房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記

裁判要點：在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。（以下判決書源自中國裁判文書網）

湖北省高級人民法院

民 事 裁 定 書

（2017）鄂民再142號

再審申請人（一審原告、二審被上訴人）:李志宇，男，漢族，1980年11月18日出生，住湖北省十堰市茅箭區。

委托訴訟代理人：梁建國，湖北立豐（十堰）律師事務所律師。

被申請人（一審被告、二審上訴人）：湖北虹橋房地產開發有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭區車站路16號。

法定代表人：朱奎榮，該公司董事長。

委托訴訟代理人：曹樹全，該公司法務部主任。

委托訴訟代理人：劉勛，該公司總經理助理。

再審申請人李志宇因與被申請人湖北虹橋房地產開發有限公司（以下簡稱虹橋公司）商品房買賣合同糾紛一案，不服湖北省十堰市中級人民法院（2016）鄂03民終1011號民事判決，向本院申請再審。本院于2017年4月24日作出（2017）鄂民申186號民事裁定提審本案。本院依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。

李志宇申請再審稱，二審判決認定事實不清，適用法律錯誤。1、雙方訂立的《商品房買賣合同》第十五條已明確約定：“……如因出賣人的責任造成買受人不能辦理房地產權屬證書的，雙方同意按下列第3項處理：……3、銀行按揭購房，產權證按銀行要求辦理。辦理房屋所有權證的相關費用，按國家規定，各自承擔。”此處的“房地產權屬證書”當然包括了房屋所有權證和土地使用權證兩個證書。二審認定雙方并未在合同中約定虹橋公司辦理土地使用權證的義務，屬認定事實錯誤。2、虹橋公司在其向業主出具的承諾書以及上訴狀等材料中均自認其有為業主辦理土地使用證的義務。3、房屋與土地不可分割，不動產（商品房）買賣，必須辦理房屋所有權和土地使用權登記。二審判決認為房屋權屬證書僅指房產證書，是對法律理解的錯誤，違反了物權法定原則，也與目前房屋交易的實踐和房屋價值的體現不符。4、虹橋公司違反合同約定，應承擔違約責任，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：……合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”一審判決關于違約金的計算正確，二審法院依據公平原則，判令虹橋公司承擔公平責任，顯屬錯誤。李志宇請求依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規定對本案進行再審。

被申請人虹橋公司辯稱，二審判決認定事實清楚，適用法律正確，雙方合同約定的房地產權屬證書并不包含國有土地使用權證。

本院再審認為，《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十二條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”第六十條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。”第六十一條規定：“……在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。”依據上述法律規定，李志宇購買該房屋的同時，該房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。本案中的所涉房地產權屬證書應既包括房屋所有權證，也包括國有土地使用權證。因虹橋公司原因，導致李志宇所購房屋至今無法辦理國有土地使用權證，虹橋公司應承擔違約責任。二審判決未對上述基本事實進行審理，李志宇的再審事由成立。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第三項以及《最高人民法院關于民事審判監督程序嚴格依法適用指令再審和發回重審若干問題的規定》第四條的規定，裁定如下：

一、撤銷湖北省十堰市中級人民法院（2016）鄂03民終1011號民事判決和湖北省十堰市茅箭區人民法院（2015）鄂茅箭民一初字第03165號民事判決。

二、本案發回湖北省十堰市茅箭區人民法院重審。

審判長　　張樂喜

審判員　　嚴開元

審判員　　馬文艷

審判員　　趙莉麗

審判員　　楊　艷

二〇一七年五月十五日

書記員　　漆昌偉