關(guān)于“類似房地產(chǎn)”的問題

【裁判要旨】  《征補(bǔ)條例》第十九條第一款規(guī)定，對被征收房屋價值的賠償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。該規(guī)定中的“類似房地產(chǎn)”，應(yīng)當(dāng)綜合考慮房地產(chǎn)區(qū)位、房屋結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理、綠化環(huán)境等配套設(shè)施情況予以確定，而不能理解為相鄰地塊的建筑即為“類似房地產(chǎn)”。

【案號】 （2016）最高法行申16號行政裁定

【案由】陸長蘭訴撫順市新?lián)釁^(qū)人民政府（以下簡稱新?lián)釁^(qū)政府）強(qiáng)制拆除房屋并行政賠償一案

【案件基本事實(shí)】  陸長蘭在撫順市新?lián)釁^(qū)甘泉路8號樓2單元401號有42.21平方米的住宅一處。2012年新?lián)釁^(qū)政府對陸長蘭房屋進(jìn)行征收。2012年12月18日，在未就房屋征收補(bǔ)償問題達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，亦未作出房屋征收補(bǔ)償決定的情況下，新?lián)釁^(qū)政府將陸長蘭房屋強(qiáng)制拆除。陸長蘭不服提起行政訴訟，請求確認(rèn)新?lián)釁^(qū)政府強(qiáng)制拆除房屋行為違法，并賠償經(jīng)濟(jì)損失1123192元，其中：其中房屋損失44.4萬元、重新購置房屋裝修費(fèi)9萬元、契稅13320元、維修基金6720元、房租1.44萬元、誤工及交通費(fèi)1.5萬元、精神損失15萬元，房屋裝修損失69216元以及財(cái)物損失320536元。

撫順市中級人民法院（2014）撫中行初字第39號行政判決認(rèn)為，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《征補(bǔ)條例》）第二十六條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法作出征收補(bǔ)償決定。新?lián)釁^(qū)政府在未與陸長蘭達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議，也沒有作出征收補(bǔ)償決定的情況下，直接強(qiáng)制拆除陸長蘭的房屋，其強(qiáng)制拆除行為違法。因違法拆遷給陸長蘭造成的損失，新?lián)釁^(qū)政府應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。關(guān)于房屋賠償數(shù)額，陸長蘭提出按回遷面積60平方米、比照萬達(dá)廣場商品房7400元／平方米的價格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算損失，無法律依據(jù)，參照與陸長蘭房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，酌定房屋的賠償價格為5980元／平方米，以房屋面積42.21平方米計(jì)算房屋損失為252415.80元。對于陸長蘭提出屋內(nèi)物品損失，根據(jù)公平、合理原則，家庭必備生活用品損失予以采信，參照購買同類物品的市場價格，酌定新?lián)釁^(qū)政府對陸長蘭房屋室內(nèi)物品損失賠償36870元。對于裝修損失，參照當(dāng)時房屋裝修的市場價格，酌定新?lián)釁^(qū)政府對陸長蘭房屋裝修損失賠償16884元。對于租金損失，屬于直接損失，應(yīng)予賠償，綜合考慮房屋面積及房屋的市場價格，酌定新?lián)釁^(qū)政府每月給付陸長蘭租金600元，自2012年12月18日起至賠償金給付之日止。對于陸長蘭主張重新購置房屋將產(chǎn)生的裝修費(fèi)、契稅、房屋維修基金及誤工費(fèi)、交通費(fèi)、精神損害賠償?shù)恼埱螅蛏鲜鰮p失不屬于《中華人民共和國國家賠償法》規(guī)定的賠償范圍，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第七十四條第二款第（一）項(xiàng)，《中華人民共和國國家賠償法》第四條第（三）、（四）項(xiàng)、第三十六條第（三）、（四）、（八）項(xiàng)及《最高人民法院關(guān)于審理行政賠償案件若干問題的規(guī)定》第三十三條之規(guī)定，判決：確認(rèn)新?lián)釁^(qū)政府拆除陸長蘭位于甘泉路8號樓2單元401號房屋行為違法；新?lián)釁^(qū)政府賠償陸長蘭房屋損失252415.8元，其他財(cái)產(chǎn)損失53754元；房屋租金損失每月600元，自2012年12月18日起至給付賠償金之日止；駁回陸長蘭的其他訴訟請求。陸長蘭不服一審判決，提起上訴。

遼寧省高級人民法院（2015）遼行終字第242號行政判決認(rèn)為，新?lián)釁^(qū)政府與陸長蘭未達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議，也未作出征收補(bǔ)償決定，即強(qiáng)制拆除其房屋，違反了《征補(bǔ)條例》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)違法，因此而造成的損失應(yīng)當(dāng)予以賠償。本案系在房屋征收過程違法強(qiáng)制拆除被征收房屋引起的行政賠償案件，賠償金額既要依據(jù)《中華人民共和國國家賠償法》，也要參照房屋征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定。陸長蘭提出的房屋及裝修損失、屋內(nèi)物品損失、租房居住的租金損失，均屬于應(yīng)予賠償?shù)姆秶ｊ戦L蘭主張的誤工、交通、食宿以及重置房屋的契稅、維修基金等損失，并非強(qiáng)拆房屋造成的直接損失，此項(xiàng)請求沒有法律依據(jù)。關(guān)于房屋損失，根據(jù)《征補(bǔ)條例》第十九條第一款規(guī)定，對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值按照房屋征收評估辦法評估確定。一審判決參照被征收地塊房屋征收評估價格并略有上浮，確定房屋損失數(shù)額，保障了陸長蘭的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)予以維持。陸長蘭提出，被強(qiáng)制拆除的房屋公攤面積小，若異地購買高層建筑，公攤面積大，實(shí)際居住面積小，應(yīng)當(dāng)增加一定比例面積的價值賠償，此項(xiàng)主張沒有法律依據(jù)，不予支持。關(guān)于物品損失和裝修損失，一審判決根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)，參照市場價格、折舊因素等，酌定房屋裝修和物品損失，符合本案的實(shí)際。關(guān)于房屋租金，陸長蘭在一審請求的數(shù)額是每月600元，該項(xiàng)訴訟請求已經(jīng)得到全部支持。綜上，陸長蘭的上訴請求和理由沒有事實(shí)和法律依據(jù)。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

陸長蘭申請?jiān)賹彿Q：1、一、二審判決房屋損失的價格是自行酌定的，沒有法律依據(jù)，也沒有證據(jù)支持。2、一、二審判決酌定房屋之外的其他財(cái)物損失沒有依據(jù)。3、陸長蘭因維權(quán)所產(chǎn)生的誤工、交通、食宿費(fèi)以及重置房屋的契稅、維修基金等損失也是直接損失，應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)賠償；陸長蘭在上訪時被拘留、拘禁，要求精神賠償是合理的，應(yīng)予支持。請求：撤銷一、二審判決，改判支持陸長蘭一審起訴的全部訴訟請求。

新?lián)釁^(qū)政府未提交書面答辯狀。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，新?lián)釁^(qū)政府在未與陸長蘭達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議，也未作出征收補(bǔ)償決定的情況下，對陸長蘭的房屋實(shí)施的強(qiáng)制拆除行為，屬于違反法定程序、超越職權(quán)的行政行為，一、二審判決均確認(rèn)該強(qiáng)制拆除行為違法并無不當(dāng)。因違法強(qiáng)制拆除行為造成的損失應(yīng)當(dāng)予以賠償。陸長蘭的再審申請主要是對于賠償范圍和賠償金額提出質(zhì)疑，但理由均不能成立。

一、關(guān)于房屋損失賠償問題

《征補(bǔ)條例》第十九條第一款規(guī)定，對被征收房屋價值的賠償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。該規(guī)定中的“類似房地產(chǎn)”，應(yīng)當(dāng)綜合考慮房地產(chǎn)區(qū)位、房屋結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理、綠化環(huán)境等配套設(shè)施情況予以確定，而不能理解為相鄰地塊的建筑即為“類似房地產(chǎn)”。本案中，陸長蘭主張應(yīng)當(dāng)參照鄰近的萬達(dá)廣場商品房價格確定其房屋的賠償價格，因萬達(dá)廣場的房屋結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理、綠化環(huán)境等配套設(shè)施情況，與陸長蘭被拆除房屋相關(guān)配套設(shè)施情況完全不同，兩者并非“類似房地產(chǎn)”，陸長蘭以萬達(dá)廣場商品房市場價格主張被拆除房屋的賠償價格，與事實(shí)不符。一、二審判決參照本案被征收地塊同類房屋征收過程中的評估價格并略有上浮，確定陸長蘭房屋的賠償價格，符合本案事實(shí)和《征補(bǔ)條例》相關(guān)規(guī)定。

二、關(guān)于物品損失和裝修損失問題

《中華人民共和國行政訴訟法》第三十八條第三款規(guī)定，在行政賠償、補(bǔ)償?shù)陌讣校鎽?yīng)當(dāng)對行政行為造成的損害提供證據(jù)。因被告的原因?qū)е略鏌o法舉證的，由被告承擔(dān)舉證責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第五十四條規(guī)定，法庭應(yīng)當(dāng)對經(jīng)過庭審質(zhì)證的證據(jù)和無需質(zhì)證的證據(jù)進(jìn)行逐一審查和對全部證據(jù)綜合審查，遵循法官職業(yè)道德，運(yùn)用邏輯推理和生活經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行全面、客觀和公正地分析判斷，確定證據(jù)材料與案件事實(shí)之間的證明關(guān)系，排除不具有關(guān)聯(lián)性的證據(jù)材料，準(zhǔn)確認(rèn)定案件事實(shí)。新?lián)釁^(qū)政府違反法定程序、越權(quán)強(qiáng)制拆除陸長蘭的房屋，導(dǎo)致陸長蘭無法舉證證明屋內(nèi)物品損失，為此，依法應(yīng)當(dāng)免除陸長蘭對行政賠償損失事實(shí)的舉證責(zé)任。鑒于新?lián)釁^(qū)政府在違法強(qiáng)制拆除房屋過程中，未對屋內(nèi)物品進(jìn)行清點(diǎn)登記造冊，亦無法證明損失的具體情況，根據(jù)司法解釋的上述規(guī)定，法庭應(yīng)當(dāng)運(yùn)用邏輯推理和生活經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合案件實(shí)際，全面、客觀和公正地分析判斷認(rèn)定損失。一、二審判決結(jié)合陸長蘭提交的財(cái)產(chǎn)清單和裝修明細(xì)表，并考慮涉案房屋2012年9、10月份已經(jīng)下發(fā)征收決定公告，2012年底至2013年3月期間漸次實(shí)施強(qiáng)制拆除的事實(shí)，排除房屋內(nèi)存在貴重物品的可能，酌情認(rèn)定陸長蘭屋內(nèi)物品和裝修損失，依法有據(jù)，合情合理，本院予以支持。

三、關(guān)于其他損失問題

《中華人民共和國國家賠償法》第三十六條規(guī)定，侵犯公民、法人和其他組織的財(cái)產(chǎn)權(quán)造成損失的，按照直接損失給予賠償。所謂“直接損失”，是指違法行政行為造成當(dāng)事人的直接財(cái)產(chǎn)損失。陸長蘭主張因維權(quán)所產(chǎn)生的誤工、交通、食宿損失，以及重置房屋契稅、維修基金等損失，均不屬于違法強(qiáng)制拆除房屋行為造成的損失，一、二審判決不予支持并無不當(dāng)。陸長蘭提出其在上訪時被拘留、拘禁，要求精神損害賠償?shù)闹鲝垼蛉狈κ聦?shí)根據(jù)，本院不予采信。一、二審判決對其該項(xiàng)請求不予支持，亦無不當(dāng)。

綜上，陸長蘭的再審申請不符合《中華人民共和國行政訴訟法》第九十一條第（三）、（四）項(xiàng)規(guī)定的情形。依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第七十四條的規(guī)定，裁定如下：駁回陸長蘭的再審申請。