房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛案例

原告（反訴被告）：徐元俊，男，1968年5月28出生，漢族，戶籍地江蘇省，現(xiàn)住上海市閔行區(qū)。

委托訴訟代理人：金韶峰，上海市華亭律師事務所律師。

被告（反訴原告）：方旭明，男，1993年12年29日出生，漢族，住上海市黃浦區(qū)定福弄**弄*號。

委托訴訟代理人：劉奇，上海海寬律師事務所律師。

委托訴訟代理人：韓麗麗，上海海寬律師事務所律師。

原告徐元俊（反訴被告）與被告（反訴原告）方旭明房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年1月25日立案受理，依法適用簡易程序。被告（反訴原告）方旭明于答辯期內(nèi)提起反訴，本院受理反訴后于2018年4月12日公開開庭合并予以審理。原告（反訴被告）徐元俊及其委托訴訟代理人金韶峰，被告（反訴原告）方旭明及其委托訴訟代理人韓麗麗到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告徐元俊（反訴被告）向本院提起訴訟請求：1.判令雙方于2015年3月5日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》有效，繼續(xù)履行；2.判令訴訟費、保全費由方旭明承擔。事實和理由：徐元俊、方旭明簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，協(xié)議約定了方旭明將位于上海市閔行區(qū)先新路XXX弄XXX號XXX室房屋出售給徐元俊，出售價格人民幣（幣種下同）75萬元，同時約定徐元俊先支付67萬元購房款，余款8萬元在過戶當日付清。雙方于2015年3月5日進行了網(wǎng)簽。后徐元俊按約支付了67萬元購房款，方旭明于2015年3月3日將房屋交付了徐元俊。后徐元俊一家進行了裝修并一直居住在該房屋中，居住所發(fā)生的水、電、煤、物業(yè)等所有費用也均是由徐元俊支付。然對于何時辦理過戶手續(xù)等問題方旭明卻一直采取回避態(tài)度，故徐元俊以訟稱事由訴至法院。

方旭明辯稱：1、認可買賣合同有效，但是至今未到合同約定的過戶時間，徐元俊起訴無意義；2、方旭明沒有回避過戶問題，徐元俊簽訂合同時隱瞞其不具備購房資格的問題，且至今徐元俊仍屬于限購對象，系其自身原因?qū)е聼o法過戶，本案系徐元俊違約，故不同意支付訴訟費和保全費。

被告（反訴原告）方旭明向本院提出反訴訴訟請求：1.判令解除雙方于2015年3月15日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；2.判令徐元俊將上海市閔行區(qū)先新路XXX弄XXX號XXX室房屋返還給方旭明；3.反訴費用由徐元俊負擔。事實和理由：2015年3月5日，雙方簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定徐元俊向方旭明以75萬元的價格購買上海市閔行區(qū)先新路XXX弄XXX號XXX室房屋，同時約定該房屋交易限制期滿后雙方共同至房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。合同簽訂后，方旭明按照約定履行合同義務將房屋交付給徐元俊占有使用。后方旭明得知徐元俊簽約時屬于限購人員，不具備在上海市購買房屋的資格，直至涉案房屋在2017年已符合上市交易條件可以過戶之時，被反訴人一直不符合購房條件，社保繳納未滿5年。徐元俊從合同簽訂之時就隱瞞自己限購的事實，嚴重違反誠實信用原則，系其導致該合同無法繼續(xù)履行。為維護合法權(quán)益，方旭明以訟稱事由訴至法院。

徐元俊辯稱：1、不同意全部反訴訴訟請求。本案買賣合同是雙方真實意思表示，買賣合同內(nèi)容完整，且已按約支付購房款的90%，在2015年接收房屋后其進行了裝修并居住至今；2、本案系新政出臺導致房屋不能及時過戶，但新政不影響合同效力，僅影響合同履行時間，從補充協(xié)議第4條可知，當初簽合同時方旭明知道其未繳納社保，不存在隱瞞的問題；3、方旭明存在一房二賣或者與第三人串通的行為，要求繼續(xù)履行徐元俊與方旭明簽訂買賣合同。

本院經(jīng)審理認定事實如下：上海市閔行區(qū)先新路XXX弄XXX號XXX室房屋于2015年1月27日登記于方旭明名下。

2014年12月18日，方旭明（出賣方，簽約甲方）、徐元俊（購買方，簽約乙方）簽訂《閔行區(qū)先新路XXX弄XXX號XXX室轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議約定：甲方于2013年依法取得了閔行區(qū)先新路XXX弄XXX號XXX室動遷安置房，房屋面積57.31平方米（具體面積以房屋產(chǎn)權(quán)證面積為準），該房屋已辦理以甲方為權(quán)利人的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，甲方持有該房屋的動遷協(xié)議；因甲方出售的該房屋是拆遷安置配套商品房受國家政策限制，限制期內(nèi)無法進行該房屋的產(chǎn)權(quán)交易。同時國家政策限制期內(nèi)無法辦理該房屋以乙方為產(chǎn)權(quán)人的上海市房地產(chǎn)權(quán)證和簽訂《上海市房屋土地資源管理局》制定，《上海市工商行政管理局》監(jiān)制的網(wǎng)絡版商品房《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，乙方于2014年12月18日實地看房，看房后對以上情況已知道并且無異議；甲乙雙方協(xié)商一致，同意上述房屋轉(zhuǎn)讓價款為750，000元，該價格系甲方凈到手價格，包含房屋的維修基金（若有）、水、電、煤初裝（若有）、有線電視初裝（若有）。該房自帶固定設備（含全部）、裝飾（若有）等均含在房屋轉(zhuǎn)讓價款內(nèi)，乙方無需另行支付，但該價格不包含甲方辦理以甲方為權(quán)利人的上述房屋的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》的相關費用，甲方辦理該房地產(chǎn)權(quán)證所需要的費用由甲方自行承擔，甲方無異議；經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商一致，同意由乙方承擔辦理以乙方為權(quán)利人的該房屋《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》時政府、財務、稅務、房地產(chǎn)交易中心及中介方按國家規(guī)定對甲乙雙方在征收的各項費用，上述轉(zhuǎn)讓價款系甲方凈到手價，乙方不得以國家及地方法規(guī)政策等導致稅、費調(diào)整為由不承擔相關費用或阻礙本合同的履行；甲乙雙方約定，在根據(jù)國家政策有關規(guī)定允許該房屋上市交易的國家政策限制期滿后（甲方小產(chǎn)證辦理完畢后）10個工作日內(nèi)，甲乙雙方按本協(xié)議約定簽訂上海市房地局網(wǎng)絡版商品房《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；甲乙雙方簽訂網(wǎng)絡版商品房《上海市房地產(chǎn)買賣合同》后60日內(nèi)，甲乙雙方進行該房屋的產(chǎn)權(quán)交易過戶，收件收據(jù)由乙方領取并保管，供乙方領取以乙方為權(quán)利人的新產(chǎn)證使用，甲乙雙方無異議；本套房產(chǎn)滿三年可以上市交易后，甲方必須配合乙方辦理產(chǎn)證，如可以上市交易后甲方拖延辦理相關簽署合同、過戶等手續(xù)的，超過10天，或者甲方進行一房二賣、抵押他人或者其他原因?qū)е乱曳讲荒茼樌〉卯a(chǎn)權(quán)，嚴重損害乙方利益的，甲方需支付乙方屆時房屋市場評估價的200%作為違約金并賠償乙方相關損失；甲乙雙方約定甲乙雙方于2015年2月30日前結(jié)清由甲方使用該房屋產(chǎn)生的所有相關水電物業(yè)等費用，并將房屋鑰匙及動遷協(xié)議或房地產(chǎn)權(quán)證交給乙方，將房屋交付給乙方使用。該合同還對其他內(nèi)容進行了約定。簽約當日，徐元俊支付定金3，500元。

2014年12月22日，方旭明（出賣人，簽約甲方）、徐元俊（買受人，簽約乙方）簽訂《動遷房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議約定：甲方與上海市政府動遷辦簽署《動遷補償協(xié)議》，于2011年4月14日已取得上海市閔行區(qū)先新路XXX弄XXX號XXX室動遷安置房一套，并確定甲方已完成與該房屋開發(fā)商的交房手續(xù)，為該房屋的合法且唯一的所有權(quán)人；甲方確認所賣的該房屋不是唯一住宅；甲乙雙方在充分理解和接受該房屋的現(xiàn)狀及風險的基礎上，愿意訂立該合同。任何一方違約導致合同目的不能實現(xiàn)，守約方有權(quán)要求違約方按合同規(guī)定的違約金承擔違約責任，該違約金為懲罰性違約金，目的是為了保護合同的順利履行，無論違約方是否給對方造成損失以及造成多少損失均應全額支付，并自愿放棄請求人民法院予以減少的權(quán)利。如人民法院依職權(quán)強制調(diào)整，則由違約方對違約金過高及給守約方造成的損失承擔舉證責任；房屋坐落于上海市閔行區(qū)先新路XXX弄XXX號XXX室，房屋類型公寓，房屋用途居住，房屋面積57.31平方米，房屋權(quán)屬私有，土地所有權(quán)獲得方式出讓；已經(jīng)設立租賃，雙方自行協(xié)商解決；甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房屋轉(zhuǎn)讓總價款為750，000元，交易過程中產(chǎn)生的所有稅費都由乙方承擔，乙方交付房款后，甲方應在收取房款之日開具收款憑證；甲乙雙方于2014年12月18日簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議》，乙方向甲方交付3，500元作為該房屋買賣的定金；甲乙雙方約定，乙方將上述該房屋價款分3次支付予甲方，具體付款日期以及金額為乙方于2014年12月22日向甲方支付30萬元（含定金3，500元），于2015年1月10日之前支付該房屋第二筆款37萬元，于此房屋交易限制期滿后20日內(nèi)，甲乙雙方至上海市閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，且交易中心出具受理單當日，直接交付甲方房款8萬；甲乙雙方協(xié)商約定，該房屋毀損、滅失的風險自占有轉(zhuǎn)移之日起轉(zhuǎn)移給乙方；甲乙雙方履行各自義務，并約定甲方于2015年1月30日前交房于乙方，向有關部門申請辦理相關附屬設施和相關權(quán)益的更名手續(xù)；甲方承諾對所出售該房屋居于完全的所有權(quán)和完全的處分權(quán)，保證任何第三人不能對該房屋主張任何權(quán)利；甲乙雙方應本著擅自及誠實信用的原則遵守并履行本合同，合同雙方的任何情況變動，應及時書面通知相對方，但并不因此影響本合同的效力和履行；除本合同另有約定外，自本合同簽署之日起，任何一方均無權(quán)自行變更、轉(zhuǎn)讓或解除合同，本合同的任何均應在甲乙雙方就該等事宜協(xié)商一致后以書面形式作出；因上海市相關的法律規(guī)范包括但不限于法律、法規(guī)、規(guī)章、司法解釋或者國家和本市關于動遷配套商品房和房地產(chǎn)買賣的行政管理規(guī)定的變動導致不能及時過戶或者不能過戶而造成的損失，雙方應另行約定內(nèi)容，協(xié)商解決。該合同還對其他內(nèi)容進行了約定。簽約當日，徐元俊支付購房款30萬元（含已付定金3，500元）。

2015年3月5日，方旭明（賣售人，簽約甲方）、徐元俊（買受人，簽約乙方）簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定：乙方受讓甲方所有的先新路XXX弄XXX號XXX室房屋，建筑面積57.13平方米；甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款共計750，000元；甲乙雙方同意，甲方于2015年3月6日前騰出該房屋并通知乙方進行驗收交接，乙方應在收到通知之日起的3日內(nèi)對房屋及其裝飾、設備情況進行查驗，查驗后甲方將房屋鑰匙交付給乙方為房屋轉(zhuǎn)移占有的標志；甲乙雙方確認，在2018年7月5日之前，甲乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；乙方未按本合同約定期限付款的，甲乙雙方同意每逾期一日，乙方應向甲方支付逾期未付款的50%的違約金，合同繼續(xù)履行；甲方未按本合同第四條約定期限交接房地產(chǎn)的，甲乙雙方同意每逾期一日，甲方應向乙方支付已收款的50%的違約金，合同繼續(xù)履行；該房的進戶費及物業(yè)維修基金余額等都包含在總房價款內(nèi)，不再另行結(jié)算，同時甲方應將上述費用的票據(jù)交接給乙方，因此產(chǎn)生的更名費，由乙方承擔；乙方承擔本次交易過程中所產(chǎn)生的所有稅、費；因國家政策限購。需滿兩年社保可交易的，如此房可上市交易時，因國家政策有所變動延長社保時間，按國家政策交易；甲乙雙方約定，此房房款通過銀行轉(zhuǎn)賬方式轉(zhuǎn)到產(chǎn)權(quán)人的父親銀行卡上，產(chǎn)權(quán)人和產(chǎn)權(quán)人的父母共同認可默認，并沒有任何疑議；在簽訂本合同時，甲乙雙方均已知曉國家和本市住房限售規(guī)定，如因違反限售規(guī)定，房地產(chǎn)交易中心不予辦理房地產(chǎn)登記，并出具《不予辦理房地產(chǎn)交易、過戶通知》的，甲乙雙方同意按下列約定處理，1、雙方共同辦理網(wǎng)上備案撤銷等解除本合同手續(xù)；2、因未如實提供家庭情況及家庭成員名下?lián)碛械淖》壳闆r等屬于乙方責任，造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應賠償相應的損失；乙方于簽訂本合同當日支付給甲方首付款67萬元（內(nèi)含已付定金3，500元）；乙方于過戶當日支付給甲方剩余房款8萬元。該合同還對其他內(nèi)容進行了約定。簽約當日，徐元俊支付購房款36萬元。同年3月6日，徐元俊支付購房款1萬元。簽約后，徐元俊取得系爭房屋，并裝修后入住。

自2016年3月至2018年2月，徐元俊連續(xù)繳納社保滿24個月。

2016年9月14日，方旭明將系爭房屋以164萬的價格出售給案外人王某。

以上事實，由徐元俊提供的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、《閔行區(qū)先新路XXX弄XXX號XXX室轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《動遷房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、《定金收據(jù)》、《房款收據(jù)》二份、收條、銀行交易憑證二張、《收據(jù)》、物業(yè)費發(fā)票、物業(yè)費收據(jù)、水費發(fā)票一組、燃氣費發(fā)票一組、電費發(fā)票一組、照片一組、《參保人員城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險繳費情況》，方旭明提供的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》以及徐元俊、方旭明的當庭陳述等證實。上述證據(jù)具有真實性，且與本案相關聯(lián)，本院確認其證據(jù)效力。

本院認為，雙方簽訂的《閔行區(qū)先新路XXX弄XXX號XXX室轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《動遷房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系當事人的真實意思表示，于法不悖，應屬有效。系爭房屋買賣歷經(jīng)了詳盡的磋商過程，于2014年至2015年期間，先后簽訂了二份轉(zhuǎn)讓協(xié)議和一份買賣合同。簽約后，徐元俊依約支付了67萬購房款，方旭明向徐元俊交付了系爭房屋并由徐元俊居住至今。本案的爭議焦點為，系爭買賣合同是否可以繼續(xù)履行？就此，方旭明認為直至2017年系爭房屋符合上市交易條件可以過戶之時，徐元俊社保繳納未滿5年，不符合購房條件，系爭買賣合同無法繼續(xù)履行，且徐元俊從合同簽訂之時就隱瞞自己限購的事實，嚴重違反誠信原則。但本院注意到，系爭買賣合同于2015年3月5日簽訂，并約定雙方于2018年7月5日之前過戶，且徐元俊自簽約后一直積極履約，并截止至2018年2月連續(xù)繳滿24個月的社保。雖簽約后，新的限購政策將社保繳納滿2年提高為社保繳納滿5年，但雙方的買賣合同就限購政策的變化進行了約定，雙方于2015年3月5日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的補充條款（一）第四條約定：“如此房可上市交易時，因國家政策有所變動延長社保時間，按國家政策交易”，可見雙方皆注意到了徐元俊的社保繳納時間問題，且雙方就社保時間延長已經(jīng)有所預期并約定社保時間延長后按國家政策交易，即雙方同意社保時間延長后合同繼續(xù)履行。故對方旭明的該意見本院不予采納。雖系爭買賣合同存在繼續(xù)履行的基礎，但徐元俊在本案庭審中未能明確繼續(xù)履行的內(nèi)容，本院認為當事人向法院主張訴訟請求應具體明確，具備可履行的內(nèi)容，故對徐元俊的該項訴請難以支持。

對方旭明以徐元俊不符合限購政策為由主張合同解除，如上所述，雙方合同約定如若合同履行期間社保繳納時間延長，同意繼續(xù)按照國家政策交易。現(xiàn)方旭明主張合同解除，不符合雙方簽約時的意思表示，本院結(jié)合雙方合同的約定以及履約情況，確認對方旭明解除合同的訴訟請求不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、確認原告徐元俊（反訴被告）與被告（反訴原告）方旭明就上海市閔行區(qū)先新路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》有效；

二、駁回原告徐元俊（反訴被告）其余訴訟請求；

三、駁回被告（反訴原告）方旭明的全部反訴訴訟請求。

本訴案件受理費減半收取計6，900元，反訴案件受理費減半收取計5，650元，兩項合計12，550元，由被告（反訴原告）方旭明負擔。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員殷雪

二〇一八年五月十八日

書記員倪晶旌