夫妻一方作為產權人，有權與第三人簽訂房屋買賣合同

裁判要點：基于物權登記的公示、公信力，夫妻一方作為產權人，有權與第三人簽訂房屋買賣合同，并不因系爭房屋屬于夫妻共同財產而導致合同無效。（以下判決書源自中國裁判文書網）

上海市第二中級人民法院

民 事 判 決 書

（2017）滬02民終8103號

上訴人(原審第三人)：祁永杰，男，1977年2月8日出生，漢族，住江蘇省靖江市。

委托訴訟代理人：羅立佳，上海源杰律師事務所律師。

被上訴人(原審原告)：楊漢彥，男，1978年1月10日出生，漢族，住安徽省。

委托訴訟代理人：曹劍敏，上海市李國機律師事務所律師。

被上訴人(原審被告)：白晶，女，1985年7月2日出生，漢族，住遼寧省沈陽市。

原審第三人：中國建設銀行股份有限公司上海青浦支行，住所地上海市青浦區。

法定代表人：姚渙冰，行長。

委托訴訟代理人：凌云、朱培德。

上訴人祁永杰因與被上訴人楊漢彥、白晶房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市青浦區人民法院(2017)滬0118民初1761號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年8月22日立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人祁永杰及其委托訴訟代理人羅立佳，被上訴人楊漢彥的委托訴訟代理人曹劍敏，被上訴人白晶，原審第三人中國建設銀行股份有限公司上海青浦支行(以下簡稱“建行青浦支行”)的委托訴訟代理人凌云、朱培德到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

祁永杰上訴請求：撤銷一審法院判決，依法改判確認白晶與楊漢彥簽訂的買賣合同無效，將系爭房屋產權恢復登記至白晶名下。事實與理由：一、祁永杰與白晶系夫妻，座落于上海市青浦區華新鎮華志路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)是雙方婚后購買，是夫妻共同財產。房屋登記在白晶名下。白晶未經祁永杰同意，擅自與楊漢彥簽訂買賣合同，將夫妻共同共有的系爭房屋出賣給楊漢彥，并于2016年11月1日辦理了不動產登記，將系爭房屋變更登記于楊漢彥名下，該行為損害了祁永杰的合法權益。二、關于違約責任，要求建行青浦支行停止放貸的是楊漢彥，應視為楊漢彥未能按約支付房款，故不應由白晶承擔逾期交房的違約責任。三、一審程序違法，未對祁永杰作為有獨立請求權的第三人提出的相應訴請進行審理。

楊漢彥辯稱，不同意祁永杰的上訴請求。祁永杰的上訴請求缺乏事實及法律依據。祁永杰在一審審理中，明確表示知道白晶向楊漢彥出售房屋，且參與了整個房屋買賣合同的簽訂、房屋產權登記的變更手續、辦理貸款等環節。楊漢彥多次要求建行青浦支行向白晶放貸，由白晶向楊漢彥交房，楊漢彥從未要求過停止放貸。就祁永杰提出的程序問題，楊漢彥認為一審法院程序無不當。

白晶辯稱，不同意祁永杰的上訴請求。房屋買賣合同從簽訂到產權變更的整個過程，祁永杰都參與了，辦理銀行貸款手續，祁永杰也參與了。白晶作為系爭房屋登記的產權人，僅是配合簽字，完成手續。

建行青浦支行述稱，不同意祁永杰的上訴請求。留存在建行青浦支行的房屋買賣合同以及承諾書、面談資料，均有祁永杰本人的簽名。祁永杰對系爭房屋的買賣事宜是知曉的。一審中，在訴調階段，建行青浦支行即表示，只要白晶、祁永杰協商一致，提供有效的賬號，即可以放貸，但二人意見不一?，F祁永杰主張買賣合同無效，在有明確結論之前，建行青浦支行無法放貸。

楊漢彥向一審法院起訴，請求判令：1、白晶繼續履行《上海市房地產買賣合同》，將系爭房屋交付楊漢彥；2、白晶支付楊漢彥逾期交房違約金(以已付房款60萬元為基數，按日萬分之五的標準，自2016年11月8日起算至實際交房止)。

白晶辯稱，對楊漢彥主張的合同簽訂、履行等事宜無異議，同意在銀行放款后交付房屋，現貸款還未支付，且白晶已于2016年11月3日搬離，故不應支付逾期交房違約金。

建行青浦支行述稱，對楊漢彥主張的貸款合同簽訂、審批金額及抵押權設定等事實無異議。截止2016年11月9日《不動產登記證明》交付建行青浦支行始，系爭房屋貸款發放條件成就。按照楊漢彥與建行青浦支行的約定，貸款應支付至白晶賬戶，但貸款發放過程中，發現合同約定的以白晶名義開立的銀行卡被掛失，導致無法正常放貸。只要白晶與祁永杰達成一致意見，建行青浦支行同意放款。

祁永杰述稱，對楊漢彥主張的合同簽訂、履行情況無異議，但系爭房屋是白晶與祁永杰共有財產，白晶無權單獨處分。建行青浦支行至今沒有放款給白晶，楊漢彥存在延期付款的行為。為維護祁永杰的合法權益，請求判令：1、確認楊漢彥與白晶簽訂的《上海市房地產買賣合同》無效；2、將系爭房屋產權恢復登記至白晶名下。

經審理查明：楊漢彥(乙方)與白晶(甲方)經上海中佑房地產經紀有限公司居間介紹，于2016年9月18日簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定：甲方將系爭房屋出售予乙方，系爭房地產轉讓價款為200萬元；乙方應于2016年9月19日內支付甲方首付款60萬元整；乙方以銀行貸款方式支付給甲方房款138萬元(直接劃入甲方指定賬戶)，乙方需在交易過戶之前辦妥銀行貸款的申請和審批手續，甲方必須配合辦理并提供相關資料，若因銀行貸款政策有所調整而導致銀行貸款暫停審批，則交易過戶時間自動順延；若乙方申請的銀行貸款未獲批準或銀行批準的金額不足申請額度，則乙方應于交易過戶之前補足該不足部分；乙方于甲方交房當天支付給甲方尾款2萬元；甲乙雙方確認，在2016年11月30日前共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續；乙方未按合同約定期限付款的，每逾期一日，應向甲方支付未付款的萬分之五的違約金，逾期超過六十日，則甲方有權單方面解除合同，乙方應向甲方支付合同約定之總金額20%的違約金；甲方未按合同約定期限交接房地產的，每逾期一日，應向乙方支付已收款萬分之五的違約金，逾期超過六十日，則乙方有權單方面解除合同，甲方應向乙方支付合同約定之總金額20%的違約金；甲方于收到乙方全額房款3日內將該房屋交付乙方，交付的標志為：甲方將該房屋鑰匙交給乙方，并至物業管理處辦妥相關更名交接手續，交房前該房屋所產生的相關費用由甲方承擔，交房后產生的相關費用由乙方承擔；甲乙雙方同意任何一方未按合同約定履行相應義務，則甲方按合同第十條第三款之約定承擔違約責任，乙方按合同第九條第三款之約定承擔違約責任。合同另對其他內容進行了約定。合同簽訂后，楊漢彥按約支付白晶房款60萬元,并與建行青浦支行簽訂《個人住房(商業用房)抵押借款合同》，獲批貸款金額為138萬元。2016年11月1日，楊漢彥、白晶共同向青浦區房地產交易中心申請辦理過戶手續，將系爭房產登記于楊漢彥名下，并設定了抵押權人為建行青浦支行、債權數額為138萬元的抵押權登記。然而，在此后建行青浦支行向白晶發放貸款時，遭拒絕，導致貸款未能正常發放，白晶也拒絕交房給楊漢彥。2017年1月，白晶將系爭房屋鑰匙寄送楊漢彥，但祁永杰至今仍居住在系爭房屋內。

一審審理中，法院于2017年1月9日組織當事人進行調解，白晶表示已離開系爭房屋，只要貸款到位，就把物品搬走。祁永杰表示出售房屋時其是知情的，在簽訂合同前一天簽訂了購買其他房屋的合同，第二天決定出售系爭房屋，且房屋出售給楊漢彥也是同意的。但庭后，祁永杰表示庭審筆錄與其實際表述不符，其對房屋出售不知情、不同意。另經向楊漢彥釋明，楊漢彥堅持只要求白晶承擔房屋交付的義務。

一審法院認為：案涉《上海市房地產買賣合同》是雙方當事人真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效，雙方當事人均應恪守義務。祁永杰提出的合同無效、恢復登記至白晶名下的主張，依據不足，不予支持。系爭房屋已于2016年11月4日變更登記至楊漢彥名下，且設定了以建行青浦支行為抵權權人的抵押登記，建行青浦支行亦表示該抵押登記符合貸款發放條件，但因白晶提出要求暫緩發放致貸款未能發放，故一審法院認定楊漢彥已于2016年12月8日履行全部房款支付義務，根據合同約定，白晶應于收到全部房款3日內交房，交付標志為楊漢彥收到房屋鑰匙。雖白晶將鑰匙交付給楊漢彥，但白晶物品未搬離，且系爭房屋仍由祁永杰實際居住使用，故認定白晶違約，應按約支付違約金。

一審法院據此作出判決：一、白晶應于判決生效之日起十日內向楊漢彥交付位于上海市青浦區華新鎮華志路XXX弄XXX號XXX室房屋；二、白晶應于判決生效之日起十日內支付楊漢彥違約金(以已付房款60萬元為基數，按日萬分之五的標準，自2016年12月12日起計算至房屋實際交付之日止)；三、駁回祁永杰的全部訴訟請求。

二審中，祁永杰、楊漢彥、白晶均未提供新的證據。

建行青浦支行提供有祁永杰簽字的《上海市房地產買賣合同》、《出讓同意暨承諾書》、《售房人面談記錄》，用以證明祁永杰對房屋買賣知情，并至建行青浦支行辦理了相應的手續。對于建行青浦支行提供的上述證據，祁永杰認可其簽字的真實性，但否認其他書面記載的內容，并稱其簽字時，紙上并沒有相應內容，但就其為何在空白的紙張特定部位簽字，祁永杰未能給出合理解釋。楊漢彥、白晶對上述建行青浦支行提供的證據，未表示異議。

本院認為，本案的爭議焦點在于白晶與楊漢彥所簽訂的買賣合同是否有效。系爭房屋原產權登記在白晶名下，是白晶與祁永杰夫妻共同財產?；谖餀嗟怯浀墓尽⒐帕?，白晶作為產權人，有權與楊漢彥簽訂房屋買賣合同，并不因系爭房屋屬于夫妻共同財產而導致合同無效。且依據查明的事實，一審中，祁永杰曾自述其知道房屋買賣事宜，此后祁永杰雖否認原有陳述意見，但未提供足以推翻自認的證據予以證明。二審中，建行青浦支行提供的證據，足以證明祁永杰參與了房屋買賣、辦理貸款的環節，故祁永杰稱其對房屋買賣事宜不知情，與查明事實不符。據此，對祁永杰主張因其不知情，白晶擅自處分夫妻共同財產，而導致買賣合同無效的上訴主張，本院不予采納。至于違約責任，根據查明的事實，楊漢彥向建行青浦支行申請的貸款已獲批準，未能及時放貸的原因在于白晶、祁永杰夫妻意見不一致，上述情況導致的逾期放貸，責任不在楊漢彥處，故一審法院認定白晶違約，逾期交房，并判令其承擔違約責任，并無不當。至于祁永杰上訴主張一審法院的程序問題，經查并不存在。綜上所述，一審法院判決并無不當，本院予以維持。對祁永杰的上訴請求，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費80元，由上訴人祁永杰負擔。

本判決為終審判決。

法官助理張煜

審判長　　盧薇薇

審判員　　鄔海蓉

審判員　　余　藝

二〇一七年十月二十七日

書記員　　張　煜

附：相關法律條文

附：相關的法律條文

《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：

(一)原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；

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