房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛案例

原告：郭玉，女，1980年1月11日，漢族，住上海市長寧區(qū)延安西路***號。

委托訴訟代理人：殷曉黎，上海金澄律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：吳成佳，上海金澄律師事務(wù)所律師。

被告：趙英，女，1973年1月24日生，漢族，戶籍地河北省邯鄲市。

原告郭玉訴被告趙英房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年10月11日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告郭玉及其委托訴訟代理人殷曉黎到庭參加訴訟，被告趙英經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由未到庭應(yīng)訴，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告郭玉向本院提出訴訟請求：1.判令解除原、被告于2015年2月16日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；2.判令被告退還原告已付房款人民幣（幣種下同）209萬元并支付利息（訴狀送達被告之日起算至判決生效之日止，以209萬元為本金，同期銀行貸款利率為計算標準）；3.判令被告賠償原告房價差額損失365萬元。審理中，原告撤回要求被告支付已付房款利息的訴訟請求。事實和理由：2015年1月，原、被告協(xié)商一致，由原告購買被告坐落于上海市浦東新區(qū)高青路XXX弄XXX號XXX室房屋（以下簡稱系爭房屋）。同年1月19日，原告支付定金25萬元。2月16日，雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補充協(xié)議書》，約定總房價385萬元，簽約當日原告支付200萬元（含定金25萬元），185萬元以銀行貸款形式支付，雙方于2015年7月26日前辦理房屋過戶手續(xù)。合同簽訂后，原告依約支付首付款200萬元。2015年7月23日，原、被告又簽署第二份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，將房屋過戶時間約定在2015年8月20日前。次日，雙方簽訂《協(xié)議書》，約定原告支付被告9萬元，被告提前至2015年7月24日將房屋交付原告。2015年7月29日，系爭房屋被成都中院司法查封。因房屋至今未解封，原、被告的買賣合同實際無法繼續(xù)履行，故原告訴請如前。

被告趙英未進行答辯，也未提供證據(jù)。

經(jīng)審理查明，2015年1月19日，原告與上海弘錦房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所簽訂傭金確認書，原告同意支付5萬元傭金。同日，原告向馬騫轉(zhuǎn)賬25萬元，馬騫出具收款收據(jù)。

2015年1月23日，被告公證委托馬騫處理系爭房屋，委托權(quán)限包括：1、代為簽訂定金協(xié)議。2、代為簽訂、修改、解除房地產(chǎn)買賣合同，必要時辦理網(wǎng)上合同注銷手續(xù)，代為辦理買賣合同公證、領(lǐng)取公證書。3、在必要時配合購買方辦理貸款手續(xù)，簽署購買方貸款所需的相關(guān)文件。4、代為還貸、退保、領(lǐng)取抵押注銷材料（包括他項權(quán)利證明、相關(guān)房地產(chǎn)登記證明、結(jié)清證明等相關(guān)文件）、辦理抵押注銷手續(xù)。5、代為辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，簽署承諾書及其他文件材料。6、代為辦理交房。7、代為調(diào)取原登記、納稅材料（若需），代為申報、支付上述房地產(chǎn)買賣過程中應(yīng)付之相關(guān)稅費。8、代為簽署與稅收有關(guān)的承諾文件（包括有關(guān)自住五年以上唯一生活用房的承諾）。9、代為協(xié)議買方辦理貸款的相關(guān)事宜、簽署相關(guān)文件。10、代為辦理房地產(chǎn)買賣過程中的其他相關(guān)事宜（含水、電、煤、電話及相關(guān)物業(yè)設(shè)施過戶、更名或注銷相關(guān)手續(xù)）。11、代為收取買方所付的全部房款（包括定金、首付款、尾款等一切款項）。

2015年2月16日，原告（乙方）與被告（甲方，馬騫代理）簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（編號XXXXXXX）第一版，約定原告向被告購買系爭房屋，建筑面積89.94平方米，轉(zhuǎn)讓價款265萬元。甲、乙雙方同意，在2015年7月26日之前共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，甲方于2015年8月31日前騰出房屋并通知乙方進行驗收交接。附件三付款協(xié)議約定，乙方于2015年2月16日前支付甲方80萬元（含定金20萬元），乙方通過向銀行申請185萬元的貸款支付甲方，甲方收到全部房款后于七個工作日，將房屋交付乙方。

同日，原告與被告（馬騫代理）簽訂《補充協(xié)議書》，甲、乙雙方確認，房屋實際成交價格為385萬元（其中：買賣合同轉(zhuǎn)讓價為265萬元，裝修補償款及交易延后補償款120萬元）。簽訂本協(xié)議當日，乙方支付甲方買賣合同約定的首付款80萬元以及裝修補償款、交易延后補償款120萬元，合計200萬元。

《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補充協(xié)議書》簽訂后，原告向馬騫分別轉(zhuǎn)賬80萬元和95萬元，馬騫出具收款收據(jù)。

2015年7月23日，原告與被告（馬騫代理）簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（編號XXXXXXX）第三版，內(nèi)容與第一版基本一致。其中，辦理過戶時間約定于2015年8月20日前，交房時間約定于2015年9月30日前。附件三付款協(xié)議約定，乙方于2015年7月23日前支付甲方80萬元（含定金20萬元），乙方通過向銀行申請185萬元的貸款支付甲方，甲方收到全部房款后于七個工作日，將房屋交付乙方。

2015年7月24日，原告與被告（馬騫代理）簽訂《協(xié)議書》，雙方確認，乙方于2015年7月24日以轉(zhuǎn)賬形式一次性補償甲方9萬元，甲方提前至2015年7月24日將房屋交付乙方。同日，原告向馬騫轉(zhuǎn)賬9萬元，馬騫出具收款收據(jù)。

同日，原告就系爭房屋向上海市地方稅務(wù)局浦東新區(qū)分局申請交易稅費查詢（審稅）。

2015年7月28日，原告向交通銀行及上海市公積金管理中心申請購房貸款。

2015年7月29日，系爭房屋被四川省成都市中級人民法院司法查封。

2015年9月21日，原告向四川省成都市中級人民法院提出執(zhí)行異議，四川省成都市中級人民法院于2015年9月30日作出（2015）成執(zhí)異字第279號執(zhí)行裁定書，裁定駁回原告的執(zhí)行異議。

2015年10月23日，原告向四川省成都市中級人民法院提起執(zhí)行異議之訴，四川省成都市中級人民法院審理后于2016年7月18日作出一審民事判決，駁回原告訴訟請求。

原告不服一審判決，向四川省高級人民法院提起上訴，四川省高級人民法院經(jīng)審理后于2017年8月30日作出終審民事判決，駁回上訴，維持原判。

2017年9月23日，原告向本院提交訴狀，提起本案訴訟，本院于2017年10月11日立案審理。

另查，原告就系爭房屋買賣糾紛于2015年10月27日向本院提起訴訟，要求確認原、被告簽署的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》有效，被告配合原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。本院于2016年3月11日作出判決，確認《上海市房地產(chǎn)買賣合同》有效，駁回原告要求被告配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的請求。

審理中，原告表示，就系爭房屋，原、被告簽有多份協(xié)議，要求解除雙方就系爭房屋簽署的所有合同。第一版《上海市房地產(chǎn)買賣合同》簽訂后，房價上漲，被告提出漲價，原告同意補償9萬元但被告需提前交房，故雙方于2015年7月24日簽訂《協(xié)議書》，被告將系爭房屋交付原告。原告居住系爭房屋至今，如被告返還購房款、賠償損失，則同意遷出。

經(jīng)原告申請，本院委托上海百盛房地產(chǎn)評估有限責任公司就系爭房屋市場價格進行評估，評估結(jié)果為2015年7月29日總價4，350，000元，折合建筑面積單價48，366元/平方米；2017年9月22日總價7，705，000元，折合建筑面積單價85，668元/平方米。

本院認為，《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（編號XXXXXXX）約定房屋成交價格為265萬元，但根據(jù)原告陳述及《補充協(xié)議書》等在案證據(jù)，可以認定雙方為避稅而做低房價，故《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中關(guān)于房價的約定無效。雖部分條款無效，但不影響合同整體效力，房屋價款應(yīng)按雙方約定的實際價格認定。合同履行過程中，系爭房屋被司法查封，造成辦理過戶手續(xù)存在障礙，原告提起的執(zhí)行異議未獲支持，雙方買賣合同實際已無法繼續(xù)履行，原告要求解除雙方買賣合同的請求，本院予以準許。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。原告要求被告返還已支付的209萬元，于法有據(jù)，本院予以支持。

因系爭房屋被司法查封，導(dǎo)致本案合同解除，被告應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。原告主張被告賠償房屋差價損失，本院認為，根據(jù)法律規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。房價上漲或者下跌應(yīng)為買賣雙方訂立合同時應(yīng)當預(yù)見的事實，如合同正常履行，房價上漲的利益本應(yīng)由買家獲得，原告現(xiàn)主張房屋差價損失，原則上應(yīng)予支持。但本院考慮到原、被告為避稅而約定推遲過戶，之后原告又因提起執(zhí)行異議和案外人執(zhí)行異議之訴未獲支持后才提出解除合同，以及原告尚未支付全部購房款等因素，本院酌情判決被告賠償原告損失190萬元。被告經(jīng)本院合法傳喚未到庭應(yīng)訴，合同解除后若有未了事宜，可另行主張。

據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第一百一十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告郭玉與被告趙英就上海市浦東新區(qū)高青路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》解除；

二、被告趙英應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告郭玉209萬元；

三、被告趙英應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告郭玉損失190萬元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費51，980元，公告費560元，鑒定費31，624元，合計84，164元，由原告郭玉負擔13，260元，被告趙英負擔70，904元。

如不服本判決，原告郭玉可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，被告趙英可在判決書送達之日起三十日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判長張卓郁

人民陪審員田有娣

人民陪審員李慧娜

二〇一八年五月三日

書記員陳倩茹