房地產轉讓糾紛案例

原告（反訴被告）：王相惠，女，1985年5月2日出生，漢族，住儀征市。

委托訴訟代理人：丁盛超，儀征市盛昌法律服務所法律工作者。

被告（反訴原告）：揚州市榮潤房地產開發有限公司，住所地在儀征市新城鎮工業集中區5號。

法定代表人：朱榮國，董事長。

委托訴訟代理人：邵長勝，該公司法律顧問。

原告（反訴被告）王相惠與被告（反訴原告）揚州市榮潤房地產開發有限公司（下稱榮潤公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年8月1日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）王相惠的委托訴訟代理人丁盛超、被告（反訴原告）榮潤公司的委托訴訟代理人邵長勝到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告（反訴被告）王相惠向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付原告因未在規定期限內取得房地產權屬證書的違約金29000元（534784元×4.75%÷12個月×14個月）；2、判令被告承擔本案的訴訟費。事實與理由：原告于2016年8月3日與被告簽訂《商品房屋買賣合同》，約定由原告購買被告建設的位于儀征市新解放路33號13棟1608室房屋一套，面積為92.89㎡，房屋總價款為534784元，交房日期為2016年12月31日前。協議生效后，被告于約定交房日期前向原告交付了該房屋，但原告直到2018年5月25日才拿到產權證。由于被告的原因，致使原告未能在約定期限內取得房屋權屬證書，被告應當承擔違約責任。由于被告在合同中關于延期辦理房產證的違約金數額約定太低，根據相關司法解釋以及合同法的相關規定，原告要求增加違約金的數額，即按照同期銀行貸款年利率4.75%計算。其向本院提供的證據有：1、《商品房屋買賣合同》1份，證實該合同第15條約定了延期辦證的違約責任；2、不動產登記權證1份，證明原告于2018年5月25日才領取了產權證；3、購房發票2份，證明原告已付清全部房款；4、銀行同期貸款基準利率清單1份，證明違約金的計算標準。

被告（反訴原告）榮潤公司辯稱，被告在合同履行中確實存在逾期備案的情形，依據合同約定，原告是可以主張違約金的，但原告的計算金額和依據是不正確的。原告稱雙方合同屬于格式合同，約定的逾期備案違約金較低，減輕了出賣人的責任和義務，因此要求按照貸款利率計算違約金缺乏依據。雙方合同中對不同的違約行為設定了不同的違約責任。按期交房和按期付款是原被告主要合同義務，因此約定了相同的違約金，而辦理產權證的備案登記屬于合同的附隨義務，在房屋交付使用后，延遲備案登記對原告并不構成實質上的影響，原告也并無任何損失可言。從原告提交的交房收據上看，原告實際入住是在2017年3月27日之后，故合同約定的違約金并不存在所謂的過低之說，原告要求參照貸款利率計算違約金并無依據。被告交房時間是2016年12月31日前，在不動產登記部門辦理不動產登記備案的時間是2018年4月18日，根據雙方買賣合同約定，在商品房交付使用后90天由出賣人將相關資料報產權登記部門備案，故違約金的起算時間應當自2017年4月1日開始，截止日期應當是2018年4月18日。違約金計算標準應參照合同約定的標準計算。至于被告辦理產權登記備案之后，原告何時能夠取得不動產權證書與被告無關，因為被告僅僅是接受原告的委托，代為辦證，雙方屬于委托關系，按照法律規定，委托行為所產生的法律后果由委托人承擔，同時辦證時間也并非被告能夠控制，系多種因素決定的，比如原告契稅的繳納時間、不動產登記部門合理辦證時間，或者不動產登記部門逾期辦證的情形。將這些被告無法控制的因素來計算被告的違約責任不符合事實和法律。其向本院提供的證據有：不動產登記部門查詢收件單1份，證明相關部門收到被告的備案資料是2018年4月18日，故被告登記備案時間為2018年4月18日。

被告（反訴原告）榮潤公司向本院提出反訴請求：判令被反訴人王相惠支付逾期付款違約金28444.92元（300000元×24%÷365天×101天+120000元×24%÷365天×108天）并承擔反訴費用。事實與理由：反訴人與被反訴人簽訂的《商品房買賣合同》雖存在反訴人違約情形，但被反訴人也存在逾期付款的違約行為，故依據合同約定，也應當向反訴人承擔違約金。其向本院提供的證據有：1、揚州市住房公積金管理中心儀征分中心提供的王相惠公積金貸款資料，證實王相惠公積金賬戶開戶時間是2016年5月23日，申請公積金貸款時間是2016年11月18日，而原被告簽訂買賣合同以及在房管部門備案日期是2016年8月3日；2、《住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》1份，該通知第一條明確規定：職工連續足額繳存住房公積金6個月（含）以上，可申請住房公積金個人住房貸款。證實王相惠在簽訂購房合同時，不具備公積金貸款條件，直至2016年11月18日才具備，亦即其逾期提供貸款資料的原因；3、中國建設銀行股份有限公司儀征支行與王相惠簽訂的《個人住房借款合同》1份，證實根據雙方簽訂的房屋買賣合同，王相惠選擇的是住房公積金貸款，而不是商業混合貸款，擬貸款金額為420000元，但公積金貸款的最高額度是300000元，王相惠在沒有足額貸到公積金款420000元的情況下，才于2016年11月25日將其余的120000元選擇商業貸款；4、王相惠個人銀行卡流水單3張、王相惠單位出具的收入證明一份，證實王相惠向銀行提交流水單查詢時間是2016年11月25日，即王相惠最早只可能于2016年11月25日才向銀行提交貸款申請；5、最高人民法院（2017）最高法民申3354號民事裁定書1份，證實根據該份裁定書認定，現實經濟活動中，借款成本或者貸款收益常常要高于銀行同期貸款基準利率，故銀行同期貸款基準利率并非計算損失的唯一標準，對自然人、法人、其他組織之間及其相互之間約定遲延付款違約金未超過年利率24%的，不應認定為過高，可參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第26條第1款的規定，參照年息24%的標準計算逾期付款違約金。

原告（反訴被告）王相惠對被告（反訴原告）榮潤公司的反訴辯稱，被反訴人沒有逾期付款的違約行為，反訴人沒有指明被反訴人究竟違反了合同哪一條。反訴人主張逾期付款違約金畸高，該房產合同是反訴人提供的格式條款，違約金條款明顯加重了購房人的責任，應為無效條款。即使有效，也是部分有效，因為反訴人想通過高額違約金從違約方違約行為中獲得暴利，此種情形下合同違約金條款具有不法目的，對于畸高的違約金數額應當認為無效。按照420000元的房款，100天計算出違約金47000元，年利率近50%，是不合法的，請求依法駁回反訴人的反訴請求。其向本院提供的反駁證據有：住房公積金貸款業務收件單1份，證明其已于2016年8月30日向揚州市住房公積金管理中心儀征分中心遞交貸款申請材料。

本院依職權調取的證據有：向儀征市不動產登記中心行政服務科副科長李霞所作調查筆錄1份。

本院經審理認定事實如下：原告（反訴被告）王相惠于2016年8月3日與被告（反訴原告）榮潤公司簽訂《商品房屋買賣合同》一份，約定由原告（反訴被告）購買被告（反訴原告）建設的儀征市解放東路東方曼哈頓13棟1608室房屋一套，面積為92.89㎡，房屋總價款為534784元，交房日期為2016年12月31日前。合同第六條第3項約定：買受人除交付首付114784元外，剩余應交房款420000元，由買受人向銀行或公積金中心申請“住房抵押借款”支付，并根據銀行或公積金中心的要求簽署借款抵押合同。買受人以該方式付款的，必須在商品房買賣合同簽訂之日起3天內向出賣方提供銀行按揭或公積金貸款的齊備資料。逾期未提供相關貸款資料的，視為逾期付款，按合同第七條“逾期付款違約責任”處置。合同第七條約定：買受人如未按規定的時間付款，逾期超過30日后，買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限第二天起至實際全額支付應付款之日，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之十的違約金。合同第十五條約定：出賣人應當在商品房交付使用后90日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證的，自買受人應取得權屬證之日起，每逾期一天，出賣人按買受人已付購房款總額的銀行同期存款基準利率向買受人支付違約金。合同簽訂后，被告（反訴原告）于約定的交房日期之前向原告（反訴被告）交付了商品房。2018年4月18日，被告（反訴原告）向不動產登記部門申請不動產首次確權登記，并于2018年4月26日取得涉案房產的“不動產登記證明單”。2018年5月25日，被告（反訴原告）向不動產登記部門提供原告（反訴被告）的相關產權登記資料，為原告（反訴被告）辦理商品房轉移登記，登記部門于2018年5月25日向原告（反訴被告）發放不動產產權登記證。

另查明，原告（反訴被告）王相惠應付房屋總價款為534784元，其于2016年8月3日交付房屋首付款114784元，余款420000元于2016年11月18日申請公積金貸款300000元，2016年11月25日申請商業貸款120000元，上述款項均已交付被告（反訴原告）收取。

本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。原被告雙方所訂立的合同合法有效，當事人應當依誠實信用原則全面履行自己的義務。現雙方均主張對方未能完全履行義務導致違約，對此本院認定如下：

一、關于原告（反訴被告）的本訴請求。原被告雙方在合同中約定出賣人應當在商品房交付使用后90天將相關資料報產權登記部門備案，由于被告（反訴原告）逾期備案，導致違約，應當按照合同約定承擔違約責任。原告（反訴被告）主張合同系格式條款，約定的違約金過低，要求按照同期銀行貸款年利率4.75%計算違約金。因原被告在合同中就逾期備案違約責任已作出約定，即按已付購房款總額的銀行同期存款基準利率計算，該約定雖低于合同中逾期交房及逾期付款的違約金，但由于協助買受人辦理房產登記備案系出賣方的附隨義務，而非主要合同義務，根據不同的合同義務確定不同的違約責任并無不妥，且原告（反訴被告）未能提供證據證實由于被告（反訴原告）該違約行為對其造成的損失數額，故原告（反訴被告）主張雙方約定違約金過低，要求按照同期銀行貸款年利率4.75%計算違約金的訴訟請求本院不予支持。被告（反訴原告）主張產權登記備案日期為2018年4月18日，根據本院調查核實，該日期僅為被告向不動產登記部門申請首次登記，目的是辦理“不動產登記證明單”即確權登記，實際為原告辦理商品房轉移登記提交材料時間為2018年5月25日，被告房屋交付時間為2016年12月31日前，故違約金應當自2017年4月1日計算至2018年5月24日。

二、關于被告（反訴原告）的反訴請求。根據合同約定，原告（反訴被告）作為買受方，有按期支付購房款的義務。雙方合同約定除首付款以外的購房款，可以向銀行或公積金中心申請貸款，但須在合同簽訂后3日內向銀行或公積金中心提供相應齊備資料，否則視為逾期付款，應當承擔逾期付款違約責任。合同約定該條款的目的應當是出賣方促使買受方盡快辦理貸款從而盡早能夠收取購房款。原告（反訴被告）雖已于2016年8月30日向揚州市住房公積金管理中心儀征分中心遞交貸款申請，但由于其當時并不符合貸款條件，導致未能辦理貸款，應視為不能提供齊備資料。被告（反訴原告）調取的相關證據證實原告（反訴被告）實際向揚州市住房公積金管理中心儀征分中心提供齊備資料申請貸款的時間為2016年11月18日，向中國建設銀行股份有限公司儀征支行申請貸款時間為2016年11月25日，均違反雙方關于合同簽訂后3日提交貸款齊備資料的約定，從而延誤了房款給付時間，造成被告（反訴原告）損失，應當向被告（反訴原告）承擔違約責任。雙方約定的每日萬分之十的違約金過高，原告（反訴被告）要求調整。被告（反訴原告）未能提供證據證實其損失數額，其要求按照年利率24%承擔違約金的請求過高，應予調整。本院認為按照每日萬分之二承擔違約金較為適宜。

綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百二十條的規定，判決如下：

一、被告（反訴原告）揚州市榮潤房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內給付原告（反訴被告）王相惠按照購房款總額534784元自2017年4月1日至2018年5月24日，以銀行同期存款基準利率標準計算的違約金。

二、原告（反訴被告）王相惠于本判決生效之日起十日內給付被告（反訴原告）揚州市榮潤房地產開發有限公司違約金8652元（300000元×0.0002×101天+120000元×0.0002×108天）。

三、駁回原告（反訴被告）王相惠、被告（反訴原告）揚州市榮潤房地產開發有限公司其余訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費263元，反訴費256元，合計519元，由原告（反訴被告）王相惠負擔200元，被告（反訴原告）揚州市榮潤房地產開發有限公司負擔319元；原告（反訴被告）王相惠墊付的63元，由被告（反訴原告）揚州市榮潤房地產開發有限公司于本判決生效后七日內給付原告。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于江蘇省揚州市中級人民法院。

審判員王奇

二〇一八年十一月一日

書記員許媛