房地產轉讓糾紛案例

原告（反訴被告，以下至判決主文前簡稱原告）：陳祺，男，1976年4月22日出生，漢族，住上海市普陀區新村路***弄***號***室。

委托訴訟代理人：陳世安（系原告父親），住同原告陳祺。

被告（反訴原告，以下至判決主文前簡稱被告）：陳麗歆，女，1991年5月21日出生，漢族，住上海市寶山區泗塘一村***號***室。

委托訴訟代理人：王舒怡，上海利歌律師事務所律師。

委托訴訟代理人：韓玙，上海君瀾律師事務所律師。

第三人：余佳琳，男，1988年1月24日出生，漢族，住上海市普陀區桃浦路***弄***號***室。

第三人：李昀絳，女，1971年10月29日出生，漢族，住上海市寶山區泗塘一村***號***室。

原告陳祺與被告陳麗歆房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年7月1日立案后，依法適用簡易程序。同年8月18日，本院根據被告的申請通知余佳琳作為第三人參加本案訴訟，并于同月29日公開開庭進行了審理。審理中，被告提起反訴，本院審查后于同年11月8日決定受理并與本訴合并審理。同日，本院根據原告的申請通知李昀絳作為第三人參加本案訴訟，并于同月27日再次公開開庭進行了審理。原告陳祺、被告陳麗歆的委托訴訟代理人王舒怡、韓玙和第三人余佳琳均到庭參加了訴訟。被告陳麗歆和第三人李昀絳參加了第二次庭審活動。本案現已審理終結。

原告向本院提出訴訟請求：1.確認原、被告雙方的房屋買賣合同及轉讓原有房屋租賃租約的行為有效；2.判令被告支付原告2017年6月9日至2018年5月14日期間的租金人民幣（幣種下同）16，800元及押金900元；3.判令被告支付原告全部應付租金及押金自2017年6月9日起至實際清償日止按每日萬分之六點五計算的違約金。事實和理由：2017年6月6日，原、被告簽訂上海市房屋買賣合同，約定被告以100萬元的價格將上海市海霞路XXX弄XXX號XXX室房屋出售給原告。原告已按約支付定金和房款共計99萬元，另1萬元尾款約定于過戶后支付。根據合同補充條款（一）：“甲方（即被告）收到購房款后，將交付租賃合同原件給買方，自愿將房產交乙方（即原告）使用，包括甲方在房內所有裝修及物品，房屋相關占有、使用、收益權于2017年6月8日后全部轉移給乙方，乙方有權自行更換入戶鑰匙，內有租約無償轉讓給乙方”，被告出具轉租協議給原告。因被告拒絕交付原告約定的租金和押金，原告認為被告構成違約，故請求判如訴請。

被告辯稱，請求駁回原告的訴訟請求。本案實為民間借貸關系，被告的目的是借款，簽訂房屋買賣合同是為借款作保障，不存在真實的房屋買賣。當時被告的母親即第三人李昀絳急需用錢，通過朋友介紹認識了第三人余佳琳，余佳琳介紹了原告。余佳琳看了被告的房產證，說拆遷安置房只能以買賣房屋的方式借款，故簽了房屋買賣合同。余佳琳還收取了被告利息36萬元，其中30萬元轉賬，6萬元現金交付。被告認為房屋買賣不是真實意思，構成重大誤解；且該房屋市場價格在200萬元以上，合同約定僅100萬元，顯著低于市場價格，構成顯失公平，故反訴請求：撤銷原、被告之間簽訂的上海市房地產買賣合同。

原告針對被告的反訴辯稱：被告需要借款的目的和原告無關，原告只是買房，不可能借款給被告，不存在重大誤解；被告還簽具過自愿情況說明及承諾書，明確不得以顯失公平等理由提出主張，故不同意被告的反訴訴訟請求。

第三人余佳琳述稱，被告的母親即第三人李昀絳欠款100萬元，通過朋友找到其，其說過系爭房屋是動遷安置房，只能賣了籌錢，被告是同意的。其通過朋友找到原告，而原告有意買房，故雙方簽了房屋買賣合同。原告支付了70萬元后，其陪同李昀絳以該70萬元抵銷了100萬元欠款。原告支付尾款后，其向李昀絳借款30萬元。被告問過其將來有錢了是否可以把房屋再買回來，其講過那是你和原告之間的事，原、被告之間的關系，就是買賣。

第三人李昀絳述稱，其需要借款認識了第三人余佳琳，余佳琳聲稱自己沒有錢，但原告可以出借，需要擔保。其女兒名下有房屋，因為是動遷安置房，3年內無法轉讓、抵押，所以他們要求簽訂房屋買賣合同為借款作保障，不是真實的房屋買賣。

本院經審理認定事實如下：對于當事人各方沒有爭議的事實，本院予以確認。2017年6月6日，原、被告簽訂上海市房地產買賣合同（合同編號：XXXXXXX），約定被告以100萬元的價格將海霞路XXX弄XXX號XXX室、建筑面積83.62平方米的房屋出售給原告；合同第九、第十條的第三款均載明：“若甲乙雙方有任何不履行本合同以及所有雙方簽訂的有關買賣該房屋的協議及附件任一款情況，均屬于合同違約，則按照以下條款辦理：1、雙方協商解決。2、協商未果情況下違約方未履行合同的，每逾期一日則必須承擔總房價款萬分之六點五（6.5/10000）的違約金作為違約補償金給對方（未違約方）……”；補充條款（一）載明：“……因本房屋為動遷安置房，據個人小產證上市時間為2019年9月29日……甲方（即被告）收到購房款后，將交付租賃合同原件給買方，自愿將房產交乙方（即原告）使用，包括甲方在房內所有裝修及物品，房屋相關占有、使用、收益權于2017年6月8日后全部轉移給乙方，乙方有權自行更換入戶鑰匙，內有租約無償轉讓給乙方……”；附件三約定：合同簽訂當日原告向被告支付購房定金31.5萬元，簽訂后3日內支付房價款67.5萬元，雙方共赴房地產交易中心辦理房屋產權過戶手續后，支付尾款1萬元。同日，被告簽具自愿情況說明及承諾書給原告，載明被告因個人原因需要資金，自愿出售上述房屋，該處系動遷安置房，現可交易但不能過戶，協商過程中買方基于4個疑問遲遲不愿購買，被告為排除買方疑慮以促進交易予以一一解答，并承諾不得以顯失公平等理由提起訴訟。同日，原告按約支付了定金31.5萬元給被告，被告簽具定金收條給原告。同日，被告另簽具交房及過戶承諾書給原告，載明：“……本人因先行收到購房款，將交付租賃合同原件給買方，自愿將房產交買方使用，包括本人在房內所有裝修及物品，房屋相關占有、使用、收益權于2017年6月7日后一概轉讓給買方，買方有權自行更換入戶鑰匙，內有租約無償轉讓給買方。……”次日，原告支付37.5萬元給被告；雙方簽訂房屋交接書，確認當日起房屋已交接，內有租約權益一并轉讓給原告，并提供租賃合同；被告在租賃合同背面簽具轉租協議，載明上述房屋自2017年5月15日起轉租原告，房租每月1，500元至原告銀行賬戶。同月9日，原告支付30萬元給被告。因租賃合同約定租金一年一付，被告未將已收取的2017年6月9日至2018年5月14日期間的租金及押金交付原告，以致涉訟。

另查明，2017年6月9日，被告轉賬支付第三人余佳琳30萬元，余佳琳簽具收條，載明：“本人余佳琳，收到海霞路XXX弄XXX號XXX室陳麗歆借款99萬利息，利息為一年，2017年6月9日至2018年6月8日。提前還款剩于（余）利息退還。此次借款是陳麗歆與陳琪（祺）以買賣方式辦理。（以銀行轉賬）”。被告提供的第三人李昀絳和余佳琳之間的電話錄音也可證明李昀絳向余佳琳表明的意圖是借款而非賣房。

審理中，第三人李昀絳于2017年7月31日向原告簽具承諾，載明：“本人對海霞路XXX弄XXX號XXX室房屋轉讓陳祺已確認，不會以此房做抵押與任何賣買（買賣）及借款。不再對外借款。督促陳麗歆去法院開庭”，并在租賃合同上簽注已付租金及押金10日內由李昀絳轉付清給陳祺等內容。被告質證認為與本案無關。

庭審過程中，原告發問被告：“我有沒有和你談過借款的事情？”被告答：“沒有。”原告問：“借款本金、利息多少？”被告答：“不知道。”原告發問第三人李昀絳：“你什么時候、什么地點談過借款的事情？”李昀絳答：“是沒有談過。在簽買賣合同之前，我不認識你。”

審理中，被告及第三人李昀絳均未能提供原告和第三人余佳琳之間存在惡意串通損害其利益的相關證據。本案經調解，未成。

本院認為，根據合同相對性原則，原、被告之間的法律關系性質應以原、被告雙方之間所簽相關合同及文件來確定，且審理中未發現原告和第三人余佳琳之間有惡意串通的行為或者意思聯絡，故余佳琳和第三人李昀絳之間的約定不能約束或者改變原、被告之間的法律關系性質，故原、被告之間為房屋買賣合同關系。因未發現合同存在法律規定的無效情形，故認定有效；相關轉讓租賃合同的行為同樣認定有效。庭審中查明原、被告簽訂合同時被告以及李昀絳均未向原告作出過借款的意思表示，故不構成重大誤解。系爭房屋地處本區祝橋鎮（原機場鎮），合同約定的價格遠低于市場價格是當事人無須舉證證明的眾所周知的事實；但低價不等同于顯失公平，法律規定的顯失公平構成要件之一為一方利用優勢或者對方沒有經驗所致，原告并無優勢，被告年滿26周歲也非沒有經驗，對其房屋價值應當有其自己的判斷，且被告還簽具自愿情況說明及承諾書給原告，排除原告疑慮并承諾不得以顯失公平等理由提起訴訟等等，顯然被告主張的顯失公平不符合構成要件，不能成立。合同應當繼續履行。被告不按約轉交已收取的租金和押金給原告，構成了違約，被告除應支付已收取的部分租金和押金外，還應按約償付原告違約金。

綜上所述，原告的訴訟請求應予支持；被告的反訴訴訟請求不符合《中華人民共和國合同法》第五十四條第一、第二款的規定，本院不能支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款和第一百一十四條第一款規定，判決如下：

一、確認原告陳祺和被告陳麗歆于2017年6月6日簽訂的上海市房地產買賣合同（合同編號：XXXXXXX）及轉讓租賃合同的行為有效；

二、被告陳麗歆于本判決生效之日起十日內支付原告陳祺已收取的2017年6月9日至2018年5月14日期間的租金16，800元及押金900元；并償付上述租金及押金自2017年6月9日起至實際清償日止按每日萬分之六點五計算的違約金；

三、駁回反訴原告陳麗歆的反訴訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本訴案件受理費242元，減半收取計121元（原告已預交121元），由被告陳麗歆負擔；反訴案件受理費減半為40元（反訴原告已預交40元），由反訴原告陳麗歆負擔。被告陳麗歆尚應于本判決生效后七日內交納本院121元。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員王睿

二〇一八年一月二十五日

書記員董旭峰