房地產轉讓糾紛案例

原告：陶弟，男，1988年12月3日出生，漢族，戶籍地安徽省蚌埠市懷遠縣，經常居住地安徽省合肥市。

委托訴訟代理人：焦志富，安徽有為律師事務所律師。

被告：祁程，男，1980年8月18日出生，漢族，住安徽省長豐縣。

原告陶弟與被告祁程房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年12月8日立案后，依法適用簡易程序于2018年1月10日公開開庭審理了本案。原告陶弟及其委托訴訟代理人焦志富到庭參加訴訟，被告祁程經本院傳票傳喚無正當理由未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告陶弟向本院提出訴訟請求：1、判令解除原告陶弟與被告之間簽訂《存量房屋買賣合同》；2、判令被告向原告雙倍返還定金39.2萬元（98萬元×20%×2倍）；3、判令被告立即退還購房款43.4萬元（63萬元-98萬元×20%）；4、判令被告向原告賠償房屋增值部分損失（具體賠償數額最終以評估機構評估房屋上漲價格為準）或者賠償原告差價損失45萬元（143萬元-98萬元）；5、本案的全部訴訟費用（包括但不限于保全費等）均由被告承擔。事實與理由：原告與被告祁程委托公證代理人盛恩美與2016年12月15日簽訂《存量房屋買賣合同》，該協議約定被告祁程名下位于合肥市廬陽區出售給原告，房屋面積為107.28㎡，以總價98萬元出售給原告，后續房屋過戶所產生過戶費、增值稅、個人所得稅均有原告方承擔。合同還約定了雙方應當于2017年7月5日去房產局辦理過戶手續。合同簽訂當日原告向被告支付定金63萬元，被告出具一份定金收據，原被告雙方于2017年3月14日區合肥廬陽區房產局辦理了繳稅手續，原告繳納了1.2萬元契稅和8000元個人所得稅。2017年7月5日原告及中介公司按照合同約定時間內要求被告辦理買賣房屋的繳納稅款、辦理托管賬戶以及過戶手續時，在房產局原告不知被告名下房產以高價出售給案外人李惠敏，并已經辦理完手續。原告找到被告協商賠償事宜，被告不予理睬不愿意走司法程序，并明確拒絕履行簽訂的《存量房屋買賣合同》約定主要義務，導致買賣行為無法進行，合同也無法履行。原告認為，被告違背基本誠實守信原則，公然決絕履行合同主要內容，被告行為已然構成根本違約。原告根據《中華人民共和國擔保法若干問題》第一百一十七條、《最高人民法院關于審理買賣合同若干問題解釋》第三條之規定，依法向貴院提請訴訟，望判如所請。

被告祁程未答辯。

原告圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換，被告在法律規定的期限內未提供相關證據和書面質證意見。經本院依法審核，上述證據具有真實性、合法性，且與本案相關聯，可確認其相關內容的證明效力并在卷佐證。

根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：陶弟（乙方）與祁程（甲方）公證委托的代理人盛恩美于2016年12月15日簽訂《存量房屋買賣合同》，該合同約定祁程將其所有的位于合肥市廬陽區房屋（房地權證：合廬字第××號、房屋編號9306673）出售給陶弟，房屋面積為107.28㎡，轉讓價款為98萬元，房屋過戶所產生過戶費、增值稅、個人所得稅均由陶弟承擔；乙方同意在2017年7月1日前將存量房轉讓價款存入房地產管理部門設立的資金托管賬戶，并在當日申請辦理存量房轉移手續等。合同簽訂當日，原告以現金方式替被告償還欠款63萬元，被告當即向原告出具定金收據一份，“今賣方祁程（先生／女士）收到購方陶弟（先生／女士）關于購買合肥市廬陽區房屋定金￥630000.（小寫）陸拾叁萬（大寫）”。原、被告雙方于2017年3月14日到合肥市地方稅務局廬陽區分局辦理了房地產轉讓完稅審核手續，原告當即繳納了契稅1.2萬元和個人所得稅8000元。2017年6月28日，祁程就案涉房屋與李惠敏又簽訂了《存量房買賣合同》，雙方約定祁程將上述位于合肥市廬陽區房屋（2017年5月16日補證、房地權證：皖（2017）合不動產權第01003**、房屋編號9306673）出售給李惠敏，房屋轉讓價款為145萬元，付款方式為李惠敏于2017年6月28日向祁程支付房屋價款45萬元，8月28日支付按揭款100萬元等；該合同簽訂后，當事人繳納了契稅14500元和個人所得稅21750元。合同簽訂當日，祁程與李惠敏簽署存量房資金托管協議，約定托管銀行為徽商銀行；托管資金為1083000元，2017年6月28日存入83000元，金融貸款1000000元，李惠敏為祁程償還銀行本金和利息317000元，訂金50000元，合肥市存量房資金托管中心廬陽分中心蓋章確認；李惠敏按約定繳存房款83000元。后祁程與李惠敏辦理了過戶手續，該房產證已在合肥市國土資源局不動產登記廬陽分中心存檔。原、被告就賠償事宜協商未果，原告因此訴訟來院。

本院認為，依法成立的合同，受法律保護；當事人應當遵循誠實信用原則，按照約定全面履行自己的義務。祁程與陶弟簽訂的《存量房屋買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，合法有效，合同雙方當事人均應當按照約定全面履行自己的義務。而祁程未經陶弟同意，后又擅自將案涉房屋加價出售給李惠敏并已辦理了房屋過戶手續，祁程違反了誠實信用原則，已經構成違約，造成其與陶弟之間的《存量房屋買賣合同》不能履行。陶弟要求與其解除合同、主張祁程雙倍返還定金39.2萬元和購房款43.4萬元，符合法律規定；祁程將案涉房屋加價另售他人賺取了一定的利益，造成陶弟利益損失大于祁程賠償的19.2萬元定金，祁程應當對陶弟超出定金部分的損失進行適當賠償；陶弟主張祁程賠償其差價損失45萬元（143萬元-98萬元）過高，祁程賠償陶弟損失以25.4萬元（45萬元-19.2萬元）為宜。

綜上所述，陶弟要求解除其與祁程之間簽訂《存量房屋買賣合同》、祁程向陶弟雙倍返還定金39.2萬元、退還購房款43.4萬元，本院予以支持；祁程依法賠償陶弟損失25.4萬元，本院不予支持陶弟的其他損失請求。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第六十條、第九十四條第四項、第九十七條、第一百零七條、第一百一十五條，《中華人民共和國擔保法》第八十九條、第九十一條,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決如下：

一、解除原告陶弟與被告祁程簽訂的《存量房屋買賣合同》；

二、被告祁程于本判決生效之日起三十日內支付原告陶弟雙倍定金39.2萬元；

三、被告祁程于本判決生效之日起三十日內返還原告陶弟購房款43.4萬元；

四、被告祁程于本判決生效之日起三十日內賠償原告陶弟損失25.4萬元；

五、駁回原告陶弟的其他訴訟請求。

如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費16284元，減半收取計8142元，由原告陶弟負擔882元，被告祁程負擔7260元。

上述款項匯至本院賬戶（匯款時注明案號），戶名：長豐縣人民法院代管款；賬號：20000011287110300000018；開戶行：安徽長豐農村商業銀行營業部。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于安徽省合肥市中級人民法院。

如本判決生效后，被告拒不履行義務的，原告可于本判決書確定的履行期限屆滿之日起二年內，向本院申請執行。

審判員 朱 虎

二〇一八年三月二十二日

書記員 闞小梅