無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回。

裁判要點：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回。涉案房屋系權利人動遷安置所得，對涉案房屋應享有占有、使用、收益、處分之權利。（以下判決書源自中國裁判文書網）

上海市第一中級人民法院

民 事 判 決 書

（2017）滬01民終4127號

上訴人（原審被告）：張明，男，1978年2月17日出生，漢族，戶籍地上海市浦東新區，現住上海市閔行區。

上訴人（原審被告）：范永琴，女，1978年3月1日出生，漢族，戶籍地上海市浦東新區，現住上海市閔行區。

兩上訴人之共同委托訴訟代理人：蔣凌平，上海市嘉華律師事務所律師。

兩上訴人之共同委托訴訟代理人：黃盈盈，上海市嘉華律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：褚大國，男，1943年9月3日出生，漢族，住上海市閔行區。

委托訴訟代理人：王文軍，上海儒君律師事務所律師。

上訴人張明、范永琴因與被上訴人褚大國排除妨害糾紛一案，不服上海市閔行區人民法院（2016）滬0112民初26793號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年3月21日受理后，依法組成合議庭審理了本案。現已審理終結。

上訴人張明、范永琴上訴請求：撤銷原判，改判駁回被上訴人原審訴請。事實和理由：上訴人通過中介與被上訴人兒子褚某簽訂了房屋買賣合同，先后支付了人民幣（下同）62萬元房款，同期取得房屋鑰匙進行了裝修，并于2012年8月入住至今，雙方間的房屋買賣真實有效。褚某經過被上訴人授權有權出租涉案房屋，房屋交易合同中對租期、租金作了約定，并明確以5萬元抵三年租金，雙方系以租售方式履行合同，故上訴人對涉案房屋有居住權，被上訴人要求上訴人搬離涉案房屋，缺乏事實和法律依據。綜上，請求二審法院支持上訴人的上訴請求。

被上訴人褚大國辯稱：涉案房屋交易合同及購房協議相互矛盾。房屋交易合同中雖寫有租期20年、5萬元作為三年租金，但該合同實質是房屋買賣合同，且上訴人從2012年居住至今早已超過三年。上訴人在原審中主張雙方系房屋買賣關系，其應屬善意第三人，但上訴人所提供的動遷安置協議上有明顯修改痕跡，故上訴人主觀上存在重大過失，且涉案房屋并未辦理過戶手續，故上訴人不構成善意取得。原審從維持社會和諧出發，將被上訴人的調解意見作為判決內容，被上訴人對上訴人出于同情，未提起上訴。故請求駁回上訴，維持原判。

褚大國向一審法院起訴要求判令：張明、范永琴搬離上海市閔行區XX路XX弄XX號XX室房屋。

一審法院認定事實如下：2009年4月20日，褚大國作為被拆遷人，與拆遷人上海A有限公司簽訂《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協議》，拆除褚大國位于上海市閔行區XX鎮XX村XX隊的房屋，拆遷人提供上海市閔行區XX路XX弄XX號XX室、XX號XX室兩套動遷安置房。

2011年11月，涉案房屋的開發商上海B有限公司發出《準予入戶通知書》，表示涉案的上海市閔行區XX路XX弄XX號XX室房屋業主符合入戶條件，準予辦理入戶、領取鑰匙手續。此后，褚大國辦理了入住手續，并委托其兒子褚某代為管理此房。褚某將此房對外出租。

2012年4月，褚某委托上海XX事務所將上述房屋掛牌出售。同月15日，張明有意購買涉案房屋，故向褚某支付了1萬元購房定金。

2012年5月1日，褚某將上述房屋交付給張明、范永琴，張明、范永琴遂委托裝修公司進行裝修。

2012年5月11日，褚某作為甲方（出售方）、張明作為乙方（買受方），雙方簽訂一份《房屋交易合同》，主要內容為：甲方已經簽署了一份動遷補償協議，根據該協議，甲方于2011年4月28日獲得動遷房一套，甲方是動遷協議規定的該動遷房及該房屋占用范圍內的土地使用權的權利人；房屋地址為上海市閔行區XX路XX弄XX號XX室（涉案房屋）；甲方于2012年5月1日交房給乙方；甲方同意自房地產交付入住之日起，將房地產租賃給乙方使用，租期20年。租賃期限屆滿，乙方有權要求依照原租賃合同的條件續訂租賃合同，甲方應當簽訂；自甲方獲得房地產權證，并且該房地產根據國家或者地方的動遷房政策，可以依法轉讓登記之日起，甲方應當將房地產轉讓給乙方（租賃合同相應自然終止）。甲方應當自可以轉讓之日3個工作日內，和乙方簽訂《上海市房地產買賣合同》，并在此期間和乙方一起赴房地產交易中心辦理產權過戶手續。本合同所述的交易，總價款為100萬元（甲方到手價）；乙方應當自本合同簽訂之日起30日內，支付55萬元給甲方作為購房款；乙方應當自甲方將房地產交付乙方租賃使用之日起30日內，支付5萬元給甲方（作為三年租金款），乙方應當自房地產產權過戶給乙方之日起30日內，支付40萬元給甲方作為購房款；租賃期間，水、電、煤氣、電話的使用費由乙方承擔，甲方應當提供繳納費用的便利；房地產轉讓時，甲乙雙方應當共同完成以上各項的更名手續，更名費用由乙方承擔。合同對于違約責任亦作了約定。褚某、張明分別在合同甲方、乙方落款處簽名，居間方上海XX事務所在合同的見證方落款處簽名。

同日，褚某（甲方、出售方）與張明（乙方、購買方）、上海XX事務所（丙方、居間方）簽訂《購房協議書》一份，約定，甲方通過丙方居間服務將涉案房屋出售給乙方；房屋為動遷房（目前為使用權房），2014年5月轉產權房；乙方于2012年4月15日前付定金1萬元（定金抵購房款）。甲方收到定金后需為乙方保留該物業至2014年5月1日，并向丙方提供該房屋所有資料；乙方于2012年4月15日前支付1萬元購房定金，于5月25日前支付54萬元首付款，于5月25日前支付5萬元作為叁年租金，于2014年5月25日前支付40萬元購房款；甲方于2012年5月1日前交付房屋；甲乙雙方于2014年5月25日前進房地產交易中心進行產權過戶。

同日，張明向褚某支付購房款59萬元。另外，張明向居間方支付了1萬元居間服務費。

2012年5月20日，張明代褚某向房屋承租人退還租金4,500元、押金1,500元，以及違約金1,500元，共計7,500元。居間方出具一份收據，并承諾在一個月內向褚某索回7,500元歸還給張明，否則愿意向張明支付此筆費用。之后，張明又向褚某支付了2萬元購房款。

另查，在褚某與張明簽訂買賣合同之前，褚某向居間方及張明提供了一份《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協議》，但此協議的乙方（被拆遷人）的抬頭以及乙方落款的姓名被明顯涂改成了“褚某”。

涉案房屋產權至今仍登記在上海B有限公司名下。

張明、范永琴自2012年起一直居住于涉案房屋內。

現褚大國以訴稱理由訴至法院。

庭審中，張明、范永琴表示，其在2012年5月開始對房屋進行裝修，不包括家電家具的固定裝修為12萬余元，其與百安居XX公司簽訂的裝修合同的合同價為8萬余元，結算價為10萬元至11萬元左右。

在本案庭審后，法院曾主持雙方進行調解，褚大國表示張明、范永琴提供的拆遷補償安置協議明顯被涂改，張明、范永琴在未謹慎核查的情況下就與褚某簽訂合同，明顯存在過失。在法院做了大量調解工作的情況下，考慮到張明、范永琴的實際困難，愿意代褚某退還購房款62萬元，并適當補償張明、范永琴裝修費5萬元。

一審法院認為：涉案房屋來源于褚大國私房的動遷安置，由動遷方提供給褚大國，系褚大國合法取得，故其依法享有涉案房屋占有、使用、收益、處分的權利。

本案的焦點在于張明、范永琴是否善意取得涉案房屋。首先，褚某不是涉案房屋的權利人，其也不是涉案房屋的被安置人員，無權處分涉案房屋。其次，張明、范永琴提供的拆遷補償安置協議系復印件，協議的乙方抬頭和落款明顯被涂改，無須鑒定，一看便知，張明對此未能盡到謹慎的必要審查，存在明顯過失，并且張明、范永琴亦未支付全部對價，不符合善意買受人的條件。張明、范永琴關于其善意取得的抗辯意見，不予采納。

現褚大國要求張明、范永琴搬離涉案房屋的請求，于法有據，法院予以支持。褚大國自愿代案外人褚某退還張明、范永琴62萬元購房款，并支付裝修補償5萬元，合計67萬元，不違反法律規定，法院予以準許。

一審法院審理后，于二○一七年一月十六日依照《中華人民共和國物權法》第三十二條、第三十四條之規定，作出判決：一、張明、范永琴于判決生效之日起九十日內搬離上海市閔行區XX路XX弄XX號XX室房屋；二、褚大國于判決生效之日起九十日內支付張明、范永琴人民幣67萬元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費減半收取計人民幣40元，由張明、范永琴負擔。

經本院審理查明，原審法院認定事實無誤，本院依法予以確認。

本院認為，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回。涉案房屋系被上訴人動遷安置所得，被上訴人對涉案房屋應享有占有、使用、收益、處分之權利。被上訴人雖曾委托其兒子褚某代為管理，但并未授權其出售涉案房屋，褚某未經被上訴人同意，擅自出售涉案房屋，應屬無權處分。上訴人在購買涉案房屋時未盡謹慎注意義務，且涉案房屋尚未辦理產權過戶登記手續，并不符合善意取得之條件，故上訴人無權取得涉案房屋。被上訴人作為涉案房屋的權利人要求上訴人搬離涉案房屋，依法有據，應予支持。上訴人與褚某就涉案房屋買賣于同日簽訂了房屋交易合同和購房協議各一份，從兩份合同的內容來看，雙方的真實意圖及雙方法律關系的性質應系房屋買賣關系，故上訴人主張其對系爭房屋有租賃使用權而不同意搬離，本院不予采信。原審經被上訴人自愿，判決被上訴人代褚某退還上訴人購房款62萬元并支付補償款5萬元，于法不悖，且對上訴人的房款和裝修損失已作了彌補，本院予以認同。綜上，上訴人的上訴請求和上訴理由不能成立，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

上訴案件受理費人民幣80元，由上訴人張明、范永琴負擔。

本判決為終審判決。

審判長　　張薇佳

審判員　　唐建芳

審判員　　盛偉玲

二〇一七年六月五日

書記員　　莫　莉

附：相關法律條文

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；……