關于評估機構的選擇程序問題

【裁判要旨】 《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》對評估機構的選擇時點沒有明確規定，但只要依法保障了被征收人協商選定評估機構的權利，且評估機構能夠依法獨立、客觀、公正地開展評估工作，則無論是在作出征收決定之前，還是之后選定評估機構，都不影響房地產價值的評估，不違反《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定。

【案號】 （2016）最高法行申1297號行政裁定

【案由】 鄭麗訴遼寧省沈陽市皇姑區人民政府（以下簡稱皇姑區政府）房屋征收補償決定一案

【案件基本事實】  2011年8月15日,皇姑區政府作出皇政征字（2011）第（008）號《房屋征收決定》，決定對遼寧省地震局地塊（新樂地區）實施房屋征收，鄭麗位于沈陽市皇姑區鳳凰山路7號573室的房屋在征收范圍內。同日，沈陽錦龍房地產評估有限公司對上述被征收地塊的房屋作出《房地產估價報告》，估價時點為2011年8月15日。8月16日該評估公司將《省地震局地塊（新樂地區）住宅房屋征收估價結果公示說明》及《省地震局地塊（新樂地區）分戶征收估價結果公示表》在被征收戶單元門口予以張貼。因與鄭麗未就補償安置事項達成協議，皇姑區政府于2012年12月26日作出皇征補字（2012）第（041）號《房屋征收補償決定》（以下簡稱41號征收補償決定），對鄭麗的房屋貨幣補償529508.4元。鄭麗不服，提起本案行政訴訟，請求撤銷41號征收補償決定。另查，2011年12月21日鄭麗等人提起行政訴訟，請求撤銷皇姑區政府于2011年8月15日作出的皇政征字（2011）第（008）號《房屋征收決定》，沈陽市中級人民法院經審理作出（2012）沈中行初字第1號行政判決，駁回鄭麗的訴訟請求。鄭麗等人上訴，遼寧省高級人民法院作出（2012）遼行終字第39號行政判決，駁回上訴，維持一審判決。

沈陽市中級人民法院（2013）沈中行初字第44號行政判決認為，皇姑區政府征收辦委托評估機構對被征收房屋進行評估，通知被征收人選擇補償安置方式，并就征收補償事項與被征收人進行協商調解，但未能達成補償協議。皇姑區政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定，按照征收補償方案，對鄭麗作出41號征收補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告，同時對補償資金辦理提存公證?；使脜^政府履行了作出房屋征收補償決定所應具備的相關工作程序。經一審法院審判委員會討論決定，依照《最高人民法院關于執行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第五十六條第（四）項之規定，判決駁回鄭麗的訴訟請求。鄭麗不服，提起上訴。

遼寧省高級人民法院（2014）遼行終字第63號行政判決認為，《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》沒有對何時選擇評估機構作出明確規定，皇姑區政府為加快征收進度，在征收決定公告之前，先行選擇評估機構的做法，雖缺乏法律依據，但《房地產估價報告》確立的估價時點為《房屋征收決定》作出之日，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條的規定，提前選擇評估機構的做法不會造成估價結果上的差異，不違反法律規定?；使脜^政府提交的《關于協商推選評估機構的通知》、《皇姑區新樂地區房屋征收評估機構推選得票情況》、《皇姑區新樂地區房屋征收評估機構推選結果》等文件的張貼公示照片，《皇姑區新樂地區房屋征收評估機構協商推選票》、《國有土地房屋征收補償征詢意見調查表》、《省地震局地塊（新樂地區）住宅房屋征收分戶估價報告單》、《關于房屋裝修價值二次評估申請的通知》的送達回證等證據，可以用以證明評估程序合法。但由于上述證據絕大多數缺少當事人的簽字或認可，送達程序不符合法律規定，因此，一審判決認定'被告履行了作出房屋征收補償決定所應具備的相關工作程序'，主要證據不足。但綜合本案的實際情況，絕大部分被征收人均看到和收到了相關征收的信息并簽訂了補償協議，鄭麗在征收地居住，對征收情況應當非常關心，鄰里間也會相互溝通信息，鄭麗對征收部門作出相關告知事項應當是知曉的，送達程序雖存在不當之處，但不會影響鄭麗主張權利。沈陽錦龍房地產評估有限公司具有評估資質，其作出的估價報告未經法定程序撤銷前，具有法律效力。鄭麗提交的證據不足以證明被拆遷房屋周邊類似房地產的價格高于其被征收房屋的補償價格。且《皇姑區地震局地塊（新樂地區）房屋征收補償方案》規定：'選擇貨幣補償的被征收人在征收工作動員大會公布確定的搬遷期限內搬遷的，在被征收住宅房屋市場評估價格的基礎上上浮30%。逾期簽約搬遷的，在被征收住宅房屋市場評估價格的基礎上上浮20%。'此上浮補償方案能充分保護鄭麗的合法利益?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二十一條規定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權調換。本案皇姑區政府在鄭麗沒有明確作出選擇的情況下，作出的4號征收補償決定應當包括上述兩種補償方式，皇姑區政府只對貨幣補償作出補償決定，應認定存在漏項。但是，因皇姑區政府已經就產權調換問題作出承諾，如出現鄭麗要求進行產權調換安置情況的，將責成征收部門依法根據征收補償安置方案予以安置，撤銷41號征收補償決定由皇姑區政府重新作出包含兩種補償方式的《房屋征收補償決定》，不僅解決不了本案爭議，無益于鄭麗的權益救濟，反而會增加訴累。關于鄭麗提出的被征收的房屋不屬于危房集中、基礎設施落后不符合舊城區改建項目及斷水、斷燃氣、斷暖氣、破壞門窗及室內物品的訴求，不屬于本案審查范圍。綜上，一審判決認定事實清楚，但適用法律不當。經二審法院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第（二）項、第七十四條第一款第（二）項之規定，判決：一、撤銷沈陽市中級人民法院（2013）沈中行初字第44號行政判決。二、確認沈陽市皇姑區政府作出的41號征收補償決定程序違法。

鄭麗申請再審稱：皇姑區政府房屋征收程序違法。先選評估機構，后下征收決定；分戶評估報告送達不符合法律規定，影響鄭麗主張權利。二審法院關于房屋估價結果的認定明顯不合理，主要證據不足。請求：撤銷二審判決，并改判撤銷41號征收補償決定。

皇姑區政府答辯稱：1、房地產評估機構在進行評估時，針對的是作為評估對象的房屋，其評估操作程序和最終評估結果不受征收決定的影響。2、本案所涉及的被征收房屋評估機構的選定程序符合法律規定?；使脜^政府履行了協商推選房屋評估機構的公示、公布等程序，保障了被征收人對房屋評估機構選定的知情權、選擇權。3、皇姑區政府將征收范圍內涉及的相關文件進行公示是告知被征收人的方式之一，補償決定中相關文書采取了留置送達，是在鄭麗多次拒絕簽字后采取的送達方式。4、分戶的初步評估結果已在征收范圍內進行公示，分戶評估報告亦逐戶向未簽約的被征收人送達，不存在鄭麗無法就評估結果申請復核的情況。5、鄭麗以同等地段的新建商品房的價格作為判斷房屋估價結果是否合理的依據，不符合法律規定。至于其提出的'新開河北地塊'并未實施征收，更未發布征收公告，所述情況子虛烏有。

本院經審查認為，本案爭議焦點主要有以下三個問題：一是評估機構的選擇程序是否合法問題；二是評估報告的送達程序是否合法問題；三是評估結果的公正性問題。分別闡述如下：

一、關于評估機構的選擇程序問題

《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》對評估機構的選擇時點沒有明確規定，但只要依法保障了被征收人協商選定評估機構的權利，且評估機構能夠依法獨立、客觀、公正地開展評估工作，則無論是在作出征收決定之前，還是之后選定評估機構，都不影響房地產價值的評估，不違反《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定。本案中，皇姑區政府在作出房屋征收決定之前，組織被征收人先行選擇評估機構，并以征收決定之日作為估價時點，同時作出初步評估結果，次日將整體評估報告和分戶評估報告的初步評估結果進行張貼公示。評估報告的作出程序步驟、順序及估價時點均不違反《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》的規定。鄭麗主張征收決定作出之前選擇評估機構，屬于程序違法，沒有法律依據，本院不予支持。

二、關于評估報告的送達程序問題

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條規定，房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。第十七條規定，分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。本案中，鄭麗主張分戶評估報告沒有進行送達。皇姑區政府答辯稱，分戶評估報告張貼在征收范圍內每一戶的單元門上，并向法庭提供了對分戶評估報告進行張貼的照片，以及對鄭麗進行送達時其拒收的見證人的簽名。因此，鄭麗主張皇姑區政府未對評估報告進行送達，沒有事實根據，本院不予支持。

三、關于評估結果的公正性問題

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條第一款規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第十四條規定，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。第三十條規定，被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。鄭麗主張涉案房屋評估價格7000多元不合理，應按照附近樓盤每平方米2萬元的價格進行補償。但鄭麗的房屋是磚混結構，與其主張參照的樓房在建筑結構、新舊程度、居住環境等方面都不相同，其上述主張缺乏事實根據?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十九條第二款規定，對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。本案中，鄭麗主張評估價格不合理，但未提供有效證據證明其曾向房地產價格評估機構申請復核，亦未向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。因此，鄭麗的主張沒有事實根據和法律依據，本院亦不予支持。

綜上，鄭麗的再審申請不符合《中華人民共和國行政訴訟法》第九十一條第（三）、（四）項規定的情形。依照《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第七十四條的規定，裁定如下：駁回鄭麗的再審申請。