房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛案例

原告：曲xx，女，1963年12月13日出生，漢族，哈爾濱工業(yè)公司員工，住哈爾濱市南崗區(qū)。

委托訴訟代理人：張秀華，北京京師律師事務(wù)所律師。

被告：趙x，男，1975年2月19日出生，漢族，無業(yè)，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：周子超，北京市風(fēng)平律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：何正永，北京市風(fēng)平律師事務(wù)所律師。

原告曲xx（以下稱原告）與被告趙x（以下稱被告）房屋買賣合同糾紛一案，本院立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告之委托訴訟代理人曲xx與被告之委托訴訟代理人趙x均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告向本院提出訴訟請求：1．要求判令解除原、被告簽訂的房屋買賣合同；2．被告支付違約金852000元。事實和理由：2016年9月18日，原、被告簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定原告將其所有的位于北京市朝陽區(qū)廣渠路xx號院x號樓xx層1438號房屋出售給被告，成交價格為4260000元，定金100000元。被告擬貸款金額為2810000元。買受人因自身原因或國家、金融機構(gòu)相關(guān)政策變動導(dǎo)致未獲得貸款機構(gòu)批貸或貸款機構(gòu)批貸額度小于申請貸款金額的，雙方同意被告繼續(xù)申請其他銀行貸款，至貸款批準(zhǔn)，如銀行未批貸或批貸額度小于申請貸款金額的，被告應(yīng)自籌剩余房款支付給原告。同日，雙方又簽訂《補充協(xié)議》，約定首付款1350000元應(yīng)于繳稅前以資金托管的方式支付給原告。合同簽訂后，原告積極配合被告辦理相關(guān)貸款手續(xù)。2016年11月13日，原、被告正式簽訂書面網(wǎng)簽合同及補充協(xié)議。之后原告多次要求被告盡快履行合同義務(wù)。并于2017年4月2日向被告郵寄盡快履行合同通知書，2017年4月10日，被告向原告出具通知函，明確表示，被告由于沒有取得貸款，買賣合同無法繼續(xù)履行，故要求解除雙方之間的買賣合同。被告以不能取得銀行貸款為由拒絕履行合同義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

被告辯稱，同意解除合同，不同意支付違約金。被告在2017年4月5日接到銀行沒有批貸的通知之后，便于2017年4月10日向原告發(fā)出了解除合同的通知函，原因是被告貸款沒有獲得批準(zhǔn)。被告沒有違約，不應(yīng)當(dāng)支付違約金。涉案房屋從簽訂合同至今一直在上漲，原告沒有任何經(jīng)濟損失。原告主張的違約金過高，應(yīng)當(dāng)調(diào)整。

當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。

根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：

2016年9月18日，原告（出賣人）與被告（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定：出賣人出售北京市朝陽區(qū)廣渠路xx號院x號樓xx層1438號房屋，該房屋規(guī)劃設(shè)計用途為酒店。成交價格為4260000元，定金為100000元，買受人應(yīng)當(dāng)于簽訂本合同當(dāng)日支付。買受人向商業(yè)銀行申辦購房按揭貸款，擬貸款金額為2810000元。買受人因自身原因或國家、金融機構(gòu)相關(guān)政策變動導(dǎo)致未獲得貸款機構(gòu)批貸或者批貸額度小于買受人申請貸款金額的，雙方同意買受人繼續(xù)申請其他銀行貸款，至貸款批準(zhǔn)，期間已發(fā)生的及要發(fā)生的各種費用由買受人承擔(dān)，但若該銀行亦未批貸或貸款機構(gòu)批貸額度小于買受人申請貸款金額的，買受人應(yīng)自行籌齊剩余房款并支付給出賣人。買賣雙方同意，買受人最遲應(yīng)于買賣雙方辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前向出賣人支付購房首付款1350000元，首付款支付時間及條件雙方另行在補充協(xié)議中約定。買賣雙方同意，自確定貸款機構(gòu)批準(zhǔn)貸款后20個工作日內(nèi)，雙方共同向主管機關(guān)申請辦理繳稅及權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

關(guān)于違約責(zé)任，雙方約定任何一方違約造成本合同無法繼續(xù)履行，守約方可選擇依據(jù)定金罰則或按本合同約定購房款的百分之二十向違約方索賠。

同日，原告作為甲方（出賣人）與被告作為乙方（買受人）簽訂《補充協(xié)議》，約定買賣雙方應(yīng)于見到評估報告后5個工作日內(nèi)共同前往貸款機構(gòu)辦理貸款申請手續(xù)；出賣人應(yīng)當(dāng)在收到銀行尾款當(dāng)日交付房屋。如因乙方原因?qū)е潞笃谑掷m(xù)無法辦理，違約方應(yīng)按日向守約方支付房屋成交價格的萬分之五作為賠償。本補充協(xié)議相關(guān)內(nèi)容與買賣合同存在沖突或不一致的，應(yīng)以本協(xié)議為準(zhǔn)。

2016年9月18日被告支付定金100000元，2016年10月20日雙方辦理網(wǎng)簽，并于2016年11月13日簽訂《存量房屋買賣合同》（經(jīng)紀(jì)成交版），約定：房屋成交價格為3500000元，買受人向銀行申請抵押貸款，貸款金額為1750000元。買受人因自身原因未獲得銀行或公積金管理中心管理中心批準(zhǔn)的，雙方約定的解決方式為買受人繼續(xù)申請其他銀行貸款，至貸款批準(zhǔn)，其間已發(fā)生的及要產(chǎn)生的各種費用由買受人自行負(fù)擔(dān)。同日，雙方簽訂變更補充協(xié)議，約定因當(dāng)前房屋價格上漲，在網(wǎng)簽價格的基礎(chǔ)上，被告應(yīng)向原告另行支付76萬元，作為對原告的補償。

關(guān)于貸款情況，2016年10月20日原、被告雙方至北京銀行進行面簽，對此，被告主張其于2017年4月5日收到北京銀行通知，告知其貸款沒有獲批。后被告稱其委托中介向中信銀行、浦發(fā)銀行、光大銀行詢問是否可以獲得批貸，銀行稱因國家政策原因，不予批貸。

2017年4月10日，被告向原告郵寄通知函，告知因未取得貸款，房屋買賣合同不能繼續(xù)履行，要求解除雙方簽訂的有關(guān)房屋買賣的全部合同，并要求原告退還10萬元定金。

本院認(rèn)為：依法成立的合同，受法律保護。原、被告之間簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》以及《補充協(xié)議》系雙方真實意思的表示，未違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。其中，雙方在《北京市存量房屋買賣合同》中對貸款方式以及未獲得貸款機構(gòu)批準(zhǔn)的解決方式等進行了明確約定，應(yīng)為雙方真實意思表示。而后雙方辦理的網(wǎng)簽合同，在付款方式以及資金劃轉(zhuǎn)方式條款中關(guān)于貸款的約定與上述合同中關(guān)于貸款約定存在不一致。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，存量房網(wǎng)上簽約主要目的是為規(guī)范存量房交易市場行為，保障存量房交易安全，提高存量房交易的透明度，加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理。因此在雙方已前期簽訂書面房屋買賣合同的情況下，再辦理的網(wǎng)上簽約，只是完善存量房交易手續(xù)，辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的必須手續(xù)，而不是雙方就同一交易標(biāo)的物重新簽訂的買賣合同，在無證據(jù)證明雙方確協(xié)商一致對房屋買賣合同內(nèi)容進行變更的情況下，如果網(wǎng)簽合同與房屋買賣合同內(nèi)容不一致，應(yīng)以房屋買賣合同為準(zhǔn)。故在雙方對貸款方式及未獲得貸款機構(gòu)批準(zhǔn)的解決方式的約定應(yīng)以《北京市存量房屋買賣合同》為準(zhǔn)。

根據(jù)《北京市存量房屋買賣合同》的約定，在貸款未獲批準(zhǔn)的情形下，被告作為買受人負(fù)有自籌房款的義務(wù)。據(jù)此，被告無權(quán)以銀行貸款無法批貸為由，拒絕履行合同，故被告在該履行合同過程中存在違約行為，原告有權(quán)要求解除合同并要求被告支付違約金。

關(guān)于違約金的數(shù)額，本院根據(jù)合同履行情況、當(dāng)事人過錯程度以及被告明確表示不再繼續(xù)履行合同的時間等因素，認(rèn)定原告主張的違約金過高，并予以酌減至40萬元，鑒于被告已向原告支付定金10萬元，本院在扣除該筆定金之后對原告主張的違約金30萬元予以支持，超出部分不予支持。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、解除二〇一六年九月十八日原告曲xx與被告趙x簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》；

二、被告趙x于本判決生效后七日內(nèi)向原告曲xx支付違約金三十萬元；

三、駁回原告曲xx的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費40880元，由原告曲xx負(fù)擔(dān)20440元（已交納），由被告趙x負(fù)擔(dān)20440元（于本判決生效后七日內(nèi)交納至本院）。

如不服本判決，可于本判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于北京市第三中級人民法院。

審判長于爽

人民陪審員張燕琴

人民陪審員崔軍

二〇一八年七月十八日

書記員張子茹