房地產轉讓糾紛案例

原告：吳某。

委托訴訟代理人：韋獻華，廣西華尚（象州）律師事務所律師。

被告：桂林某房地產開發有限公司。

法定代表人：羅某。

委托訴訟代理人：黃某。

原告吳某與被告桂林某房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛一案，本院于2018年8月23日立案受理。依法適用簡易程序，由審判員趙創福獨任審理，于2018年10月15日公開開庭進行了審理。

書記員謝翠花擔任法庭記錄。原告吳某及其委托訴訟代理人韋獻華，被告桂林某房地產開發有限公司的法定代表人羅某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告吳某訴稱，原告根據政策消息及對臨桂樓盤的了解，且在被告告知原告被告已經取得“三證”，已經完成了60000多平方米12米地下室土方施工工程以及法律性質的情況下，于2014年10月11日與被告簽訂了商品房內部認購合同書，認購一套121.59平方米的房屋，價格為2，900元/平方米。合同簽訂后，原告根據合同約定向被告繳納了第一筆購房款200，000元，被告保證在2016年12月31日前交房。原告交完第一筆購房款后，房屋至今未建，原告多次要求被告交房，被告一直拒絕。原告到有關部門詢問，才知道該商品房內部認購合同書系無效合同。被告作為房開商，明知其沒有預售許可證，其與業主簽訂商品內部認購合同書是無法律效力的，卻以內部認購商品房為誘餌，欺騙原告，使原告2014年10月在臨桂購房落空。現臨桂房產價值均價為6，500元/平方米，在同路段的房價也漲至5500-6500/平方米，被告給原告造成重大的經濟損失，原告按同路段的最低房價5，500元/平方米計算損失，原告所受的經濟損失為316，134元。原告認為被告作為房開商，明知在沒有取得商品房預售許可證的情況下，將房屋虛假賣給原告，其行為具有欺詐性，根據規定，雙方簽訂商品房內部認購合同書的無效的，被告應當返還原告購房款，承擔完全過錯責任，賠償原告經濟損失。綜上，原告為維護自身權利，特向人民法院提起訴訟，請求：1、確認原、被告簽訂的商品房內部認購合同書無效；2、被告返還原告的購房款200，000元；3、被告賠償原告損失316，134元（按2，600元/平方米計，121.59平方米×2，600元/平方米=316，134元）；4、被告承擔本案訴訟費。

被告桂林某房地產開發有限公司辯稱，根據相關法律規定，尚未建成的房屋銷售需要取得預售許可，被告對未建成的房屋沒有所有權，出售屬無權處分；未辦理商品房預售許可證簽訂的合同可以在后續條件成就后補正，因本案房屋無法在一審法庭辯論結束前取得預售許可證，因此原、被告雙方簽訂的合同無效，被告只需返還原告首付款；根據被告提供的證據，涉案房屋因所在片區政府需要重新規劃，無法為項目開通提供三通一平的必要前提條件，屬不可抗拒因素造成原認購合同無法履行，被告不應承擔違約責任。

原告吳某對其陳述的事實在舉證期限內提供的證據有：

1、《商品房內部認購合同書》，證明原、被告雙方于2014年10月11日簽訂合同的事實。

2、收據一張，證明原告支付了首期款200，000元整。

3、臨桂現階段房屋市場廣告，證明桂林市臨桂區現在的房屋市場價。

4、臨桂現階段房屋市場廣告，證明桂林市臨桂區現在的房屋市場價。

5、臨桂現階段房屋市場廣告，證明桂林市臨桂區現在的房屋市場價。

6、臨桂現階段房屋市場廣告，證明桂林市臨桂區現在的房屋市場價。

7、建設用地許可證，證明原告當時在簽訂合同的時候，被告提供的具備賣房的條件。

8、建設工程規劃許可證，證明原告當時在簽訂合同的時候，被告提供的具備賣房的條件。

9、土地使用證，證明原告當時在簽訂合同的時候，被告提供的具備賣房的條件。

10、微信朋友圈，證明被告是認可了目前桂林市臨桂區的市場價6，000元/平。

11、網上資料，證明目前在桂林市臨桂區房屋銷售平臺上面的在銷售臨桂區的房屋的市場價格。

被告桂林某房地產開發有限公司對原告提供的證據進行質證，對原告提供的證據1、2、7、8、9的真實性沒有異議，對于證據3、4、5、6、10、11的真實性有異議，這種廣告沒有真實性，存在夸大事實，不能作為索賠的依據。

被告桂林某房地產開發有限公司為了支持其答辯主張，提交了以下證據：

桂林市臨桂新區管委會的復函復印件一份，證明項目前面的道路尚在規劃中，是由于政府原因造成的該項目無法啟動，屬于不可抗力的因素造成。

原告吳某對被告提供的證據進行質證，被告交房的日期是2016年12月31日，這是2017年的復函，是無效證據，該證據不能證明被告沒有過錯。

根據原、被告的舉證、質證、陳述及庭審等材料，本院查明的事實如下：

原告吳某作為乙方與作為甲方的被告桂林某房地產開發有限公司于2014年10月11日簽訂了商品房內部認購合同書，合同載明：“雙方均已充分了解并自愿接受本商品房的狀況（三證復印件附后）”，并約定主要條款：一、乙方認購甲方開發的位于機場路北側新城國際商住樓商品房，房號為C-1501約121.59平方米，房屋單價為2，900元/平方米，總房款352，611元，簽訂合同時繳付首期房款200，000元；二、當該項目取得預售許可證后，乙方應在7日內和甲方重新簽訂正式的購房合同，并同意根據乙方需要向銀行辦理上述總房款余下的按揭貸款，甲方允許乙方在簽訂正式購房合同前更名一次；三、違約責任：⑴、乙方按時繳納房款，否則視為違約，甲方可解除合同；⑵、違反本協定，由違約方支付違約金給守約方，違約金按購房總價的20%計算；⑶、甲方保證在2016年12月31日前交房，逾期交房按500元/月補償給乙方；四、對付款方式、爭議解決方式等其他條款作了約定。簽訂合同書后，原告在當日付款200，000元給被告。后被告未開工建設商住樓，未能按約定期限交房，由此產生爭議，經雙方協商未能達成一致意見。2018年8月23日，原告訴至本院，請求：1、確認原、被告簽訂的商品房內部認購合同書無效；2、被告返還原告的購房款200，000元；3、被告賠償原告損失316，134元（按2，600元/平方米計，121.59平方米×2，600元/平方米=316，134元）；4、被告承擔本案訴訟費。

庭審后法庭召集雙方當事人調解，調解未成。

本院認為：

（一）、對原告吳某要求確認原、被告簽訂的商品房內部認購合同書無效的訴訟請求。預約合同是指當事人約定在將來訂立一定合同的協議。本案原、被告于2014年10月11日簽訂的商品方內部認購合同書第四條明確約定：當該項目取得預售許可證后，乙方應在7日內和甲方重新簽訂正式的購房合同，并同意根據乙方需要向銀行辦理上述總房款余下的按揭貸款，甲方允許乙方在簽訂正式購房合同前更名一次。因此原、被告雙方于2014年10月11日簽訂的商品房內部認購合同書屬預約合同，對雙方具有約束力，原、被告雙方簽訂合同后，應依約履行合同的權利義務。因此，對原告的該訴訟請求，本院不予支持。

（二）、對原告要求被告返還購房款200，000元的訴訟請求，本案中，原告依約向被告支付了首期房款200，000元，但被告未開工建設商住樓，未能在合同約定的時間，即：2016年12月31日前交房給原告，經原告催告，被告至今仍無法完成交房，致使原告簽訂《商品房內部認購合同書》的合同目的無法實現，且被告要求退回其交納給原告的首付款200，000元，結合本案涉案房屋的建設的實際情況，被告因現無法履行，原、被告雙方于2014年10月11日簽訂的商品方內部認購合同書應予解除，被告退還給原告已付房款200，000元，因此，對原告的該訴訟請求，本院予以支持。

（三）、對原告要求被告賠償原告損失316，134元的訴訟請求，原告要求按同路段的最低房價5，500元/平方米計算損失，按2，600元/平方米差價計，主張被告應賠償原告316，134元（121.59平方米×2，600元/平方米=316，134元），缺乏依據，原、被告雙方簽訂的商品房內部認購合同書，對違約責任進行了約定，應按雙方的約定的違約責任賠償原告損失，并在法律規定的范圍內予以調整，被告應賠償原告的損失為已付購房款的30%，即60，000元（200，000元×30%=60，000元），其余過高部分應予駁回。

（四）、對被告的原、被告雙方簽訂的合同無效，被告只需返還原告首付款，不應承擔違約金的答辯主張，因在上述項已作闡述，不再重復。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條，《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條之規定，判決如下：

一、解除原告吳某與被告桂林某房地產開發有限公司于2014年10月11日簽訂的商品房內部認購合同書；

二、被告桂林某房地產開發有限公司在本判決生效之日起十日內退還給原告吳某已付房款200，000元；

三、被告桂林某房地產開發有限公司在本判決生效之日起十日內支付給原告吳某損失費60，000元；

四、駁回原告吳某的其余訴訟請求。

案件受理費10，487元，減半收取5，243.5元，原告吳某負擔3，178.5元，被告桂林某房地產開發有限公司負擔2，065元。

上述義務，義務人應在本判決生效后十日內履行完畢，逾期則應加倍支付遲延履行期間的債務利息。權利人可在本判決規定的履行期限最后一日起二年內，向本院申請執行。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，同時預交上訴案件受理費10，487元（收款單位：桂林市中級人民法院，賬號：20×××16，開戶行：農行桂林高新支行），上訴于桂林市中級人民法院。遞交上訴狀后七天內未預交上訴費的，按自動撤回上訴處理，本判決即發生法律效力。

審判員趙創福

二〇一八年十一月十九日

書記員謝翠花