房地產轉讓糾紛案例

本訴原告（反訴被告）：張文卿，男，1985年1月24日出生，漢族，住上海市浦東新區蓮溪路******。

本訴原告（反訴被告）：周璐璐，女，1984年8月13日出生，漢族，住上海市浦，住上海市浦東新區蓮溪路******>上列兩原告（反訴兩被告）共同的委托訴訟代理人：朱杰，江蘇蘇滬律師事務所律師。

本訴被告（反訴原告）：徐賾銘，男，1986年12月22日出生，漢族，住上海市浦東新區蓮安西，住上海市浦東新區蓮安西路******委托訴訟代理人：梁雪林，上海黃圃律師事務所律師。

原告張文卿、周璐璐訴被告徐賾銘房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年5月2日立案后，依法適用簡易程序，于2018年5月25日公開開庭進行了審理。被告徐賾銘在法定期間提起反訴，本院予以合并審理。本訴原告(反訴被告)張文卿、周璐璐及其共同委托訴訟代理人朱杰，本訴被告(反訴原告)徐賾銘及其委托訴訟代理人梁雪林到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

本訴原告張文卿、周璐璐向本院提出訴訟請求：1、要求判令被告支付購房尾款人民幣(以下幣種同)10萬元；2、判令被告以總房價400萬為基數，按照日萬分之五自2018年2月16日(交房日)起至付清尾款之日產生的逾期付款的滯納金(合同第9條第1款第3項)；3、判令被告按每日200元的標準支付自2018年2月26日起至付清購房尾款及滯納金日止的占有使用費；4、本案訴訟費由被告承擔。事實和理由：2017年10月28日，原、被告在居間方的介紹下簽訂《房地產買賣合同》(以下簡稱買賣合同)，約定原告向被告出售位于上海市浦東新區蓮溪路XXX弄XXX號XXX室(以下簡稱涉訴房屋)，房屋總價400萬元，并約定了交付方式及違約責任。截止2017年12月13日，被告僅支付了390萬元，余款沒有支付。2018年2月16日，原、被告在居間方的見證下對涉訴房屋進行交接，被告在確認房屋質量符合接收條件的情況下拒絕支付房屋尾款。原告與居間方多次找被告溝通支付尾款，均遭被告拒絕。2018年2月26日，被告在未付清尾款的情況下強行破門霸占涉訴房屋，原告報警處理未果，由此引發本案訴訟。

本訴被告徐賾銘辯稱：不同意原告張文卿、周璐璐的訴訟請求，理由如下：依據買賣合同附件三(3)及附屬設施、設備轉讓協議第2條約定，房屋尾款為10萬元，其中5萬元應于產權轉移之日起30日內支付；另5萬元于戶口遷出之日支付。被告至今不知道原告戶口是否已遷出，若確實已遷出，被告愿意即刻支付該5萬元。涉訴房屋小產證于2018年1月4日辦出，原、被告雙方約定于同年2月16日辦理房屋交接。房屋交接時，因為原告方擅自將涉訴房屋內家具全部搬走已經違約，故被告支付了原告3萬元，扣了其2萬元。被告已經全面履行了合同義務，不存在違約事由，請求駁回原告全部本訴請求。被告徐賾銘當庭向本院提起反訴：1、要求反訴被告張文卿、周璐璐支付反訴原告徐賾銘強行搬走涉訴房屋內家具的賠償金2萬元；2、要求反訴被告張文卿、周璐璐支付反訴原告徐賾銘2018年2月16日至2018年3月15日期間的涉訴房屋占有使用費5,600元(按每日200元計算)。針對反訴原告徐賾銘的反訴請求，反訴被告張文卿、周璐璐辯稱：不同意徐賾銘的反訴請求。買賣合同附屬設施轉讓協議中第2條并未約定交房時應當隨房附送家具，只是約定附送附屬的裝修設施，其并未損壞或搬走裝修設施。2018年2月16日，反訴被告已經會同反訴原告交接房屋，系反訴原告無故不接收房屋，責任在反訴原告。

本院經審理認定事實如下：2017年10月28日，原、被告經案外人上海永軒房地產經紀有限公司(以下簡稱永軒公司)居間介紹，就買受人(乙方)徐賾銘向出售人(甲方)張文卿、周璐璐購買涉訴房屋簽訂買賣合同。買賣合同第二條約定房價款為309萬元及雙方權利義務；合同附件三第3條約定：待浦東新區房地產交易中心出具以乙方為權利人的房地產權證后30日內，乙方應支付甲方尾款5萬元；同時甲乙雙方對該房地產進行驗看、清點，確認無誤后，雙方簽訂房屋交接書。第4條約定：待甲方完成戶口遷出當日，乙方應支付甲方剩余房價款5萬元。買賣合同附件二“隨房屋同時轉讓的設備、裝飾情況及處理”一頁中，設備與裝飾兩項處均為空白。同日，雙方簽訂《附屬設施、設備及室內裝飾轉讓協議》(以下簡稱轉讓協議)一份，約定：一、甲、乙雙方確認：該房地產買賣的成交總價為400萬元；二、買賣合同第二條約定的房價款309萬元不包含該房地產內的裝飾的價格。……合同簽訂后，被告按約向原告支付房款390萬元，原告亦配合被告完成了涉訴房屋過戶的相關手續。之后，原、被告雙方就涉訴房屋內家具歸屬產生歧義，協商未果。雙方另約定于2018年2月16日交接涉訴房屋，但交接當日原、被告又就涉訴房屋室內家具的歸屬問題產生爭議，被告拒絕支付尾款。同年2月26日，被告在向原告賬戶轉款3萬元后強行進入涉訴房屋，并實際占有該房。原告曾報警，未果。

另查明，1、審理中，張文卿、周璐璐將戶口遷出涉訴房屋，徐賾銘認可張文卿、周璐璐的戶口已遷出涉訴房屋，并于2018年6月6日向張文卿、周璐璐轉賬49,856元，徐賾銘表示扣除的144元系對方應結但未結清的水電煤費用，張文卿、周璐璐則表示收到徐賾銘所轉的49,856元，但不認可雙方有未結清的水電煤費用，且經核算，徐賾銘提供的三張水電煤費用總額僅為124.80元；2、根據被告徐賾銘提供的涉訴房屋看房時和交房時室內物品照片對比情況：①陽臺上原有洗衣機一臺；②客廳內原有餐桌椅一套、布藝三人沙發一張；③主臥室內原有大床一張、床頭柜一只；④次臥室內原有連書柜的書桌椅一套、床一張；⑤外墻上原有空調室外機；⑥衛生間內原有木桶一只；⑦廚房內原有微波爐一只。原告確認上述物品均系原告搬走。

審理中，原告申請居間方永軒公司的工作人員尤東方到庭作證，尤東方稱涉訴房屋上家掛牌時要價410萬，后經過與下家協商，房價降低至400萬，該款為空房價格，不包括室內電器及家具。由于下家徐賾銘方要求做低房價以少交稅費，故在上家張文卿、周璐璐的同意下，證人配合上下家將房價做低至309萬元，同時讓雙方另簽轉讓協議一份，約定裝修款91萬，組成總房價400萬。簽約時，上下家再三確認過該400萬房價系只含固定裝修的空房價格，不附送室內電器及家具。一般買賣合同如果附送室內電器、家具，會在買賣合同附件二上列明附送物品清單的。被告對證人證言不認可，表示看房時原告曾表示過會帶走電器留下家具，但對此并未提供證據。

以上事實，有原告提供的買賣合同、轉讓協議、招商銀行賬戶歷史交易明細表、接報回執單、水電費收據、被告提供的中國農業銀行銀行卡交易明細清單、涉訴房屋交房前后對比照片、證人尤東方的證人證言及庭審筆錄等在案佐證。

本院認為，原、被告簽訂的買賣合同及轉讓協議系雙方真實意思表示，并未違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效，雙方當事人均應按照該合同的約定以及法律的規定全面履行各自的義務。現被告已按約履行了付款義務，完成了合同的主要義務，而原告配合被告辦理涉訴房屋的過戶手續，亦完成了合同的主要義務。現雙方爭議焦點在于涉訴房屋內的家具是否包含在400萬元的總房款之內，被告認為房價款為309萬，裝修等附屬設施的價款為91萬元，室內家具作為房屋附屬設施，理應隨房附送。現原告拒不交付室內家具，被告則有權扣減相應的房價款。庭審查明，買賣合同附件二“隨房屋同時轉讓的設備、裝飾情況及處理”為空白，并未附家具、設備等清單；轉讓協議雖然明確室內裝飾價格為91萬元，但亦未附上室內家具及清單，結合原告搬走的室內家具的估算價值遠低于91萬元的事實及證人證言，本院采信原告的意見，確認涉訴房屋附固定裝修的轉讓價款為400萬元，不含家具及電器。雙方所簽的轉讓協議中約定400萬元總價由買賣合同載明的309萬及涉訴房屋內的裝修價格91萬組成系原告配合被告做低房價的行為。另被告未舉證證明原告曾承諾留下家具，故應當承擔舉證不能的責任，本院對被告扣減原告房款的行為不予確認。被告應將扣留的2萬元房款支付原告。原、被告為了規避法律，少交稅費，制作陰陽合同的這一行為有違誠信、擾亂正常交易秩序、增加訟累，理應受到譴責。

庭審又查明：2018年2月26日的上海公安局案(事)件接報回執單顯示，被告已于當日強行進入涉訴房屋，故自該日起，涉訴房屋實際由被告占有、使用，鑒于原、被告因室內家具的歸屬爭議導致交房時間略有偏差，非雙方主觀故意違約，故本院對于原告要求被告支付逾期交房滯納金、使用費及反訴原告要求反訴被告支付房屋占有使用費的訴訟請求均不予支持。

原告于審理中將戶口遷出涉訴房屋，被告亦認可該節事實，并向原告打款49,856元，但被告以雙方有未結清的水電煤費用為由擅自從合同約定的戶口遷出費用5萬元中扣除了144元，且扣除的費用原告并不確認，基于雙方對未結清的水電煤費用未確認的情況下，該筆費用不宜在本案中一并處理，雙方可另行結算。本案中被告應當另行支付原告144元。雖原告已將涉訴房屋內己方的戶口遷出，但并未舉證證明及時告知過被告，故本院確認被告非故意拖欠5萬元尾款，對于原告要求被告支付尾款滯納金的訴訟請求亦不予支持。

據此，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規定，判決如下：

一、本訴被告徐賾銘于本判決生效之日起十日內支付本訴原告張文卿、周璐璐購房尾款20,144元；

二、駁回本訴原告張文卿、周璐璐其余的訴訟請求；

三、駁回反訴原告徐賾銘全部的訴訟請求。

本訴案件受理費3,468元，減半收取計1,734元，由本訴原告張文卿、周璐璐負擔775元，由本訴被告徐賾銘負擔959元；反訴案件受理費440元，減半收取計220元，由反訴原告徐賾銘負擔。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員  左翠蓮

二〇一八年六月二十六日

書記員  萬春丹