商品房買賣合同屬于法律明文規定的要式法律行為，商品房買賣雙方應當依法簽訂書面的商品房買賣合同。

裁判要點：商品房買賣合同屬于法律明文規定的要式法律行為，商品房買賣雙方應當依法簽訂書面的商品房買賣合同，并載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任等內容。（以下判決書源自中國裁判文書網）

湖北省高級人民法院

民 事 判 決 書

（2018）鄂民終750號

上訴人（原審原告）：黃燕（曾用名黃燕紅），女，漢族，1976年2月5日出生，住湖北省武漢市黃陂區。

委托訴訟代理人：萬煉，湖北彰卓律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：武漢聯發瑞成置業有限公司。住所地湖北省武漢市武昌區和平大道336號金寧國際商廈21層7號。

訴訟代表人：武漢聯發瑞成置業有限公司破產管理人。

委托訴訟代理人：王棟，該公司破產管理人工作人員。

委托訴訟代理人：孫世貝，該公司破產管理人工作人員。

上訴人黃燕因與被上訴人武漢聯發瑞成置業有限公司（以下簡稱聯發瑞成公司）商品房銷售合同糾紛一案，不服湖北省武漢市中級人民法院（2018）鄂01民初149號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后依法組成合議庭，公開開庭進行審理。上訴人黃燕的委托訴訟代理人萬煉，被上訴人聯發瑞成公司的委托訴訟代理人孫世貝到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

黃燕上訴請求：1、請求二審法院依法撤銷(2018)鄂01民初149號民事判決；2、請求二審法院查清本案事實,依法改判；3、一、二審訴訟費用由聯發瑞成公司承擔。事實及理由:一、一審法院認定黃燕與聯發瑞成公司爭議的江尚天地3-42-3房屋買賣合同不成立存在事實認定錯誤和法律適用錯誤以及推理錯誤。聯發瑞成公司一審答辯稱“2013年10月4日至2014年6月11日期間，黃燕共向聯發瑞成公司交付627513元購房款，用以購買江尚天地3-42-3商品房，占約定購房款1045513元的60.0196%”，由此可以看出，雙方之間關于爭議房屋的購房合同成立并生效，黃燕已履行了大部分付款義務。聯發瑞成公司另在一審答辯稱“黃燕與聯發瑞成公司之間的3-42-3號商品房買賣關系已視為自動解除……黃燕與聯發瑞成公司之間的3-42-3號房屋買賣關系屬于破產申請前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同”。首先,只有依法成立并生效的合同才存在解除的問題;其次未履行完畢的合同必然是成立并生效的合同,可見聯發瑞成公司是承認爭議房產買賣合同成立的。聯發瑞成公司提供的證據目錄第二組證據證明內容的第4項“黃燕與聯發瑞成公司存在3-42-3號商品房買賣關系,但未簽訂商品房買賣合同,亦未辦理網簽備案手續”以及第5項“關于3-42-3號商品房,黃燕僅向聯發瑞成公司支付了627513元購房款,未繳付全款”，均明確表示黃燕與聯發瑞成公司之間存在商品房買賣關系,只是未簽訂書面的商品房買賣合同。一審法院認為“黃燕以訴訟方式表明就購買涉案訟爭房產而再次向聯發瑞成公司發出的要約”存在邏輯錯誤。黃燕的訴訟請求是要求聯發瑞成公司繼續履行合同,而聯發瑞成公司是援引《中華人民共和國企業破產法》第18條的破產管理人的待履行合同解除權來對抗黃燕的訴訟請求。可見本案雙方當事人均對該爭議房屋買賣合同成立并生效無任何異議。在此前提下,法院應根據雙方提供的證據及相應證據規則來推斷案件事實,而不能違背雙方當事人的意志,認定雙方爭議房屋買賣合同不成立。本案是由于聯發瑞成公司的資金鏈斷裂,無法辦理江尚天地3-42-3商品房買賣合同的網簽、備案以及銀行按揭手續,致使雙方沒有書面合同,然而可以根據雙方當事人提供的相關證據以及結合現實慣例推定出江尚天地3-42-3號商品房買賣合同的主要內容。商品房買賣合同為格式合同,一般情況下,除了商品房買受人、房屋位置、房屋價格、面積、付款方式外,其他條款不會作出不同約定。結合本案,雙方當事人都提出了以江尚天地3-42-2商品房買賣合同約定的面積和價格來證明黃燕支付了江尚天地3-42-3號房屋總房款的60%以上,可見聯發瑞成公司對3-42-3商品房買賣合同的買受人、房屋位置、房屋價格、面積都沒有異議。根據雙方約定,買受人逾期付款超過30日后,出賣人有權解除合同。黃燕最后一次向聯發瑞成公司付款時間為2014年6月23日,聯發瑞成公司破產時間為2017年1月24日,如果黃燕沒有按約定履行付款義務,聯發瑞成公司會向黃燕催收房款甚至會解除房屋買賣合同,但聯發瑞成公司并沒有向黃燕催收房款或解除合同,可以推定黃燕按合同約定履行了付款義務。黃燕和聯發瑞成公司提供的證據都證實了黃燕支付了3-42-3商品房的房款為總房款的60.0196%,結合武漢市2014年的二套房首付不低于60%的規定,可以推定出涉案房屋的付款形式及付款時間為，一次性存入商品房首付款627513元,其余價款辦理貸款。黃燕雖無法證明3-42-3號商品房首付款的最后付款時間,但聯發瑞成公司接收了付款,并開具了相應發票,而且也沒有證據證明黃燕違約,可以推定黃燕是在合同約定期限內履行付款義務的。2、一審法院認定黃燕未取得聯發瑞成公司完成爭議房產交付存在法律適用錯誤以及推理錯誤。聯發瑞成公司提供的“關于江尚3#4203違規收樓情況說明”載道“茲有江尚#4202業主黃燕紅于2017年4月17日將首付款發票及3#4202購房合同冒領3#4203房屋鑰匙及相關材料……”以及“黃燕紅擅自闖入江尚天地3棟42層3室的報案情況說明”載道“2017年6月1日,‘江尚天地’物業公司告知管理人,3棟42層3室購房人黃燕紅于2017年4月17日用3棟42層3室的首付款發票及3棟42層2室的合同從物業公司處騙領了3棟42層3室的鑰題及相關材料……”，聯發瑞成公司提供上述兩份證據試圖證明黃燕是采取欺詐手段,“冒領”或“騙領”了江尚天地3棟42-3房屋的鑰匙,所謂“冒領”或“騙領”也即表示是聯發瑞成公司認為物業公司有交付鑰匙的權限,只是黃燕采取欺詐手段使物業公司對鑰匙的交付作出錯誤的判斷。按照生活慣例,一般由開發商委托物業公司在與業主簽訂物業服務協議時向業主交付鑰匙,黃燕的另一套3棟42-2房鑰匙也是在與物業公司簽訂物業服務協議時領取,可見物業公司有向業主交付鑰匙的權限。即使物業公司沒有向業主交付鑰匙的權限,那么也可以根據表見代理的相關規定,也應認定黃燕合法有效領取鑰匙。

聯發瑞成公司辯稱，1、一審法院事實認定、法律適用及推理合法正確。《中華人民共和國合同法》第十條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十一條、《城市房地產開發經營管理條例》第二十八條均明確規定，商品房買賣合同屬于要式合同,而聯發瑞成公司與黃燕并未簽訂商品房買賣合同,縱使黃燕繳納部分款項,聯發瑞成向其開具發票,也并不代表雙方就銷售3-42-3號商品房達成完全合意。在雙方未簽訂商品房買賣合同情形下,雙方不能構成商品房買賣合同關系。即使依照《中華人民共和國合同法》第三十七條的規定,黃燕支付了3-42-3號商品房部分價款,但雙方并沒有就商品房買賣合同中的其他條款達成合意,而且,作為特定物的3-42-3號商品房與3-42-2號商品房為兩個完全不同的商品房,更不能沿用黃燕與聯發瑞成公司簽訂的標的物為3-42-2號商品房買賣合同。2、退一步講,即使認定黃燕與聯發瑞成公司之間存在3-42-3號商品房買賣關系,但黃燕僅向聯發瑞成公司支付了627513元的購房款,且截至破產申請受理日未補繳剩余購房款,黃燕與聯發瑞成公司之間就3-42-3商品房形成的房屋買賣關系，屬于破產申請前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的買賣關系,管理人依法有權解除。由于自破產申請受理之日起兩個月內聯發瑞成公司管理人未通知黃燕繼續履行,黃燕與聯發瑞成公司之間就江尚天地3-42-3號商品房的買賣關系也已經自動解除。黃燕在一審中的訴訟請求也不能得到支持。黃燕不是“消費者購房人”,要求交付房屋沒有法律依據。黃燕除了涉案房屋外,已經購置了江尚天地3-42-2號商品房,聯發瑞成公司已經交付鑰匙,該房可供自住,并且其與聯發瑞成公司3-42-3商品房一直未簽訂商品房買賣合同,因此黃燕顯然不符合“消費者購房人”的條件,無權要求聯發瑞成向其交付房屋。目前,包括江尚天地3-42-3號商品房在內的江尚天地房產全部處于查封抵押的狀態,并且該項目尚未完成竣工備案的手續,黃燕尚未辦理商品房網簽備案手續,加之聯發瑞成公司賬戶已被查封，客觀上也不能向黃燕繼續履行。一審法院認定事實清楚,適用法律正確,審判程序合法,請求二審法院依法駁回上訴,維持原判。

黃燕向一審法院提起的訴訟請求：1、聯發瑞成公司繼續履行江尚天地3-42-3號商品房買賣合同，接受黃燕一次性支付購房余款；2、聯發瑞成公司在江尚天地3-42-3號商品房具備辦理“商品房權屬證明書”條件時，協助黃燕辦理該房產的“商品房權屬證明書”；3、聯發瑞成公司支付自2014年12月13日至2017年4月17日延期交房的違約金53715元；4、聯發瑞成公司承擔延期辦理商品房權屬證書的違約金6275元；5、本案訴訟費用由聯發瑞成公司承擔。

一審法院認定事實：2013年4月19日，聯發瑞成公司就其開發建設的位于武漢市武昌區徐家棚街和平大道918號江尚天地項目2#、3#樓取得武漢市住房保障和房屋管理局頒發的編號為武房開預售（2013）116號《武漢市商品房預售許可證》。同年10月4、10日，聯發瑞成公司共向黃燕紅開具四份《銷售不動產統一網絡發票》載明，就江尚天地3-42-2號、3-42-3號房屋，收到黃燕紅分別繳納的預售定金和預收購房款均為1萬元和51013元。同年12月23日，聯發瑞成公司開具一份《銷售不動產統一網絡發票》載明，其預收黃燕紅繳納江尚天地3-42-2號房屋的購房款25.35萬元。據此，截至2013年12月23日，聯發瑞成公司就江尚天地3-42-2號、3-42-3號房屋，共向黃燕紅預收購房款合計314513元和61013元。

2014年1月1日，黃燕紅與聯發瑞成公司簽訂一份編號昌12041051《武漢市商品房買賣合同》約定，聯發瑞成公司開發建設的江尚天地項目商品房，已取得武房開預售（2013）116號《武漢市商品房預售許可證》，并以每平方米11494.206元價格向黃燕紅出售江尚天地第3幢42層2號，建筑面積共90.96平方米的房屋，合同總金額為1045513元。黃燕紅于2014年1月20日前一次性交付購房款314513元，余款辦理貸款。聯發瑞成公司應于2014年12月12日前交房，若逾期不超過30日，自最后交房期限的第二日起至實際交付之日止，按黃燕紅已付房款的日萬分之一支付違約金，合同繼續履行；若逾期超過30日，黃燕紅有權解除合同，聯發瑞成公司自黃燕紅解除合同書面通知到達之日起30日內退還全部已付購房款，并按累計已付款的10%支付違約金。如果黃燕紅要求繼續履行合同，合同繼續履行，并按已付房款的日萬分之一支付違約金。該商品房達到交付使用條件后，聯發瑞成公司應當將辦理交接手續的時間、地點及應攜帶的證件等內容書面通知黃燕紅，并在雙方進行驗收交接時，出示證明文件，簽署交接單。所購商品房為住宅的，還需提供《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》。若不出示證明文件或證明文件不齊全的，黃燕紅有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由聯發瑞成公司承擔。黃燕紅應遵守業主臨時公約，履行聯發瑞成公司與世紀苑物業公司簽訂的前期物業服務合同約定內容。商品房為預售的，自本合同生效之日起30日內，由聯發瑞成公司向房地產管理部門申請登記備案等。該合同附件六合同補充協議載明，黃燕紅在2013年10月10日前支付首付款314513元，余款73.1萬元于2014年2月1日前到達聯發瑞成公司指定賬戶。該合同經簽約雙方分別以蓋章、簽名及拓印的方式確認。2014年3月3日，聯發瑞成公司以一份《銷售不動產統一網絡發票》載明，黃燕紅繳納江尚天地3-42-2號房屋的預收購房款為73.1萬元。2014年4月14日、2014年6月11日、2014年6月23日，聯發瑞成公司分別開具《銷售不動產統一網絡發票》載明，其預收黃燕紅繳納的江尚天地3-42-3號房屋購房款為10萬元、45.9982萬元、6518元，合計56.65萬元。據此，截至2014年3月3日，黃燕紅已繳納江尚天地3-42-2號房屋的全額購房款1045513元，且截至2014年6月23日，聯發瑞成公司共預收黃燕紅繳納江尚天地3-42-3號房屋的購房款627513元。

2017年1月24日，一審法院作出（2017）鄂01破申1號民事裁定，受理聯發瑞成公司破產清算一案后，于同年3月20日指定武漢市金都清算服務有限公司為管理人。2017年4月17日，黃燕紅以江尚天地3-42-3號房屋業主的身份，就該物業使用的相關權利義務，與世紀苑物業公司分別簽訂《江尚住宅臨時管理規約》《江尚住宅前期物業管理服務協議》，世紀苑物業公司于當日開出《收據》稱，黃燕紅已繳納3-42-3號房屋的物業費和水費共計3553元。2017年5月5日，一審法院發布公告，告知聯發瑞成公司債權人自公告之日起至2017年7月4日前向管理人申報債權。同年12月22日，管理人向楊園派出所報案，并在江尚天地3-42-3號房屋大門上張貼《公告》。其中，管理人在報案材料中寫道：聯發瑞成公司進行破產清算程序后，管理人依法接管了該公司的全部財產并進行管理，包括江尚天地3-42-3號房產。2017年6月1日，經江尚天地項目的物業公司告知，3棟42層3室購房人黃燕紅于同年4月17日用江尚天地3-42-3號商品房的首付款發票及其與聯發瑞成公司所簽訂的江尚天地3-42-2號商品房的購房合同，從物業公司處騙領了江尚天地3-42-3號商品房的鑰匙及相關材料后，管理人與物業公司曾多次與其溝通，要求返還鑰匙及相關材料未果。為保障聯發瑞成公司財產安全，管理人在該房產大門前張貼了公告，明確該財產由管理人接管，任何人未經許可不得擅自侵占、使用和損壞，否則將承擔法律責任。因黃燕紅的家人擅自打開該房屋并強行裝修，損毀房屋內墻，故特此報警，請求黃燕紅退還該房產鑰匙及相關材料，并警告、制止其不得未經準許擅自侵入房屋并進行裝修等違法行為。江尚天地3-42-3號房屋大門上張貼的《公告》，就管理人接管聯發瑞成公司全部財產（包括該處房產）之職責，以及侵權人的法律后果進行了載明。當月25日，世紀苑物業公司出具一份《收條》和一份《關于江尚3#4203違規收樓情況說明》。其中《收條》載明，今收到楊園派出所交付的江尚天地房號3棟4203房屋電子鑰匙及機械鑰匙各一把。《關于江尚3#4203違規收樓情況說明》稱，江尚3#4203業主黃燕紅于2017年4月17日以首期付款發票及江尚3#4202購房合同非法領取江尚3#4203房屋鑰匙及相關資料后，經物業公司多次溝通，其仍遲遲未還。2017年12月22日，物業公司發現該戶強行裝修，并及時報警，通過政府部門（派出所）配合，該戶僅返還一把鑰匙和一張IC卡，至今仍持有一把鑰匙和一張IC卡。為安全起見，物業公司已更換門鎖等。

審理期間，經聯發瑞成公司的申請，一審法院在相關房地產管理部門查詢了黃燕（曾用名黃燕紅）名下的房產信息。依房地產部門出具的《武漢市房屋交易查詢結果告知單》顯示，黃燕（曾用名黃燕紅）名下僅存有江尚天地3-42-2號房屋的信息。且經核實，聯發瑞成公司所開發建設的江尚天地項目取得編號為武國用（2012）第202號《國有土地使用證》后，就該項目項下的土地使用權設立了抵押，抵押權人為武漢農村商業銀行股份有限公司武昌支行。同時，該項目目前尚未辦理建設工程竣工備案手續，并存在被法院查封的情形。

庭審中，黃燕與聯發瑞成公司均承認江尚天地3-42-2號房屋現已實際交付，并就該套商品房買賣合同已實際履行的事實不持異議，且對于雙方未簽訂江尚天地3-42-3號房屋之買賣合同的事實亦予以認可。同時，聯發瑞成公司對世紀苑物業公司分別就江尚天地3-42-3號房屋物業管理，與黃燕所簽訂的《江尚住宅臨時管理規約》《江尚住宅前期物業管理服務協議》，明確表明不予追認，并在一審法院向黃燕釋明后，其表示堅持自己的訴訟主張，無需變更訴訟請求。

另認定，2016年2月1日，武漢市黃陂區蔡家榨街派出所開具《異常戶口注銷證明》載明，經調查核實，原我轄區居民黃燕紅，女，公民身份證號碼：，戶口住址桃元店黃土坡62號的戶口屬重復戶口，已于2016年2月1日按規定予以注銷。其真實戶口為黃燕，公民身份證號碼：，戶口住址黃陂區前××街××街××號。

一審法院認為，商品房買賣合同作為一種特殊的買賣合同，既具有買賣合同的一般特性，也存在其自身固有的法律特征。其關鍵在于買賣雙方就買賣的標的物系其間依約可予以特定化的不動產，且雙方就該不動產所有權的轉移必須辦理物權變更登記手續。《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十一條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式”。國務院令第248號《城市房地產開發經營管理條例》第二十八條規定：“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任”。依上述法律、行政法規的規定可知，商品房買賣合同屬于法律規定的要式法律行為，買賣雙方應就可特定化的商品房簽訂書面的房屋買賣合同，并在合同中明確具備實質性操作內容的具體履行方式。因此，作為當事人合意結果的合同，其合意內容是構成真正交易的精神事件，并體現著契約自由的原則。本案中，聯發瑞成公司在取得行政部門頒發的《武漢市商品房預售許可證》后，其作為涉案江尚天地3-42-3號房屋的權利主體，有權對自己開發建造的該套房產自主作出轉讓與否的決定，他人無權干涉。故，在當事雙方經庭審確認其間并未就該套商品房的買賣締結過書面的購房合同，且現有的證據也未能證實聯發瑞成公司與買受人黃燕之間就轉讓該套商品房之主要事項達成一致的基礎上，即便聯發瑞成公司自2013年10月4日至2014年6月23日期間，以開具發票的行為，表明其預收黃燕支付涉案江尚天地3-42-3號房屋購房款627513元的事實客觀存在，但該事實也僅能說明聯發瑞成公司存有向黃燕出售該套房產的可能性，從而間接印證其間所形成的商品房買賣法律關系，然卻無法證實聯發瑞成公司的該行為即代表其就出售該套商品房可按黃燕之要求予以了承諾，從而具備了商品房買賣合同成立的必備條件。且黃燕以支付涉案房產項下購房款的行為，系以認購方式向聯發瑞成公司發出了購買該套房產的要約邀請，但尚未構成要約的實質內容。具言之，依據《中華人民共和國合同法》所規定的要約和承諾的規則，只有當要約經受要約人承諾同意，并以通知方式作出后，雙方間的買賣合同關系方能成立。然聯發瑞成公司以其自始不與黃燕簽署涉案江尚天地3-42-3號房屋購房合同的事實行為，表明了該公司自主決定暫不處分該財產的真實意愿。同時，根據《中華人民共和國合同法》第十四條第一款規定，要約的內容需具體明確，即要求當事人作出的要約需具備合同構成的實質性條款，如購房總價、支付方式、履行期限等主要內容，方能在受要約人對要約作出承諾后，據此成為判定雙方間買賣合同成立的法律基礎，并依據《中華人民共和國合同法》第三十七條“采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”的規定，在黃燕已履行要約的主要義務，且聯發瑞成公司已接受的情形下，認定雙方間的房屋買賣合同關系成立。但聯發瑞成公司與黃燕就涉案江尚天地3-42-3號房屋購房款的收付行為，并不能表明雙方間對于該套房產的銷售總價及履行方式等內容形成了合意，縱使黃燕舉示了其與聯發瑞成公司就同類商品房買賣所簽訂的交易契約，且該契約所約定的商品房，其外觀表征與涉案訟爭房屋類似，但買賣雙方就其他房產的買賣行為并不能當然等同于其間對涉案已特定化商品房的交易行為。同理，聯發瑞成公司以答辯方式所表達的黃燕已支付涉案江尚天地3-42-3號房屋60%以上購房款之內容，即使能作為其對該套房屋總價的確認，但因雙方未就購房尾款的支付方式和交付商品房的時間等內容達成一致，僅有該公司對購房總價的承諾，亦同樣不能構成商品房買賣合同的成立條件。何況，該公司于庭審中拒絕黃燕支付購房尾款，并表明了不同意轉讓該套房產的意愿后，基于合同平等原則，任何當事一方不得將自己的意志強加給另一方。且黃燕以訴訟方式表明就購買涉案訟爭房產而再次向聯發瑞成公司發出的要約，在聯發瑞成公司對自身財產作出決定后，依當事人依法享有自愿訂立合同的權利，他人不得非法干預的合同自由原則，其援用江尚天地3-42-2號房屋買賣合同項下的權利義務，而主張聯發瑞成公司以該合同替代江尚天地3-42-3號房屋之買賣合同并予以履行的訴求，亦因買賣雙方以簽約方式所約定的江尚天地3-42-2號房屋已實際完成了交付義務，且就該套房產買賣合同的履行事實并無爭議，從而缺乏其請求主張繼續履行合同的事實基礎和法律依據，一審法院不予支持。對于黃燕要求聯發瑞成公司協助辦理江尚天地3-42-3號房屋的相關權證，以及其對于該套房產逾期交房違約金53715元和延期辦證違約金6275元的主張，亦均是沿用江尚天地3-42-2號房屋買賣合同項下的權利義務所提出的，在買賣雙方并未就此部分內容形成合意的情形下，其該部分主張，亦不予支持。至于黃燕與世紀苑物業公司就江尚天地3-42-3號房屋物業管理所簽訂的《江尚住宅臨時管理規約》《江尚住宅前期物業管理服務協議》，因世紀苑物業公司系接受聯發瑞成公司的委托而管理涉案江尚天地物業項目的企業，其并不具備該套房產所有權人的資格，無權在未經權利人授意之下，對權利人的財產進行處分。且從黃燕向聯發瑞成公司支付購房款，以及其與世紀苑物業公司訂立物業合同，并領取江尚天地3-42-3號房屋鑰匙和繳納物業管理費的行為，可知黃燕對于該套商品房的權利主體及世紀苑物業公司的管理職能應當均是明知的，并不能依據第三人善意取得制度，認定其可享有該套房產的物權期待利益。故，根據《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”的規定，作為無權處分聯發瑞成公司財產的世紀苑物業公司，對他人財產權利的處分，在未經權利人嗣后追認的情形下，其超越代理權限而分別與黃燕訂立的《江尚住宅臨時管理規約》《江尚住宅前期物業管理服務協議》，均應認定為無效。據此，由于無效合同自始即無法律約束力，黃燕依據無效合同所取得江尚天地3-42-3號房屋鑰匙的行為亦不合法。故，黃燕認為聯發瑞成公司已完成江尚天地3-42-3號商品房交付義務的觀點，不予支持。

綜上，聯發瑞成公司在收取黃燕為購置涉案江尚天地3-42-3號商品房所支付的購房款后，長期占用購房人的資金，卻怠于與購房人黃燕簽訂購房合同，其行為已構成締約過失責任，黃燕可據此就其損失向聯發瑞成公司主張損害賠償。然經一審法院釋明后，黃燕仍堅持不變更其訴訟請求。故，在黃燕無實質證據證明其以他合同權利來主張涉案房產之交易的履行，存在出賣人允諾之情形的基礎上，其要求援用他合同所構建的房屋買賣關系而繼續交易涉案房產，并請求借用他合同主張出賣人承擔涉案房產交易項下相應民事責任的訴求，無事實和法律依據，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第十四條、第二十一條、第二十二條、第五十一條、第五十六條，《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十一條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條規定，判決：駁回黃燕的訴訟請求。一審案案件受理費14749.53元，由黃燕負擔。

二審中，雙方當事人均沒有提交新證據。

二審審理查明，一審法院認定的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》以及《城市房地產開發經營管理條例》的相關規定，商品房買賣合同屬于法律明文規定的要式法律行為，商品房買賣雙方應當依法簽訂書面的商品房買賣合同，并載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任等內容。本案中，聯發瑞成公司開發建設商品房并取得預售許可證后，可依法向買受人出售相應商品房。依據本案的基本事實，黃燕與聯發瑞成公司沒有就涉案的3-42-3號商品房簽訂書面的買賣合同，但聯發瑞成公司就該套房屋向黃燕預收購房款627513元，并開具《銷售不動產統一網絡發票》。由于“預收購房款”僅能表明聯發瑞成公司有向黃燕出具涉案的3-42-3號商品房的意向，因沒有相關證據證明雙方隨后將該意向購房行為轉化為實際購房行為，故所涉收取“預收購房款”的事實不能證明雙方之間經過了要約、承諾的締約過程，更不能證明雙方之間達成了合意及合意具體的內容。對于黃燕與世紀苑物業公司就涉案商品房簽訂的《江尚住宅臨時管理規約》、《江尚住宅前期物業管理服務協議》，僅是針對雙方之間的物業服務與管理所作的約定，并不能接證明黃燕與聯發瑞成公司之間存在商品房買賣關系。而黃燕領取江尚天地3-42-3號商品房鑰匙和繳納物業管理費行為，因聯發瑞成公司提供的“關于江尚3#4203違規收樓情況說明”以及“黃燕紅擅自闖入江尚天地3棟42層3室的報案情況說明”足以證明雙方沒有交付商品房的合意基礎，故黃燕關于涉案商品房已交付的主張亦缺乏事實依據，本院不予采信。因此，一審法院關于雙方當事人就3-42-3號商品房沒有建立合同關系的判認定說理充分，于法有據，本院應予以維持。此外，根據《中華人民共和國企業破產法》第十八條關于“人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人。管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同”的規定，結合一審法院2017年1月24日受理聯發瑞成公司破產清算以及聯發瑞成公司管理人不認可該公司與黃燕簽訂涉案商品房買賣合同的事實，即使黃燕所主張的雙方當事人存在買賣3-42-3商品房的合意，該合意也因上述特別規定而被解除，黃燕的訴訟請求仍然不能獲得支持。

綜上所述，黃燕的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費14749.53元由黃燕負擔。

本判決為終審判決。

審判長　　邵震宇

審判員　　王潛勇

審判員　　王捷明

二〇一八年八月二十八日

書記員　　張本蕤