購房人應采用便捷、安全、可證的支付方式向出賣人支付房款并保有出賣人出具的收款憑據。

裁判要點：房屋買賣是較為重大的民事活動，購房人應采用便捷、安全、可證的支付方式向出賣人支付房款并保有出賣人出具的收款憑據。（以下判決書源自中國裁判文書網）

上海市第二中級人民法院

民 事 判 決 書

（2020）滬02民終1448號

上訴人(原審原告)：周廟珍，女，1956年4月16日出生，漢族，住上海市楊浦區。

被上訴人(原審被告)：王琪，男，1951年2月23日出生，漢族，住上海市虹口區。

原審第三人：王遠俊，男，1953年12月7日出生，漢族，住上海市虹口區。

上訴人周廟珍因與被上訴人王琪、原審第三人王遠俊房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市虹口區人民法院(2018)滬0109民初33087號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

上訴人周廟珍上訴請求：撤銷一審判決，支持己方一審訴請。

事實和理由：己方從未轉讓過上海市霍山路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)及申請轉移登記，系爭房屋被登記在王琪名下是王遠俊伙同王琪對己方財產的巧取豪奪。己方不認識王琪也沒任何關系更無從談起房屋買賣。整個案件全是王遠俊策劃操縱，利用王琪來欺騙己方。關于己方簽名蓋章問題。系爭房屋轉移登記的所有材料中己方的簽字均非本人親筆，加蓋的名章的真實性亦被己方堅決否認。一審送交鑒定的檢材無比對價值。己方從未申請過系爭房屋產權登記，房屋轉讓和轉移登記材料均無己方的簽名，是王遠俊以欺騙手法一手炮制。平型關路的房屋買賣也是王遠俊參與交易，己方根本沒到場。十幾年來，己方一直誤以為自己仍是系爭房屋權利人，直至2018年3月通過向上海市虹口區房地產交易中心調查得知房屋是在自己不知情的情況下已經被轉移登記在王琪名下。一審有意回避王遠俊在辦理系爭房屋登記中顯而易見的違法操作，王遠俊偽造國家公文、私刻公章等等行為已觸犯了法律，必須承擔相應的法律責任。

被上訴人王琪辯稱，同意一審判決，請求予以維持。

原審第三人王遠俊述稱，同意一審判決，請求予以維持。

周廟珍向一審法院起訴請求：確認周廟珍與王琪就系爭房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》(以下簡稱“《買賣合同》”)無效，系爭房屋產權恢復至周廟珍名下。

一審法院認定事實如下：2000年12月12日，包括系爭房屋在內的上海市霍山路XXX弄XXX號共計16套房屋的產權經核準登記在上海興源房屋收購置換有限公司(以下簡稱“興源公司”)名下，其中，系爭房屋建筑面積為60.22平方米。

2000年12月15日，興源公司作為出賣方(甲方)、周廟珍作為買受方(乙方)簽訂《買賣合同》，約定，甲方將系爭房屋轉讓給乙方，轉讓價款為人民幣(以下幣種均為人民幣)18.8萬元，合同簽訂之日起10日內，乙方將轉讓價款一次付與甲方。該合同落款處甲方一欄蓋有“上海興源房屋收購置換有限公司”的印章，并由王遠俊作為興源公司代理人簽名，甲方法定代表人處蓋有“凌銘嘉”的印章，乙方一欄有“周廟珍”的簽名及蓋章。系爭房屋該次交易的《上海市房地產轉讓、登記申請書》落款處申請人一欄有“周廟珍”的簽名及蓋章，原權利人一欄蓋有“上海興源房屋收購置換有限公司”的印章，并由王遠俊作為興源公司代理人蓋章。2001年1月6日系爭房屋產權經核準登記至周廟珍名下，但周廟珍從未取得系爭房屋。

2002年8月26日，周廟珍作為出賣方(甲方)、王琪作為買受方(乙方)簽訂《買賣合同》，約定，甲方將系爭房屋轉讓給乙方，轉讓價款為18萬元；合同簽訂后，乙方于2002年8月26日支付3萬元定金，待支付尾款時抵作房價款，乙方于2002年10月25日前支付15萬元；甲方于2002年10月25日前騰出房屋并通知乙方進行驗收交割。該合同落款處甲方一欄有“周廟珍”的簽名及蓋章，乙方一欄由王琪簽名并蓋章。系爭房屋該次交易的《上海市房地產轉讓、登記申請書》落款處申請人一欄由王琪簽名并蓋章，原權利人一欄有“周廟珍”的簽名及蓋章。2002年9月7日，系爭房屋產權經核準登記至王琪名下。

之后，系爭房屋由王遠俊交付給王琪居住至今。

一審另查明，2002年9月13日，王琪與案外人毛某某、陸某簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定，王琪將其所有的建筑面積40.80平方米的物華路房屋轉讓給毛某某、陸某，房屋轉讓價款為16.5萬元。

一審中，周廟珍向一審法院申請對落款時間為2002年8月26日的出賣方為周廟珍、買受方為王琪的系爭房屋《買賣合同》及《上海市房地產轉讓、登記申請書》中“周廟珍”簽名的真實性進行鑒定。一審法院委托司法鑒定科學研究院進行鑒定，鑒定結論為，前述《買賣合同》及《上海市房地產轉讓、登記申請書》上需檢的“周廟珍”簽名均不是周廟珍本人所寫。經質證，周廟珍、王琪、王遠俊對鑒定結論均無異議。

之后，王琪申請對落款時間為2002年8月26日的出賣方為周廟珍、買受方為王琪的系爭房屋《買賣合同》及《上海市房地產轉讓、登記申請書》落款處“周廟珍”印章的真實性進行鑒定，王遠俊向一審法院申請對落款時間為2000年12月15日的出賣方為興源公司、買受方為周廟珍的系爭房屋《買賣合同》及《上海市房地產轉讓、登記申請書》落款處“周廟珍”印章的真實性進行鑒定，一審法院委托司法鑒定科學研究院進行鑒定。鑒定過程中，周廟珍、王琪、王遠俊均未提供蓋有周廟珍印章的鑒定比對樣本材料。為此，一審法院調取了周廟珍等人作為原告、上海中虹(集團)有限公司等公司作為被告的(2009)虹民(行)初字第55號房屋拆遷安置補償合同糾紛案件中一審法院調取的兩份材料：1、出賣方為劉學鑫、買受方為張樹高就上海市平型關路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《買賣合同》，該份《買賣合同》附件五中“已購公房參加房改購房時的同住成年人意見”一欄蓋有“周廟珍”的印章；2、落款時間為1995年5月3日周廟珍與上海浦港建設發展總公司就新建路XXX號房屋簽訂的《房屋租賃協議》，該份協議落款處甲方一欄蓋有“周廟珍”的印章。在2010年4月7日的(2009)虹民(行)初字第55號案件庭審中，一審法院向周廟珍出示了上述兩份材料并詢問了周廟珍的意見，周廟珍表示對于上述兩份材料的真實性無異議，并稱平型關路XXX弄XXX號XXX室《買賣合同》中“周廟珍”的印章是周廟珍本人的，新建路XXX號《房屋租賃協議》中“周廟珍”的印章是周廟珍本人蓋的。一審法院將該兩份材料作為“周廟珍”印章的鑒定比對樣本材料提交給司法鑒定科學研究院，經鑒定，結論為，2002年8月26日的《買賣合同》、《上海市房地產轉讓、登記申請書》及2000年12月15日的《買賣合同》、《上海市房地產轉讓、登記申請書》上需檢的“周廟珍”印文與1995年5月3日新建路XXX號《房屋租賃協議》、出賣方為劉學鑫的平型關路XXX弄XXX號XXX室《買賣合同》上的“周廟珍”印文均是同一枚印章所蓋印。經質證，周廟珍對鑒定結論有異議，表示對法院提供給鑒定單位的比對材料有異議，比對材料上“周廟珍”的印章不是周廟珍本人的印章，且鑒定單位在鑒定中僅用了幾個章作比對，在(2009)虹民(行)初字第55號案件中，周廟珍對鑒定也提出了異議。王琪、王遠俊對鑒定結論無異議。

一審法院認為，本案的爭議焦點為：系爭房屋是周廟珍出資向興源公司購買取得還是王遠俊借用周廟珍名義購買。首先，周廟珍陳述其為購買系爭房屋支付王遠俊20萬元現金，王遠俊曾向其出具20萬元的收條，2001年1月，王遠俊將系爭房屋產權證交付給周廟珍并從周廟珍處取回20萬元的收條。對此，王遠俊予以否認。周廟珍對其陳述未能舉證證明，且周廟珍所稱王遠俊交付產證同時取回收條的說法不符合常理，故無法認定周廟珍為取得系爭房屋產權支付了對價。其次，自2001年1月系爭房屋產權登記至周廟珍名下起至今，周廟珍從未取得系爭房屋。根據周廟珍陳述，王遠俊提出幫助其出租系爭房屋，但其從未收到租金。如系爭房屋系周廟珍出資購買取得，周廟珍在取得系爭房屋產權之后的17年間，既未向系爭房屋出售方興源公司主張交付房屋，也未向王遠俊主張房屋租金，其行為顯與常理不符。因此，一審法院認定，系爭房屋是王遠俊借用周廟珍名義購買，而非周廟珍出資向興源公司購買取得。

鑒于系爭房屋是王遠俊借用周廟珍名義購買，周廟珍實際并非系爭房屋產權人，故王遠俊經手將系爭房屋出售給王琪，并不侵害周廟珍的利益。又本案審理中，應王琪、王遠俊申請，一審法院依法委托司法鑒定科學研究院對出賣方為周廟珍、買受方為王琪的系爭房屋《買賣合同》、《上海市房地產轉讓、登記申請書》落款處“周廟珍”印章及出賣方為興源公司、買受方為周廟珍的系爭房屋《買賣合同》、《上海市房地產轉讓、登記申請書》落款處“周廟珍”印章的真實性進行鑒定，經鑒定確認，上述四份材料中“周廟珍”的印文與(2009)虹民(行)初字第55號案件審理中周廟珍確認加蓋其本人印章的平型關路XXX弄XXX號XXX室《買賣合同》及新建路XXX號《房屋租賃協議》中“周廟珍”的印文是同一枚印章所蓋。由此說明，在王遠俊借用周廟珍名義買賣系爭房屋的過程中均使用了周廟珍本人的印章，周廟珍對于王遠俊借用其名義買賣系爭房屋知情并同意。因此，對于周廟珍要求確認其與王琪就系爭房屋簽訂的《買賣合同》無效，系爭房屋產權恢復至周廟珍名下的請求，不予支持。王遠俊經一審法院傳票傳喚無正當理由拒不到庭，一審法院依法作出缺席判決。

一審法院判決如下：對周廟珍要求確認其與王琪就上海市霍山路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》無效，該房屋產權恢復至周廟珍名下的訴訟請求，不予支持。

二審中，周廟珍提交(2013)楊民四(民)重字第8號談話筆錄復印件，用于證明王遠俊是黑惡勢力，其于2014年4月26日糾集他人闖入周廟珍家中盜走資料。

本院經審理查明，一審法院認定的事實無誤，本院予以確認。

本院另查明，(2009)虹民(行)初字第55號案件筆錄載明，周廟珍確認平型關路XXX弄XXX號XXX室《買賣合同》及新建路XXX號《房屋租賃協議》中“周廟珍”的印章是其本人印章。

本院認為，房屋買賣是較為重大的民事活動，購房人應采用便捷、安全、可證的支付方式向出賣人支付房款并保有出賣人出具的收款憑據。根據在案證據及當事人陳述，難以證實周廟珍為取得系爭房屋支付了對價。從占有使用情況來看，周廟珍亦從未占用使用系爭房屋。系爭房屋是王遠俊借用周廟珍名義購買，具有高度蓋然性。需要指出的是，周廟珍所述與興源公司房屋買賣情況、房款支付情況、產證持有情況、委托王遠俊出租系爭房屋情況等，均無相關書面依據可供佐證，本院對此實難采信。

(2009)虹民(行)初字第55號案件筆錄載明，周廟珍確認平型關路XXX弄XXX號XXX室《買賣合同》及新建路XXX號《房屋租賃協議》中“周廟珍”的印章是其本人印章。一審法院根據當事人申請，以前述書面材料中印文作為比對樣本，對于系爭房屋買賣過程中相關書面文件中“周廟珍”印文提交專門機構進行鑒定，客觀合理，并無不當。根據鑒定意見，可以證實在王遠俊借用周廟珍名義買賣系爭房屋的過程中均使用了周廟珍本人的印章。一審關于周廟珍對于王遠俊借用其名義買賣系爭房屋知情并同意的認定意見，具備事實依據。上訴人周廟珍要求確認與王琪就系爭房屋簽訂的《買賣合同》無效的上訴請求，缺乏事實依據和法律依據，本院不予支持。

綜上所述，一審認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費80元，由上訴人周廟珍負擔。

本判決為終審判決。

法官助理張末然

審判長　彭　辰

審判員　姚　躍

審判員　徐　江

二〇二〇年三月二日

書記員　張末然

附：相關法律條文

附：相關的法律條文

《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：

(一)原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；

……