繼承買受人權利，需要履行辦理登記等手續義務

裁判要點：繼承了買受人的權利，仍應當履行辦理土地使用權移轉登記手續的義務，稱與沒有合同關系從而沒有協助辦理土地使用權移轉登記手續的義務之理由沒有事實和法律依據。（以下判決書源自中國裁判文書網）

湖北省荊州市中級人民法院

民 事 判 決 書

(2019)鄂10民終1998號

上訴人（原審被告）：張柏祥，男，1950年4月18日出生，漢族，住監利縣。

委托訴訟代理人：陶桓茂，監利縣荊南法律服務所法律工作者。

被上訴人（原審原告）：徐峰，女，1977年3月10日出生，漢族，住監利縣。

被上訴人（原審原告）：石烈平，男，1977年12月1日出生，漢族，住監利縣。

委托訴訟代理人：李詩勇，湖北荊利維律師事務所律師。

上訴人張柏祥因與被上訴人徐峰、石烈平房屋買賣合同糾紛一案，不服監利縣人民法院(2019)鄂1023民初1575號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年11月20立案后依法組成合議庭公開開庭審理了本案。上訴人張柏祥及委托訴訟代理人陶恒茂，被上訴人石烈平及被上訴人徐峰、石烈平的委托訴訟代理人李詩勇到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

張柏祥上訴請求：撤銷一審判決，駁回被上訴人的訴訟請求。主要事實和理由：上訴人與被上訴人沒有合同關系，上訴人不存在協助辦證的義務。上訴人是自建用房，并不是開發商品房，一審適用《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》是適用法律不當。雙方當時只是買賣房屋，沒有轉讓土地使用權，土地使用權仍然屬于上訴人個人擁有。

徐峰、石烈平向一審提出訴訟請求：1.請求人民法院依法判令被告張柏祥協助原告辦理（房權證號為監利房權證容字第××號）土地使用權轉移登記手續、協助原告辦理不動產登記手續。2.本案的一切訴訟費用由被告張柏祥承擔。

被告張柏祥辯稱，該房他賣給了程再香而不是本案原告，已按買賣合同履行了約定義務，并協助辦理了房產證，合同中并未約定被告應當協助辦理土地使用權轉讓或不動產登記手續，且《不動產登記暫行條例》是2015年出臺，對此前的房屋交易行為沒有溯及力，法律規定現在是“兩證并行”，原有房產證繼續有效，并不一定非要辦理不動產登記，故被告沒有義務協助辦理相關手續，如要被告配合，原告應給予相應補償。另外，本案不符合不動產登記糾紛的特征，協助責任應基于合同關系而產生。

一審認定：被告張柏祥于2014年受讓由監利縣百貨公司轉讓的位于監利縣容城鎮交通路的一宗土地使用權，證號為監國用[2004]字第010208046號，面積1150.50平方米，用途為城鎮混合住宅用地，被告在該宗土地上進行商品房開發。原告與被告于2004年簽訂《商品房購銷合同》，合同約定：乙方（程再香）購買甲方（被告）開發的二室二廳商品房一套，位于第5層南，面積102.22平方米，總價55000元。在該合同第二條第四款中約定“根據法律規定的房屋所有權與該房屋占用土地范圍內的土地使用權一致的原則，該商品房相應占有的土地使用權，在辦理土地使用權登記時由政府主管部門核定”，第十九條約定“乙方在實際接收該商品房之日起，在房地產產權登記機關約定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續，甲方協助”。程再香按合同約定支付了價款，并辦理了房產證。2011年，該房最后贈與給原告徐峰，并辦理了房產登記（房權證號為監利房權證容字第××號，共有人石烈平）。原告要求被告協助辦理土地使用權變更及不動產登記事項，但被告不同意，為此，雙方發生糾紛。

一審認為，被告與程再香簽訂房屋買賣合同，是雙方真實意思表示，不違反法律規定，合法有效，依法應予保護。程再香按約履行了支付價款義務，被告應按合同約定全面履行自己的義務。雖該房進行了轉讓，但被告相關義務不能免除。二原告要求被告在辦理房地產權屬登記中提供協助，被告拒絕按約履行協助義務，其行為違反了合同的規定。1995年實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定“房地產轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”、1998年實施的《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件”，現行的對房地產的不動產登記制度即是實現“兩證合一”的具體規定。原告要求被告繼續履行合同義務，協助辦理土地使用權變更及不動產登記，符合合同簽訂時公布實施的法律規范的規定，一審應予支持。被告辯稱如果提供協助義務，要求原告補償等相關意見，違反了合同約定及相關法律規定，該辯稱意見一審不予支持。原告的訴請是基于雙方合同的約定，本案案由應定為房屋買賣合同糾紛，被告的該點辯稱意見一審予以采納。

綜上所述，二原告的訴請應予支持。一審依照《中華人民共和國合同法》第三十二條、第四十四條、第六十條、第一百零七條、1995年實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條、1998年實施的《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十七條第一款規定，判決：被告張柏祥在本判決生效之日起90日內，協助原告徐峰、石烈平在不動產登記機構辦理本案所涉房地產（房權證號為監利房權證容字第××號）的相關土地使用權轉讓及不動產登記手續。案件受理費1000元，減半收取計500元，由被告張柏祥負擔。

二審中被上訴人沒有新證據向法庭提交。上訴人向法庭提交了下列證據：1、建筑工程施工許可證。證明涉案房屋是上訴人自建自用，不是商品房開發房屋，不能適用城市商品房開發條例規定。證據2、財政部國家稅務總局文件。證明個人自建自用的房屋在銷售中免征營業稅，在當時是可以銷售的。證據3、公證書。證明上訴人受讓涉案土地是和百貨公司簽的合同，上訴人是受讓的國有土地。證據4、上訴人和國土局簽訂的合同。證明上訴人已經經過合法的出讓方式取得了合法的土地使用權證。被上訴人質證意見是：該四份證據都不是新證據。對證據1，認為建筑施工許可證雖然施工單位寫的自建，但不代表該房屋是自建自用，上訴人所建的房屋實際上已經通過正規渠道在從事房地產交易并且全部辦理了房屋所有權證。對證據2、3、4，不是新證據。本院認為，上列證據不是新證據，不能作為二審證據所使用。

本院查明，上訴人張柏祥于2002年受讓由監利縣百貨公司轉讓的位于監利縣容城鎮交通路的一宗土地使用權，證號為監國用[2004]字第010208046號，面積1150.50平方米。本案的其他事實與一審認定的一致。

本院認為，本案中，上訴人和被上訴人之母程再香簽訂了正規的商品房購銷合同，該合同在原監利縣房產局備案登記，并有房產局加蓋公章見證，同時也有房產局的工作人員在合同上簽名見證，該合同是典型的商品房買賣合同。上訴人認為沒有從事房地產開發，是純自建自用的房屋與本案事實不符。依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條和《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定，上訴人張柏祥應該協助被上訴人辦理土地使用權轉移登記手續。2004年，上訴人張柏祥與程再香簽訂《商品房購銷合同》，合同約定：乙方（程再香）購買甲方（上訴人張伯祥）開發的二室二廳商品房一套，位于第5層南，面積102.22平方米，總價55000元。在該合同第二條第四款中約定“根據法律規定的房屋所有權與該房屋占有的土地使用權，在辦理土地使用權登記時由政府主管部門核定”，第九條約定“乙方在實際接受該商品房之日起，在房地產產權登記機關約定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續，甲方協助”。該合同中“雙方應遵守事項”第三條：“房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占有范圍的土地使用權同時轉讓”，在“雙方應遵守事項”中，有甲方張柏祥簽名，乙方程再香簽名，原監利縣房產局蓋章簽發。程再香按照合同約定履行了支付價款的義務，上訴人應當按照合同的約定履行土地使用權轉移登記的義務。2011年程再香將房屋贈上訴人并辦理了公證，同時辦理房產變更登記（房權證號為監利房權證容字第××號，共有人石烈平）。對此，被上訴人繼承了買受人的權利，上訴人仍應當履行為被上訴人辦理土地使用權移轉登記手續的義務，上訴人稱與被上訴人沒有合同關系從而沒有協助辦理土地使用權移轉登記手續的義務之理由沒有事實和法律依據，本院不予支持。

綜上，上訴人的上訴理由不能成立。一審認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費1000元，由上訴人張柏祥負擔。

本判決為終審判決。

審判長　　陳時中

審判員　　陶齊學

審判員　　謝成勇

二〇一九年十二月十日

書記員　　程　瀛