出賣人在享有受領給付價款權利的同時，負有交付房屋和轉移所有權的義務；買受人在享有受領給付的同時，也負有給付價款的義務。

裁判要點：房屋買賣合同作為特殊的買賣合同，出賣人在享有受領給付價款權利的同時，負有交付房屋和轉移所有權的義務；買受人在享有受領給付的同時，也負有給付價款的義務。（以下判決源自中國裁判文書網）

浙江省玉環市人民法院

民 事 判 決 書

（2017）浙1021民初6120號

原告：張兵強，男，1969年7月19日出生，漢族，住玉環市，現住玉環市。

原告：屠麗飛，女，1970年3月1日出生，漢族，住玉環市，現住玉環市。

共同委托訴訟代理人：李良瑞，浙江星匯律師事務所律師。

被告：中國農業銀行股份有限公司玉環清港支行，住所地玉環市清港鎮迎賓路151號。

負責人：李偉，該支行行長。

委托訴訟代理人：馮錫平，浙江輔成律師事務所律師。

原告張兵強、屠麗飛與被告中國農業銀行股份有限公司玉環清港支行房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年8月7日立案后，依法適用簡易程序，于2017年9月7日公開開庭進行了審理。原告張兵強、屠麗飛的共同委托訴訟代理人李良瑞、被告中國農業銀行股份有限公司玉環清港支行的委托代理人馮錫平到庭參加訴訟。2017年10月22日，原、被告申請給予庭外和解期限為5個月。本案現已審理終結。

原告張兵強、屠麗飛向本院提出訴訟請求：一、判令解除原告與被告于2005年11月19日訂立的《房屋轉讓協議書》和《房屋轉讓補充協議書》；二、由兩原告退還被告上述協議的標的房屋一套及附屬地下車庫一個，由被告返還兩原告房屋轉讓款593600元和地下車庫轉讓款108000元，并賠償兩原告契稅支出17808元和房屋差價經濟損失800000元【暫估價，具體由法院依職權委托中介結構對房屋及附屬設施、固定裝修物按商品房先行市場二手房交易價進行鑒定評估為準】，上述合計人民幣1519408元。在訴訟過程中，原告撤回第二項訴訟請求中關于房屋差價經濟損失部分賠償的請求。事實和理由：2005年11月19日，被告委托玉環縣天宇房地產經紀有限公司與原告訂立一份《房屋轉讓協議書》,約定：被告將位于玉環縣迎賓橋頭邊綜合樓2幢四層轉角邊房屋一套（玉房權證玉環字第××號房屋1-2）轉讓給原告。該房協議確定面積為160.44平方米（包括公攤面積），具體以產權登記部門登記確認為準;本協議房屋樓層價款計人民幣593600元，辦理房產證的轉戶手續由被告負責辦理，原告提供相關手續并及時配合，各款項付清后，房產證辦到原告戶頭，即日起交付;過戶契稅由原告負責支付，其余費用由被告負責等等。同日，原被告又簽訂一份《房屋轉讓補充協議書》，約定：1、土地不分割，按綜合樓建筑面積份額與被告共有；2、特殊約定：原告受讓被告面積為24平方米的地下車庫一個，按4500每平方米計價，計人民幣108000元，此車庫面積不在房產權證內，用戶享有使用權。上述二份協議訂立后，兩原告依約交付全部了轉讓款701600元，被告將房屋和地下車庫交付原告居住使用，并由被告負責辦理過戶手續。2005年12月15日，玉環縣人民政府為原告購買的上述房屋頒發了玉房權證玉環字第××號房屋所有權證，載明所有權人為張兵強，共有人為屠麗飛，建筑面積為160.44平方米，設計用途為商住。2005年12月20日，玉環縣人民政府為原告頒發了契證，載明承受方為張兵強；出讓方為中國農業銀行玉環清港支行；土地房屋坐落清港路迎賓路；轉移方式為轉讓；用途為商品房；應繳稅額為17808元。2009年，被告因股份制改革上市需要辦理土地確權登記，違反與原告之間土地不分割約定，單獨向國土部門申請分割確權上述綜合樓屬于其房產份額相應比例部分的土地權屬。玉環縣國土資源局向被告頒發國有土地使用證（國用2009第2333號），載明用途為金融保險用地，使用權類型出讓，使用權面積277.96平方米，并注銷了原土地證（即原約定雙方共有不分割的土地證）。鑒于被告已單獨分割土地證登記，原告與同一綜合樓的其他業主一起也要求分割取得土地證，但被告始終不予配合。2016年6月29日，原告與其他業主共35戶主一起提起非必要共同訴訟，要求被告協助辦理與房屋產權相對應的土地使用權證。此案審理中，經玉環市人民法院依職權調取涉案房屋規劃審批、初始登記相關材料及函詢玉環市國土局，并經該局書面明確答復。原告于2016年12月份才知悉自己所購房屋附屬地塊法定用途屬于金融保險用地，而非商住用地，土地用途與房屋實際用途并不一致，不能分割土地登記。涉案房屋與被告現所有的房屋作為整體工程，在立項、規劃審批和設計，均是按金融保險辦公、商業用途報批，根本不屬商品房，設計用途也非商住。被告與原告訂立合同前辦理并在合同中載明的房產證，其初始登記載明的商住設計用途完全憑虛假證明取得。由于原告無法通過民事訴訟途徑要求被告協助辦理分割登記土地證，經法庭釋明后，原告不得不于2016年12月23日申請撤訴。爾后，原告與其他業主一起向國土部門反映，要求解決土地分割辦證問題，但至今無法解決。根據物權法、合同法有關規定，房屋轉讓其附屬的土地使用權亦一起轉讓；房屋出賣方對爭議房屋的權利狀況應承擔權利瑕疵擔保責任，應保證其轉讓的房屋初始登記權屬完整、真實，不存在任何瑕疵。被告以虛假證明文件取得初始登記，沒有任何根據將房產證設計用途登記為商住，并據此訂立房屋轉讓合同，導致原告無法取得土地使用權。被告的行為導致原告合同目的無法實現，明顯構成根本性違約。故原告有權要求解除合同、退還房屋、返還價款，并要求被告對原告的經濟損失予以全額賠償。

被告中國農業銀行股份有限公司玉環清港支行辯稱：一、原告與被告于2005年11月19日簽訂房屋轉讓協議是事實，但被告僅僅是名義上的出讓人，實際出讓人是玉環前都房地產開發有限公司；二、被告并無根本違約行為。依合同約定，被告已經履行了交付房屋和協助辦理房產證到原告名下的義務；三、房屋買賣合同的目的已經實現，作為買受人已經取得了房屋的所有權。原告強調訟爭房屋土地證無法領取，對此被告并不否認，但是土地證不能領取并不是合同的主要目的；四、如果法院判令合同解除，按照法律規定應當恢復原狀，那么自2005年至今原告占有房屋的收益應當予以返還。綜上，被告主張駁回原告的訴訟請求。

本院經審理認定事實如下：

2005年11月19日，被告委托玉環縣天宇房地產經紀有限公司與原告訂立一份《房屋轉讓協議書》，約定：被告將位于玉環縣迎賓橋頭邊綜合樓2幢四層轉角邊房屋一套（玉房權證玉字第××號房號1-2）轉讓給原告；該房協議確定面積為160.44平方米（包括公攤面積），具體以產權登記部門登記確認為準；本協議房屋樓層價款計人民幣593600元，辦理房產證的轉戶手續由被告負責辦理，原告提供相關手續并及時配合，各款項付清后，房產證辦到原告戶頭，即日起交付；過戶契稅由原告負責支付，其余費用由被告負責等等。同日，原被告又簽訂一份《房屋轉讓補充協議書》，約定：1、土地不分割，按綜合樓建筑面積份額與被告共有；2、特殊約定：原告受讓被告面積為24平方米的地下車庫一個，按4500每平方米計價，計人民幣108000元，此車庫面積不在房產權證內，用戶享有使用權。上述二份協議訂立后，兩原告依約交付全部了轉讓款701600元，被告將房屋和地下車庫交付原告居住使用，并由被告負責辦理房屋過戶手續。2005年12月15日，玉環縣人民政府為原告購買的上述房屋頒發了玉房權證玉環字第××號房屋所有權證。載明所有權人為張兵強，共有人為屠麗飛，建筑面積為160.44平方米，設計用途為商住。2005年12月20日，玉環縣人民政府為原告頒發了契證，載明承受方為張兵強；出讓方為中國農業銀行玉環清港支行；土地房屋坐落于清港鎮迎賓路；轉移方式為轉讓；用途為商品房；應繳稅額為17808元。2009年間，被告因股份制改革上市需要辦理土地確權登記，違反與原告之間土地不分割約定，單獨向國土部門申請分割確權上述綜合樓屬于其房產份額相應比例部分的土地權屬。玉環縣國土資源局向被告頒發國有土地使用證（國用2009第2333號），載明用途為金融保險用地，使用權類型出讓，使用權面積277.96平方米，并注銷了原土地證（即原約定雙方共有不分割的土地證）。

2016年6月29日，原告與其他業主共35戶主一起向本院提起非必要共同訴訟，要求被告協助辦理與房屋產權相對應的土地使用權證。該案訴訟過程中，本院于2016年10月12日就訴爭房屋的土地登記和分割問題向玉環縣國土資源局發函咨詢。2016年11月10日，玉環縣國土資源局函復：一、玉國用（2009）第02333號國有土地使用權證登記的面積277.96平方米，其余差額部分在土地登記簿中記載但未發證，屬于預留狀態。該使用權仍屬于中國農業銀行股份有限公司玉環縣支行，用途為金融保險用地；二、此地塊屬于金融保險用地，與訟爭標的實際用途不一致，目前政策不能辦理分割登記，等等。2016年12月23日，原告申請撤回起訴，本院于同日裁定準許撤訴。

訴訟中，本院多次組織雙方當事人進行調解，并商請相關不動產登記主管部門切實履行職責，做好息訴息訪工作，均以用地性質不符或系歷史遺留問題等為由予以搪塞，致使協調未果。

以上事實原被告并無爭議，且有原告方提供的（2005）浙玉證字第3194號公證書、房屋轉讓協議書、房屋轉讓補充協議書、玉房權證玉環字第××號房屋所有權證及契證、玉國用（2009）第02333號國有土地使用權證、（2016）浙1021民初4463號案民事起訴狀及民事裁定書、玉環縣人民法院咨詢函、玉環縣國土資源局回復函等證據在案佐證。

本院認為，房屋買賣合同作為特殊的買賣合同，出賣人在享有受領給付價款權利的同時，負有交付房屋和轉移所有權的義務；買受人在享有受領給付的同時，也負有給付價款的義務。本案原、被告之間訂立的《房屋轉讓協議書》及《房屋轉讓補充協議書》因協商一致而成立。締約當事人主體適格，意思表示真實，并無違反法律、行政法規強制性規定，故房屋買賣合同應為有效。有效的合同對締約雙方均具約束力。原、被告依約定各自履行了交付房屋、辦理房屋過戶登記及支付對價的義務后，合同目的即已實現。雖然《中華人民共和國房地產管理法》第六十一條第三款規定“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證”，即出賣人尚負有協助辦理土地使用權證變更登記的義務，但在當時的法律環境下，對“地隨房走”或“房隨地走”的房地權證分離現象存在一定程度的容忍，并不影響房屋交易目的的實現；何況本案雙方當事人特別約定“土地不分割，按建筑面積份額共有”即共用一本土地使用權證并無不當。也就是說，即便被告未將土地使用權證予以分割到戶，仍應視為符合合同約定，故不存在合同目的不達的問題。被告為股份制改革土地登記確權所需無視補充協議第一條“土地不分割，按綜合樓建筑面積份額與中國農業銀行玉環清港支行共有”之約定，于2009年間將其應有部分的土地使用權向土地管理部門申請并辦理了權證分割手續，取得了玉國用（2009）第02333號國有土地使用權證，致使原告等購房戶應有份額的土地使用權僅在土地登記簿中予以記載而無法核發權證，應屬違約。但此項義務的違反，并不構成根本違約，尚不足以使合同目的落空。依通常觀念，房屋是用來住的，物盡其用是房屋買賣合同的主要目的。就本案買受人而言，合同主要目的在于標的物的交付和房屋所有權的轉移，畢竟土地使用權證共用一證已為事先約定。原告受領給付后占有、使用房屋已達十多年，抵押貸款也已達十年，物之使用價值和交換價值均已得到充分發揮，難謂合同目的無法實現。訟爭房屋所有權證載明設計用途為商住，物權登記內容具有公信效力。即便其與土地登記簿記載的土地用途為金融保險用地不一致，也屬不動產登記瑕疵問題，應由權利人請求有關不動產登記管理部門確認并變更登記事項，以明確房屋所有權的具體內容。原告主張被告在初始登記時即已知房產證登記事項存在記載錯誤或通過提供虛假材料手段騙取房產初始登記，并無提供充分證據予以證明，本院不予采納；果真如此，也非合同違約的問題，原告有權援引《中華人民共和國合同法》第五十四條第二款或者《中華人民共和國物權法》第二十一條主張權利。原告將房屋所有權證登記事項記載錯誤視為合同法意義上的權利瑕疵，并無法律依據，況且系爭房屋產權也不存在第三人追奪問題，本院不予采納。因此，原告主張合同解除及返還購房款、賠償契稅等訴訟請求，系缺乏事實和法律依據，本院不予支持。被告辯稱本案存在實際出賣人，并無證據予以證實；即使存在名與實的情形，也系內部法律關系，不得對抗善意之買受人，故對該抗辯本院不予采納。被告辯稱本案房屋買賣合同并無存在根本違約，且目的已經實現，此與事實相符，本院予以采納。

綜上，依照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、第五條的規定，判決如下：

駁回原告張兵強、屠麗飛的訴訟請求。

案件受理費18475元，減半收取計9237.5元，由原告張兵強、屠麗飛承擔。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于浙江省臺州市中級人民法院。

審　判　員　　孔慶周

二〇一八年三月二十七日

代理書記員　　翁志楓