房地產轉讓糾紛案例

原告：王晴，女，1987年12月1日生，漢族，住上海市浦東新區。

委托訴訟代理人：王榮漢，男。

委托訴訟代理人：陳皓，上海市理誠律師事務所律師。

被告：上海合生三麟房地產開發有限公司，住上海市浦東新區上南路******。

法定代表人：李勇，總經理。

委托訴訟代理人：吳璐璐，女。

委托訴訟代理人：夏文怡，女。

原告王晴與被告上海合生三麟房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年7月24日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理；后轉為普通程序,公開開庭進行了審理。原告王晴的委托訴訟代理人王榮漢、陳皓，被告上海合生三麟房地產開發有限公司的委托訴訟代理人吳璐璐、夏文怡到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告王晴向本院提出訴訟請求：1、判令被告退還多收的房價款人民幣(以下幣種同)15,275.82元；2、判令被告支付逾期交房違約金12,080.12元(按房價款5,752,436元每日萬分之三標準，共7天，2015年6月20日至2015年6月27日)3、判令被告維修上海市浦東新區西營南路XXX號XXX層XXX室房屋所有北窗漏雨、所有南窗漏風、所有地面大理石材質疏松、開裂、起泡、嚴重色差問題以及北臥窗臺大理石、書房窗臺大理石、主次臥窗臺大理石質量問題；4、判令被告支付律師代理費2,500元；5、訴訟費由被告承擔。

事實和理由：原告于2012年12月30日與被告簽訂《上海市商品房預售合同》，向被告購買被告開發的上海市西營南路XXX弄XXX號XXX層XXX室房屋(裝修房)，合同約定：該房屋面積暫測為143.10平方米，其中套內面積118.43平方米，公攤面積24.67平方米。房屋單價為40,198.72元，總價為5,752,436元。雙方約定：在該房屋交付時，房屋建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認定的測繪機構實測面積為準，如暫測面積與實測面積不一致時，按該房屋每平方米建筑面積計算多退少補；當暫測面積與實測面積的誤差超過+3%，不向原告收取超過部分的房價款?！课萁桓度掌跒?015年6月20日。如房屋未按約定期限交付原告，被告應當支付違約金，按原告已經支付的房價款日萬分之三計算。原告依約定向被告支付了合同約定的房款。2015年6月18日，原告收到被告交房通知，要求原告在2015年6月20日收房，并通知房屋實測建筑總面積142.96平方米(比預測少0.14平方米)，實測套內面積118.67平方米(比預測多0.24平方米)，公用分攤建筑面積24.29平方米(比預測少0.18平方米)，被告要求按套內建筑面積為依據，進行面積確認及面積差異處理，要求原告補繳房款9,647.69元。原告認為：原告購買房屋時，房價款按建筑面積計算收取，現在實測房屋建筑面積少了，反而要求原告補繳房款，不符合雙方合同約定。因此，原告拒絕接受，但被告表示，如果原告不補繳房款，被告也不交房。幾經交涉，因原告急于入住，只得先行于2015年6月27日支付上述所謂“補繳房款”。但原告繳費后對該房屋進行驗收時，發現該房屋存在多處質量問題，不符合房屋驗收標準。但被告要求原告先收房，裝修質量問題可在原告入住后由被告維修。因原告急于入住，故于2015年6月27日接收房屋。原告認為，被告在房屋建筑面積減少的情況下，應當按合同約定退還減少面積的房款，現被告反而多收房款，違反了原被告之間的合同約定。被告逾期交房，違反雙方合同約定，被告應當承擔違約責任。故起訴來院，訴如所請。

被告上海合生三麟房地產開發有限公司辯稱,不同意原告第一、第二項訴訟請求。對于原告第三項訴訟請求，若存在質量問題，同意進行維修，但認為窗臺大理石部分，原告原來起訴中未提及，故從交付之日起已超過兩年質保期，不愿意修復。對于律師費，無合同約定，也非必然產生，不同意支付。

本案經審理認定事實如下：原告于2012年12月30日與被告簽訂《上海市商品房預售合同》，向被告購買上海市西營南路XXX弄XXX號XXX層XXX室房屋。合同第二條約定：據甲方暫測該房屋建筑面積為143.10平方米，其中套內建筑面積為118.43平方米、公用分攤建筑面積為24.67平方米。合同第三條約定：乙方購買該房屋，每平方米房屋建筑面積單價(包含房屋全裝修價格)為人民幣40,198.72元。根據甲方暫測的房屋建筑面積，乙方購買該房屋的總房價(包含房屋全裝修價格)暫定為人民幣5,752,436元。合同第五條約定：在該房屋交付時，房屋建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認定的測繪機構實測面積為準，如甲方暫測面積與實測面積不一致時，除法律、法規、規章另有規定外按下列約定處理：1、按該房屋每平方米建筑面積單價計算多退少補；2、甲方同意當暫測面積與實測面積的誤差超過+3%(包括3%)，不向乙方收取超過部分的房價款；甲方同意當暫測面積與實測面積的誤差超過-3%(包括-3%)，乙方有權單方面解除本合同。乙方行使單方解除權時，必須在雙方簽署《房屋交接書》之時或之前提出，否則視為放棄該項權利。合同第十一條約定，被告定于2015年6月20日前將房屋交付給原告，除不可抗力外。合同第二十二條約定：甲方交付該房屋有其他工程質量問題的，乙方在保修期內有權要求甲方免費修復外，還須按照修復費的0倍給予補償。雙方商定對該房屋其他工程質量問題有爭議的，委托本市有資質的建設工程質量檢測機構檢測，并以該機構出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據。合同第二十三條約定：該房屋驗收交接之日起，甲方對該房屋負責保修。保修范圍和保修期由甲乙雙方參照國務院發布的《建筑工程質量管理條例》及《上海市房地產轉讓辦法》規定在本合同附件五中約定。合同第二十九條約定：本合同的補充條款、附件及補充協議均為本合同不可分割的部分。本合同補充條款、補充協議與正文條款不相一致的，以補充條款、補充協議為準。合同補充條款一第二條第一款約定，按本合同第三條之約定，根據該房屋每平方米建筑面積單價計算多退少補。補充條款一第二條第三款約定：經過上海市房屋土地資源管理局認定的測繪機構實測，若本合同項下之該房屋的實測公用分攤建筑面積與預測公用分攤建筑面積不一致的，本合同第三條約定的該房屋轉讓總價不變。合同補充條款一第二條第四款約定：經上海市房屋土地資源管理局認定的測繪機構實測，若本合同項下之該房屋的實測套內建筑面積、地下附屬面積之和與預測套內建筑面積、地下附屬面積之和不一致的，甲乙雙方同意當誤差為+3%以內(不包括+3%)時，根據該房屋每平方米建筑面積單價計算多退少補。合同補充條款一第五條第三款約定，由于乙方原因，而延期辦理房屋交接手續，則乙方按合同約定應于房屋交接時履行的義務(包括物業管理費之承擔。房款余款之支付等)，自甲方通知中規定交接期限屆滿之次日起，自動轉由乙方承擔并由乙方承擔逾期履行之違約責任。合同簽訂后，原告依約支付了房款。后被告向原告發出《辦理房屋交接手續結清樓款須知》，告知原告房屋實測建筑總面積為142.96平方米，其中實測套內面積為118.67平方米，公用分攤建筑面積為24.29平方米，要求原告根據《上海市商品房預售合同》補充條款一第二條約定，以套內建筑面積為依據進行面積確認及面積差異處理，補繳房款9,647.69元，同時載明：請業主(所有購房人)在結清上述款項后，辦理房屋交付手續。若業主未結清上述款項，開發商不承擔由此產生的延期房屋交付責任。原告于2015年6月27日向被告補繳房款9,648元，并于同日接收房屋。2015年6月27日房屋驗收情況表上上亦明確次臥窗臺大理石要修補等內容。

經原告申請，本院依法委托上海市房屋建筑設計院有限公司對上海市浦東新區西營南路XXX弄XXX號XXX層XXX室房屋所有北窗外墻漏雨、所有南窗漏風、所有大理石材質訴訟、開裂、起泡、嚴重色差問題、衛生間排氣管維修問題出具修復方案，明確工期。上海市房屋建筑設計院有限公司于2018年1月8日出具上房院司鑒[2017]建鑒字第1120號鑒定意見書，鑒定意見為：1、系爭房屋地面/、墻面/踢腳線大理石局部存在裂縫、缺角、空鼓、色差、地面大理石普遍存在砂眼。餐廳北窗曾出現滲漏情況?？托l排氣風管與豎向排風道連接不牢。南臥窗扇底框與軌道建縫隙較大，造成漏風、漏雨。2、對上述問題應予以修復，修復方案、修復工期估算詳見本意見書第五部分，供法院判案參考。大理石缺陷的修復，應委托有能力、有經驗的專業隊伍和專業人員實施，更換的大理石等原材料應符合相關國家標準，修復施工應符合國家相關標準。鑒定意見書第五部分分析說明：(一)裝修損壞分析：1、大理石損壞分析，系爭房屋地面/踢腳線/窗臺大理石存在的砂眼、爆邊、裂紋、色差，客廳/餐廳/玄廳/過道等部位砂眼分布較為普遍、損壞程度較嚴重，不符合《建筑地面工程施工質量驗收規范》(GB50209-2010)第6.3.8條：面層的表面應色澤一致，板塊應無裂紋、掉角、缺棱等缺陷。上述缺陷主要大理石自身材料質量存在缺陷有關，與大理石鏡面處理不到位也有關。主衛墻面大理石存在空鼓，不符合《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》(GB50201-2001)第8.3.5條：滿粘法施工的飾面磚工程應無空鼓。2、北窗滲漏分析，北窗曾經出現的滲漏，與系爭房屋屋面及外窗框頂部滲漏有關。3、南窗漏風分析，系爭房屋主臥及南次臥窗戶窗扇底框與軌道間縫隙過大，不符合《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》(GB50201-2001)第5.3.11條：窗框、扇配合間隙留縫限制≤2mm的要求，造成漏風、雨水侵入，這與窗戶自身加工質量有關。4、衛生間排氣管損壞分析，與排氣管安裝質量存在問題有關。(二)修復方案：1、大理石修復方案：(1)損壞情況：大理石墻面空鼓，位置：主衛，修復方案：拆下空鼓大理石，重新粘貼。(2)損壞情況：大理石地面明顯色差，位置：過道及客廳，修復方案：予以更換(注意控制色差，整個地面/臺面統一做二度鏡面處理)。(3)損壞情況：大理石長裂縫(長度大于10mm)，位置：入戶門門檻，修復方案：予以更換(注意控制色差，整個地面/臺面統一做二度鏡面處理)。(4)損壞情況：砂眼普遍存在且程度較為嚴重的大理石，位置：北臥窗臺、客廳、餐廳、過道、玄廳、客衛，修復方案：予以更換(注意控制色差，整個地面/臺面統一做二度鏡面處理)。(5)損壞情況：一般性砂眼、短裂縫(長度小于10mm)，位置：主衛，修復方案：1)對所有存在砂眼/裂縫的大理石進行位置標識；2)剔除砂眼/裂縫內所有疏松體，清理干凈坑洞/縫隙；3)采用專門的大理石修補劑(顏色應調配與原大理石顏色相近)嵌填；4)待填補材料硬化后，對地面進行二度鏡面處理。(6)損壞情況：窗戶漏風，位置：南臥，修復方案：更換窗扇。(7)損壞情況：北窗滲漏，位置：餐廳、北臥，修復方案：1)鏟除屋面不符合要求的修補層；2)清理干凈屋面；3)按施工規范要求對屋面和女兒墻泛水處重做防水，確保新老防水層連接牢固，屋面不產生滲漏；4)對北窗外框上部花崗石角部進行壓力灌漿處理。(8)損壞情況：排氣管連接不牢，位置：客衛，修復方案：按規范要求重新安裝衛生間排氣管。注：更換大理石時，拆除原大理石后，應鑿除部分原粘結層，并清理干凈基層。(三)修復工期估算：修復前準備：1個工作日；大理石的更換/重貼/修復等：7個工作日；大理石鏡面保護處理：5個工作日；保養養護：6個工作日，共計19個工作日。2018年4月25日，上海市房屋建筑設計院有限公司出具司法鑒定補充意見，明確上述鑒定意見書第四(三)中空鼓的面磚，建議予以更換(更換后的面磚應與元面磚同規格，并應避免色差)。2018年6月22日，上海市房屋建筑設計院有限公司根據原告反映的情況，復查現場后發現：1)主衛地面四塊大理石存在不同程度砂眼、局部較明顯；地面東、西、南、北側大理石鑲條存在長裂縫；2)東南臥窗臺大理石多處存在明顯砂眼；3)西南臥窗臺局部存在一般性砂眼，據此在2018年1月8日鑒定意見的基礎上，再次出具司法鑒定補充意見，將2018年1月8日鑒定意見書(二)修復方案中大理石修復方案第(3)項大理石長裂縫(長度大于10mm)的位置，調整為入戶門門檻、主衛地面大理石全部鑲邊；第(4)項砂眼普遍存在且程度較為嚴重的大理石位置，調整為北臥/書房窗臺、客廳/餐廳/過道/玄關/客衛/主衛地面；第(5)項一般性砂眼、短裂縫(長度小于10mm)的位置，調整為主衛、西南臥窗臺。針對該補充鑒定意見，原告認為一樓東南臥窗臺大理石修復方案，鑒定部門表示確實遺漏該部位修復方案，應添加在第(4)項砂眼普遍存在且程度較為嚴重的大理石中，需要進行更換。

以上事實，有《上海市商品房預售合同》、房款發票、《房屋交接書》、辦理房屋交接手續結清樓款須知、房屋驗收情況表、司法鑒定意見書及司法鑒定補充意見、庭審筆錄等證據及當事人的陳述在案佐證。

本院認為，基于意思自治與合同自由的原則，對于房屋實測面積與預測面積不一致的，合同有約定應當依約定處理，無約定的從法律。雙方合同第五條與合同補充條款約定有不一致，而根據合同第二十九條之約定，合同補充條款、補充協議與正文條款不相一致的，以補充條款、補充協議為準。雙方合同補充條款一第二條第三款約定，房屋實測公用分攤建筑面積與預測公用分攤建筑面積不一致的，房屋轉讓總價不變；第四款約定，房屋實測套內建筑面積與預測套內建筑面積不一致的，雙方同意當誤差為+3%以內(不包括+3%)時，按每平方米建筑面積單價計算多退少補。按照以上約定，當房屋暫測面積與實測面積不一致時，雙方按照套內建筑面積結算，而分攤建筑面積發生變化不影響房屋總價。雙方合同約定清楚、具有可操作性。依據以上約定，若實測分攤建筑面積超過雙方約定的分攤建筑面積，或者由此導致房屋總建筑面積增加，原告亦不必增加支付房款。由此而言，該約定雖為格式條款，但尚不存在免除或限制被告責任、加重原告責任、排除原告主要權利的情況，自不存在所謂需提示說明的問題，也不存在效力瑕疵問題。本案應當依據上述補充條款的約定確定雙方權利義務，系爭房屋實際分攤建筑面積雖較商品房預售合同約定有所減少，但套內建筑面積有所增加，被告基于補充條款的約定有權于交房時要求原告補交房款。原告實際補交相應房款后，要求被告予以退還，與雙方約定不符，故對原告要求被告退還房款之訴請，本院不予準許。關于原告主張的逾期交房違約金之訴請，被告認為根據補充條款一第五條第三款約定，原告應付足余款才進行交房；本院認為，首先根據該補充條款約定無法作出雙方約定款清交房的推定，其次原告已按照雙方預售合同約定足額支付合同價款，之后雙方對于差價款的支付存在爭議，涉及差價款金額有限，在此情況下被告以原告未付清付款而拒絕交付房屋，雙方權利義務明顯失衡，故對被告抗辯不予采信，被告理應按照合同約定向原告支付逾期交付房屋違約金。被告對于原告提出維修表示同意，但認為其中窗臺大理石部分已超過保修期，本院認為對于窗臺大理石問題，原告在雙方交房時已提出過窗臺大理石問題，而且之后原告亦就大理石維修提起訴訟，雖無直接證據證明原告針對窗臺大理石部分單獨進行溝通，但在系爭房屋大理石普遍存在問題的情況下，本院有理由相信原告在溝通過程中已就窗臺大理石問題一并向被告提出過相應主張，故對被告提出窗臺大理石已過保修期、不同意維修的抗辯不予采信。原告對鑒定意見中涉及窗戶漏風問題提出異議，鑒定部門已作出相應解釋，故原告要求維修質量問題的請求，本院根據鑒定意見書，據實予以支持。被告提出申請要求對修復方案進行造價評估，但原告堅持要求被告進行修復，故該評估已無必要。原告認為房屋仍存在的其他質量問題或之后修復過程中存在的損失，可依法另案主張權利。原告主張律師費，缺乏合同及法律依據，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條之規定，判決如下：

一、被告上海合生三麟房地產開發有限公司于本判決生效之日起十五日支付原告王晴逾期交房違約金12,080.12元(2015年6月21日至2015年6月27日)；

二、被告上海合生三麟房地產開發有限公司于本判決生效之日起三十日內按照上房院司鑒(2017)建鑒字第1120號司法鑒定意見書以及上房院司鑒(2017)建鑒字第1120號補1司法鑒定補充意見之修復方案對原告王晴位于上海市西營南路XXX弄XXX號XXX層XXX室房屋主衛大理石墻面空鼓、過道及客廳大理石地面明顯色差、入戶門門檻、主衛地面大理石全部鑲邊大理石長裂縫(長度大于10mm)、北臥窗臺、書房窗臺東南臥窗臺、客廳、餐廳、過道、玄廳、客衛、主衛地面砂眼普遍存在且程度較為嚴重的大理石、主衛、西南臥窗臺一般性砂眼、段裂縫(長度小于10mm)大理石南臥窗戶漏風、餐廳、北臥北窗滲漏之質量問題進行修復；

三、駁回原告王晴的其余訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費546元，由原告王晴負擔325元，被告上海合生三麟房地產開發有限公司負擔221元；鑒定費20,000元，由被告上海合生三麟房地產開發有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審 判 長  周 婉

人民陪審員  田有娣

人民陪審員  范 靖

二〇一八年七月二十七日

書 記 員  楊 華