房地產轉讓糾紛案例

原告永康市新琦健身器材廠，住所地浙江省永康市芝英鎮下蔡村望公路*號。

負責人胡新行，男，1972年10月13日出生漢族，住浙江省永康市。

委托代理人ＸＸ（特別授權），浙江暢想律師事務所律師。

委托代理人虞靜雯（特別授權），浙江澤鑒律師事務所律師。

被告浙江永福金屬有限公司，住所地浙江省永康市古山鎮前黃村1號。

法定代表人李福祿。

委托代理人林洸（特別授權），浙江林光律師事務所律師。第三人永康市安信房產經紀有限公司，住所地浙江省永康市

江南街道麗州南路41號。

法定代表人舒則成。

委托代理人李春茴（特別授權），女，1981年11月16日出生漢族，住浙江省永康市。

原告永康市新琦健身器材廠與被告浙江永福金屬有限公司、第三人永康市安信房產經紀有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年9月11日立案受理后，依法由審判員季玲玲適用簡易程序，于2018年10月30日公開開庭進行了審理。原告永康市新琦健身器材廠的委托代理人ＸＸ、虞靜雯，被告浙江永福金屬有限公司的委托代理人林洸以及第三人永康市安信房產經紀有限公司的委托代理人李春茴均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告永康市新琦健身器材廠向本院提出訴訟請求：1、判令解除原、被告及第三人于2018年1月24日簽訂的《房地產買賣合同》，由被告返還原告人民幣200萬元及滯納金（滯納金從起訴第3天開始，按照日千分之一計算至付清款項之日止）；2、由被告承擔律師費2萬元；3、訴訟費用由被告承擔。庭審中，原告明確第1項訴訟請求中要求返還的200萬元為定金100萬元和違約金100萬元。

事實和理由：2018年1月24日，原告永康市新琦健身器材廠與被告浙江永福金屬有限公司及第三人永康市安信房產經紀有限公司簽訂《房地產買賣合同》，其中浙江永福金屬有限公司為賣方（甲方），永康市新琦健身器材廠為買方（乙方），永康市安信房產經紀有限公司系中介（丙方）。《房地產買賣合同》主要內容如下：第一條第1點，甲方自愿將坐落于永康市的工業房地產，證載建筑總面積3402.66平方米，證載土地使用權面積2566平方米，土地使用權證為永國用（2009）第6394號，出售給乙方，廠房共四幢建筑物，房屋所有權證號分別為永康房權證古山字第××號、00××01號、00××02號、00××03號；第2點約定成交價格共計人民幣880萬元；第3點約定于2018年1月28日由甲方將上述房地產正式交付給乙方。第二條約定，甲乙雙方已于2018年1月23日簽訂《定金約定協議書》，并已支付定金款人民幣100萬元給甲方。第三條除定金外購房款的支付方式：1、在2018年2月1日支付人民幣330萬元整，用于取抵押在銀行的房地產土地證，取出后于2018年2月1日辦理不動產過戶手續。第七條第4點約定，在交易過程中賣方的房產被查封或凍結，導致房地產土地證無法正常繼續，賣方需全額退給買方所支付的定金和購房款，并支付違約金。第九條第1點約定：簽訂本合同后，甲乙雙方應按照合同約定履行，否則屬違約行為，乙方違約已支付房款不予返還，甲方違約的需雙倍返還已支付房款；違約金必須于悔約之2日內退還給對方，否則每逾期一日按違約金的日千分之一加收滯納金。第十條聲明：違約方承擔違約所支付的律師費，訴訟費等全部費用。

永康市新琦健身器材廠于2018年1月23日支付定金人民幣100萬元。2018年2月1日，永康市新琦健身器材廠經營者胡新行與浙江永福金屬有限公司法定代表人李福祿及永康市安信房產經紀有限公司員工到農行古山支行，辦理支付人民幣330萬元用于取抵押在銀行的房地產土地證手續。由于浙江永福金屬有限公司沒有提前申請，導致不能提前還款，無法取出土地證，為此，三方商定由浙江永福金屬有限公司提出申請，待符合提前還款條件及能夠取出土地證的情況下，再支付人民幣330萬元用于向銀行取土地證。之后，涉案房產就被永康市人民法院查封。土地權證為永國用（2009）第6394號的土地及房產，抵押于中國農業銀行股份有限公司永康市支行。中國農業銀行股份有限公司永康市支行于2018年1月18日向永康市人民法院起訴浙江永福金屬有限公司、東陽市永福杯業有限公司、浙江自力工貿有限公司、李福祿、賈夏寶、林武、林邦、李瑯、呂麗雅，永康市人民法院于當日立案受理，案號為（2018）浙0784民初925號。2018年4月20日，永康市人民法院作出（2018）浙0784民初925號判決書，判決浙江永福金屬有限公司歸還中國農業銀行股份有限公司永康市支行1550萬元及利息等。中國農業銀行股份有限公司永康市支行對被告浙江永福金屬有限公司所有的坐落于永康市的房地產【國有土地使用權證號：永國用（2009）第6394號；房產證號：永康房權證古山字第××號、00××01號、00××02號、00××03號】變價后所得的價款在上述第一、二、三項款項及最高抵押余額人民幣552萬元范圍內優先受償，并按貸款發放時間的先后順序受償。現該案已經進入執行程序，執行案號為（2018）浙0784執3078號，永康市人民法院于2018年6月30日裁定拍賣浙江永福金屬有限公司所有的坐落于永康市的不動產【永國用（2009）第6394號；gs00001700、gs00001701、gs00001702、gs00001703】。

現坐落于永康市的工業房地產，已經無法過戶給永康市新琦健身器材廠，《房地產買賣合同》的合同目的已經無法實現，《房地產買賣合同》應當予以解除。浙江永福金屬有限公司違約造成合同解除，應當承擔違約責任。依據《房地產買賣合同》約定，浙江永福金屬有限公司應當雙倍返還已付款（定金）并承擔逾期支付的滯納金，因此浙江永福金屬有限公司應當返還永康市新琦健身器材廠人民幣200萬元及支付滯納金。

被告浙江永福金屬有限公司答辯：1、原、被告之間存在廠房買賣屬實，被告同意解除合同；2、原告要求被告雙倍返還定金沒有法律依據，依法不能成立；3、雙方簽訂買賣合同以后，被告也是按照合同要求積極配合原告辦理過戶手續，不存在被告不將房屋賣給原告的事實，沒有存在不履行合同的事實，造成合同無法繼續履行的原因不在于被告，是由于銀行的原因，造成他人將房產查封；4、被告收到定金沒有100萬元，只有912000元，被告沒有2018年1月23日簽訂的定金協議書，原告也沒有向法庭提交，內容如何都不清楚，如果要求雙倍返還定金應按照定金合同；5、被告一直在履行合同，自2018年2月1日起將廠房交付原告后，原告一直在使用該廠房，如果雙方終止合同，則被告應當退還原告繳納的912000元定金，同時原告應支付被告從2018年2月1日起至房產交付被告期間的房屋租金，租金按照上手的年租金684190元計算，約定是每年遞增10%，該部分租金應在定金中扣除。

第三人永康市安信房產經紀有限公司述稱：1、原告所訴屬實，只要原、被告同意，第三人沒有意見；2、被告是說提前去申請的，結果去辦理時還不能取產權證，說明被告沒有提前申請，那次無法辦理后被告有去辦理過申請，但是銀行沒有明確回復什么時候可以辦理提前還款；3、房屋是2018年3月份的時候被查封的。

為證明其訴訟請求，原告永康市新琦健身器材廠在舉證期限內向本院提供證據材料如下：

一、房地產買賣合同1份、收條2張，證明原、被告及第三人于2018年1月24日簽訂《房地產買賣合同》，約定原告向被告購買訴爭廠房，原告已經向被告支付定金人民幣100萬元的事實。

二、情況說明1份，證明2018年4月16日第三人陳述房屋簽訂之后雙方的履行情況。

三、民事判決書打印件1份、執行裁定書復印件1份，證明涉案土地房產抵押于中國農業銀行永康市支行，且已被裁定拍賣的事實。

四、委托代理合同1份、發票1張，證明原告為本案花費律師費20000元的事實。

被告浙江永福金屬有限公司的質證意見：對房地產買賣合同的真實性無異議，對其證明內容有異議，被告不清楚原告要求雙倍返還200萬元是依據定金罰則，還是合同約定；收條的內容是第三人所寫，被告只是簽字蓋章，該款項不是原告直接交付被告的，被告收到的只有912000元；第三人出具的情況說明具有傾向性，當時約好所有事情委托第三人辦理，第三人也知道被告早已向銀行申請，2月1日，三方到銀行辦理手續時由于銀行的原因要求延遲到2月5日，但是那天再去，銀行還是沒有批下來，后來房產就被查封；對證據三、四的真實性無異議；

第三人永康市安信房產經紀有限公司的質證意見：對證據一至四均無異議。

本院的認證意見：通過庭審，原告已明確其要求被告返還200萬元系依據合同的約定而主張，對此本院予以確認；原告提供的證據一、三、四符合民事證據的形式要件，與其陳述相互印證，可以形成一個完整的證據鏈，足以證明其主張，本院予以確認并在卷佐證；證據二即情況說明載明的內容與本院庭審查明的事實相符，本院對其真實性予以確認。

針對其抗辯主張，被告浙江永福金屬有限公司向本院提供證據如下：

一、電費清單1份，證明合同簽訂后，被告已經將所有廠房交付原告使用，電費都是原告在繳納的事實。

二、房屋代償租賃合同、租金代償貨款結算清單各1份，證明訴爭廠房租金計算標準的事實。

三、轉賬憑證1份，證明被告實際收到定金為912000元的事實。

原告永康市新琦健身器材廠的質證意見：對證據一的真實性無異議，對其證明目的有異議，電費確實是原告支付的，但該證據不能證明房產已全部交付的事實；對其真實性、關聯性及證明目的均有異議，承租方與被告系親戚，且沒有實際支付款項的銀行流水相補充，租金與本案無關，從合同簽訂起，被告依據合同約定交付部分房產，原告占有使用并不需要支付租金；對證據三的真實性無異議，對其證明目的有異議，根據三方的約定，100萬元款項是根據被告的要求支付至第三人，被告已出具100萬元的收條，第三人支付給被告多少與原告無關，原告已經履行支付100萬元的義務，且根據市場行規，第三人是會扣除一部分中介費的。

第三人永康市安信房產經紀有限公司的質證意見：對證據一無異議；證據二中的承租方確實是被告的親戚；對證據三無異議，第三人確實扣除了88000元的傭金。

本院的認證意見：原告對被告提供的證據一、二、三的質證意見成立，本院對證據一中原告繳納電費以及被告交付部分房產的事實予以確認，對證據二中的租金主張標準不予確認；對證據三中原告已履行支付100萬元款項的事實予以確認。

根據各方當事人在庭審中的陳述以及本院確認的有效證據，本院認定本案事實如下：

2018年1月23日，原、被告及第三人簽訂定金約定協議書一份。同日，原告永康市新琦健身器材廠于2018年1月23日支付定金人民幣100萬元。

2018年1月24日，原告永康市新琦健身器材廠（乙方）與被告浙江永福金屬有限公司（甲方）及第三人永康市安信房產經紀有限公司（丙方）簽訂《房地產買賣合同》。其中合同第一條第1點約定：甲方自愿將坐落于永康市的工業房地產，證載建筑總面積3402.66平方米，證載土地使用權面積2566平方米，土地使用權證為永國用（2009）第6394號，出售給乙方，廠房共四幢建筑物，房屋所有權證號分別為永康房權證古山字第××號、00××01號、00××02號、00××03號；第2點約定，成交價格共計人民幣880萬元；第3點約定于2018年1月28日由甲方將上述房地產正式交付給乙方。第二條約定：甲乙雙方已于2018年1月23日簽訂《定金約定協議書》，并已支付定金款人民幣100萬元給甲方（定金可抵作購房款）。第三條約定：除定金外購房款的支付方式為2018年2月1日支付人民幣330萬元整，用于取抵押在銀行的房地產、土地證，取出后于2018年2月1日辦理不動產過戶手續；2018年2月13日前支付450萬元，該筆貸款直接打入甲方指定銀行賬戶。第七條第4點約定：在交易過程中，賣方的房產被查封或凍結，導致房地產土地證無法正常繼續，賣方需全額退給買方所支付的定金和購房款，并支付違約金。第九條第1點約定，簽訂本合同后，甲乙雙方應按照合同約定履行，否則屬違約行為，乙方違約已支付房款不予返還，甲方違約的需雙倍返還已支付房款；違約金必須于悔約之2日內退還給對方，否則每逾期一日按違約金的日千分之一加收滯納金。第十條聲明：違約方承擔違約所支付的律師費，訴訟費等全部費用。

2018年2月1日，三方前往中國農業銀行辦理提前還款取產權證的手續，但未辦成，銀行要求延遲至2月5日辦理，后仍未有辦成。2018年2月9日，涉案房產因招商銀行股份有限公司金華永康支行訴被告金融借款合同糾紛一案被永康市人民法院查封。

另查明，永康市人民法院于2018年1月18日立案受理中國農業銀行股份有限公司永康市支行訴浙江永福金屬有限公司等金融借款合同糾紛一案，案號為（2018）浙0784民初925號。2018年4月20日，永康市人民法院作出（2018）浙0784民初925號民事判決書，判決：浙江永福金屬有限公司歸還中國農業銀行股份有限公司永康市支行1550萬元及利息；中國農業銀行股份有限公司永康市支行對被告浙江永福金屬有限公司所有的坐落于永康市的房地產【國有土地使用權證號：永國用（2009）第6394號；房產證號：永康房權證古山字第××號、00××01號、00××02號、00××03號】變價后所得的價款在上述第一、二、三項款項及最高抵押余額人民幣552萬元范圍內優先受償，并按貸款發放時間的先后順序受償。現該案已經進入執行程序，執行案號為（2018）浙0784執3078號，永康市人民法院于2018年6月30日裁定：拍賣浙江永福金屬有限公司所有的坐落于永康市的不動產。

本院認為，原、被告雙方簽訂的房地產買賣合同系各方當事人的真實意思表示，其內容并不違反法律法規的強制性規定，應確認合法有效。合同成立后，原、被告雙方均應按照合同約定全面履行各自義務。本案中，原告已按約履行支付定金100萬元的義務，被告亦應按約履行協助原告辦理房產過戶登記手續。但被告因存在涉訴糾紛，涉案房產已被法院查封，并即將進行司法拍賣，因此，雙方之間簽訂房地產買賣合同的合同目的已無法實現，故原告訴請要求解除雙方之間簽訂的房地產買賣合同，理由充分，本院予以支持。

合同解除后，被告依法應當返還原告已付定金100萬元，并承擔相應的違約責任。結合房地產買賣合同的第二條、第七條第4點和第九條第1點的條款理解，原告已支付的100萬元定金在本案合同履行過程中已轉為購房款，而原告訴請主張要求返還的200萬元除已付的100萬元外還包含違約金100萬元。雖然本案被告違約在先，但原告主張的違約金過高，本院根據本案合同的履行情況、當事人的過錯程度及預期利益等綜合因素，酌情調整為由被告支付原告相應的違約金（以100萬元為基數自2018年1月23日起按月利率2%計算至實際返還之日止）。另，原告要求被告承擔其為本案所支出的律師代理費2萬元，符合雙方之間的約定，亦符合法律規定，本院予以支持。但原告主張滯納金以200萬元為基數按日千分之一計算，缺乏相應的法律依據，本院不予支持。

綜上，原告的訴訟請求中合法有據部分，本院予以支持。被告浙江永福金屬有限公司的部分抗辯意見，缺乏事實和法律依據，本院不予采納。第三人永康市安信房產經紀有限公司的述稱意見，與本院查明的事實相符，本院予以采信。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條第（四）項、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決如下：

一、解除原告永康市新琦健身器材廠與被告浙江永福金屬有限公司、第三人永康市安信房產經紀有限公司于2018年1月24日簽訂的房地產買賣合同；

二、由被告浙江永福金屬有限公司于本判決生效之日起十日內返還原告永康市新琦健身器材廠購房款100萬元，并支付原告永康市新琦健身器材廠違約金（以100萬元為基數自2018年1月23日起按月利率2%計算至款清之日止）；

三、由被告浙江永福金屬有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告永康市新琦健身器材廠為本案支出的律師代理費2萬元。

四、駁回原告永康市新琦健身器材廠的其他訴訟請求。

如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費11480元（已減半收取），由被告浙江永福金屬有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于浙江省金華市中級人民法院。

審判員季玲玲

二〇一八年十一月二十一日

代書記員夏莉