的全部手續，并積極與政府職能部門接洽……4、乙方全權擁有項目開發建設、銷售及管理的相關權利；5、乙方全部承擔項目開發建設、銷售及管理的相關費用；6、乙方完全享有項目開發建設、銷售及管理而產生的相關經濟利益。第五條約定債務承擔：1、甲乙雙方對于非因本項目產生的債務不承擔連帶責任；2、合作結束，甲乙雙方應將所有因本項目產生的債權債務一并結清”。協議還就糾紛解決方式、協議的生效等事項作了約定。

2009年11月23日，坤聯公司（甲方）與王良等六人（乙方）簽訂一份《補充協議》，約定：“原協議書（指2009年6月3日的協議）中合理指定的房產條款改為在樓盤預售開始之日起第三十二天確定棟號、單元、樓層，以利乙方委托甲方銷售和配合甲方統一價格銷售；甲方返還乙方房產應視為現金銷售，其相關產權證書應按國家規定辦理，最遲交房時間不得超過2010年12月31日；原合同中個人或企業所得稅條款明確約定為由甲方全額承擔并繳納，乙方協助做好相關工作；鑒于容積率補費政策變化，考慮乙方實際困難，甲方同意另壹佰萬元費用代為借貸，年息為百分之二十，計算在利潤分配中抵扣。無償承擔57萬元補繳款額，以利工程順利開工”。

2010年，興業公司依照合同約定，先后取得了京匯華苑項目《建設工程規劃許可證》（編號為建字第荊規工程Z52009060）、《建筑工程施工許可證》（編號420821201001130101）、《商品房預售許可證》［編號鄂京商房預字（2010）008號］，并將前述證書交由坤聯公司用于京匯華苑項目的開發。

按照2009年6月3日的《京匯華苑房地產項目合作開發協議》的約定，坤聯公司已經向王良等五人支付了現金260萬元，并交付了價值約40萬元的兩套房屋。另外，坤聯公司也依約向王良等五人交付了的本案訴爭的京匯華苑小區大門東1#門面、京匯華苑A棟公寓2至12層賓館房屋以及京匯華苑A棟公寓二樓靠東3套物業管理用房。

坤聯公司在開發建設京匯華苑項目過程中，因工程價款、稅費繳納等事項，與京匯華苑項目實際施工人以及興業公司之間發生糾紛，正循法律途徑解決。同時，坤聯公司也未歸集京匯華苑項目的竣工驗收資料，未辦理竣工驗收手續，未辦理京匯華苑項目房屋產權總證，也未能依照約定協助王良等五人辦理本案訴爭房屋的權屬證書，故王良等五人為訴爭房屋的辦證問題訴至法院。

另查明，案外人陳杰因故將其京匯華苑土地投資股份轉讓給了王良等五人。

一審法院認為，本案訴爭2009年6月3日的《京匯華苑房地產項目合作開發協議》約定，王良等五人將其從湖北長江屯玉種業有限公司購買的位于京山縣新市鎮京源大道旁的土地（約15.15畝），用于與坤聯公司合作開發京匯華苑項目，但王良等五人不承擔經營風險，只收取1200萬元固定收益。依照最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條關于“合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的合同，應當認定為土地使用權轉讓合同”的規定，該《京匯華苑房地產項目合作開發協議》為土地使用權轉讓合同，本案糾紛為土地使用權轉讓合同糾紛。該合同系雙方當事人的真實意思表示，其內容不違反法律、行政法規的強制性規定，為合法、有效的合同，對合同雙方具有約束力。

關于王良等五人訴請交付訴爭房屋的問題。依照2009年6月24日《京匯華苑房地產項目聯合開發協議》中“坤聯公司完全享有京匯華苑項目開發建設、銷售及管理而產生的相關經濟利益，興業公司不享有京匯華苑項目開發建設、銷售及管理而產生的相關經濟利益”的約定，坤聯公司有權依約向王良等五人交付訴爭房屋。經查，坤聯公司已向王良等五人實際交付了京匯華苑小區大門東1#門面、京匯華苑A棟公寓2至12層房屋以及京匯華苑A棟公寓二樓靠東3套物業管理用房，故對王良等五人訴請交付訴爭房屋的請求不予支持。

關于王良等五人訴請坤聯公司、興業公司協助其辦理訴爭房屋的土地使用權證及房屋所有權證的問題。經查，坤聯公司與王良等五人于2009年11月23日簽訂的《補充協議》第四條約定：“返還王良等五人之房屋的相關產權證書應按國家規定辦理”。坤聯公司應依約協助王良等五人辦理訴爭房屋的土地使用權變更和房屋所有權登記手續。即坤聯公司應當按照本案訴爭土地使用權轉讓合同中“坤聯公司有責任及時完成該項目開發建設、銷售及管理的全部手續，并積極完成與各政府相關職能部門的接洽，并全部承擔該項目開發建設、銷售及管理的相關費用”的約定，盡快組織相關單位對京匯華苑工程進行竣工驗收，及時辦理竣工驗收備案登記手續以及京匯華苑項目房屋的物權初始登記手續，并承擔相關稅費。待房產總證辦妥后，坤聯公司應積極協助王良等五人辦理訴爭房屋所占用土地的使用權變更及房屋所有權登記手續。對王良等五人要求坤聯公司協助其辦理訴爭房屋權屬證書的訴訟請求予以支持。

本案中，王良等五人庭審中確認，其訴請坤聯公司、興業公司協助其辦理權屬證書的合同依據有：2009年6月3日的土地使用權轉讓合同、2009年6月24日的《京匯華苑房地產項目聯合開發協議》以及2009年11月23日的《補充協議》。但興業公司非2009年6月3日的土地使用權轉讓合同及2009年11月23日的《補充協議》的當事人，根據合同相對性原則，該兩份協議對興業公司不具有約束力。但興業公司與坤聯公司于2009年6月24日簽訂的聯合開發協議中約定，興業公司負有“負責出具并幫助坤聯公司辦理京匯華苑項目開發建設、銷售及管理的全部手續”的義務，故興業公司應盡快按照合同約定，積極協助坤聯公司辦理京匯華苑項目的房產總證，以便坤聯公司協助本案王良等五人及其他購房業主辦理房產分證。故本案中王良等五人直接訴請興業公司協助其辦理權屬證書無合同依據，對王良等五人的該項訴訟請求不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第五十二條，最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第七條、第二十四條的規定，判決：一、確認王良等五人的代表王良與坤聯公司于2009年6月3日簽訂的《京匯華苑房地產項目合作開發協議》有效；二、坤聯公司在辦妥京匯華苑項目房屋所有權總證后90日內協助王良、江德斌、彭文斌、王小春、李生丙辦理位于湖北省京山縣新市鎮溫泉路的緊鄰京匯華苑小區大門東的1#門面房、京匯華苑小區A棟2層至12層的公寓房屋以及京匯華苑小區A棟公寓二樓靠東的3套物業管理用房屋的土地使用權證以及房屋所有權證；三、駁回王良、江德斌、彭文斌、王小春、李生丙的其他訴訟請求。一審案件受理費53800元，由王良、江德斌、彭文斌、王小春、李生丙共同負擔3800元，由坤聯公司負擔50000元。

宣判后，王良等五人不服，向本院提起上訴。請求：撤銷一審判決第二項，改判興業公司與坤聯公司共同協助王良等五人辦理房地產轉讓登記手續。主要理由：1、興業公司系本案房地產項目開發主體之一，辦理房地產權屬登記系其法定義務。涉案房地產項目，系以興業公司名義進行，由興業公司與坤聯公司合作開發完成，項目開發完成后的房屋初始登記、轉移登記必須以興業公司名義進行。根據相關的法律、法規的規定，協助王良等五人辦理涉案房屋權屬登記是興業公司的法定義務。2、興業公司對王良等五人具有協助辦理房屋權屬登記的合同義務。興業公司與坤聯公司在2009年6月24日簽訂的《京匯華苑房地產項目合作開發協議》第三條約定“……此費不含坤聯公司支付給項目土地實際所有人王良等九人的投資收益，此投資收益由坤聯公司直接與王良等九人協商處理?！痹摷s定表明，興業公司認同王良等五人的土地收益以及王良等五人與坤聯公司之間的協議。同時，協議第五條第一項約定“雙方對于非因本項目產生的債務不承擔連帶責任”，反言之，因本項目產生的債務興業公司、坤聯公司之間應承擔連帶責任，可見協助辦理房屋權屬登記的不僅是坤聯公司，興業公司同樣承擔連帶責任。3、坤聯公司單方無法完成房屋權屬登記手續，一審判決結果形同空頭支票。

興業公司辯稱：王良等五人的上訴請求沒有合同和法律依據，興業公司沒有義務協助王良等五人辦理房地產的相關產權登記手續。1、王良等五人與興業公司之間未簽訂任何協議，而明確王良等五人享有房屋權利的是與坤聯公司之間的協議，興業公司不是協議的當事人，根據合同相對性原則王良等五人與坤聯公司之間簽訂的協議對興業公司沒有約束力。2、王良等五人與興業公司之間沒有簽訂過房屋買賣合同，因此，興業公司沒有法定義務要為王良等五人辦理房屋過戶手續。3、王良等五人認為興業公司與坤聯公司承擔連帶責任沒有法律依據。興業公司與坤聯公司在2009年6月24日簽訂了聯合開發協議，但不能依此想當然地推理興業公司要承擔連帶責任。4、依照興業公司與坤聯公司的協議約定，雙方還要辦理結算手續，在沒有辦理結算手續之前，興業公司開發的房屋的產權還沒有轉移到坤聯公司，在此之前興業公司不負有為王良等五人辦理房產過戶手續的義務。請求二審法院駁回王良等五人的上訴。

坤聯公司答辯稱，我公司對王良等五人的上訴請求沒有異議。坤聯公司與王良等五人之間一直是按照2009年6月3日的協議在履行，坤聯公司不是該案項目的開發主體，所以相關證件的辦理應是由興業公司負責。

二審期間，各方當事人均未提交新的證據。

二審查明，對一審查明的事實，各方當事人均無異議，本院予以確認。

本案二審爭議的焦點問題是：王良等五人要求興業公司對涉案房屋協助辦理過戶登記是否具有依據？

本院認為，本案系王良等五人在購得土地使用權后，于2009年6月3日與坤聯公司簽訂《京匯華苑房地產項目合作開發協議》，約定由坤聯公司進行開發，王良等五人收取固定投資回報。上述情形符合最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條關于“合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的合同，應當認定為土地使用權轉讓合同”的規定，故上述由王良等五人與坤聯公司簽訂的《京匯華苑房地產項目合作開發協議》，雖名為合作開發，但王良等五人不承擔經營風險，故實為土地使用權轉讓。后坤聯公司與興業公司于2009年6月24日簽訂《京匯華苑房地產項目聯合開發協議》，將涉案的土地辦理至興業公司名下，由坤聯公司出資借用興業公司的名義進行房地產開發，房屋的所有權由坤聯公司享有。上述協議的內容不違反法律、行政法規的禁止性規定，應認定為有效。一審對協議的定性和效力認定正確，本院予以確認。

關于興業公司對王良等五人是否負有對涉案房屋所有權協助辦理產權登記的義務問題。因王良等五人分配涉案房屋系坤聯公司與王良等五人之間簽訂的《京匯華苑房地產項目合作開發協議》的約定，興業公司并非該協議的合同相對人。根據該協議內容，王良等五人應得分配利潤中的房屋部分，是由坤聯公司在開盤后一個月內交付賓館，住宅車庫待坤聯公司同興業公司結算完畢時交付，此交付義務主體為坤聯公司，而非興業公司。因王良等五人在本案中主張的房屋產權并非商品房買賣關系的合同權利，而是《京匯華苑房地產項目聯合開發協議》中約定的利潤分配，依據合同的相對性原則，王良等五人依約定只能要求坤聯公司辦理房屋交接和辦證，而無權要求興業公司直接為其辦證。同時，興業公司根據與坤聯公司之間簽訂的《京匯華苑房地產項目聯合開發協議》，將所開發項目的土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證以及商品房預售許可證均辦理在興業公司名下，其負有“出具并幫助坤聯公司辦理京匯華苑項目開發建設、銷售及管理的全部手續”的義務。但現坤聯公司與工程的實際施工人以及興業公司之間因工程價款、稅費等發生糾紛，涉案工程項目的竣工驗收至今未辦理，且工程的備案資料亦未交與興業公司，導致至今不能辦理涉案工程房屋產權總證。在興業公司因坤聯公司的原因未能辦理涉案項目總證時，王良等五人以興業公司為登記備案的項目建設單位為由，認為興業公司應承擔項目建設單位的法定辦證義務，要求興業公司協助其辦理因利潤分配而得到房屋的產權登記，無事實和法律依據。上訴人王良等五人的上訴理由，不能成立，其上訴請求本院不予支持。

綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。上訴人王良等五人的上訴理由無事實和法律依據，其上訴請求本院不予支持，本案依法應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費3800元，由王良、江德斌、彭文斌、王小春、李生丙共同負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　邵震宇

代理審判員　　李　萍

代理審判員　　郭振華

二〇一五年七月七日

書　記　員　　向　珂