房屋的出賣方，明知房屋性質和交易問題，在此情況下仍對外出售房屋，理應對于合同無效承擔主要責任。

裁判要點：作為系爭房屋的出賣方，對于房屋的性質及能否上市交易的情況均是明知的，其在此情況下仍對外出售房屋，理應對于合同無效承擔主要責任。（以下判決書源自中國裁判文書網）

上海市第一中級人民法院

民 事 判 決 書

（2017）滬01民終7485號

上訴人（原審原告、反訴被告）：陳其，男，1968年2月26日生，漢族，住上海市松江區。

上訴人（原審原告、反訴被告）：桑衛芳，女，1968年2月21日生，漢族，住上海市松江區。

兩上訴人的共同委托訴訟代理人：胡晶晶，上海豐兆律師事務所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：沈衛江，男，1971年1月5日生，漢族，住浙江省上虞市。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：沈藕娟，女，1971年8月26日生，漢族，住浙江省上虞市。

上訴人陳其、桑衛芳因與被上訴人沈衛江、沈藕娟房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市松江區人民法院（2016）滬0117民初1505號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案。現已審理終結。

陳其、桑衛芳上訴請求：撤銷一審判決第三、五項，改判：1、被上訴人按照每月3,500元（人民幣，下同）的標準向上訴人支付占有使用費；2、上訴人向被上訴人支付經濟補償（以680,000元為基數，自2006年2月1日起至2016年2月26日止，按人民銀行同期貸款利率計算的利息的50%）；3、房屋評估費10,000元由被上訴人承擔。事實和理由：1、被上訴人對于合同無效的過錯程度不亞于上訴人，一審法院認定上訴人承擔70%的過錯責任顯失公允；2、上訴人主張的租金標準具有事實依據，一審法院僅根據評估單位出具的補充說明并以上訴人占用房款為由確定的使用費標準過低；3、一審法院判決上訴人賠償房屋差價損失沒有依據。一則，評估單位所采用的評估方法有誤，依據不全面、不正確；二則，被上訴人主張差價損失沒有法律依據。4、被上訴人的損失應當以房款的利息為依據。

沈衛江、沈藕娟辯稱，一審法院判決已經有利于上訴人一方，故不同意上訴人的上訴請求。

陳其、桑衛芳向一審法院起訴請求：1.確認陳其、桑衛芳與沈衛江、沈藕娟就坐落于上海市松江區XX鎮XX小區XX號房屋（以下簡稱系爭房屋）簽訂的《房屋轉讓協議書》無效；2.沈衛江、沈藕娟將系爭房屋返還給陳其、桑衛芳；3.沈衛江、沈藕娟支付陳其、桑衛芳自2006年2月1日開始計算至實際返還房屋之日止的房屋占有使用費，按照每月3,500元的標準計算。

沈衛江、沈藕娟則提起反訴請求：陳其、桑衛芳賠償沈衛江、沈藕娟房屋差價損失2,700,000元。

一審法院認定事實：1999年4月28日，陳其因原有宅基地房屋拆遷，取得《動遷戶建房聯系單》一份。1999年5月20日，陳其、桑衛芳向“XX委員會”支付建房款97,115元。1999年5月24日，陳其（甲方）與“XX委員會”（乙方）簽訂《農民動遷住宅統一建造委托代建協議書》，約定甲方委托乙方建造系爭房屋，房屋施工圖根據新橋鎮人民政府關于動遷住宅小區建設的有關規定進行統一設計。1999年5月26日，“松江區XX管理所”向陳其發放《松江縣村民建房用地許可證》一份，批準陳其建房用地90平方米。該許可證尾部載明：1.本許可證作為農民建房取得合法用地的憑證，是核發土地（宅基地）使用證的依據，請建房戶妥善保管。2.本許可證經鄉（鎮）土地管理所蓋章有效。2000年1月7日，陳其就系爭房屋簽署《房屋交割業主驗收單》一份。2000年2月23日，陳其、桑衛芳向“XX委員會”支付土地費50,000元。

2006年1月，陳其、桑衛芳與沈衛江、沈藕娟就系爭房屋簽訂《房屋轉讓協議書》一份，約定陳其、桑衛芳將系爭房屋轉讓給沈衛江、沈藕娟，轉讓價格為680,000元，此價格為一次性買斷今后不作任何調整。協議書第4條約定：此協議是雙方真實意思的體現，若此別墅今后具備辦理房產證條件時，陳其、桑衛芳必須協助沈衛江、沈藕娟辦理有關手續，對于陳其、桑衛芳協助沈衛江、沈藕娟辦理手續，沈衛江、沈藕娟不承擔額外的費用。若此別墅以后遇動遷時，動遷所得的一切款項均歸沈衛江、沈藕娟所有。此協議經雙方簽字認可后任何一方不得單方擅自修改本協議，任何方單方面的擅自修改均屬無效且本協議再次復印無效。協議書另對其它相關事項作了相應約定。且案外人XX服務所在沈衛江、沈藕娟持有的《房屋轉讓協議書》上蓋章。

2006年1月27日（原審誤寫為2016年1月27日），沈衛江、沈藕娟將680,000元房款支付完畢，陳其、桑衛芳將系爭房屋交付給沈衛江、沈藕娟使用。

另查明，沈衛江、沈藕娟均非本市戶籍。系爭房屋建筑面積187.38平方米，至今未取得建設工程規劃許可證及房地產權證，房屋所在土地性質為集體土地。

審理中，依照陳其、桑衛芳的申請，一審法院依法委托上海科東房地產土地估價有限公司對系爭房屋的市場價格進行司法鑒定，上海科東房地產土地估價有限公司于2017年1月20日出具滬科東房估字（2017）ZX第0024號《房地產價格咨詢價格》，載明系爭房屋于2016年12月19日的市場價格為3,387,600元。陳其、桑衛芳對該司法鑒定意見不予認可，認為上海科東房地產土地估價有限公司采取的估價方法有誤，依據不全面、不正確，評估價格嚴重高于實際價格。上海科東房地產土地估價有限公司對此稱，其要求雙方均共同前往系爭房屋周邊的中介公司了解房價情況，但陳其、桑衛芳予以拒絕。上海科東房地產土地估價有限公司出具相應司法鑒定意見時，已充分考慮系爭房屋不具備房地產權證的因素，參考系爭房屋周邊中介公司了解同類房屋的真實交易價格得出的司法鑒定意見。沈衛江、沈藕娟對該司法鑒定意見予以認可。上海科東房地產土地估價有限公司于2017年3月23日針對系爭房屋自2006年2月1日至2017年3月15日止市場租金價格出具補充說明一份，載明平均月租金為4,035元。陳其、桑衛芳對該份補充說明沒有異議，但還是堅持按照每月3,500元的標準主張房屋占有使用費。沈衛江、沈藕娟對該份補充說明予以認可。

審理中，沈衛江、沈藕娟認可目前其將系爭房屋出租給案外人使用。

一審法院認為，按照土地管理法和城市房地產管理法規定，集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓；房地產轉讓時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。上述規定均屬與合同效力有關的強制性規定。而合同法及其相關司法解釋規定，違反法律、行政法規效力性的強制性規定的合同無效。本案中，雖然《房屋轉讓協議書》項下的標的物載明為系爭房屋，但是根據房地一并轉讓的原則，陳其、桑衛芳與沈衛江、沈藕娟之間的買賣標的物不僅包括系爭房屋，還包括系爭房屋所在土地。而該土地尚屬集體所有，至今未辦理相關的合法用地手續，所建造的系爭房屋亦未辦理合法建造審批手續，亦沒有證據證明系爭房屋可以上市交易，故雙方之間的《房屋轉讓協議書》應認定為無效。

合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。關于合同無效過錯責任的分擔比例，陳其、桑衛芳明知系爭房屋不可上市交易，仍將系爭房屋出售給沈衛江、沈藕娟，應承擔70%的過錯責任。而沈衛江、沈藕娟未能對系爭房屋是否可以上市交易進行審慎審查，應承擔30%的過錯責任。基于此，沈衛江、沈藕娟應當將系爭房屋返還陳其、桑衛芳，陳其、桑衛芳應當將所收房屋價款680,000元返還沈衛江、沈藕娟。

關于陳其、桑衛芳主張的房屋占有使用費，雖然，雙方之間就系爭房屋買賣合同無效，但不影響系爭房屋的使用價值，根據上海科東房地產土地估價有限公司出具的補充說明，自2006年2月1日至2017年3月15日止系爭房屋平均月租金為4,035元，然陳其、桑衛芳亦長期占有使用了沈衛江、沈藕娟的房屋價款680,000元，因此，根據公平原則，一審法院依法酌情確定沈衛江、沈藕娟按照每月2,000元標準向陳其、桑衛芳支付自2006年2月1日開始至實際返還系爭房屋之日止房屋占有使用費。

關于沈衛江、沈藕娟反訴主張的房屋差價損失，根據上海科東房地產土地估價有限公司出具的司法鑒定意見，現系爭房屋目前的市場價格為3,387,600元，該市場價格已經充分考慮系爭房屋不具備房地產權證的因素，故一審法院依法認定上述市場價格的證明效力。因此，陳其、桑衛芳應當賠償沈衛江、沈藕娟房屋差價損失1,890,000元。

一審法院判決：一、確認陳其、桑衛芳與沈衛江、沈藕娟就位于上海市松江區XX鎮XX路XX小區XX號房屋簽訂的《房屋轉讓協議書》無效；二、沈衛江、沈藕娟于判決生效之日起十五日內將上述房屋返還給陳其、桑衛芳；三、沈衛江、沈藕娟于判決生效之日起十五日內支付陳其、桑衛芳自2006年2月1日起至實際返還上述房屋之日止的房屋占有使用費，按照每月2,000元的標準計算；四、陳其、桑衛芳于判決生效之日起十五日內返還沈衛江、沈藕娟購房款680,000元；五、陳其、桑衛芳于判決生效之日起十五日內賠償沈衛江、沈藕娟房屋差價損失1,890,000元。如果負有金錢給付義務的當事人未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費18,200元，反訴案件受理費14,200元，合計訴訟費32,400元，由陳其、桑衛芳負擔26,420元（已付18,200元，余款8,220元于判決生效之日起七日內交付一審法院），由沈衛江、沈藕娟負擔5,980元（已付）。

二審中，雙方當事人沒有提交新證據。

經本院審理查明，一審法院認定事實無誤，本院依法予以確認。

本院認為，本案二審的爭議焦點在于合同無效的過錯責任認定以及無效后果的處理。

關于合同無效的過錯責任比例，上訴人雖主張雙方當事人過錯相當，但本院認為，其作為系爭房屋的出賣方，對于房屋的性質及能否上市交易的情況均是明知的，其在此情況下仍對外出售房屋，理應對于合同無效承擔主要責任。一審法院據此認定上訴人應對合同無效承擔70%的過錯責任，并無不當，本院予以認同。

關于被上訴人主張的房屋差價損失問題。根據法律規定，買賣合同被確認無效后，雙方當事人應當相互返還房屋及購房款。但須指出的是，系爭房屋的現有價值與原購房款已經不能對等，兩者之間相比所產生的差價應當可以認定為上訴人的受益之處，也可以認定為被上訴人的信賴利益損失。對于該損失，一審法院基于公平原則，并結合當事人的過錯程度、合同已履行的狀況等因素，在司法鑒定的基礎上酌情確定上訴人應賠償的損失數額，于法不悖，數額亦屬合理，本院予以維持。

至于占有使用費的標準，考慮到本案的具體情況，一審法院判決確定的支付標準，尚屬合理，本院亦予以維持。綜上所述，上訴人的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費人民幣21,810元，由上訴人陳其、桑衛芳負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　毛　焱

代理審判員　婁　永

審　判　員　蔣慶琨

二〇一七年九月十九日

書　記　員　許　晶

附：相關法律條文

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條

第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：

（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；

……