集體所有土地上建成的非居住房屋需轉(zhuǎn)讓的受讓人有限制。

裁判要點：集體所有土地上建成的非居住房屋需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當符合非居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者。（以下判決書源自中國裁判文書網(wǎng)）

上海市第二中級人民法院

執(zhí) 行 裁 定 書

（2017）滬02執(zhí)異74號

案外人：徐某，男，1943年11月27日出生，漢族，住上海市閔行區(qū)。

案外人：黃某某，男，1963年9月16日出生，漢族，住上海市閔行區(qū)。

委托訴訟代理人：陳衛(wèi)民，上海悅祥律師事務(wù)所律師。

案外人：王某某，女，1962年5月4日出生，漢族，住上海市閔行區(qū)。

申請執(zhí)行人：上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司，住所地上海市黃浦區(qū)。

法定代表人：高國富。

委托訴訟代理人：馬忠明，上海市金石律師事務(wù)所律師。

被執(zhí)行人：上海江川佳通投資管理有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。

法定代表人：龔春龍。

被執(zhí)行人：上海馬橋農(nóng)工商實業(yè)總公司，住所地上海市閔行區(qū)。

法定代表人：李君吉。

在本院執(zhí)行申請執(zhí)行人上海浦東發(fā)展銀行(現(xiàn)更名為上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司，以下簡稱浦發(fā)銀行)與被執(zhí)行人上海江川(集團)有限公司(現(xiàn)更名為上海江川佳通投資管理有限公司，以下簡稱江川公司)、上海馬橋農(nóng)工商實業(yè)總公司(以下簡稱馬橋公司)借款合同糾紛一案中，案外人徐某、黃某某、王某某對本院執(zhí)行上海市閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)彭渡村十一組1幢全幢房地產(chǎn)(以下簡稱系爭房產(chǎn))提出書面異議。本院受理后，依法組成合議庭進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

案外人徐某、黃某某、王某某稱，2001年7月12日，江川公司將其名下的位于上海市閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)彭渡村十一組201街坊8丘的倉庫財產(chǎn)(包括系爭房產(chǎn))以人民幣400萬元(以下幣種相同)轉(zhuǎn)讓給張志信。2005年6月21日，上海市閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)人民政府作出閔馬府(2005)25號《關(guān)于上海閔行江釧倉庫改制為有限公司的批復》，將上海閔行江釧倉庫改制為有限公司，法定代表人為徐某，注冊資金100萬元，由張志信投資80萬元，徐某投資20萬元；同意按評估報告確認的總資產(chǎn)3,248,002.9元中屬于江川公司所有的2,752,093.48元轉(zhuǎn)讓給改制企業(yè)，個人經(jīng)營購置和形成的設(shè)備125,136元，流動資產(chǎn)370,772.61元，流動負債364,014.39元，由個人享有和承付，江川公司轉(zhuǎn)讓改制企業(yè)的凈資產(chǎn)為2,752,093.48元；江川公司與張志信簽訂的《財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》400萬元中扣除資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款2,752,093.48元后的差額作為江川公司預(yù)收的土地有償使用費。2005年9月21日，江川公司與張志信、徐某至上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓交割。2005年12月28日，張志信與徐某、黃某某、王某某簽訂《財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，將位于上海市閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)彭渡村十一組201街坊8丘的倉庫財產(chǎn)以850萬元轉(zhuǎn)讓給徐某、黃某某、王某某，并約定徐某持股40%(340萬元)、黃某某持股30%(255萬元)、王某某持股30%(225萬元)。綜上，三案外人取某系爭房產(chǎn)的所有權(quán)，請求法院中止對系爭房產(chǎn)的拍賣，解除對系爭房產(chǎn)的查封。

浦發(fā)銀行稱，因張志信不具備受讓集體土地的主體資格，故兩份《財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》并非是合法有效的房地產(chǎn)買賣合同，涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓部分無效。不動產(chǎn)物權(quán)應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿為準，系爭房產(chǎn)從未發(fā)生過物權(quán)變動，至今仍登記在江川公司名下，法院根據(jù)浦發(fā)銀行的申請對系爭房產(chǎn)進行查封、評估、拍賣行為，符合法律規(guī)定。故請求法院依法駁回案外人徐某、黃某某、王某某的異議請求。

本院查明，本院于2000年5月15日作出(2000)滬二中經(jīng)初字第247號民事判決，判令江川公司償還浦發(fā)銀行借款本金375萬元及相關(guān)利息；馬橋公司對上述還款承擔連帶清償責任。判決生效后，因江川公司、馬橋公司均未履行還款義務(wù)，權(quán)利人浦發(fā)銀行向本院申請執(zhí)行。本院于2000年7月10日立案受理，案號為(2000)滬二中執(zhí)字第701號。執(zhí)行過程中，本院于2000年9月23日查封了江川公司名下位于上海市閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)彭渡村十三組的房屋及土地使用權(quán)。2007年1月31日，浦發(fā)銀行向本院確認收到江川公司130萬元，并申請解除對上述房地產(chǎn)的查封。本院于2007年2月5日解除對上述房地產(chǎn)的查封。2016年11月18日，本院根據(jù)浦發(fā)銀行的恢復執(zhí)行申請，查封了系爭房產(chǎn)，并于2017年2月10日向上海市閔行區(qū)規(guī)劃和土地管理局、上海市閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)人民政府、上海市閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)彭渡村村民委員會發(fā)函，征求評估、拍賣系爭房產(chǎn)的意見。案外人徐某、黃某某、王某某不服，遂向本院提出執(zhí)行異議。

另查明，徐某、黃某某、王某某向本院提供的證據(jù)顯示，2001年7月12日，江川公司與張志信簽訂《財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，約定：一、轉(zhuǎn)讓標的物。江川公司將其所屬的座落于上海市閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)彭渡村十一組201街坊8丘的倉庫財產(chǎn)全部轉(zhuǎn)讓給張志信。轉(zhuǎn)讓標的物包括：1、倉庫共13幢7,013.49平方米；2、辦公樓1幢(房產(chǎn)證外面積)200平方米；3、現(xiàn)有的電、水、道路等配套設(shè)施；4、土地使用面積16,589.5平方米(合25畝)。隨地面轉(zhuǎn)讓的建筑物一并轉(zhuǎn)讓給張志信使用，使用期50年，自2001年8月1日至2051年7月30日止。二、轉(zhuǎn)讓標的物價款。轉(zhuǎn)讓標的物的總價款為400萬元及半新桑車一輛。三、價款支付期限與金額。1、本合同簽訂之日起七天內(nèi)，由張志信按總價款支付定金100萬元整，合同即時生效；2、1-3個月內(nèi)支付200萬元；3、在雙方辦妥房屋產(chǎn)權(quán)證交張志信時，由張志信支付給江川公司余額價款100萬元整。四、轉(zhuǎn)讓標的物的交接日期。江川公司收到張志信支付的第一、第二次價款300萬元次日起即將轉(zhuǎn)讓標的物全部交付給張志信，由張志信管理，江川公司不再享有轉(zhuǎn)讓物的支配權(quán)利。在本合同有效期內(nèi)，張志信有權(quán)將轉(zhuǎn)讓標的物再轉(zhuǎn)讓給第三方，江川公司均不得干涉。五、江川公司應(yīng)在張志信取某營業(yè)執(zhí)照之日起三個月左右，辦妥房屋產(chǎn)權(quán)證，其轉(zhuǎn)讓所需契稅等一切費用(約總價5%左右)雙方各承擔50%。六、江川公司協(xié)助張志信出資成立新的企業(yè)，所需費用由張志信承擔。張志信也可以直接到江川經(jīng)濟城辦理營業(yè)執(zhí)照，可享受免稅政策。七、違約責任。雙方均應(yīng)嚴格履行本合同，一方違約應(yīng)承擔違約責任。江川公司如在2001年10月30日之前未能辦妥房屋產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)退還張志信已付的全部價款，并按已收價款總額的10%向張志信償付違約金。張志信如逾期向江川公司支付轉(zhuǎn)讓物價款，按延期天數(shù)每天萬分之三向江川公司償付違約金。

2005年6月21日，上海市閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)人民政府作出閔馬府(2005)25號《關(guān)于上海閔行江釧倉庫改制為有限公司的批復》，同意將上海閔行江釧倉庫改制為有限公司，法定代表人為徐某，注冊資金100萬元，由張志信投資80萬元，徐某投資20萬元；同意按評估報告確認的總資產(chǎn)3,248,002.9元中屬于江川公司所有的2,752,093.48元轉(zhuǎn)讓給改制企業(yè)，個人經(jīng)營購置和形成的設(shè)備125,136元，流動資產(chǎn)370,772.61元，流動負債364,014.39元，由個人享有和承付，江川公司轉(zhuǎn)讓改制企業(yè)的凈資產(chǎn)為XXXXXXX.48元；江川公司與張志信簽訂的《財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》400萬元中扣除資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款2,752,093.48元后的差額作為江川公司預(yù)收的土地有償使用費。2005年8月30日，江川公司與徐某、張志信簽訂《上海市產(chǎn)權(quán)交易合同》，約定上海閔行江釧倉庫整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，同時明確本次產(chǎn)權(quán)交易不涉及房地產(chǎn)權(quán)證變更。2005年9月21日，江川公司與張志信、徐某至上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓交割。

2005年12月28日，江川公司與張志信簽訂《財產(chǎn)倉庫出讓補充合同》，該合同載明：“由于江川公司政策多種原因，始終未辦妥產(chǎn)證變更過戶手續(xù)。于2004年上海市規(guī)劃局和區(qū)有關(guān)部門對彭渡村生態(tài)園等土地使用進行調(diào)控，從新規(guī)劃調(diào)整以西河涇以西的土地均屬生態(tài)涵養(yǎng)林帶保護區(qū)，工業(yè)集體土地一律不得變更，出讓批租土地，也就是說不能辦理產(chǎn)證過戶。根據(jù)以上情況，服從國家的大局出發(fā)，經(jīng)政府有關(guān)部門協(xié)商規(guī)定，原房地產(chǎn)權(quán)證戶名不變……”同日，張志信與徐某、黃某某、王某某簽訂《財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，約定：一、轉(zhuǎn)讓標的物。1、張志信同意所屬的上海閔行江川倉庫(座落于上海市閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)彭渡村十一組201街坊8丘)的財產(chǎn)權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給徐某、黃某某、王某某。2、具體標的物：(1)倉庫共13幢7,013.49平方米；(2)辦公樓1幢(房產(chǎn)證外面積)200平方米；(3)現(xiàn)有的電、水、道路等配套設(shè)施；(4)土地使用面積16,589.5平方米(約25畝)。3、隨地面轉(zhuǎn)讓的建筑物一并轉(zhuǎn)讓給徐某、黃某某、王某某使用，使用期限為45年(自2005年12月24日至2051年7月30日止)。二、標的物的價值。1、張志信、徐某、黃某某、王某某一致認可標的物總價值為850萬元；2、徐某、黃某某、王某某各自認股比例為徐某占持股40%(340萬元)、黃某某持股30%(255萬元)、王某某持股30%(225萬元)。3、在辦理張志信向徐某、黃某某、王某某轉(zhuǎn)讓倉庫財產(chǎn)手續(xù)中，涉及各種規(guī)費及費用，均由徐某、黃某某、王某某承擔，整個過程亦由徐某、黃某某、王某某自行辦理，張志信應(yīng)及時給予方便。三、標的物款項支付期限。1、首付款約定：自本合同簽訂之日生效后，即由徐某、黃某某、王某某三方按財產(chǎn)權(quán)益總價值的42.3%(即360萬元)作為首付款支付給張志信。2、剩余款付款期：2006年2月29日之前，即由徐某、黃某某、王某某按財產(chǎn)權(quán)益總價值的57.7%(即490萬元的剩余款)一次性支付清算完畢給張志信。如未能按期付款，視作徐某、黃某某、王某某違約。四、轉(zhuǎn)讓標的物交接日期。1、張志信在收到徐某、黃某某、王某某三方首付款360萬元后即將標的物全部財產(chǎn)交付對方使用，并在合同有效期內(nèi)，不再享有財產(chǎn)的支配權(quán)利。2、倉庫在本協(xié)議生效前的債權(quán)債務(wù)由張志信承擔，在本協(xié)議生效后倉庫所發(fā)生的一切經(jīng)濟活動均與張志信無涉。3、其他約定：張志信在接受首付款的同時必須交納財產(chǎn)方面有關(guān)證明文件，一是馬橋鎮(zhèn)政府批復文件(編號)閔馬府(2005)25號；二是上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓交割單(編號)XXXXXXX號；三是上海市產(chǎn)權(quán)交易合同(編號)XXXXXXXX號；四是上海江川(集團)有限公司《房產(chǎn)證》在上海江川通投資管理有限公司簽訂的土地使用費協(xié)議書。以上文件作為本次合同的附件使用。五、違約責任。1、張志信、徐某、黃某某、王某某四方均應(yīng)嚴格履行本合同，也是對各方的約束，如有一方違約，應(yīng)承擔違約責任。2、以上四方中任何一方違約，應(yīng)按標的物總價值的15%款項向其他三方賠償支付違約金額。同時，未違約方有權(quán)要求違約方終止合同。

又查明，系爭房產(chǎn)登記在江川公司名下，系爭房產(chǎn)的土地權(quán)屬性質(zhì)為集體，土地用途為倉儲。張志信的身份證號為XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系浙江黃巖人。三案外人還向本院提供了金額為400萬元的收據(jù)一份，收款人為江川公司，交款人為徐某，收款方式為轉(zhuǎn)賬，收款事由為借款，落款時間2002年11月18日，以證明徐某已替張志信向江川公司全額支付轉(zhuǎn)讓款。三案外人在本院指定的舉證期限內(nèi)未提交其向張志信支付850萬轉(zhuǎn)讓款的原始憑證。

上述事實，有(2000)滬二中經(jīng)初字第247號民事判決書、(2000)滬二中執(zhí)字第701號民事裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書、上海市房地產(chǎn)登記簿、《上海市產(chǎn)權(quán)交易合同》、上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓交割單、閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)人民政府文件閔馬府(2005)25號文、閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理委員會文件閔馬集資委(2005)17號文、《財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》二份、《財產(chǎn)倉庫出讓補充合同》、收據(jù)、當事人陳述筆錄等證據(jù)證實。

本院認為，根據(jù)法律規(guī)定，集體所有土地上建成的非居住房屋需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當符合非居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者。本案中，系爭房產(chǎn)屬于集體所有土地上建成的非居住房屋。雖然張志信與江川公司簽訂的《財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》約定，轉(zhuǎn)讓標的物包括倉庫13幢和土地使用面積，江川公司如在2001年10月30日之前未能辦妥房屋產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)退還張志信已付的全部價款，但張志信系浙江黃巖人，并不符合非居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人資格，故該《財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》并非合法有效的房地產(chǎn)買賣合同，涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓部分無效。事實上，直至2005年12月28日，張志信仍未辦理系爭房產(chǎn)的過戶登記，未取得系爭房產(chǎn)的所有權(quán)。在金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對執(zhí)行標的主張所有權(quán)，要求中止執(zhí)行及解除查封，應(yīng)符合法律規(guī)定的情形。三案外人明知2004年上海市規(guī)劃局和區(qū)有關(guān)部門對彭渡村生態(tài)園等土地使用進行調(diào)控，從新規(guī)劃調(diào)整以西河涇以西的土地均屬生態(tài)涵養(yǎng)林帶保護區(qū)，工業(yè)集體土地一律不得變更，仍與張志信簽訂《財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，屬于買受人對政策限制的忽略。由此帶來無法辦理系爭房產(chǎn)過戶的風險應(yīng)由三案外人自行承擔。況且，三案外人在本院指定的舉證期限內(nèi)未能提交其向張志信支付轉(zhuǎn)讓款的證據(jù)，故三案外人主某某系爭房產(chǎn)的所有權(quán)，要求中止執(zhí)行及解除查封的異議理由，不符合法律規(guī)定的情形，本院不予支持。現(xiàn)系爭房產(chǎn)仍登記在江川公司名下，因其至今未履行生效法律文書確定的義務(wù)，本院依法查封、拍賣其名下的系爭房產(chǎn)，符合法律規(guī)定，并無不當。綜上，案外人徐某、黃某某、王某某的異議請求缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，裁定如下：

駁回案外人徐某、黃某某、王某某的異議請求。

案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定有錯誤的，應(yīng)當依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自本裁定書送達之日起十五日內(nèi)向本院提起訴訟。

審　判　長　　張常青

人民陪審員　　**旦

人民陪審員　　王承奇

二〇一七年八月十五日

書　記　員　　陶胡萍

附：相關(guān)法律條文

附：相關(guān)的法律條文

一、《中華人民共和國民事訴訟法》

第二百二十七條執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

二、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》

第二十八條金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。