法律不禁止房屋交易當事人在簽訂書面的房地產轉讓合同前以其他形式簽訂預約合同

裁判要點：房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，其法律宗旨在于規范交易行為、保障交易秩序，即通過書面載體明確合同內容，防止交易糾紛產生。法律不禁止房屋交易當事人在簽訂書面的房地產轉讓合同前以其他形式簽訂預約合同。（以下判決書源自中國裁判文書網）

湖北省高級人民法院

民 事 裁 定 書

（2017）鄂民申3435號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：白謙琳，女，1950年3月4日出生，漢族，住湖北省宜昌市西陵區。

委托訴訟代理人：張文莉，湖北鋒范律師事務所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：張焱清，男，1965年10月20日出生，漢族，住湖北省宜昌市點軍區。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：皮鑫遠，女，1968年2月20日出生，漢族，住湖北省宜昌市點軍區。

再審申請人白謙琳因與被申請人張焱清、皮馨遠合同糾紛糾紛一案，不服湖北省宜昌市中級人民法院（2017）鄂05民終1932號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。

白謙琳申請再審稱，本案雙方當事人并未簽訂書面的房屋買賣合同，對房屋的交付時間沒有明確約定，僅有中介公司居間合同以格式條款對交房日期作了不明確的約定。賣方收取定金后拒絕交易并不退還定金引起本案糾紛。原審法院違反《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國物權法》以及相關行政法規關于房地產轉讓應當簽訂書面轉讓合同的強制性規定，認定當事人可依據居間協議辦理房屋過戶，屬認定事實及適用法律錯誤。白謙琳依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二、六項的規定申請再審。

本院經審查認為，《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十一條規定“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同”，其法律宗旨在于規范交易行為、保障交易秩序，即通過書面載體明確合同內容，防止交易糾紛產生。法律不禁止房屋交易當事人在簽訂書面的房地產轉讓合同前以其他形式簽訂預約合同。本案中，白謙琳和張焱清、皮鑫遠分別與宜昌麗園房地產經紀有限公司簽訂書面居間協議，對房產交易條件作了內容一致的約定。協議簽訂后皮馨遠即通過居間人宜昌麗園房地產經紀有限公司收到白謙琳支付的定金1萬元。該事實說明居間人已將居間協議中載明的房屋交易條件報告雙方委托人，并促成委托人雙方就房屋交易達成了合意。根據現實交易習慣，雙方當事人將根據合意的交易條件在辦理過戶的當天簽訂房屋買賣合同并完成支付價金及辦理過戶手續等合同義務。因此，白謙琳與張焱清、皮鑫遠雖未直接簽訂房屋買賣合同，但通過居間人撮合，雙方已就簽訂及履行房屋買賣合同訂立預約合同，雙方當事人均受該合同約束。白謙琳單方變更房屋交付時間，導致房屋買賣合同未能簽訂及履行，系違背誠信的違約行為，應當依據約定的定金條款承擔違約責任。原審法院據此對白謙琳的訴訟請求未予支持具有事實及法律依據。綜上所述，白謙琳的再審申請理由不能成立。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：

駁回白謙琳的再審申請。

審判長　　李小丹

審判員　　方　慶

審判員　　王　赫

二〇一七年十一月二十九日

法官助理劉毅

書記員張麗