房地產(chǎn)轉讓糾紛案例

原告（反訴被告）：郭鑫鵬，男，1989年4月5日出生，漢族，北京君恒保險公估有限責任公司工程師，住北京市通州區(qū)漷縣。

委托代理人：王宇，北京市達奧律師事務所律師。

委托代理人：胡楠，女，北京市達奧律師事務所實習律師，住北京市通州區(qū)。

被告（反訴原告）：宋彥，女，1990年5月23日出生，壯族，中程租賃有限公司職員，住北京市大興區(qū)。

委托代理人：吳姣娜，北京市蘭臺律師事務所律師。

委托代理人：馬冬梅，女，北京市蘭臺律師事務所實習律師，住北京市朝陽區(qū)。

原告（反訴被告）郭鑫鵬訴被告（反訴原告）宋彥房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員薛兵獨任審判，公開開庭進行了審理。本案原告郭鑫鵬及其委托代理人王宇、胡楠，被告宋彥的委托代理人吳姣娜、馬冬梅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告（反訴被告）郭鑫鵬向本院提出訴訟請求：1、判令被告繼續(xù)履行原被告于2017年3月8日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》；2、判令被告支付原告違約金860000元；3、訴訟費由被告承擔。事實和理由如下：2017年3月8日，原告（出賣人，甲方）與被告（買受人，乙方）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，同日，雙方就上述合同簽訂《補充協(xié)議》，補充協(xié)議中約定：乙方于甲方約定的銀行還款之日前五個工作日內將第一筆首付款人民幣120萬元（不包含前期支付全部定金）以第三方擔保支付的方式支付甲方。被告的第一筆首付款用于原告還款解押。原、被告簽訂合同后，被告向原告支付定金，原告如約履行合同義務。在與銀行約定還款之日后，原告通知被告支付第一筆首付款。但經(jīng)原告多次催促，被告仍拒絕履行。2017年7月20日，被告向原告送達《退房通知書》，明確要求退房。現(xiàn)原告認為，被告的行為已經(jīng)構成根本違約。據(jù)此，原告為維護自身合法權益，特訴至法院。

被告（反訴原告）宋彥辯稱：原告訴請無事實及法律依據(jù)，不同意原告訴訟請求，雙方簽訂的買賣合同及補充協(xié)議已經(jīng)因為原告的違約行為及被告的通知合法解除了，合同已經(jīng)沒有繼續(xù)履行的必要，被告已經(jīng)按照合同的約定履行了相關的義務，不存在任何違約行為，也不應當承擔違約責任，且原告主張的違約金數(shù)額過高，應不予支持，原告沒有按照補充協(xié)議約定的履行期限預約還款并解除抵押登記，構成合同約定的解除情形，被告已經(jīng)依照合同約定向原告發(fā)送書面解除通知，且原告已經(jīng)表明收到了此解除通知，原告的行為構成根本違約，無權要求繼續(xù)履行，補充協(xié)議約定第一筆首付款以第三方擔保支付的方式支付給原告，原告沒有按照約定提供所需要的房屋所有權證書原件及復印件，不滿足答辯人支付首付款的前提條件，被告依據(jù)合同法享有順序履行抗辯權，不應承擔任何違約責任，另被告對原告未造成任何損失，違約金的金額明顯過高，被告不應當承擔任何責任，也無需支付任何違約金。《補充協(xié)議》第二條約定，反訴被告應于2017年3月15日前向該房屋的原貸款機構提交一次性還清剩余貸款的申請，且反訴被告最遲應于2017年5月15日前辦理完畢解除抵押登記手續(xù)，然而，直到2017年6月8日，標的房屋才完成抵押登記，并且截止目前，反訴被告沒有任何資料表明其已向銀行申請結清全部貸款。反訴被告未按照《買賣合同》及《補充協(xié)議》第二條的約定履行合同義務已經(jīng)超過十五日，構成根本違約。2017年7月19日，反訴原告與反訴被告、鏈家溝通退房事宜，并于次日正式向反訴被告送達《退房通知書》。至此《買賣合同》及《補充協(xié)議》已依法解除，反訴原告不負有繼續(xù)履行合同的義務。依據(jù)《補充協(xié)議》第四條，反訴原告有權按照房屋總價款的20%要求反訴被告支付違約金。反訴被告的違約行為也給反訴原告造成重大經(jīng)濟損失，為籌集房款，反訴原告提前支取了300余萬的理財，本案涉訴后又耗費律師費等維權成本，并且，因反訴被告拒絕履行合同義務，銀行信貸政策日益趨緊，反訴原告為購買新的住房還將支付更多的貸款利息。故我方亦提起反訴：1、確認反訴原告與反訴被告2017年3月8日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》已于2017年7月20日解除；2、反訴被告返還反訴原告定金19萬元；3、反訴被告支付反訴原告定金損失19萬元、其他損失67萬元，共計86萬元；4、全部訴訟費用由反訴被告承擔。

原告（反訴被告）郭鑫鵬針對被告（反訴原告）宋彥的反訴請求答辯稱：不同意被告的反訴請求，一、雙方的買賣合同及補充協(xié)議并沒有解除，因為合同解除的條件并未成就，所以反訴原告向反訴被告送達退房通知書的行為，不應當認定為合同解除的日期；二、被告所依據(jù)的合同解除理由為補充協(xié)議第二條，但是該條款的形成，是原被告雙方及居間方估算的結果，根據(jù)事實，因為涉案房屋在2017年6月8日才完成抵押登記的手續(xù)，根本不可能在2017年5月15日之前辦理完畢抵押登記手續(xù)，因此，該條款屬于無效約定，但是該條款的無效不影響合同其他條款的履行；三、本案原告得知涉案房屋未及時辦理抵押手續(xù)，已經(jīng)將該情況及時通知到被告及居間方，被告在此期間，從未提出過異議，在合同約定的2017年5月15日到期后，也未表示不能繼續(xù)履約，因此，可以認定，原被告雙方在事實上對補充協(xié)議第二條的約定進行了變更；四、原告在合同簽訂后，一直積極履行合同義務，并將所有情況及時通知被告，因此原告方不存在任何的違約行為，本案被告所稱的遭受的損失沒有事實及法律依據(jù)，因為被告支取300萬元理財款，是為了購房行為，而所謂后續(xù)的銀行貸款利率收緊，需要多支付的貸款利息，這個事實尚未實際發(fā)生，且與本案沒有直接的關聯(lián)性，是由于銀行的客觀原因導致的，關于被告主張的律師費用，在合同當中沒有約定，也不屬于本案直接損失，不同意支付。

經(jīng)審理查明：北京市通州區(qū)九棵樹大街居住項目地塊2#住宅樓19層2單元1904房屋（不動產(chǎn)權證書登記坐落為通州區(qū)翠景北里25號樓19層2單元1904，以下簡稱1904室）系原告郭鑫鵬以按揭貸款方式從開發(fā)商處購得的一手房屋，貸款銀行為中國建設銀行中關村支行（以下簡稱建行）。2016年12月，1904室的不動產(chǎn)權證書下發(fā)，2017年1月，交至建行，由其向不動產(chǎn)登記部門辦理抵押權登記。

2017年3月8日，郭鑫鵬（出賣人）與宋彥（買受人）在案外人北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱鏈家公司）居間下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》（以下簡稱買賣合同），約定宋彥購買位于北京市通州區(qū)九棵樹大街居住項目地塊2#住宅樓19層2單元1904房屋（以下簡稱1904室），房屋建筑面積66.19平方米。房屋成交價格為290萬元，另有家具、家電、裝飾裝修及配套設施設備作價140萬元，共計430萬元。同日，郭鑫鵬（甲方）與宋彥（乙方）簽訂《補充協(xié)議》一份，就交易細節(jié)補充約定如下：……第二條：1、定金。乙方于2017年3月8日將第一筆定金人民幣19萬元支付甲方。2、還款解押。該交易房屋有抵押，甲方應于2017年3月15日前向該房屋的原貸款機構提交一次性還清剩余貸款的申請，且甲方應于2017年5月15日前辦理完畢解除抵押登記手續(xù)。甲方解押所需資金來源為用乙方首付款還款解押……4、首付款。乙方第一筆首付款用于甲方還款解押。乙方于甲方約定的銀行還款之日前五個工作日內將第一筆首付款人民幣120萬元（不包含前期支付全部定金）以第三方擔保支付的方式支付甲方。乙方于過戶前五個工作日將第二筆首付款人民幣102萬元以建委監(jiān)管支付的方式支付甲方。5、申請購房貸款。甲乙雙方應于網(wǎng)簽之日起五個工作日內共同前往貸款機構辦理貸款申請手續(xù)。6、權屬轉移登記。在批貸之日起五個工作日內，甲乙雙方應共同辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)……第四條，違約責任……2、甲方若出現(xiàn)下列情形之一的，甲方構成根本違約，且乙方有權以書面通知的方式解除房屋買賣合同。（1）甲方提供的該房屋所有權證，原購房合同等相關產(chǎn)權證明手續(xù)不真實、不完整、無效，導致乙方無法取得房屋所有權的；（2）該房屋被查封或限制轉讓，導致乙方無法取得房屋所有權的；（3）逾期履行本補充協(xié)議第二條約定的義務超過十五日的；（4）拒絕將該房屋出售給乙方或者擅自提高房屋交易價格的；（5）將該房屋出售給第三方的。甲方出現(xiàn)上述根本違約情形之一的，甲方應在違約行為發(fā)生之日起十五日內，以相當于該房屋總價款的20%向乙方支付違約金。3、乙方若出現(xiàn)下列情形之一的，乙方構成根本違約，且甲方有權以書面通知的方式解除房屋買賣合同：（1）提供的證件等購房所需的資料不完整、不真實或無效，導致無法辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)的；（2）拒絕購買該房屋的；（3）逾期履行本補充協(xié)議第二條約定的義務超過十五日的。乙方出現(xiàn)上述根本違約情形之一的，乙方應在違約行為發(fā)生之日起十五日內，以相當于該房屋總價款的20%向甲方支付違約金。買賣合同簽訂當日，宋彥依約向郭鑫鵬交付定金19萬元。

另查，2017年3月8日，原、被告雙方簽訂買賣合同時，不動產(chǎn)權證書正處在辦理抵押登記過程中，并未在原告郭鑫鵬手中。補充協(xié)議中約定出賣人郭鑫鵬應于2017年5月15日前辦理完畢解除抵押登記手續(xù)，該日期系鏈家公司業(yè)務員劉某依據(jù)上述不動產(chǎn)權證書交付建行時間并結合行業(yè)慣例，略帶寬裕地推測得出，原、被告雙方認可后寫入合同。2017年6月8日，抵押權人建行方才完成抵押登記，2017年7月7日，原告郭鑫鵬取回1904室不動產(chǎn)權證書，并向建行預約提前還款，同時要求被告宋彥按合同約定支付第一筆首付款用于解除抵押，宋彥予以拒絕，并于2017年7月20日向郭鑫鵬發(fā)送《退房通知書》，要求解除合同，理由為出賣人郭鑫鵬未能依合同約定于2017年5月15日前辦理完畢解除抵押登記手續(xù)。

本案中被告宋彥反訴要求確認雙方簽訂的買賣合同及補充協(xié)議于《退房通知書》送達的2017年7月20日解除，原告郭鑫鵬對此不予認可，認為2017年5月15日系估算結果，且原告郭鑫鵬得知涉案房屋未及時辦理抵押手續(xù)后已及時將該情況及時通知被告宋彥及居間方，被告宋彥在此期間從未提出過異議。2017年5月15日到期后，也未表示不能繼續(xù)履約，可以認為雙方在事實上對補充協(xié)議第二條的約定進行了變更。為證實己方主張，原告郭鑫鵬提交與被告宋彥、鏈家公司業(yè)務員劉某的微信群聊天記錄并申請證人劉某到庭作證。微信聊天記錄中，原告郭鑫鵬2017年6月9日表示“剛在建委查詢下，6月8日起正在做他項證，說是10個工作日做好”，被告宋彥回復“好的，太好了”，2017年7月7日，郭鑫鵬微信告知已取回不動產(chǎn)權證書時，宋彥回復“那我現(xiàn)在需要準備什么”。被告宋彥對微信聊天記錄及證人證言的真實性認可，但認為己方在溝通中并未明確答復同意變更解除抵押期限，雙方?jīng)]有達成合意。原告郭鑫鵬另提交與建行工作人員2017年5月19日電話錄音一份，證實其催促銀行辦理還款解押事宜，被告宋彥認為銀行工作人員身份無法核實，對證明目的不予認可。

再查，在被告宋彥已明確表示不愿繼續(xù)履行買賣合同及補充協(xié)議的情況下，經(jīng)本院釋明，原告郭鑫鵬堅持要求繼續(xù)履行，不予變更訴訟請求。

上述事實，有北京市存量房屋買賣合同、補充協(xié)議、定金收條、微信聊天記錄、不動產(chǎn)權證書、退房通知書、證人證言、錄音及雙方當事人陳述等證據(jù)在案佐證。

本院認為：依法成立的合同具有法律約束力。本案中原告郭鑫鵬與被告宋彥簽訂買賣合同及補充協(xié)議，由宋彥購買郭鑫鵬所有的1904號房屋，上述合同系買賣雙方的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，系有效合同，雙方均應按照合同約定全面履行各自義務。

本案爭議焦點在于原告郭鑫鵬未于2017年5月15日前完成解除抵押登記是否違約。依據(jù)本案查明事實，雙方合同中約定的2017年5月15日屬于結合一般交易慣例推測得出，在合同簽訂時，1904室尚處于辦理抵押登記的過程中，而此過程并非原告郭鑫鵬、被告宋彥、居間方鏈家公司所能掌控，在原告郭鑫鵬舉證其已積極向抵押權人建行、不動產(chǎn)權登記部門詢問、催辦的情況下，認定其違約的理由并不充分。同時，結合微信聊天記錄，可知被告宋彥對辦理抵押登記耗時超出預期是知情的，并未表示異議且進一步詢問繼續(xù)履行所需準備事宜。綜上，本院無法認定原告郭鑫鵬未能于2017年5月15日前完成解除抵押登記系違約行為，被告宋彥2017年7月20日送達的退房通知書不能產(chǎn)生解除合同的效力，被告宋彥反訴要求確認買賣合同及補充協(xié)議于2017年7月20日解除的主張，本院不予支持。在原告郭鑫鵬與抵押權人建行約定提前還款日期后，被告宋彥應按約支付第一筆首付款用于解除抵押，其拒絕支付的行為不妥，應屬違約。至于其辯稱的銀行貸款利率變化導致貸款成本上升不能成為不予履行的合理抗辯。

本案中，原告郭鑫鵬作為出賣人要求繼續(xù)履行合同，但被告宋彥作為買受人已明確表示不愿繼續(xù)履行，拒絕支付剩余購房款，此種情形下，繼續(xù)履行存在現(xiàn)實困難，經(jīng)本院釋明，原告郭鑫鵬不予變更訴訟請求，本院對其要求繼續(xù)履行買賣合同及補充協(xié)議的主張，不予支持。至于原告郭鑫鵬要求被告宋彥支付違約金86萬元，系在合同繼續(xù)履行前提下的遲延履行違約金，因合同繼續(xù)履行本院無法支持，故該項違約金訴求本院亦不予支持。

至于被告宋彥反訴要求原告郭鑫鵬返還定金及賠償損失的訴求，因買賣合同及補充協(xié)議并未于2017年7月20日解除，且被告宋彥己方存在違約行為，對被告宋彥的上述訴求，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百一十條之規(guī)定，判決如下：

一、駁回原告（反訴被告）郭鑫鵬的本訴訴求；

二、駁回被告（反訴原告）宋彥的反訴訴求。

本訴案件受理費6200元，由原告（反訴被告）郭鑫鵬負擔（已交納）。

反訴案件受理費7125元由被告（反訴原告）宋彥負擔（已交納）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，交納上訴案件受理費，上訴于北京市第三中級人民法院。如在上訴期滿后七日內未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。

審判員薛兵

二〇一八年九月十日

書記員黃琛