出賣人在締約時對標的物沒有物權或者處分權，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力

裁判要點：買賣合同法律關系中，買賣合同是物權變動的原因行為，所有權轉移是物權變動之結果。出賣人在締約時對標的物沒有物權或者處分權，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力，但能否發生所有權轉移的物權變動效果，則取決于出賣人嗣后能否取得所有權或者處分權，物權變動屬于效力待定狀態。（以下判決書源自中國裁判文書網）

湖北省高級人民法院

民 事 裁 定 書

（2019）鄂民申807號

再審申請人（一審第三人、二審上訴人）：馬建鋒，男，1973年12月25日出生，漢族，住湖北省棗陽市。

被申請人（一審原告、二審被上訴人）：李承琦，男，1996年10月29日出生，漢族，住湖北省棗陽市。

委托訴訟代理人：劉修勝，湖北勝和律師服務所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：李俊峰，男，1970年4月16日出生，漢族，住湖北省棗陽市。

委托訴訟代理人：張德彥，棗陽市中興法律服務所法律工作者。

再審申請人馬建鋒因與被申請人李承琦、李俊峰確認合同無效糾紛一案，不服湖北省襄陽市中級人民法院（2018）鄂06民終457號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。

馬建鋒申請再審稱，原判決認定事實、適用法律錯誤。1.案涉房屋未進行確權登記，且贈與房產未辦理變更登記不發生法律效力，原審認定“李承琦取得了父母贈與的房屋的所有權”是錯誤的。2.涉案房屋是棗陽市司法局內部職工集資建房，無城建規劃許可手續，土地性質為國有劃撥，根據《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》，本案不屬于法院受理范圍。3.一、二審案由是“財產損害賠償糾紛”，判決內容為“合同無效并返還財產”超出當事人訴訟請求。4.李承琦在父母離婚后一直隨李俊峰生活，劉順菊在外地打工直到2012年底才回棗陽，2012年7月20日的監護權變更協議是偽造的，沒有公示效力，不能對抗第三人，李俊峰是李承琦的合法監護人。5.李承琦年滿16周歲，可以進行與其年齡相當的民事活動，其在補充協議上簽字視為對房屋買賣行為的認可。且其提出合同無效的理由是基于出賣人無權處分，但本案應當適用《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條之規定，李承琦關于合同無效的訴訟請求不應支持。6.原審判決房屋買賣合同無效的理由是依據《中華人民共和國房地產管理法》第三十八條中“不得轉讓”以及《中華人民共和國合同法》中“無權處分”的規定，但《中華人民共和國房地產管理法》第三十八條屬于管理性強制性規定，不屬于合同無效的法定情形。7.馬建鋒于2012年11月1日將案涉房屋出售并交付給宋成成，宋成成一家居住至今，無法退房。馬建鋒依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定申請再審。

李俊峰答辯稱，1.涉案房屋屬于集資建房，由李俊峰與劉順菊出資修建，且已經取得相關權利。2.基于李俊峰與劉順菊的離婚協議，李承琦已經取得涉案房屋所有權。3.李承琦在《售房補充協議》上簽字時尚未滿16周歲，且李俊峰以拆遷名義騙其簽字，《售房補充協議》不具有法律效力。故請求維持原判。

李承琦答辯稱，申請人在原審中并未提出涉案房屋實際居住人為宋成成，故其主張不能成立，請求維持原判。

本院經審查認為，本案系馬建鋒與李俊峰、李承琦個人之間因購買房屋發生的權益爭執，并未涉及人民政府行政處理決定、行政指令或者單位內部建房分房等歷史遺留的落實政策性質的房地產糾紛，屬于人民法院民事訴訟案件的受案范圍，原審法院立案受理并無不當。李承琦向一審法院起訴稱李俊峰的售房行為侵害其合法權益，主張損害賠償。一審審理過程中，李承琦變更訴訟請求，主張馬建鋒與李俊峰之間的房屋買賣行為無效，要求返還房屋。李承琦變更后的訴訟請求的實質是要求確認馬建鋒與李俊峰簽訂的房屋買賣合同無效。據此，一審法院將本案定性為確認合同無效糾紛，是正確的。二審法院將本案案由錯誤書寫為財產損害賠償糾紛，應當予以糾正。

我國合同法對合同效力制度的立法價值取向為，在不損害國家利益和社會公共利益的前提下，盡可能維持合同效力，尊重合同交易當事人意思自治，鼓勵交易和誠實信用原則，實現社會效益最大化。根據馬建鋒的再審申請事由以及李俊峰、李承琦的答辯意見，本案的爭議焦點為涉案《購房協議》《購房補充協議》是否因房屋尚未辦理權屬登記以及無權處分而無效的問題。圍繞以上爭議焦點，具體闡述如下：

一、關于《購房協議》《購房補充協議》是否因涉案房屋尚未辦理權屬登記而無效的問題。

《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條規定：“合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定?！备鶕鲜龇梢幎?，法律、行政法規的強制性規定包括效力性強制性規定和管理性強制性規定，只有違反效力性強制性規定的合同才是無效合同，而是否違反管理性強制性規定則不影響合同效力。具體而言，如該強制性規定明確規定了違反的后果是導致合同無效，或者違反該規定如使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的，該規定屬于效力性強制性規定。如該強制性規定僅關系當事人利益的，法律、行政法規的強制性規定系為了行政管理或者紀律管理需要的，則屬于管理性強制性規定。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定，“下列房地產，不得轉讓：…（六）未依法登記領取權屬證書的；…”該項規定在性質上屬于管理性強制性規定，而非效力性強制性規定。從法條的立法目的上判斷，該項規定是為了實現行政管理的需要而設置，旨在規范房屋交易和維護管理秩序，屬于行政機關對未依法登記領取權屬證書的房地產在轉讓問題上所作出的行政管理規定。從條文的內容上看，該項規定系對房地產轉讓合同標的物設定的于物權變動時的限制性條件，轉讓的房地產未取得權屬證書，屬于合同標的物的瑕疵，并不直接影響轉讓合同的效力。該項規定并未規定違反的后果是導致合同無效，違反該規定若使合同繼續有效亦不損害國家利益和社會公共利益。本案中，李俊峰簽訂《購房協議》《購房補充協議》，將涉案房屋轉讓給馬建鋒。雖然該房屋屬棗陽市司法局在劃撥土地上單位承建的單元房，未辦理土地及房屋權屬登記，但并不影響《購房協議》《購房補充協議》的效力，不屬于合同無效的法定情形。

二、關于《購房協議》《購房補充協議》是否因無權處分而無效的問題。

本院認為，無論李俊峰是否有權處分涉案房屋，均不影響《購房協議》《購房補充協議》的效力。買賣合同法律關系中，買賣合同是物權變動的原因行為，所有權轉移是物權變動之結果。出賣人在締約時對標的物沒有物權或者處分權，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力，但能否發生所有權轉移的物權變動效果，則取決于出賣人嗣后能否取得所有權或者處分權，物權變動屬于效力待定狀態。《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持?！鄙鲜鲆幎ㄖ械摹爱斒氯恕保瑧獮橐蛸I賣合同發生爭議而起訴到人民法院的案件當事人，其既可以為買賣合同的締約方，也可以為合同締約方以外的與買賣合同或者出賣物有利害關系的其他人。本案中，根據劉順菊與李俊峰離婚協議約定，李承琦系該房屋的實際權利人。李承琦在《售房補充合同》上簽字，其既是《售房補充合同》的當事人，也是本案訴訟當事人。原審法院以李承琦不是合同當事人為由，認定上述法律規定不適用本案情形，從而判決《購房協議》《購房補充協議》無效，屬于適用法律有錯誤。

綜上，馬建鋒的再審申請事由部分成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條、第二百零六條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第一款的規定，裁定如下：

指令湖北省襄陽市中級人民法院再審本案。

審判長　肖　松

審判員　劉　暢

審判員　陳艷萍

二〇一九年三月十九日

法官助理**

書記員李青青