房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛案例

原告：張宸，男，1985年4月19日出生，漢族，基石國際融資租賃有限公司職員，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：劉佳，北京市航舵律師事務(wù)所律師。

被告：劉寶金，男，1960年2月3日出生，漢族，中電一局集團(tuán)建設(shè)發(fā)展有限公司退休職工，住北京市朝陽區(qū)。

第三人：北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)。

法定代表人：劉田，董事長。

委托訴訟代理人：徐俊杰，男，1987年3月4日出生，漢族，北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司法務(wù)。

第三人：北京偉嘉安捷投資管理有公司，住所地北京市朝陽區(qū)。

法定代表人：高曉輝，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：徐俊杰，男，1987年3月4日出生，漢族，北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司法務(wù)。

原告張宸（以下簡稱姓名）與被告劉寶金（以下簡稱姓名）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年5月22日立案后，依法追加北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱我愛我家公司）、北京偉嘉安捷投資管理有公司（以下簡稱偉嘉安捷公司）為本案第三人，適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。張宸及其委托訴訟代理人劉佳，劉寶金，我愛我家公司和偉嘉安捷公司之委托訴訟代理人徐俊杰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

張宸向本院提出訴訟請(qǐng)求：請(qǐng)求判令解除我與劉寶金于2017年3月14日簽訂的編號(hào)為E17XXXXXX25的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》，劉寶金返還我已支付的購房定金10萬元。事實(shí)和理由：我作為買受人與劉寶金作為出賣人于2017年3月14日簽訂了編號(hào)為E17XXXXXX25的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》及其附件（以下合稱“《房屋買賣合同》”），約定我向劉寶金購買坐落于北京市朝陽區(qū)芍藥居X號(hào)院X號(hào)樓X層X號(hào)的房產(chǎn)，房屋成交總價(jià)為人民幣730萬元。我在合同簽訂當(dāng)日向劉寶金支付定金人民幣10萬元；通過“組合貸款”方式貸款人民幣427萬元；其余成交總價(jià)款分2次支付，并約定了雙方權(quán)利義務(wù)等其他內(nèi)容。我于2017年3月14日，即簽訂《房屋買賣合同》的當(dāng)日，按約定向被告支付了10萬元購房定金。2017年3月17日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、中國人民銀行營業(yè)管理部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》（京建法（2017）3號(hào)），規(guī)定“暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款（含住房公積金貸款）。”為貫徹該通知，北京16家銀行取消首房9折優(yōu)惠，將不低于貸款基準(zhǔn)利率的0．9倍調(diào)整為不低于貸款基準(zhǔn)利率的0．95倍。上述新政策施行后，我無法實(shí)觀《房屋買賣合同》約定的貸款人民幣427萬元，無法繼續(xù)履行合同。根據(jù)《房屋買賣合同》第五條第（二）款的約定，如因政策調(diào)整導(dǎo)致貸款機(jī)構(gòu)未對(duì)原告批準(zhǔn)貸款，且我無法支付該房屋成交總價(jià)款的，合同終止，劉寶金返還我累計(jì)已付購房款，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)合同約定，我已向劉寶金支付的10萬元定金屬于房屋成交總價(jià)款的一部分，該已交付的10萬元屬于已付購房款。上述情況發(fā)生后，我多次聯(lián)系劉寶金說明政策變更后，我無法按約定金額貸款，且無法補(bǔ)足差額的情況；且因新政我欲出售的商住兩用房出售亦出現(xiàn)問題，導(dǎo)致我無法支付首付款。故要求劉寶金按約定返還我已經(jīng)支付的10萬元已付購房款，解除《房屋買賣合同》，但均未果。我迫于無奈，故訴至法院，望判如所請(qǐng)。

劉寶金辯稱：我一直要求張宸支付房屋的首付款63萬元。在催促的過程中，張宸說不能購買涉案房屋，說受317新政影響，貸款貸不下來，造成他買不了涉案房屋，但我從未見過任何銀行辦不下貸款的證明，張宸應(yīng)舉證證明銀行貸款辦不下來。因此，不同意張宸的訴訟請(qǐng)求。

我愛我家公司和偉嘉安捷公司辯稱：在張宸和劉寶金簽訂合同后的第三天，北京市出臺(tái)了317新政。按照原政策，張宸可以貸款427萬元。新政實(shí)施后，張宸會(huì)受到一定的影響，但具體能夠貸到多少款項(xiàng)還需要銀行進(jìn)行核算。2017年3月底前，張宸提出沒有能力繼續(xù)履行合同，我愛我家公司就組織雙方協(xié)調(diào)此事，劉寶金明確表示不同意解除合同。對(duì)于張宸的訴訟請(qǐng)求，我們聽從法院的判決

當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求提交了證據(jù)，根據(jù)雙方提交的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：

劉寶金為北京市朝陽區(qū)芍藥居X號(hào)樓X層X號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)人（以下簡稱X號(hào)房屋）。2017年3月12日，張宸通過中國民生銀行的賬戶向案外人李某某先后轉(zhuǎn)款5萬元、3萬元。2017年3月14日，張宸與劉寶金經(jīng)我愛我家公司居間簽訂了北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版），約定：張宸向劉寶金購買X號(hào)房屋，房屋總價(jià)款為730萬元，其中房屋主體價(jià)格657萬元，房屋裝飾、裝修和相關(guān)設(shè)施的補(bǔ)償款為72萬元。張宸應(yīng)于本合同簽訂當(dāng)日向劉寶金支付定金10萬元。張宸選用組合貸款的方式申辦貸款，擬貸款金額為427萬元，分兩次向劉寶金支付除定金與擬貸款金額外的所有成交總價(jià)款。第一次為網(wǎng)簽后2個(gè)工作日自行交接63萬元，第二次于交稅后過戶前通過資金監(jiān)管方式劃轉(zhuǎn)230萬元。如因國家法律或者政策調(diào)整導(dǎo)致貸款機(jī)構(gòu)未對(duì)張宸批準(zhǔn)貸款，且張宸無法支付該房屋成交總價(jià)款的，本合同終止。劉寶金返還張晨累計(jì)已付購房款，張宸、劉寶金互不承擔(dān)違約責(zé)任。劉寶金應(yīng)當(dāng)在收齊全部房款5日內(nèi)將房屋交付給張宸。雙方最晚應(yīng)于合同簽訂之日起90日內(nèi)，共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。同日，張宸與劉寶金簽署了《補(bǔ)充協(xié)議》，《補(bǔ)充協(xié)議》中約定：因劉寶金個(gè)人原因?qū)е聼o法親自到現(xiàn)場(chǎng)簽署合同，因此委托李某某代為簽署出售X號(hào)房屋的買賣合同以及其他一切相關(guān)文件。當(dāng)日，張宸再次通過民生銀行賬戶向李某某轉(zhuǎn)款2萬元。李某某代劉寶金為張宸書寫了定金收據(jù)，確認(rèn)收到張宸購買X號(hào)房屋的定金10萬元。

2017年3月17日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、中國人民銀行營業(yè)管理部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心聯(lián)合發(fā)布的京建法〔2017〕3號(hào)《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，該通知內(nèi)規(guī)定：居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執(zhí)行現(xiàn)行首套房政策，即首付款比例不低于35%，購買非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款（含住房公積金貸款）。同日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)出京建發(fā)［2017］第112號(hào)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，該公告內(nèi)規(guī)定：本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市交易時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。2、在申請(qǐng)購買之日起，在京己連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款。據(jù)此，原告表示其系以出售其名下原有的商住兩用房的售房款購買X號(hào)房屋，在“317”新政實(shí)施后，其原有房屋難以售出，且其亦不能獲得新政實(shí)施前的貸款額度及貸款年限，故于2017年3月20日左右將相關(guān)情況告知?jiǎng)毥鸺拔覑畚壹夜?，提出要求解除雙方合同。劉寶金、我愛我家公司認(rèn)可三方曾在新政實(shí)施后多次進(jìn)行協(xié)商，但因劉寶金不同意解除合同，故協(xié)商未果。

審理中，劉寶金自述，因張宸未履行合同，導(dǎo)致其在另購房屋的買賣合同中違約，其自行賠付案外人違約金50萬元。故不同意解除雙方的合同，拒絕返還張宸已交付的定金。

本案審理中，張宸提交了其與案外人段某某、落款時(shí)間為2017年3月11日的就張宸名下位于北京市朝陽區(qū)湯立路X號(hào)院X號(hào)樓X層X號(hào)房屋（以下簡稱XXX號(hào)房屋）的商住房房屋買賣業(yè)務(wù)簽訂文件合訂本及落款人為段某某及代理人王某某的情況說明一份，稱張宸本人欲以出售XXX號(hào)房屋的售房款支付給劉寶金作為X號(hào)房屋的首付款，但因在新政實(shí)施后，段某某失去購房資格，故張宸與段某某之間解除了房屋買賣合同關(guān)系，張宸無力湊足首付款。張宸與段某某的合同顯示交易總價(jià)款為116萬元。劉寶金表示上述證據(jù)與其無關(guān)，二第三人表示對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性無法確認(rèn)。張宸另提交了基石國際融資租賃有限公司的職業(yè)收入證明，該證明顯示張宸在該公司擔(dān)任基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)一部部門總經(jīng)理職務(wù)，月稅前收入為76500元。

本院認(rèn)為：對(duì)于合同訂立后由于“3．17新政”的實(shí)施致使合同無法繼續(xù)履行的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)。當(dāng)事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)可以證明因“3．17新政”導(dǎo)致張宸購房的貸款期限縮短，其購房的首付款顯然有增加，結(jié)合其收入情況，對(duì)張宸的履約能力構(gòu)成了一定程度的影響。綜合對(duì)張宸與劉寶金的合同履行程度、張宸的成本增加比例及其實(shí)際尚存在商用房貸款、消費(fèi)貸款等資信情況等因素考量，張宸要求解除雙方合同的請(qǐng)求應(yīng)予支持。因“3．17新政”原因?qū)е潞贤獬?，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或定金返還給買受人，故劉寶金應(yīng)返還張宸已支付的定金。

綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第六條之規(guī)定，本院判決如下：

一、對(duì)原告張宸與被告劉寶金之間就北京市朝陽區(qū)芍藥居X號(hào)樓X層X號(hào)房屋的買賣合同關(guān)系予以解除。

二、被告劉寶金于本判決生效之日起七日內(nèi)返還原告張宸購房定金十萬元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)2300元，由原告張宸負(fù)擔(dān)（已交納）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)和代表人的人數(shù)提出副本，上訴于北京市第三中級(jí)人民法院。

審判長張海文

審判員柯巖

人民陪審員王新忠

二〇一八年十一月二十七日

書記員李倩倩