房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛案例

本訴原告（反訴被告）沈金英，女，1949年8月17日生，漢族，住上海市浦東新區(qū)西村路XXX號。

本訴原告（反訴被告）唐晨，男，1981年1月29日生，漢族，住上海市浦東新區(qū)西村路XXX號。

上列兩原告（反訴被告）共同委托代理人徐子禹，上海海寬律師事務(wù)所律師。

上列兩原告（反訴被告）共同委托代理人劉奇，上海海寬律師事務(wù)所律師。

本訴被告（反訴原告）舒孟軍，男，1984年7月9日生，漢族，住上海市浦東新區(qū)碧波路XXX號。

本訴被告（反訴原告）龐智慧，女，1988年12月29日生，漢族，住上海市浦東新區(qū)橫沔江路XXX號。

上列兩被告（反訴原告）共同委托代理人時瑞芳，上海科尚律師事務(wù)所律師。

本訴原告（反訴被告）沈金英、唐晨訴本訴被告（反訴原告）舒孟軍、龐智慧房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年10月24日立案受理后，依法適用簡易程序，于2017年11月6日公開開庭進(jìn)行了審理，本訴被告（反訴原告）舒孟軍、龐智慧當(dāng)庭提起反訴，于2017年11月24日公開開庭進(jìn)行了審理，本訴原告（反訴被告）沈金英、唐晨及兩原告共同委托代理人徐子禹、劉奇、本訴被告（反訴原告）舒孟軍、龐智慧及兩被告共同委托代理人時瑞芳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本訴原告沈金英、唐晨訴稱，2016年9月30日，原、被告簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，被告向原告購買上海市浦東新區(qū)創(chuàng)新中路XXX弄XXX號XXX室房屋，約定過戶、付款時間等，后被告無法及時處理其名下房產(chǎn)，原告同意被告至2017年2月28日支付房款人民幣（下同）1，600，000元，過戶推遲至同年3月31日。因被告未按時付款，致原告未能按約向其上家支付購房款，給原告造成重大損失，故原告訴至法院，請求判令：1、被告支付原告逾期付款違約金90，000元；2、被告支付原告購房尾款20，000元。

本訴被告舒孟軍、龐智慧辯稱，原告應(yīng)于2017年7月10日交付房屋，但至今仍未交房，故原告違約。被告已按約履行全部付款義務(wù)，故不同意原告之訴請。

反訴原告舒孟軍、龐智慧訴稱，2016年9月30日，反訴原、被告簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，反訴原告已按約支付反訴被告房款，2017年7月9日寬限期屆滿后反訴被告仍未向反訴原告交房，故反訴原告訴至法院，請求判令：1、反訴被告立即向反訴原告交付上海市浦東新區(qū)創(chuàng)新中路XXX弄XXX號XXX室房屋；2、反訴被告支付反訴原告以4，500，000元為基數(shù)自2017年7月10日起至實際交房之日止按日萬分之五計算的違約金。

反訴被告沈金英、唐晨辯稱，反訴原告已更換上海市浦東新區(qū)創(chuàng)新中路XXX弄XXX號XXX室房屋的門鎖，且已居住、使用，故不存在遲延交房之事實。如反訴被告遲延交房，其主張的違約金過高，應(yīng)按每月租金3，000元支付反訴原告的損失，故不同意原告訴請。

經(jīng)審理查明，2016年9月26日，經(jīng)居間，本訴原告、被告及德佑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，本訴被告向本訴原告購買系爭房上海市浦東新區(qū)創(chuàng)新中路XXX弄XXX號XXX室房屋（建筑面積86.78平方米）。2016年9月30日，本訴原告、被告簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定，系爭房總價款為4，500，000元（首期房價款1，350，000元，約定于簽訂本合同前支付300，000元及簽訂本合同并申請辦理公證手續(xù)后7日內(nèi)支付1，050，000元，實際本訴被告于2016年9月20日轉(zhuǎn)賬支付定金300，000元，2016年10月1日轉(zhuǎn)賬支付1，050，000元；貸款3，130，000元，約定由貸款銀行等支付，放款期限以貸款銀行為準(zhǔn)，實際于2017年4月10日銀行轉(zhuǎn)賬支付3，130，000元；尾款20，000元，約定于本訴被告收到產(chǎn)權(quán)證、并付清其他款項后五日內(nèi)、雙方對該房地產(chǎn)進(jìn)行驗看、清點確認(rèn)無誤后交付、簽收《房屋交接書》、支付尾款，尾款實際尚未支付），如一方未按本合同及各項附件等約定履行的，每逾期一日需向?qū)Ψ街Ц犊偡績r款萬分之五的賠償金。

2017年1月2日，本訴原告、被告簽訂《協(xié)議書》，約定本訴被告因無法及時處理名下房產(chǎn)的原因，不能在原約定期內(nèi)辦理過戶手續(xù)，雙方重新約定最晚過戶期為2017年3月31日，其余交房及尾款事項依次順延（原、被告確認(rèn)實際交房日最晚應(yīng)為2017年7月10日）；本訴原告收到銀行貸款后，本訴被告同意本訴原告在本套房內(nèi)居住三個月，不付租金；本訴被告同意補償本訴原告30，000元，作為本訴原告打理借款之費用。

2017年8月23日，本訴原告微信告知本訴被告同年8月27日交房，次日再次告知當(dāng)月29日交房。2017年9月8日，本訴原告、本訴被告舒孟軍與德佑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司員工至系爭房中辦理交房手續(xù)，因故房屋交接未成。德佑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司員工到庭表示：2017年9月3日前，本訴被告通過本人要求本訴原告交房，因本訴原告他處房屋裝修之緣故而未交房。

審理中，本訴原、被告對2017年12月8日前本訴被告將尾款20，000元交至法院及房屋于2017年11月24日交付合意一致。

反訴原告對訴請第二項變更為：反訴被告支付反訴原告違約金200，000元。

因雙方意見不一，致調(diào)解未成。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本訴中，本訴被告無逾期支付房款之違約事實，故對本訴原告主張支付逾期付款違約金之訴請不予支持。尾款20，000元，由本院根據(jù)本訴原、被告對尾款支付達(dá)成的合意意見判定。反訴中，反訴原、被告確認(rèn)于2017年11月24日房屋交付，與法無悖，可準(zhǔn)許。因反訴被告之故逾期交房，系反訴被告違約，但約定違約金明顯高于實際損失，反訴被告請求調(diào)整，可予準(zhǔn)許，至于數(shù)額由本院根據(jù)具體情況酌定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：

一、本訴被告舒孟軍、龐智慧于本判決生效之日起十日內(nèi)支付本訴原告沈金英、唐晨上海市浦東新區(qū)創(chuàng)新中路XXX弄XXX號XXX室房屋尾款20，000元；

二、駁回本訴原告沈金英、唐晨其余訴訟請求；

三、反訴被告沈金英、唐晨將上海市浦東新區(qū)創(chuàng)新中路XXX弄XXX號XXX室房屋交付反訴原告舒孟軍、龐智慧（已于2017年11月24日執(zhí)畢）；

四、反訴被告沈金英、唐晨于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告舒孟軍、龐智慧逾期交付上海市浦東新區(qū)創(chuàng)新中路XXX弄XXX號XXX室房屋違約金15，000元。

負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人，如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本訴案件受理費2，500元，減半收取計1，250元，由本訴原告沈金英、唐晨共同負(fù)擔(dān)625元，由本訴被告舒孟軍、龐智慧共同負(fù)擔(dān)625元；反訴案件受理費4，300元，減半收取計2，150元，由反訴原告舒孟軍、龐智慧共同負(fù)擔(dān)1，075元，反訴被告沈金英、唐晨共同負(fù)擔(dān)1，075元；

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員吳建平

二〇一八年一月八日

書記員唐小燕