損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

裁判要點(diǎn)：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。（以下判決書源自中國裁判文書網(wǎng)）

上海市第一中級(jí)人民法院

民 事 判 決 書

（2017）滬01民終2749號(hào)

上訴人（原審被告）：黃盼華，男，1972年12月1日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。

委托訴訟代理人：唐建東，上海市信誠律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：劉艷麗，女，1984年6月20日出生，漢族，戶籍所在地上海市黃浦區(qū)。

委托訴訟代理人：周波紅，上海市商海律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：趙利燕，上海市商海律師事務(wù)所律師。

上訴人黃盼華與被上訴人劉艷麗因房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市浦東新區(qū)人民法院（2016）滬0115民初44186號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年3月7日受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案，上訴人黃盼華及其委托訴訟代理人唐建東，被上訴人劉艷麗及其委托訴訟代理人周波紅、趙利燕到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

上訴人黃盼華上訴請求：撤銷一審判決主文第四項(xiàng)，改判駁回被上訴人有關(guān)房屋差價(jià)損失的訴訟請求。

事實(shí)和理由：雖然滌除抵押權(quán)確系上訴人的合同義務(wù)，上訴人與房產(chǎn)中介之間也未就“贖樓貸”業(yè)務(wù)簽訂過協(xié)議，但各方確實(shí)口頭約定過“贖樓貸”事宜，現(xiàn)因被上訴人未配合上訴人辦理“贖樓貸”，導(dǎo)致上訴人違約，故本案中的過錯(cuò)方是被上訴人而非上訴人；被上訴人至今沒有另行購房，所以差價(jià)損失尚未實(shí)際發(fā)生，上訴人無需賠償。

被上訴人劉艷麗辯稱，上訴人未能按約滌除房屋上的抵押權(quán)，顯屬違約；被上訴人對(duì)于“贖樓貸”毫不知情，合同中也沒有此項(xiàng)約定，且上訴人所稱“贖樓貸”業(yè)務(wù)明顯有悖于我國現(xiàn)行的信貸政策，故不可能合法地存在；上訴人的違約行為導(dǎo)致被上訴人無法取得上海市浦東新區(qū)XX鎮(zhèn)XX路XX弄XX號(hào)XX室房屋（以下簡稱“系爭房屋”）的產(chǎn)權(quán)，也失去了按同等價(jià)款購買同等房屋的時(shí)機(jī)，上訴人理應(yīng)賠償相應(yīng)的損失；綜上，一審判決正確，二審應(yīng)予維持。

劉艷麗向一審法院提起訴訟，請求判令：1、解除雙方于2015年6月19日簽署的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（以下簡稱“買賣合同”）；2、黃盼華向劉艷麗返還房款人民幣40萬元（以下幣種均為人民幣）；3、黃盼華支付劉艷麗房屋差價(jià)款115萬元；4、案件受理費(fèi)由黃盼華承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2015年6月19日，黃盼華作為賣售人（甲方）與劉艷麗作為買受人（乙方）就系爭房屋簽訂買賣合同，約定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為105萬元，乙方應(yīng)于雙方簽訂買賣合同當(dāng)日，支付甲方首期房價(jià)款40萬元（內(nèi)含已支付的定金5萬元），該款項(xiàng)專用于甲方還貸；注：甲方應(yīng)自籌資金至抵押權(quán)人處全額還清其尚欠抵押權(quán)人的借款余額，并從抵押權(quán)人處取得該房地產(chǎn)之他項(xiàng)權(quán)證、注銷抵押申請書、還款憑證等相關(guān)材料的原件交由中介公司保管，并由中介公司代為辦理抵押注銷手續(xù)，以注銷抵押權(quán)人對(duì)該房產(chǎn)設(shè)有的抵押權(quán)；甲方同意乙方以向銀行申請按揭貸款的形式向甲方支付第二期房價(jià)款65萬元，乙方應(yīng)于辦妥以其為權(quán)利人的該房屋上海市房地產(chǎn)權(quán)證及他項(xiàng)權(quán)利證書后叁個(gè)工作日內(nèi)將他項(xiàng)權(quán)利證書原件及產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件等放款材料送至貸款銀行，由貸款銀行將貸款款項(xiàng)直接劃入甲方指定的銀行賬戶；甲、乙雙方確認(rèn)，在2016年2月29日之前，甲乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；甲方未按合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付給乙方或在甲方未在約定的期限內(nèi)辦理該房屋的交易轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，……每逾期壹日，則甲方應(yīng)按乙方已付房價(jià)款的日萬分之五的金額向乙方支付違約金，違約金自本合同約定的應(yīng)當(dāng)交付期限之第二日起算至實(shí)際交付之日止；若逾期超過壹拾伍日后甲方仍未交付房屋或未按約定期限辦理房屋交易轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)的，除甲方應(yīng)向乙方支付壹拾伍日的違約金外，甲乙雙方同意乙方有權(quán)單方解除合同，乙方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)以書面形式通知甲方，要求甲方承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為本合同約定房屋總價(jià)款的40%違約金；甲方應(yīng)于2015年8月31日之前，辦妥還貸及抵押登記注銷手續(xù)，居間方2015年9月15日前拉好產(chǎn)權(quán)調(diào)查；乙方于簽訂本合同后即開始準(zhǔn)備貸款資料，并辦理銀行貸款申請手續(xù)；……甲方于簽訂買賣合同當(dāng)日，將該房屋交付乙方，交付標(biāo)準(zhǔn)為雙方簽訂房屋交接書且甲方將房屋鑰匙交付乙方；……。簽約后，劉艷麗向黃盼華支付房款40萬元，黃盼華也如約向劉艷麗交付系爭房屋。2016年2月29日，劉艷麗與上海市公積金管理中心、上海農(nóng)商銀行浦東分行簽署《住房公積金個(gè)人住房抵押借款合同》，約定劉艷麗為購買系爭房屋借款59.10萬元。至2016年8月10日相關(guān)部門對(duì)系爭房屋的權(quán)利信息查詢結(jié)果顯示，黃盼華在系爭房屋上設(shè)定的抵押權(quán)人為上海市A有限公司，債權(quán)數(shù)額為46萬元的抵押權(quán)尚未被滌除。另，2015年6月4日，相關(guān)部門對(duì)系爭房屋的權(quán)利信息查詢結(jié)果顯示，黃盼華在系爭房屋上設(shè)定的抵押除上述未滌除一項(xiàng)外，還存在抵押權(quán)人為上海B有限公司的100萬元的債權(quán)抵押。

一審中，法院根據(jù)劉艷麗的申請，委托上海國城土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司以2016年8月11日第一開庭之日作為估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，對(duì)系爭房屋的市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，就2016年8月11日系爭房屋的市場價(jià)值評(píng)估為220萬元。劉艷麗對(duì)該評(píng)估結(jié)論不持異議，黃盼華對(duì)評(píng)估報(bào)告真實(shí)性不持異議，但認(rèn)為評(píng)估價(jià)值高于目前市場掛牌價(jià)，估價(jià)過高。法院認(rèn)為，相關(guān)估價(jià)部門根據(jù)劉艷麗的申請以第一次庭審時(shí)作為價(jià)值時(shí)點(diǎn)作出了評(píng)估結(jié)論，程序合法、依據(jù)充足；劉艷麗向法院提起解除合同之訴，于2016年8月11日第一次開庭當(dāng)日，黃盼華已通過答辯的形式明確表明同意解除買賣合同，故雙方的買賣合同于此合意解除，劉艷麗要求以該日期作為價(jià)值時(shí)點(diǎn)評(píng)估，具有合理性，故法院對(duì)該評(píng)估報(bào)告予以認(rèn)定。

一審法院認(rèn)為：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。雙方就系爭房屋簽署了買賣合同，體現(xiàn)了雙方的真實(shí)意思表示，不違反強(qiáng)制性法律法規(guī)，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格遵守。雙方約定于2016年2月29日前辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但直至過戶當(dāng)日，黃盼華尚未滌除系爭房屋上存在的債權(quán)抵押，而滌除抵押是辦理產(chǎn)權(quán)過戶的前提條件。黃盼華提出，雙方約定過黃盼華滌除抵押，需要先由劉艷麗通過申請的貸款配合其辦理“贖樓貸”業(yè)務(wù)，是劉艷麗貸款辦理晚了，辦出后也拒絕配合，導(dǎo)致未能清償債務(wù)及滌除抵押；對(duì)黃盼華上述陳述，劉艷麗不予認(rèn)可，黃盼華對(duì)此也并未提供充足的證據(jù)證明該項(xiàng)內(nèi)容為雙方的約定，同時(shí)，根據(jù)買賣合同，雙方在簽約時(shí)對(duì)系爭房屋存在債權(quán)抵押均為明知，就債權(quán)清償及抵押滌除也有詳盡的約定，其中對(duì)黃盼華清償債務(wù)及滌除抵押并沒有約定劉艷麗具有配合或者代為清償?shù)牧x務(wù)，由此，滌除抵押并配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶是出售方的主要合同義務(wù)，現(xiàn)因黃盼華的原因?qū)е孪禒幏课莶荒苓^戶，劉艷麗要求解除買賣合同，于法有據(jù)，黃盼華對(duì)解除亦不持異議，法院對(duì)雙方合同解除予以確認(rèn)。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案中，劉艷麗要求返還已支付的房款40萬元，同時(shí)也愿意將系爭房屋返還黃盼華，黃盼華不持異議，并無不可，可予準(zhǔn)許。另外，黃盼華并未遵守合同約定，直至雙方約定的過戶時(shí)間，未滌除房屋上的抵押，也未促成相關(guān)辦理交易手續(xù)的相關(guān)條件，導(dǎo)致雙方的合同未能繼續(xù)履行的責(zé)任在于黃盼華。黃盼華的違約行為，直接致使劉艷麗不能再以原先協(xié)商的價(jià)格購買到目前相同地段、類似房型的房屋，使其締約目的落空，此與黃盼華的違約行為具有直接因果關(guān)系。劉艷麗目前主張黃盼華賠償房屋上漲損失115萬元，對(duì)此，考慮到雙方就系爭房屋交易的總價(jià)款僅為105萬元，根據(jù)合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素結(jié)合予以考慮，法院將依照公平原則對(duì)劉艷麗的損失酌情予以確定。

一審法院審理后，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第一百零七條之規(guī)定,于二○一六年十一月十一日作出判決，判決如下:一、確認(rèn)劉艷麗與黃盼華就系爭房屋所簽署的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》予以解除；二、黃盼華應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還劉艷麗房款40萬元；三、劉艷麗應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向黃盼華返還系爭房屋；四、黃盼華應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)賠償劉艷麗60萬元。負(fù)有給付金錢義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)18,413元，減半收取計(jì)9,206.50元，評(píng)估費(fèi)7,200，合計(jì)為16,406.50元，由黃盼華負(fù)擔(dān)。

二審中，雙方當(dāng)事人均沒有提交新證據(jù)。

經(jīng)本院審理查明，一審法院認(rèn)定事實(shí)無誤，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。本案中，上訴人黃盼華未能根據(jù)買賣合同的約定滌除系爭房屋上的抵押權(quán)，導(dǎo)致買賣合同在客觀上不能繼續(xù)履行，顯然構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。被上訴人要求上訴人賠償損失，于法有據(jù)。

關(guān)于損失金額的認(rèn)定，考慮到買賣合同不能繼續(xù)履行的原因是上訴人違約，且系爭房屋的市場價(jià)值確實(shí)大幅上漲，現(xiàn)被上訴人無法完成交易、取得房屋，上訴人作為房屋產(chǎn)權(quán)人卻能從房價(jià)上漲中獲益，故一審基于買賣合同的約定及履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)程度等因素，酌定上訴人賠償被上訴人60萬元，在現(xiàn)有證據(jù)條件下具有相對(duì)合理性，本院予以認(rèn)可。上訴人認(rèn)為本案中的過錯(cuò)方應(yīng)為被上訴人，該項(xiàng)主張無事實(shí)依據(jù)，本院無法采信。

綜上所述，上訴人黃盼華的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)人民幣9,800元，由上訴人黃盼華負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長　　葉振軍

代理審判員　　王振偉

審　判　員　　劉　佳

二〇一七年四月二十五日

書　記　員　　郭圣達(dá)

附：相關(guān)法律條文

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條

第二審人民法院對(duì)上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：

（一）原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；

……