行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力。

裁判要點：行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力。在未獲得系爭房屋產權人授權的情況下，就系爭房屋簽訂房地產買賣合同，事后亦明確表示不同意出售房屋，故該買賣合同及補充協議對權利人不發生效力。（以下判決書源自中國裁判文書網）

上海市第一中級人民法院

民 事 判 決 書

（2018）滬01民終5981號

上訴人（原審被告）：許心怡，女，1970年6月20日出生，香港特別行政區居民，住香港特別行政區。

委托訴訟代理人：梁蔚飛，上海市申房律師事務所律師。

上訴人（原審被告）：葉絲絲，女，1992年8月6日出生，香港特別行政區居民，住香港特別行政區。

委托訴訟代理人：許心怡（系葉絲絲之母），身份信息同上。

被上訴人（原審原告）：吳某1，男，漢族，1980年2月15日出生，戶籍地江蘇省溧陽市，現住上海市浦東新區。

被上訴人（原審原告）：陳玉丹，女，漢族，1981年1月7日出生，戶籍地江蘇省常州市戚墅堰區，現住上海市浦東新區。

被上訴人（原審原告）：吳某2，男，漢族，2014年11月26日出生，現住上海市浦東新區。

法定代理人：吳某1（系吳某2之父），身份信息同上。

三被上訴人之共同委托訴訟代理人：熊兆罡，上海熊兆罡律師事務所律師。

三被上訴人之共同委托訴訟代理人：高士強，上海熊兆罡律師事務所律師。

原審被告：盛君華，女，漢族，1945年12月11日出生，住上海市虹口區新市。

原審第三人：中國銀行股份有限公司上海市分行，住所地上海市中山東一路23號。

法定代表人：趙蓉，行長。

委托訴訟代理人：宋澤，上海才富律師事務所律師。

委托訴訟代理人：劉秀，上海才富律師事務所律師。

上訴人許心怡、葉絲絲與被上訴人吳某1、陳玉丹、吳某2、原審被告盛君華、原審第三人中國銀行股份有限公司上海市分行（以下簡稱中國銀行上海分行）因房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市閔行區人民法院（2017）滬0112民初32265號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年5月21日受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現已審理終結。

許心怡、葉絲絲上訴請求：撤銷原審判決，依法改判駁回被上訴人一審全部訴訟請求。事實和理由：第一，原審認定盛君華無權代理上訴人出售上海市閔行區XX路XX弄XX號XX室房屋（以下簡稱涉案房屋），上訴人對此予以認可。第二，原審判決擴大了表見代理的定義及適用范圍，本案沒有證據證明上訴人有向被上訴人出售涉案房屋的意向。第三，被上訴人在不明確盛君華代理權限范圍的情況下，直接與其簽訂房屋買賣合同，有違常理。第四，上訴人得知盛君華與被上訴人簽訂房屋買賣合同后，立即表示不同意出售涉案房屋，其時僅距合同簽訂十余日，可見上訴人并非因為房價上漲而違約。

吳某1、陳玉丹、吳某2辯稱，不同意上訴人的上訴請求。第一，盛君華與許心怡系母女關系，上訴人定居香港，此前也委托過盛君華辦理涉案房屋的出租事宜，故上訴人委托盛君華辦理涉案房屋的出售事宜符合常理。第二，盛君華在簽訂合同前與上訴人溝通過房屋價款事宜，且許心怡委托葉絲絲處理涉案房屋的買賣事宜，可見上訴人有出售涉案房屋的意思表示，認可交易價格，并同意由葉絲絲來滬補簽房屋買賣合同。第三，盛君華構成表見代理，被上訴人主觀善意，盡到了合理的注意義務，且履行了全部付款義務。要求駁回上訴，維持原判。

盛君華辯稱，同意上訴人的上訴請求。出租涉案房屋涉及利益較小，而出售涉案房屋涉及利益重大，盛君華無權代理上訴人出售涉案房屋。

中國銀行上海分行辯稱，不就上訴請求發表意見，由法院依法裁判。

吳某1、陳玉丹、吳某2訴至一審法院，請求判令：1、許心怡、葉絲絲、盛君華繼續履行合同，協助吳某1、陳玉丹、吳某2辦理涉案房屋的過戶手續；2、許心怡、葉絲絲、盛君華向吳某1、陳玉丹、吳某2支付以人民幣（以下幣種相同）1,540,000元為本金，日萬分之五為利率，自2015年12月1日起算至判決生效之日止的違約金；3、許心怡、葉絲絲、盛君華支付吳某1、陳玉丹、吳某2提存公證費1,350元。

一審法院認定事實：涉案房屋的權利人登記為許心怡、葉絲絲，房屋建筑面積為73.85平方米。

2015年9月20日，吳某1、陳玉丹、吳某2作為買受人（協議乙方）、許心怡、葉絲絲作為賣售人（甲方）簽訂合同編號為2454361的《上海市房地產買賣合同》一份，合同約定：第一條甲、乙雙方通過上海XX有限公司（以下簡稱XX公司）居間介紹，由乙方受讓甲方自有房屋及該房屋占用范圍內的土地使用權，甲方依法取得的房地產權證號為閔2011XXXXXX，房地產座落XX路XX弄XX號XX室，房屋類型公寓；房屋建筑面積為73.85平方米，甲方保證已如實陳述房地產權屬狀況、設備、裝飾情況和相關關系，乙方對甲方上述轉讓的房地產具體狀況充分了解，自愿買受該房地產；第二條甲、乙雙方協商一致，同意上述房地產轉讓價款共計1,540,000元；乙方的付款方式和付款期限由甲乙雙方在付款協議（附件三）中約定明確。附件三付款協議中約定：1、乙方于簽約當日，直接支付甲方房款20,000元；2、乙方于2015年10月15日之前支付甲方房款450,000元；3、乙方貸款1,060,000元，該款項由銀行直接劃入甲方賬號；4、乙方于甲乙雙方房屋交接當日支付甲方10,000元；……第六條甲、乙雙方確認，在2015年11月30日之前，甲乙雙方共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續；上述房地產權利轉移日期以閔行區房地產登記處準予該房地產轉移登記之日為準；甲方承諾，在乙方或者委托他人辦理轉讓過戶時，積極給予協助。由于甲方故意拖延或者不及時提供相關材料的，乙方按本合同第十條追究甲方的違約責任；甲乙雙方同意，自本合同簽訂后，甲、乙雙方或其中一方均有權向房地產登記機構辦理預告登記；第九條乙方未按本合同約定期限付款的，甲、乙雙方同意按下列第三款內容處理，詳見補充條款；補充條款（一）載明：1、甲方于收到乙方第二筆房款后前往銀行還貸手續，之后并于交易中心注銷，甲乙雙方應于2015年11月30日前，至該房屋所在區房地產交易中心辦理房地產過戶手續；2、甲方于收到乙方的貸款款項后七日內，將該房地產交付乙方，交付標志為甲方將該房地產的鑰匙交付乙方，并對物業管理費、水、電，煤氣（若有）、電話（若有）、有線電視（若有）等費用進行結算；3、甲、乙雙方約定，該房地產的維修基金余額及甲方已支付的相關進戶費用已計入房地產總價，甲方與乙方不再另行結算；4、甲、乙雙方于乙方辦妥《上海市房地產權證》且甲乙雙方對該房地產進行交接后5個工作日內，辦理該房地產維修基金，煤氣（若有）、電話（若有）、有線電視（若有）等的更名手續；5、甲方應于甲、乙雙方辦理產權過戶手續前，向房地產所在地的公安派出機構辦妥原有戶口（若有）的全部遷出手續；6、甲方須保證交房時該房地產內附屬設施，設備均能正常使用及室內裝飾與簽訂本合同之日的狀況相符，下水道通暢；……8、有關乙方貸款的特別約定：（1）乙方于付清首付款房款之日起十日內，備齊貸款資料辦理銀行貸款申請手續；（2）若自乙方申請貸款起滿45個工作日，乙方的購房貸款不足本合同約定的額度，則乙方應與甲方至房地產交易中心辦理過戶手續之前，現金補足不足部分；（3）若乙方貸款銀行要求甲方應至貸款銀行簽訂相關文件及要求甲方提供相關資料的，甲方應按乙方貸款銀行要求配合乙方辦理銀行貸款手續；9、甲、乙雙方中若有任何一方未按照本買賣合同中的約定及時全面履行自己的義務（包括簽署文書、提供材料、繳納費用等交易相關義務），則每逾期一日，違約方應按本合同約定總房款的萬分之五向守約方支付違約金，直至違約方實際履行之日止；逾期超過15日的，守約方有權選擇單方面解除本合同，若守約方選擇單方面解除本合同，則違約方應按本合同約定的總房款的20%向守約方支付違約金；第十條甲方未按本合同第四條約定期限交接房地產的，甲、乙雙方同意按下列第三款內容處理，詳見補充條款；合同末尾的甲方處由盛君華代許心怡、葉絲絲簽字，乙方處由吳某1、陳玉丹、吳某1代吳某2簽字。

同日，上述買賣合同雙方簽訂《補充協議》一份，協議約定：1、1,540,000元為甲方凈到手價格，在此情況下，本次交易甲、乙雙方應繳納的交易稅費和中介費均由乙方承擔并支付。鑒于簽約當日產權人許心怡及葉絲絲未到場，由盛君華簽字生效，盛君華承諾產權人于2015年10月15日之前補簽字，買賣雙方予以認可，違約責任由盛君華承擔。買賣合同公證費用由甲方承擔；2、雙方同意本協議的違約責任適用買賣合同有關規定；3、本協議經雙方當事人簽章當日成立并生效，本協議與買賣合同相沖突的條款以本協議約定為準。補充協議末尾的甲方處由盛君華代許心怡、葉絲絲簽字，乙方處由陳玉丹、吳某1簽字，并由吳某1代吳某2簽字。

盛君華于2015年9月20日出具收據載明收到陳玉丹用于購買涉案房屋房款20,000元。盛君華在收款人處代許心怡、葉絲絲簽字。陳玉丹于2015年9月20日向居間方XX公司支付傭金25,000元。

盛君華一審庭審中稱，其與許心怡系母女關系，葉絲絲與許心怡系母女關系，其女兒即許心怡2015年9月之時有意將涉案房屋對外出售，其遂至XX公司處將涉案房屋進行掛牌，并提交了房屋產證的復印件。盛君華稱由于涉案房屋在取得產證之后，其便復印了一份產證復印件，因為涉案房屋自住一段時間之后，即進行對外出租。而許心怡、葉絲絲在上海沒有其他親戚，所以房屋的對外出租都是由盛君華在負責，只是房租由許心怡收取。依據中介公司的要求，許心怡從香港郵寄了一份公證的委托書給盛君華，盛君華隨即將該份委托書的復印件提交給中介公司，吳某1、陳玉丹、吳某2據此在簽訂上述買賣合同之后，從中介公司處取得了該份公證委托書。盛君華稱許心怡于2015年10月6日向中介公司電話稱，由于盛君華沒有代理權限所以不同意盛君華對外出售房屋的行為，且在次日2015年10月7日致電中介公司明確表示不同意出售房屋，并在10月9日電話告知了吳某1、陳玉丹、吳某2。吳某1、陳玉丹、吳某2則稱，盛君華并未告知拒絕出售房屋的事，是10月20日中介公司的人員告知了吳某1、陳玉丹、吳某2，許心怡、葉絲絲、盛君華不同意出售房屋的事實。其遂于2015年10月23日至普陀公證處辦理了后續房款的提存。

該份出具日期為2015年9月17日的委托書載明：委托人為許心怡，受托人為葉絲絲，由許心怡委托葉絲絲作為合法代理人，全權代表委托人許心怡執行和處理以下事項：……2、有權出售上述房地產，其中包括但不限于：簽訂買賣合約、代收取房款、代繳一切合理及正常的費用或稅項，辦理上述房地產交收、產權注銷、轉讓登記、過戶及公證等手續，辦理室內的水、電、天然氣、閉路電視的過戶及銷戶手續，簽署一切有關出售上述房地產所需之文件及辦理一切有關出售上述房地產所需之手續。委托期限：自簽署之日起至直至上述代理事項辦理完結時止。

一審庭審中，吳某1對于房屋購買的過程解釋稱，當初盛君華與其簽訂買賣合同之時，出示了涉案房屋的產權證原件，其是在看到了產證原件才簽訂合同的。同時在簽訂買賣合同之前，去實地查看了多次，并且與盛君華及中介公司進行過多次的溝通。房屋當時是出租的，當時就房屋出租問題還特意問過盛君華，盛君華稱租期馬上就要到期了，租客也沒啥意見。盛君華稱房屋是其女兒許心怡的，但是其女兒在香港不方便，當時其還問盛君華要過許心怡的電話，但是盛君華稱許心怡在香港不方便，而且在拿到中介公司轉交的委托書之后，對于委托書的內容向中介公司提出了異議，但中介公司稱會讓許心怡重新去辦理委托公證，并且中介公司也提出了其他的解決方案。

吳某1、陳玉丹、吳某2于2015年10月23日向上海市普陀公證處提出申請，稱其于2015年9月20日簽訂《上海市房地產買賣合同》，購買涉案房屋（房產權利人登記在許心怡、葉絲絲二人名下）。現吳某1、陳玉丹并代理吳某2向該公證處提出申請對上述買賣合同約定的應支付的房款450,000元辦理貨幣提存事務。茲證明申請人吳某1、陳玉丹并代理吳某2于2015年10月23日將購買涉案房屋的購房款450,000元整提存于該公證處。吳某1、陳玉丹、吳某2為此提存公證支付了1,350元的公證費。

2015年11月，吳某1、陳玉丹、吳某2向盛君華、許心怡、葉絲絲發出催告函件，要求盛君華、許心怡、葉絲絲配合提供過戶的相關材料：如房屋產權證明、產權人身份證明、結婚證明、銀行卡號、此房屋銀行貸款還清證明等，以及包含上海房屋買賣過戶需要的沒有列明其中相關材料，望收到此函件后及時回復。

2015年11月23日上海市普陀公證處向許心怡、葉絲絲發出通知載明：提存人吳某1、陳玉丹并代理吳某2于2015年10月23日向該處申辦提存事務，將用于購買登記在你二人名下的涉案房屋購房款450,000元提存于該處。現據提存人稱，提存人與你們將不再履行2015年9月20日簽訂的《上海市房地產買賣合同》，即你二人不再出售上述房屋予吳某1、陳玉丹、吳某2。根據《中華人民共和國公證法》、《提存公證規則》的規定，請你們于本通知發出之日起十日內以書面形式回函以確認上述事實。若上述事實屬實，我處將通知提存人領回提存物450,000元及孳息。2015年11月30日許心怡、葉絲絲回函上海市普陀區公證處稱：盛君華與吳某1、陳玉丹、吳某2簽訂的上海市房地產買賣合同，盛君華不是該房屋產權人，也沒有受該房屋產權人委托及公證，屬無效代理。我們二產權人也沒有在該買賣合同上簽字。該合同也沒有公證。并且我們在本月七日告知中介和賣方該房屋不出售。現在我們再次重申該房屋不出售予吳某1、陳玉丹、吳某2。現在我們知悉吳某1、陳玉丹、吳某2將購房款450,000元提存于你處的事實，基于我們已經不出售該房屋，提存款450,000元及孳息由提存人自行處理領回。一審庭審中，吳某1、陳玉丹、吳某2確認，上述提存款其并未取回，而且公證處也未通知吳某1、陳玉丹、吳某2領取提存款。

第三人中國銀行上海分行提供查詢記錄載明：涉案房屋截至2017年12月25日尚有254,907.31元的貸款本息未歸還，貸款屬于按期履行的狀態。

2018年1月31日，吳某1、陳玉丹、吳某2,將剩余房款1,070,000元匯付至一審法院的代管款賬戶。

一審法院認為，本案的主要爭議焦點是盛君華的行為是否構成表見代理。合同法所規定的表見代理制度是指無權代理人在其表現出足以讓相對人相信其有代理權的外觀下所為之代理。表見代理的本質是無權代理，表見代理的前提是行為人從事了無權代理行為，而無權代理人的無權代理行為在絕大多數情況下都是一種不正常的行為，包含著行為人的惡意，只要行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為即有效。首先，從吳某1、陳玉丹、吳某2提供的證據中可以得知，盛君華并沒有獲得涉案房屋產權人許心怡、葉絲絲的授權，可以說明盛君華系無權代理人，盛君華代許心怡、葉絲絲與吳某1、陳玉丹、吳某2簽訂房屋買賣合同及補充協議所從事的是無權代理行為。雖然盛君華依據中介公司的要求，向中介公司及吳某1、陳玉丹、吳某2提供了許心怡與葉絲絲之間的公證委托書，但是該份委托書中并未載明盛君華有權對外出售房屋。其次，吳某1、陳玉丹、吳某2所提供的證據是否能夠證明其有合理的理由相信盛君華能夠代表許心怡、葉絲絲對外出售房屋。按照盛君華的庭審所述，其將涉案房屋掛牌銷售，是得到了許心怡的事先認可，而且結合許心怡出具給葉絲絲的委托書，也說明了許心怡確實有對外出售房屋的意愿。盛君華作為許心怡的母親，結合許心怡、葉絲絲長期居住在香港的客觀事實，涉案房屋平時的對外出租均是由盛君華在負責打理，與吳某1洽談合同簽訂、磋商房屋的價格、商談租客退租的事宜均是由盛君華在負責，這些簽約之時的事實足以讓吳某1、陳玉丹、吳某2相信盛君華有權代表許心怡、葉絲絲出售涉案房屋，而且盛君華在簽約之后直接收取了涉案房屋的房款。雖然許心怡在盛君華代其簽約之后，電話通知中介公司拒絕出售房屋，并認為盛君華無權對外出售房屋，但許心怡一系列事后的行為并不影響本案中認定盛君華的行為系表見代理的行為。雖然系爭的房屋買賣合同及補充協議并無許心怡及葉絲絲的簽字，但吳某1、陳玉丹、吳某2作為通常善意謹慎的市場主體，通過中介公司獲取房源信息，在多次查看房屋現狀，數次磋商洽談之后，吳某1、陳玉丹、吳某2是在謹慎判斷購房的風險之后才最終與盛君華簽訂涉案房屋的買賣合同及補充協議，而且盛君華在補充協議中再次承諾房屋的產權人許心怡、葉絲絲會于約定的期限之前補簽字，即對盛君華的代簽合同行為予以追認，并且吳某1、陳玉丹、吳某2在簽訂上述合同及補充協議之后，即按約支付了第一、第二期的房款，其完全善意地履行涉案房屋的買賣合同，盛君華亦接受了部分房款，雖然第二期房款的支付，由于許心怡明確拒絕出售房屋，導致吳某1、陳玉丹、吳某2只能通過提存的方式支付，但是并不影響吳某1、陳玉丹、吳某2積極履行買賣合同的付款義務，故基于上述合理理由，吳某1、陳玉丹、吳某2完全可以相信盛君華有代理權，能夠代表許心怡、葉絲絲簽訂房屋買賣合同及補充協議，故該份房屋買賣合同及補充協議對吳某1、陳玉丹、吳某2及許心怡、葉絲絲、盛君華具有合同約束力。

其次，吳某1、陳玉丹、吳某2在主觀上是善意的，其已經盡到了相應的審慎義務，并不存在過失。吳某1、陳玉丹、吳某2作為涉案房屋的買受人，在通過中介公司的房源介紹，且至涉案房屋多次實地看房之后，一再通過中介公司尋求解決交易風險的方法之后，其才與盛君華簽訂了房屋買賣合同及補充協議，說明了作為吳某1、陳玉丹、吳某2對于本次交易的風險已經進行了謹慎的考慮。當然吳某1、陳玉丹、吳某2確實應當盡更多的審核義務，這對維護交易安全，防止欺詐，減少甚至避免相對人的損失是非常有利的。而從本案的證據中可以得知吳某1、陳玉丹、吳某2已經盡到了一定的審核義務，但是若賦予吳某1、陳玉丹、吳某2過高的審核義務，勢必會影響交易的經濟效率。綜上所述，盛君華的上述行為構成表見代理，所產生的法律責任應由許心怡、葉絲絲承擔，盛君華以許心怡、葉絲絲的名義與吳某1、陳玉丹、吳某2所簽的房地產買賣合同及補充協議體現了許心怡、葉絲絲的真實意思表示，房地產買賣合同及補充協議依法成立，且未違反法律、行政法規中效力性強制性規定，當屬有效，對雙方當事人均具有合同約束力，吳某1、陳玉丹、吳某2及許心怡、葉絲絲均應按約履行各自的合同義務。現許心怡、葉絲絲拒絕履行后續的交易手續，顯然違約，理應承擔相應的違約責任，故作為守約方的吳某1、陳玉丹、吳某2有權要求許心怡、葉絲絲繼續履行上述的房地產買賣合同，該項訴請于法有據，應予以支持。現吳某1、陳玉丹、吳某2亦將剩余部分的房款以現金形式直接支付至一審法院，說明其完全具備實際履行交易的付款能力，故在涉案買賣合同具備履行可能的前提下，雙方之間的買賣交易仍應繼續履行，而許心怡、葉絲絲亦應在收到吳某1、陳玉丹、吳某2的剩余房款后及時將涉案房屋過戶至吳某1、陳玉丹、吳某2名下。而許心怡、葉絲絲未能按照合同約定的期限進行涉案房地產的產權變更登記手續，顯然構成違約，理應承擔合同約定的違約責任。而買賣合同中對于逾期過戶的違約責任有明確約定，現吳某1、陳玉丹、吳某2主張逾期過戶的違約責任于法有據，應予支持。然許心怡、葉絲絲始終認為涉案房屋買賣合同的簽訂盛君華未經其授權，其不應承擔違約責任，可理解為其對吳某1、陳玉丹、吳某2主張的違約金過高要求予以調整。對此，一審法院認為許心怡、葉絲絲確實存在一定的違約行為，但結合許心怡、葉絲絲的違約行為及其過錯程度，以及由于其違約給吳某1、陳玉丹、吳某2所造成的實際損失，兼顧到許心怡、葉絲絲在實際合同履行中的情況，而且也考慮到違約金主要是補償性的性質，雙方當事人在約定違約金的時候也是注重違約金的補償功能。根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，一審法院認為吳某1、陳玉丹、吳某2目前所主張的逾期過戶違約金過分高于違約行為給其造成的損失，故對于違約金的金額予以調整，酌定違約金以每日200元計。至于吳某1、陳玉丹、吳某2主張的提存費訴請，系吳某1、陳玉丹、吳某2積極履行付款義務所產生的費用，并非吳某1、陳玉丹、吳某2的損失依據，故對此訴請不予支持。

一審法院審理后，根據《中華人民共和國合同法》第四十九條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條第一款、第二款、第一百三十五條之規定，于2018年1月31日作出判決，判決如下：一、吳某1、陳玉丹、吳某2與許心怡、葉絲絲就坐落于上海市閔行區XX路XX弄XX號XX室房屋的買賣繼續以1,540,000元的價格進行交易，許心怡、葉絲絲于判決生效之日起十日內至第三人中國銀行股份有限公司上海市分行辦理涉案房屋的抵押注銷手續，待許心怡、葉絲絲完成上述抵押注銷手續后的十日內協助吳某1、陳玉丹、吳某2辦理涉案房屋的產權過戶手續，本次交易所產生的稅費由吳某1、陳玉丹、吳某2負擔；二、許心怡、葉絲絲于第一項中所約定的產權過戶手續辦理完畢后且其收到上述剩余房款1,070,000元后的十日內，將坐落于上海市閔行區XX路XX弄XX號XX室房屋交付給吳某1、陳玉丹、吳某2；三、許心怡、葉絲絲于判決生效之日起十日內支付吳某1、陳玉丹、吳某2逾期過戶違約金，自2015年12月1日起至判決生效之日止，按照日200元的標準計付；四、駁回吳某1、陳玉丹、吳某2的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費減半收取計9,336.08元,財產保全費5,000元，合計14,336.08元，由許心怡、葉絲絲共同負擔（并于判決生效之日起十日內直接支付給吳某1、陳玉丹、吳某2）。

二審中，當事人未提交新證據。

經本院審理查明，一審法院認定的事實無誤，本院依法予以確認。

本院認為，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力。原審被告在未獲得系爭房屋產權人即上訴人授權的情況下，與被上訴人就系爭房屋簽訂《上海市房地產買賣合同》及《補充協議》，上訴人事后亦明確表示不同意原審被告出售房屋，故該買賣合同及補充協議對上訴人不發生效力。被上訴人辯稱原審被告的行為構成表見代理，但表見代理合同的相對人在主觀上必須是善意的、無過失的。所謂善意，是指相對人不知道或者不應當知道行為人實際上無權代理；所謂無過失，是指相對人的這種不知道不是因為其大意造成的。而本案中，被上訴人在簽約前明知道產權人出具的委托書并非授權原審被告，卻仍與原審被告簽訂買賣合同，故不符合表見代理的構成條件。原審被告以上訴人名義與被上訴人簽訂的房屋買賣合同及補充協議對上訴人不發生效力。因此，被上訴人基于表見代理關系，在原審中起訴要求上訴人履行系爭買賣合同，并承擔違約責任及提存費，依據不足，本院不予支持。一審法院認定原審被告構成表見代理，認定有誤，本院依法予以糾正。綜上，上訴人的上訴請求，本院予以支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項、《中華人民共和國合同法》第四十八條之規定，判決如下：

一、撤銷上海市閔行區人民法院（2017）滬0112民初32265號民事判決；

二、駁回吳某1、陳玉丹、吳某2的全部訴訟請求。

一審案件受理費減半收取人民幣9,336.08元、財產保全費人民幣5,000元，二審案件受理費人民幣18,672.16元，合計人民幣33,008.24元，均由吳某1、陳玉丹、吳某2共同負擔。

本判決為終審判決。

審判長　毛　焱

審判員　婁　永

審判員　蔣慶琨

二〇一八年八月二十一日

書記員　朱晨陽

附：相關法律條文

一、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條……第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：（二）原判決、裁定認定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；……二、《中華人民共和國合同法》第四十八條行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。相對人可以催告被代理人在一個月內予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出