房屋買賣合同未能履行損失包括可得利益損失

裁判要點：在房屋買賣合同法律關系項下，因合同未能履行的損失不僅包括既得利益的損失，亦包括可得利益的損失（以下判決書源自中國裁判文書網）

上海市第一中級人民法院

民 事 判 決 書

（2018）滬01民終8304號

上訴人（原審被告）：許煜，男，1988年3月5日出生，漢族，住上海市普陀區。

委托訴訟代理人：佘榮森，上海申通律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：周敏，男，1968年8月11日出生，漢族，住上海市浦東新區。

委托訴訟代理人：蔣中清，上海申融律師事務所律師。

原審第三人：上海杰尚房地產經紀有限公司，住所地上海市浦東新區航頭路1025號1-2層。

法定代表人：胡芹，總經理。

委托訴訟代理人：夏璐璐，上海申融律師事務所律師。

原審第三人：上海孔劍房地產經紀事務所，住所地上海市浦東新區航頭鎮航頭路1011號1層。

法定代表人：朱軍，總經理。

原審第三人：許之敏，男，1961年3月11日出生，漢族，戶籍地上海市靜安區，現住上海市長寧區。

原審第三人：俞雯君，女，1971年11月2日出生，漢族，住上海市長寧區。

上訴人許煜因與被上訴人周敏，原審第三人上海杰尚房地產經紀有限公司（以下稱為杰尚公司）、上海孔劍房地產經紀事務所（以下稱為孔劍事務所）、原審第三人許之敏、俞雯君房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市浦東新區人民法院（2017）滬0115民初40268號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月9日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

許煜上訴請求：撤銷一審判決第二、三項，依法改判駁回周敏一審相應訴訟請求。事實和理由：第一，杰尚公司并非許煜與周敏之間房屋買賣事宜的居間方，杰尚公司法定代表人胡芹之所以能獲取許煜的銀行賬號系因在另案中許煜與案外人胡某之間房屋買賣系杰尚公司居間，許煜從未授權杰尚公司向周敏收取房款。本案所涉交易的居間方應為網簽版《上海市房地產買賣合同》上載明的孔劍事務所。周敏于2015年12月11日向胡芹支付的人民幣13萬以及2015年12月18日胡芹從其個人賬戶向許煜賬號轉賬的15萬元，二者金額并不一致，在雙方于2016年2月24日簽訂的《上海市浦東新區XX路XX弄XX號XX室出售轉讓合同》及《上海市房地產買賣合同》中也未注明周敏已支付房款15萬元。實際上，胡芹支付給許煜的15萬元中5萬元系其給予許煜結婚的紅包，其余10萬元系許之敏與胡芹及孔劍事務所法定代表人朱軍的其他生意往來款。第二，在許煜與案外人胡某的另案糾紛中，許煜的代理人系杰尚公司聘請，未取得許煜的授權，其于該案中的陳述不能代表許煜的意見。一審據此認定許煜與周敏確認許煜向周敏交付了房屋，并收取了周敏的房款缺乏依據。第三，許煜系因過于輕信杰尚公司、孔劍事務所，認為許煜已經和案外人胡某解除合同，才與周敏又簽訂買賣合同，并非故意違約“一房二賣”，而且許煜也未收到周敏支付的15萬元房款，反而系周敏將房款支付給杰尚公司存在過錯，故一審判決許煜賠償周敏64萬元的房屋差價損失缺乏依據。

周敏辯稱：第一，杰尚公司是雙方房屋買賣的居間方，買方將房款交給中介公司，再由中介公司轉付出賣人符合交易習慣。而且，杰尚公司的法定代表人胡芹向周敏表示其是全權代理許煜，周敏也無法直接聯系到許煜，故才向中介方胡芹支付。周敏于2015年12月11日支付的13萬元，加上之前支付給杰尚公司的定金2萬元，總數正好是15萬元，而且胡芹轉賬給許煜的15萬元也注明是房款，故許煜已經收到了周敏支付的15萬元房款。現在雙方的買賣合同關系已經解除，許煜應當返還上述款項。第二，一審法院經過評估后，查明房屋價值上漲明顯，現因許煜惡意隱瞞“一房二賣”的事實導致合同無法繼續履行，許煜應當賠償周敏相當于房屋差價的可得利益損失。綜上，請求駁回上訴，維持原判。

原審第三人許之敏、俞雯君同意許煜的上訴請求及事實、理由。

原審第三人杰尚公司、孔劍事務所未作陳述。

周敏向一審法院起訴請求：1、判令解除周敏與許煜之間的房屋買賣關系；2、判令許煜退還購房款68.50萬元；3、判令許煜賠償周敏118.80萬元。

一審法院認定事實：上海市浦東新區XX路XX弄XX號XX室房屋系許煜動遷安置所得。上海XX集團上海A有限公司于2014年11月20日經核準登記為該房屋的權利人。2015年7月16日，該房屋經核準登記在許煜名下，建筑面積為76.04平方米。

2016年2月24日，許煜（出賣方）與周敏（購買方）及杰尚公司簽訂《上海市浦東新區XX路XX弄XX號XX室出售轉讓合同》（編號：1000958）。合同第一條約定：雙方一致同意并約定該房屋轉讓價款為118萬元，此價格為許煜到手價。第二條約定：周敏于2015年11月29日之前向許煜支付定金2萬元；于2015年12月5日之前支付首付至20萬元（含定金2萬元）；于2016年1月25日之前支付73萬元；于2016年3月25日之前支付15萬元；于房屋交易限制期滿后7日內雙方共同前往交易中心辦理過戶手續，且交易中心出具受理單據當日，直接支付許煜尾款10萬元。第八條約定：……如可以上市交易日因許煜拖延超過7天，或者許煜進行一房二賣、抵押他人或者其他原因導致周敏不能順利取得產權，嚴重損害周敏利益的，許煜需按本合同第十二條規定給予周敏賠償，并附帶賠償第三方（見證方）。第十二條約定：1、許煜反悔不出售（或者變相上漲房價）該房屋給周敏的，則許煜應按照反悔時該房屋市場價的兩倍并于伍個工作日內向周敏支付違約金并同時支付因房價上漲給周敏帶來的房價損失。2、許煜應返還周敏已經支付的房款及已付款的銀行同期房貸利息，并同時承擔高于周敏對該房屋裝修費用兩倍的補償和利息。第十五條約定：1、雙方為辦理過戶所需簽訂的房地產管理部門之買賣合同示范文本內容與本合同（包括附屬法律文書和補充協議）約定不一致的，以本合同為準。2、其他未盡事宜，雙方經友好協商可以簽訂補充協議，經雙方協商一致，亦可以對本合同的約定作出變更。甲方：許煜（簽字），乙方：周敏（簽字及署期），見證方：杰尚公司（簽字蓋章）。

同日，許煜與周敏通過孔劍事務所簽訂《上海市房地產買賣合同》（合同編號：2679107）。合同第二條約定：“甲、乙雙方經協商一致，同意上述房地產轉讓價款共計118萬元，乙方的付款方式和付款期限由雙方在付款協議（附件三）中約定明確……”；第十一條約定：“經雙方經協商一致……訂立的補充條款或補充協議，為買賣合同不可分割的一部分，本合同補充條款與正文條款不一致的，以補充條款為準。”雙方在補充條款（一）第1條約定：雙方約定于2016年2月24日簽訂買賣合同的同時將該房產的產權證原件交由孔劍事務所暫為保管。第4條約定：許煜承諾該房地產在買賣交易前產權清晰無瑕疵且無除抵押人外的第三人主張權利。第6條約定：許煜于2016年2月28日前將該房屋交付周敏方，交付標志為許煜將該房屋的鑰匙交付周敏……。雙方在附件三付款協議約定：1、周敏于2015年12月31日前向許煜支付購房首付款20萬元（內含已付定金2萬元）；2、周敏于2016年1月31日前向許煜支付購房尾款98萬元。網上合同簽訂時間為2016年2月24日12時46分。

同日，許煜及其妻潘麗莎向上海市黃浦公證處申請辦理委托書公證書，委托裘志偉辦理上述房屋的出售、出租等相關事項。

2015年12月11日，杰尚公司法定代表人胡芹出具房款收據，確認收到買受人周敏支付出賣方許煜的房款13萬元，出售方落款并加蓋杰尚公司章：胡芹代許煜。2015年12月18日，胡芹通過其建設銀行賬號XXXXXXXXXXXX3617向許煜賬號XXXXXXXXXXXXXXX5478轉賬支付15萬元（備注房款）。2016年1月29日，周敏通過其工商銀行賬號XXXXXXXXXXXXXXX8773用POS交易方式分別消費55萬元、50萬元。胡芹于同日出具房款收據，確認收到買受人周敏支付出售方許煜的房款105萬元，出售方落款：胡芹代許煜。

一審另查明，2016年3月24日，胡芹通過其建設銀行賬號XXXXXXXXXXXX3617向俞雯君（賬號：XXXXXXXXXXXX5187）轉賬10萬元（備注房款）；于4月1日向俞雯君轉賬5萬元（備注房款）；于4月18日向俞雯君轉賬9.85萬元（備注房款）；于10月9日向俞雯君轉賬5萬元。

胡某訴許煜、周敏（該案第三人）房屋買賣糾紛一案[（2016）滬0115民初13394號]，一審法院判決認定：2015年5月10日，許煜作為出賣方、胡某作為購買方、杰尚公司作為見證方，各方簽訂《上海市浦東新區XX路XX弄XX號XX室出售轉讓合同》。合同簽訂后，胡某于2015年5月11日及同月19日分別轉賬支付許煜定金2萬元及首付款86萬元。該房屋在許煜解決與租客張賽雷的糾紛后由胡某占有使用。2016年2月24日，許煜與周敏簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定許煜將系爭房屋以118萬元的價格出售給周敏。之后，許煜將該房屋交付周敏。一審法院判決：周敏應于判決生效之日起三十日內遷出上海市浦東新區XX路XX弄XX號XX室房屋，由許煜將上述房屋交付胡某。周敏提出上訴，本院于2017年3月15日作出終審判決[（2017）滬01民終999號]。終審判決認為：胡某與許煜、周敏一案糾紛系許煜一房二賣的違約行為所導致，因胡某簽訂合同、支付房款、占有使用房屋的時間均早于周敏，故駁回上訴、維持原判。胡某于2017年5月就該案申請強制執行后周敏將前述房屋交付給許煜，胡某同時將房屋尾款22萬元交至一審法院代管。

一審再查明，2017年12月27日，胡某、許煜經一審法院主持達成調解協議[（2017）滬0115民初81213號]，確認許煜應于2017年12月30日前協助胡某將上海市浦東新區XX路XX弄XX號XX室房屋產權過戶至胡某名下。

本案一審審理中，周敏就系爭房屋2017年8月的市場價格申請評估。2017年10月16日，上海B有限公司出具滬城估（2017）（估）字第02517號房地產估價報告。該報告載明，估價對象在滿足全部假設和限制條件下于價值時點（2017年8月7日）的估價結果為：房地產價值總價246萬元，建筑面積評估單價：32,351元/平方米。周敏對估價報告沒有異議；許煜堅持認為從未收到房款、并未造成周敏損失，房地產價值與許煜無關。

一審庭審中，周敏堅持訴請并不要求原審第三人承擔責任。

一審法院認為，許煜與周敏簽訂的《上海市浦東新區XX路XX弄XX號XX室出售轉讓合同》、《上海市房地產買賣合同》均系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規禁止性規定，應屬合法有效，當事人均應切實履行。本案的爭議焦點為：1、系爭房屋買賣的居間方是杰尚公司還是孔劍事務所；2、雙方之間的買賣合同有無實際履行、應否解除；3、合同解除后的責任如何承擔。

關于居間主體，杰尚公司在許煜與周敏簽訂預購合同時作為見證方簽字蓋章，又根據周敏、杰尚公司提供的付款憑證，對周敏向杰尚公司支付房款118萬元的事實，一審法院予以確認。雖然許煜與周敏網簽合同時的居間方載明是孔劍公司，但結合周敏、杰尚公司、孔劍事務所的陳述以及胡某一案的庭審筆錄可以確認，本案系爭房屋買賣的實際居間方應為杰尚公司。許煜辯稱居間方應為孔劍事務所，杰尚公司與本案無關聯的意見，不予采納。

關于合同的解除，許煜與周敏一致同意解除雙方于2016年2月24日簽訂的《上海市房地產買賣合同》，一審法院予以準許。生效判決認定許煜存在一房二賣的行為。因胡某所簽訂的合同履行順位在先，生效判決判令周敏遷出系爭房屋。胡某根據該生效判決申請強制執行后周敏已實際遷出。此后，胡某與許煜在一審法院的主持下就辦理系爭房屋的產權過戶手續、支付尾款等內容達成調解協議。現周敏占有系爭房屋、取得房屋所有權的合同目的已根本無法實現。

當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則，秉持誠實，恪守承諾。許煜雖抗辯稱周敏從未向許煜支付房款、合同從未實際履行，但在胡某一案的一審、二審庭審筆錄中，周敏及許煜一致確認許煜交付了房屋、周敏占有房屋的狀態自2016年2月起一直持續、許煜認可收到過周敏房款、以及該案亦系杰尚公司居間等事實，結合本案查明胡芹曾向許煜轉賬15萬元的證據，許煜所稱未收到周敏房款卻交付房屋的行為實有違常理，一審法院不予采信。許煜明知已將系爭房屋出售胡某，卻刻意隱瞞周敏一房二賣，其主觀惡意明顯。導致與周敏的買賣合同無法履行應而解除的違約責任完全在于許煜，應由其承擔合同解除后的相應法律后果。合同解除后，已經履行的可以要求恢復原狀并有權要求賠償損失。現周敏要求許煜返還房款，并根據雙方合同第十二條的約定要求被告賠償房屋差價損失，符合合同約定，于法有據，一審法院予以支持。根據杰尚公司提供的銀行轉賬記錄，杰尚公司的法定代表人胡芹從其個人賬戶支付許煜15萬元、支付俞雯君29.85萬元。許煜、許之敏均否認該15萬元是周敏的房款，而系孔劍事務所法定代表人朱軍、胡芹給予許之敏的紅包（許煜結婚）及與許之敏合作拓展業務的費用，但該款系胡芹直接匯入許煜賬號，結合許煜與周敏簽訂的房屋買賣合同，許煜之解釋有悖常理，且未能提供證據證明其主張，故對許煜、許之敏之辯稱意見不予采納。俞雯君承認收到胡芹轉賬的29.85萬元，但否認該款系周敏支付的房款，主張系胡芹、朱軍與許之敏、俞雯君四人之間的業務往來款。周敏又提供許之敏出具的代收到房款13萬元的收款收據（復印件），許之敏否認出具過該收據并否認收到該款。雖然周敏、杰尚公司聲稱許之敏代收房款的行為構成表見代理，支付俞雯君的款項系經許之敏指定，但周敏、杰尚公司均未能提供許煜授權其父許之敏、授權俞雯君收取房款的委托書，亦不能提供許煜或許之敏指定將房款支付給俞雯君的其他證據，應當承擔舉證不能的法律后果。杰尚公司曾通過銀行轉賬方式向許煜支付15萬元房款，理應知曉許煜的銀行賬戶，加之簽訂買賣合同當日許煜已辦理經公證的委托書，其授權的委托代理人并非其父許之敏的情況，周敏、杰尚公司亦應明知，故對周敏、杰尚公司主張許之敏構成表見代理的意見，不予采納。經周敏、杰尚公司一致確認，杰尚公司已在胡某一案終審判決后向周敏返還了購房款48.50萬元，現沒有其他證據能夠證明許煜收到周敏除15萬元以外的購房款，故對周敏要求許煜返還購房款68.50萬元的訴請，一審法院僅支持許煜應向周敏返還已收取的房款15萬元。

系爭房屋2017年8月的房地產市場評估價值為246萬元，較雙方買賣合同約定的總房價118萬元上漲明顯，許煜的違約行為必然給周敏再次購房造成損失。縱觀許煜與周敏履約的整個經過，周敏未向許煜本人而向居間方杰尚公司付清全部購房款，又未敦促、監督居間方的付款對象和行為，自身存在過錯。需要指出的是，杰尚公司作為胡某、許煜房屋買賣的居間方，在明知系爭房屋已出售胡某且存在糾紛尚未解決的情況下，卻隱瞞周敏、撮合周敏與許煜簽訂本案買賣合同以致引發此后胡某一案的糾紛。杰尚公司作為具有專業資質的中介機構，其對房屋買賣流程掌握程度應高于一般公眾，其在收取周敏全部購房款后又未按許煜與周敏合同約定直接向許煜本人支付全部房款，其提供居間服務行為中確存在過錯。周敏明確在本案中不向杰尚公司主張權利，一審法院予以確認。對于周敏要求許煜賠償房屋差價款118.80萬元的訴請，一審法院以周敏的實際損失為基礎，兼顧當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，將許煜應賠償周敏的房屋差價損失酌定為64萬元。

一審法院審理后，依照《中華人民共和國民法總則》第七條、《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第九十四條、第九十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條以及《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條規定，于二〇一八年四月二十日作出判決：一、解除周敏、許煜于2016年2月24日簽訂的《上海市房地產買賣合同》（合同編號：2679107）；二、許煜應于判決生效之日起十日內返還周敏購房款15萬元；三、許煜應于判決生效之日起十日內賠償周敏房屋差價損失64萬元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費21,657元，由周敏負擔10,417元、許煜負擔11,240元；評估費7,780元，財產保全費5,000元,由許煜負擔。

經審理查明，一審法院認定事實無誤，本院依法予以確認。

本院另查明，許煜在與案外人胡某的（2016）滬0115民初13394號案件的庭審中表示其已經收到周敏支付的房款，且其本人經常在國外。

本院認為，根據另案生效判決確認的事實，許煜與案外人胡某簽訂的《上海市浦東新區XX路XX弄XX號XX室出售轉讓合同》與本案買賣雙方簽訂的同名合同在內容及形式上均極其相似，杰尚公司在合同中的地位均被表述為“見證方”，許煜認為在其與胡某的交易中，作為“見證方”的杰尚公司實際為居間方，而在之后其與周敏的交易中，同樣作為“見證方”的杰尚公司就同一套房屋的交易卻不再居間，有違常理。反而系杰尚公司、孔劍事務所在一審中陳述的，杰尚公司為本案的實際居間方，因杰尚公司與孔劍事務所具有特殊關系，而杰尚公司沒有秘鑰，故需借用孔劍事務所名義進行網簽的說法，較為合理地解釋了杰尚公司為何沒有以居間人的身份出現在網簽版的《上海市房地產買賣合同》中。結合許煜與周敏簽訂的《上海市浦東新區XX路XX弄XX號XX室出售轉讓合同》中關于出賣方違約應賠償“見證方”損失的約定，可以認定雙方就系爭房屋交易的實際居間方應為杰尚公司。

本案中，周敏作為買受人未將系爭的15萬元房款直接支付給許煜，而是通過胡芹轉付。周敏對此解釋稱系因無法聯系到許煜。本院認為，胡芹為交易居間方杰尚公司的法定代表人，其可以代表杰尚公司從事房屋買賣的居間事宜。在日常的房屋買賣居間過程中，居間方為保障自身利益在買賣雙方未正式簽訂書面合同前避免雙方發生實質性接觸的做法也并不鮮見，而且許煜也于與胡某一案的庭審中陳述其本人經常不在國內，故周敏將15萬元房款通過胡芹轉付許煜雖難言審慎，仍尚屬合理。同時，胡芹在收到周敏的付款后于7日內即將全部款項轉賬給了許煜，并備注為房款，另案生效判決也認定許煜將系爭房屋交付給周敏，在該案審理中許煜的代理人也曾表示收到周敏房款。許煜現主張該代理人并未獲得許煜的授權，代理行為無效，但在生效判決已經作出認定，許煜也未提交任何證據的情況下，本院對此不予采信。許煜主張胡芹轉賬給其的15萬元為婚禮禮金及其他生意往來的費用，也未能提供任何證據佐證，本院亦不予采信。至于雙方在隨后簽訂的書面合同中并未注明周敏已經支付房款15萬元的事實，由于周敏已經獲取收據作為支付的憑證，故并不能以此推論周敏未實際支付上述款項。一審在此基礎上，認定胡芹于2015年12月18日轉賬給許煜的15萬元系周敏通過胡芹支付的房款正確，本院予以確認。在雙方的房屋買賣合同因無法履行而解除的情況下，許煜依法應當退還已收的房款，一審據此作出相應判決并無不當。

關于差價損失的賠償問題，違約責任系嚴格責任，不以違約方的主觀過錯為構成要件。在雙方的買賣合同因許煜事實上存在“一房二賣”行為而無法繼續履行的情況下，即便許煜確實如其主張的存在“認識錯誤”并非“故意違約”，亦不免除其應當對周敏承擔的違約責任。在房屋買賣合同法律關系項下，周敏因合同未能履行的損失不僅包括既得利益的損失，亦包括可得利益的損失，即假設合同可以得到誠實履行，其因此可能獲得的合理利益如房屋的自然增值，均屬于其損失的范疇。一審在專業估價公司對系爭房屋估價的基礎上，綜合考慮到雙方當事人的過錯以及居間方亦存在過錯等因素，酌定許煜賠償周敏房屋差價損失64萬元，在周敏未提起上訴的情況下，本院予以確認。許煜關于自己并非故意違約，周敏沒有損失的辯稱意見，本院不予采信。

綜上，許煜的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決結果正確，審判程序合法，可予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費21,657元，由上訴人許煜負擔。

本判決為終審判決。

審判長　　金紹奇

審判員　　潘俊秀

審判員　　許　軍

二〇一八年九月二十九日

書記員　　周　益

附：相關法律條文

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條

第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：

（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；

......