房屋轉讓他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

裁判要點：根據法律規定，夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。（以下判決書源自中國裁判文書網）

上海市第一中級人民法院

民 事 判 決 書

（2017）滬01民終10619號

上訴人（原審原告）：馮敏，女，漢族，1988年7月20日出生，住安徽省鳳陽縣。

委托訴訟代理人：江思佳，上海繁錦律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：王華君，男，漢族，1983年7月23日出生，戶籍地上海市奉賢區，現住上海市閔行區。

被上訴人（原審被告）：潘志開，男，漢族，1978年2月25日出生，戶籍地江蘇省淮安市淮安區。

被上訴人（原審被告）：陳車珍，女，漢族，1981年6月4日出生，戶籍地江蘇省淮安市淮安區。

上述兩被上訴人之共同委托訴訟代理人：孟海，上海滬泰律師事務所律師。

上述兩被上訴人之共同委托訴訟代理人：朱超群，上海滬泰律師事務所律師。

上訴人馮敏因與被上訴人王華君，被上訴人潘志開、陳車珍確認合同無效糾紛一案，不服上海市閔行區人民法院（2017）滬0112民初2738號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年8月24日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人馮敏之委托訴訟代理人江思佳，被上訴人王華君，被上訴人潘志開、陳車珍及其共同委托訴訟代理人孟海到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

上訴人馮敏上訴請求：撤銷原判，依法改判支持上訴人在一審中的訴請。事實和理由：一、系爭房屋產權登記在王華君及馮敏二人名下，均屬顯名產權人。王華君與潘志開、陳車珍先后簽署的三份合同中均沒有馮敏的簽字，故不能任意推斷馮敏知情并同意賣房；二、證人李某作為中介公司工作人員與本案有利害關系，為掩蓋自己的失職行為，具有在本次訴訟中作虛假陳述的動機。李某的證人證言在沒有其他證據佐證的情況下，一審法院就此予以采納，違反法律規定，損害馮敏的利益；三、雖然王華君與馮敏系夫妻關系，但馮敏并未授權王華君可處分其財產，夫妻之間買賣不動產并不適用表見代理。此外，潘志開、陳車珍自身具有嚴重過錯，也并非善意第三人，故一審法院認定事實不清，適用法律錯誤。

被上訴人王華君辯稱，同意馮敏的上訴請求。

被上訴人潘志開、陳車珍辯稱，不同意上訴人馮敏的上訴請求，一審法院判決事實清楚，適用法律正確。一、系爭房屋出售時，王華君、馮敏均居住在內。簽訂居間合同時，馮敏本人親自至中介公司，將房產證、身份證等交予王華君，故對于賣房事宜馮敏是知情的；二、潘志開、陳車珍多次看房時，馮敏均在場。現王華君、馮敏予以否認，但未能提供相應證據；三、2016年上海市房屋價格變動較大，導致馮敏夫妻反悔不同意賣房，而潘志開、陳車珍面臨巨大損失，故請求駁回上訴，維持原判。

馮敏向一審法院起訴請求：判令王華君與潘志開、陳車珍之間簽訂的《上海市房地產買賣合同》無效。

一審法院認定事實：坐落于上海市閔行區XX路XX弄XX號XX室（以下簡稱系爭房屋）的房屋產權人為王華君、馮敏，房屋建筑面積為54.61平方米。馮敏與王華君之間系夫妻關系。

2016年7月18日由王華君作為出售方，潘志開作為買受方、上海XX事務所作為居間方簽訂房地產居間合同一份，居間合同約定雙方定于2016年8月20日至居間方處簽訂正式房地產買賣合同。合同末尾的出售方處由王華君簽字，買受方處由潘志開簽字。潘志開于2016年7月16日轉賬支付給王華君定金人民幣（下同）20,000元，同日王華君出具房款收據載明收到潘志開支付的定金20,000元。

上海XX事務所的業務員李某出庭作證稱，2016年7月，潘志開、陳車珍至其公司的昆陽店門店有意購買房屋，當時由其接待，王華君的房屋是由其同事進行掛牌登記的。看房當日，潘志開、陳車珍及其朋友一起去看房，看房之前也是與房東王華君電話聯系的，當時看房之時是王華君的老婆即馮敏開的門，且王華君的母親也在屋內。潘志開、陳車珍看了房子之后，雙方對房屋的情況進行了交流。之后王華君與潘志開、陳車珍又回到中介公司的門店聊了一下，并且洽談了合同細節，具體談的是成交價格、具體的付款方式、過戶、交房手續等，在中介公司的門店以書面形式將居間合同打印，具體洽談的時候馮敏未到場，但是在簽訂居間合同的時候馮敏是來的，馮敏將房地產權證的原件以及馮敏的身份證及其戶口本送到中介公司處的，經過雙方的確認之后再簽訂居間合同的。

2016年8月8日由王華君、馮敏作為賣售人（甲方）、潘志開、陳車珍作為買受人（乙方）簽訂合同編號為2910985的《上海市房地產買賣合同》一份，合同約定：一、甲乙雙方通過上海XX事務所居間介紹，由乙方受讓甲方自有房屋及該房屋占用范圍內的土地使用權；甲方保證已如實陳述房地產權屬狀況、設備、裝飾情況和相關關系，乙方對甲方上述轉讓的房地產具體狀況充分了解，自愿買受該房地產；二、甲乙雙方經協商一致，同意上述房地產轉讓價款共計1,060,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲乙雙方在付款協議（附件三）中約定明確。乙方交付房價款后，甲方應開具符合稅務規定的收款憑證；附件三付款協議約定：1、2016年7月16日，乙方支付甲方購房定金20,000元；2、甲乙雙方共同約定，于2016年8月10日前乙方支付甲方購房首付款530,000元；3、乙方向銀行申請購房貸款500,000元，此房款由銀行打入甲方指定賬戶；4、留尾款10,000元，待結清水電煤、有線電視、物業費當日一次性付清；……四、甲乙雙方同意，甲方于2017年3月15日之前騰出該房屋并通知乙方進行驗收交接。乙方應在收到通知之日起的3日內對房屋及其裝飾、設備情況進行查驗。查驗后甲方將房屋鑰匙交付給乙方為房屋轉移占有的標志；……六、甲、乙雙方確認，在2016年9月15日之前，甲、乙雙方共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。……九、乙方未按本合同約定期限付款的，甲、乙雙方同意，每逾期一日，乙方應向甲方支付逾期未付款的0.05%的違約金，合同繼續履行；十、甲方未按本合同第四條約定期限交接房地產的，每逾期一日，甲方應向乙方支付已收款0.05%的違約金，合同繼續履行。另補充條款（一）約定：1、甲乙雙方共同約定，至交易完成，乙方自愿讓甲方居住到2017年3月，且不用支付任何費用；2、甲乙雙方共同約定，至甲方收到乙方首付款起，甲方應在第一時間將房屋內的貸款還清，不得以任何理由，借口拖延還款時間，如果因甲方的原因，影響后面正常交易時間，甲方自愿承擔違約責任。合同末尾處馮敏的簽字由王華君代簽。

上海XX事務所的業務員李某出庭作證稱，因為需要簽訂正式的房屋買賣合同，所以證人是通知雙方必須到場的，但在農業銀行進行房款轉賬之時，馮敏未到場，王華君稱馮敏請假不成，但是其稱馮敏是沒意見的，對于價格也沒問題。證人稱僅有王華君一個人的簽字是不行的，但王華君稱出了任何事情其會承擔責任，所以王華君代其妻子進行簽字，而且當時交易之時就是按照市場價格進行的交易，并不存在低于市場價格的情況。

2016年8月8日，潘志開通過農業銀行轉賬支付給王華君530,000元，同日王華君出具房款收據載明收到上述房款530,000元。

2016年9月13日陳車珍提出的房屋貸款申請得到了銀行的審批通過。

2016年10月9日馮敏委托上海繁錦律師事務所向上海XX事務所發出律師函載明，“馮敏對此次交易完全不知情，你司作為專業從事房地產經紀業務的公司，在明知馮敏系涉案房屋產權人，而馮敏自始至終均未到場，你司也未獲得馮敏出具的王華君可代為處分其房屋產權的授權委托書的情況下，仍對該房屋進行居間介紹，極力促成潘志開、陳車珍與王華君簽署《上海市房地產買賣合同》，賺取居間費用。基于你司上述嚴重故意侵害馮敏合法權益的行為，本律師代表馮敏鄭重申明如下：你司與潘志開、王華君之間簽訂的《房地產居間合同》無效。”

一審法院認為：本案的主要爭議焦點是王華君代馮敏與潘志開、陳車珍所簽署的《上海市房地產買賣合同》的合同效力問題。首先，涉案房屋登記在馮敏、王華君名下，馮敏與王華君之間系夫妻關系，涉案房屋屬于夫妻共同所有的財產。夫或妻對夫妻共同所有的財產，具有平等的處理權。其次，雖然馮敏并未出具委托書給王華君明確授權其進行協議的簽訂或房屋的出售事宜，但是結合潘志開、陳車珍陳述的購房過程及庭審查明的事實，馮敏對于王華君對外出售房屋給潘志開及陳車珍的事實是明知的，王華君代馮敏在涉案的房屋買賣合同上簽字，并且已經收取了買賣合同所約定的定金及房款。更何況王華君與潘志開在簽訂該份買賣合同之前，曾經簽訂過一份房地產買賣居間協議，而該份居間協議的簽訂，雖然沒有馮敏的簽字，但是結合證人出庭所作的證人證言，足以說明馮敏對于涉案房屋的出售以及居間協議的簽訂均是明知的。更何況馮敏直至2016年10月9日才向中介公司發出律師函，明確表示拒絕追認王華君的無權代理行為。但即使如此，一審法院認為馮敏與王華君之間的夫妻關系，足以認定潘志開、陳車珍有理由相信王華君代馮敏簽訂房屋買賣合同的意思表示是夫妻雙方的共同意思表示，王華君的行為構成表見代理行為，故該份房地產買賣合同體現了馮敏、王華君、潘志開、陳車珍的真實意思表示，合同依法成立，且未違反法律、行政法規中的效力性的強制性規定，合同當屬有效，對各方當事人均具有合同約束力，馮敏及王華君、潘志開、陳車珍均應按照協議的約定全面履行各自的合同義務。故馮敏提出的要求確認上述買賣合同無效的訴請缺乏事實及法律依據，對此訴請法院不予支持。

一審法院據此判決：駁回馮敏的訴訟請求。案件受理費減半收取計40元，由馮敏負擔。

二審中，當事人沒有提交新證據。經審理查明，一審法院認定的事實無誤，本院依法予以確認。

本院認為，根據法律規定，夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。系爭房屋是通過中介公司掛牌出售，潘志開、陳車珍獲取房源信息后，由中介公司陪同帶看。根據證人證言陳述，潘志開、陳車珍看房時馮敏在場，且當事人間對房屋情況進行了交流。之后，在簽訂《房地產居間合同》時，馮敏雖未簽字，但親自送來了房產證原件、身份證、戶口本等材料。馮敏對上述內容均予以否認，并堅稱潘志開、陳車珍看房時其在上班，并不知情，但在法院給予的舉證期內未能提供任何證據進行反駁，依法應承擔舉證不能的不利后果。同時，本院注意到，王華君與陳車珍往來的微信記錄顯示，王華君出售系爭房屋的目的是為了家庭生活所需的必要置換，且在已收到首付款之后，突然表示馮敏不想賣房了，故從側面亦印證了馮敏對系爭房屋交易事宜是知曉的。據此，結合現有證據以及已查明的事實，本院認定馮敏對于王華君向潘志開、陳車珍出售系爭房屋的事實明知且予以認可。雖然簽訂《上海市房地產買賣合同》時，王華君并未出具馮敏的授權委托書，但基于其與馮敏的夫妻關系以及簽約之前馮敏多次在場，以自己的行為表明對出售房屋不持異議的現實情況，本院認定潘志開、陳車珍有理由相信王華君具有代理權，其簽約行為系夫妻雙方的共同意思表示，該合同對王華君、馮敏以及潘志開、陳車珍均具有法律約束力，當屬合法有效，各方應恪守履行。綜上，上訴人馮敏要求確認《上海市房地產買賣合同》無效的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費人民幣80元，由上訴人馮敏負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　孔美君

代理審判員　　吳　丹

審　判　員　　楊斯空

二〇一七年九月二十六日

書　記　員　　強　穎

附：相關法律條文

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；……