房地產轉讓糾紛案例

原告（反訴被告）：李秋星（NiklesVanOsseltEstelleAnne），女，1972年6月21日出生，瑞士國籍，住北京市朝陽區。

委托訴訟代理人：付裕，北京京翔律師事務所律師。

被告（反訴原告）：李乾，男，1977年6月21日出生，漢族，住北京市海淀區。

委托訴訟代理人：張仁藏，北京大成律師事務所律師。

原告（反訴被告）李秋星（NiklesVanOsseltEstelleAnne）訴被告（反訴原告）李乾房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年11月4日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。李秋星委托訴訟代理人付裕，李乾及其委托訴訟代理人張仁藏均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

李乾向本院提出訴訟請求：判令李乾繼續履行合同（網簽、繳稅、過戶），協助李秋星辦理位于北京市朝陽區902號房屋（以下簡稱902號房屋）權屬轉移登記至李秋星名下。事實和理由：2006年4月9日，李秋星、李乾經北京鑫百盛物業管理有限公司（以下簡稱鑫百盛公司）提供居間服務簽訂《房屋買賣與房屋買賣居間合同》（以下簡稱《買賣合同》），合同約定李秋星購買902號房屋，建筑面積43.86平方米，總房款34萬元。按照合同約定李秋星已于2006年4月9日向李乾支付定金3萬元，李乾于當日向李乾出具收條。同日，李乾向李秋星交付902號房屋后一直居住使用至今。李秋星已支付合同約定總房款34萬元，其后李秋星、李乾根據合同第十條其他特別約定（4）項約定李乾將房屋所有權證書、公證書及房屋的相關材料手續一次性交給李秋星。2006年6月20日李秋星對902號房屋進行裝修花費1.3萬元，2006年4月20日李秋星向鑫百盛公司支付中介代理費1000元。之后李秋星具備購買902號房屋的資格，在與李乾溝通辦理房屋過戶事宜過程中，李乾以各種理由予以拖延，故訴至法院，李秋星愿意承擔辦理房屋過戶手續產生的費用。

李乾辯稱，不同意原告的訴訟請求，1、902號房屋未能過戶手續并非我方責任，2006年4月9日雙方簽訂《房屋買賣合同》后，我方積極履行自身義務，曾先后多次要求李秋星辦理過戶手續，反而是李秋星以各種理由進行拖延，導致902號房屋至今未能辦理過戶手續。2、李秋星從未向我方提供過關于其中文李秋星的公證材料，在簽署房屋買賣合同時，也是僅僅使用了其英文名字，我方嚴重懷疑其中文名李秋星的真實性。根據關于房地產市場外資準入管理意見第11條的規定，辦理過戶登記必須使用中文姓名，并持有有效證件，即護照的譯本公證，而且應提供境內居住、工作、學習滿一年的證明，并應出具李秋星在境內無其他財產的證明，還應取得在中國買房的購房審批表以及涉外安全審批單。3、對于李秋星提交的購房資格核驗真實性也不認可。4、根據朝陽區政務中心的辦事清單，李秋星要想辦理過戶登記，首先應核驗其購房資格，然后進行網簽、繳稅、過戶，而李秋星從2006年締約之日起一直不具備購房資格，902號房屋一直沒有網簽過，不存在過戶條件。5、李秋星之所以一直惡意拖延房屋過戶時間長達十幾年，原因是在簽訂房屋買賣合同時，李秋星作為外籍人士并沒有在中國境內工作超過一年，僅是在中國居住幾天，其不具備購房資格，無法辦理購房手續，李秋星因自身原因不能購買該房屋，拖延辦理手續長達十三年，按照合同第7.2條中的違約責任款項，李秋星的行為已構成違約，我方有權扣除定金，其余所收李秋星交納的款項可以退回。6、雖然《房屋買賣合同》中并沒有約定完成辦理房屋過戶的具體期限，但是也不應當理解為無期限，否則雙方當事人之權利陷入不穩定狀態。李秋星自2006年簽訂合同后一直拒絕辦理房屋過戶手續，甚至沒有在中國境內居住，在我方催告后無果的情況下已喪失繼續履行合同的信任基礎。李秋星的行為違背合同簽訂的初衷，因此我方也提出反訴，請求法院判令解除合同。7、因李秋星自身原因導致房屋一直未辦理過戶，這期間北京的房價和購房政策都發生巨大變化，李秋星的違約行為給被告帶來巨大損失，繼續履行合同顯失公平，我方有權依據情勢變更原則要求解除合同。

李秋星向本院提出反訴請求：1、解除雙方于2006年4月9日簽訂的《房屋買賣合同》；2、判令按照定金罰則扣除定金3萬元，由李秋星賠付李乾已交納的中介費1000元。事實和理由：2006年4月9日，李乾與李秋星經鑫百盛公司居間簽訂《房屋買賣合同》，合同約定李乾將902號房屋出售給李秋星，總房款34萬元。李乾在合同簽訂后便按照約定將房屋相關資料手續一次性交付給了李秋星，包括商品房買賣合同、住宅質量保證書、住宅質量使用說明書、慧谷陽光嘉園業主手冊、慧谷陽光嘉園二期L座《物業管理公約》、入住接管驗收記錄等，但是由于李秋星為瑞士國籍，在《房屋買賣合同》簽訂之時并不具備在京購房資格，因此李秋星以各種理由拖延辦理房產過戶手續，自2006年至今已長達13年之久。在李乾一次次希望配合李秋星辦理過戶手續無果的情況下，雙方已喪失繼續履行合同的信任基礎。李秋星長期占用李乾購房資格，拒不辦理過戶手續，給李乾造成了極大的經濟損失，李秋星的行為已經構成根本違約，故提出反訴。

李秋星針對李乾的反訴辯稱，不同意解除《房屋買賣合同》。李乾與受托人張疆是朋友、鄰居關系，并且張疆的妻子是法國人，其妻子又與李秋星是大學同學關系，因此在得知李乾出售房屋意愿后，李秋星在張疆及中介公司的陪同下前往902號房屋處所現場查勘。其后，在張疆、李秋星、中介公司員工和李乾四方均在場的情況下，于2006年4月9日在中介公司辦公室當面簽訂了《房屋買賣合同》。當日，李秋星支付給李乾定金3萬元，李乾向李秋星出具了定金收條。因902號房屋有商業貸款金額為24萬元，所以房屋所有權證書在抵押銀行處，需將全部貸款還清，才能將房屋所有權證書拿回。由此，按照合同第二條第2.4款約定，2006年4月20日李秋星攜帶31萬元的中國建設銀行存折與李乾、張疆、中介公司員工一同前往銀行柜臺進行銀行還款遂將房屋原件取出。同日，李乾將902號房屋交付給了李秋星。基于李乾與張疆系朋友關系又是鄰居。同時，張疆的妻子（法國人）又與李秋星是大學同學。為了順利將雙方之間的房屋買賣合同履行完成，故李秋星、李乾均同意由張疆協助幫忙辦理后續的房屋過戶手續事宜，并于2006年4月20日李乾和張疆前往北京市國信公證處辦理902號房屋的《委托授權公證》，授權委托給了張疆協助李秋星辦理房屋過戶手續公證。其后，張疆突然因自身移民的原因未將后續事宜辦完，故將902號房屋的房屋所有權證書及相關資料原件交給了李秋星，然而截止至2018年之前長達十二年的時間里，李秋星因外國人并不懂購買中國的不動產需要所有權轉移登記辦理，故始終未與李乾聯系。相反，李乾也從未與李秋星有過任何聯系，包括電話、郵件等方式。根據李秋星提交的購房資格核驗通過證明即證實了李秋星具備購買902號房屋的購房資格。雙方簽訂的房屋買賣合同中并未約定最終辦理過戶的時間或者條件。退一步講，在2006年外國人在京購房國家并未出臺相關限購政策亦是可以購買的。假如李秋星當時懂得房屋需要辦理登記轉移的手續也早已辦理完過戶了。然而，目前為止根據外國人在京購房的限購要求李秋星也同樣符合在京購買902號房屋的資格。因此，雙方簽訂的房屋買賣合同仍在合法有效的履行期限內，并未違反法律及合同的約定。不同意第二項訴訟請求，按照被答辯人提交的《朝陽區政務服務中心房管分中心辦事指南》中政策依據證實了北京市在2008年后才全面開始的限購政策，即在雙方2006年4月9日簽訂房屋買賣合同時答辯人李秋星是符合購買902號房屋資格的。雙方簽訂的房屋買賣合同目前仍然在履行過程中，且符合外國人在京購買房屋的資格，不符合合同第七條第7.2款的約定。相反，被答辯人李乾未如實向法庭陳述事實，在（2018）京0105民初18074號案件中全部認可雙方的事實陳述基礎上，現卻又全部否認其真實性，以各種理由拒絕協助辦理過戶的行為，亦既違反了誠實信用原則又違反了民事訴訟法的禁反言原則。結合上述事實及所提供的證據證實，李乾的反訴理由均與事實相違背。因此，李乾的行為理應承擔自己不利后果。

經審理查明：2006年2月20日，902號房屋登記在李乾名下。

李秋星向本院提交2006年4月9日簽訂的《房屋買賣合同》，證明其與李乾存在房屋買賣合同關系。《房屋買賣合同》約定：由鑫百盛公司（丙方）居間，李秋星（乙方）購買李乾（甲方）的902號房屋，房屋售價34萬元；訂立合同當日，乙方向甲方交納人民幣3萬元作為購房定金。乙方應于簽署本合同之日起16日內（即2006年4月25日）備齊售出款扣除定金后的余額31萬元，甲、乙到銀行還款（銀行貸款）；乙方如辦理過戶手續，提前叁個工作日通知丙方，丙方協助辦理過戶手續，相關稅費按當時的市場知道價格由乙方自行向相關部門交納。《房屋買賣合同》落款處甲方為李乾簽字，乙方為“ENiklesVanOsselt”。李乾稱是案外人張疆來看的房，簽訂合同的時候是張疆拿著李秋星的護照到的鑫百盛公司，我簽完字后把合同給了張疆，張疆是否簽字我不清楚，鑫百盛公司說第二天交房款的時候再把合同給我，第二天合同上就有李秋星的簽字了，我現在懷疑購房人可能是張疆。李秋星稱簽訂《房屋買賣合同》時就是其與李乾當場簽字的，張疆也在場。

2006年4月9日李乾出具《收條》：今收到NiklesEstelleVanOsselt交來購房定金人民幣叁萬元，房屋位于北京市朝陽區902號。2006年4月20日李乾出具《收條》：今收到NiklesVanEstelleOsselt交來購房款叁拾壹萬元整，房屋位于北京市朝陽區902。

庭審中，李秋星向本院提交證據如下：1、（2006）京國證民字第06201號《公證書》（主要內容為李乾委托張疆辦理902號房屋的出售事宜，包括簽訂買賣合同、辦理產權過戶等）、住宅質量保證書、住宅質量使用說明書、慧谷陽光嘉園業主手冊、慧谷陽光嘉園二期L座《物業管理公約》，證明李乾將公證書原件及房屋相關資料一次性交給了李秋星。李乾稱《公證書》是在其不知情的情況下張疆要求出具的，李乾認為張疆既是受托人又是房屋買賣合同的受托人或真實的買受人，房屋相關資料也是給的張疆；2、裝修工程款明細清單，證明李秋星于2006年6月20日對902號房屋進行裝修。李乾稱不清楚李秋星是否裝修及費用情況；3、銀行流水及業務單，證明2006年4月20日李秋星提取231995.73元用于還清902號房屋銀行貸款，同期李秋星轉賬至李乾個人銀行賬戶剩余房款78005元。李乾對真實性認可，但稱其是和張疆一起去的銀行，有可能是張疆利用李秋星的身份付的錢。

李乾向本院提交北京市住房和城鄉建設委員會查詢結果告知單（主要內容：經查，李秋星2018年8月8日通過北京田園佰瑞房地產經紀有限公司按外籍家庭提交了1筆購房資格核驗申請，業務編號為2226410，于2018年8月9日反饋未持工作類居留許可，核驗結果為不通過；2019年8月9日，通過北京嘉家置地房地產經紀有限公司按外籍家庭提交了1筆購房資格核驗申請，業務編號為2501191，于2019年8月12日初步審核通過），證明在簽訂購房合同至2019年之前李秋星不具備購房資質，902號房屋一直占用李乾的購房資質。李秋星對真實性認可，稱查詢結果不能證明簽訂合同時李秋星不具備購房資質，并且能夠證明李秋星在2019年8月12日具備購房資質。

另查，2018年2月27日李秋星以房屋買賣合同為由向本院提出訴訟，案號(2018)京0105民初18074號，要求李秋星繼續履行商品房買賣合同，協助辦理902房屋的權屬轉移登記手續。本院調取(2018)京0105民初18074號案件卷宗，該卷宗筆錄記載：李乾答辯意見：“同意李秋星的訴訟請求，我當時在和李秋星簽合同之后，收了李秋星的全部購房款，李秋星找了一個朋友代理，讓她朋友出面和我交涉，我和李秋星的朋友還做了一個公證書，當時跟我說后續的手續都是她們來辦理，不用我管了。結果現在李秋星找不到她這個朋友了。”對于李秋星提交《房屋買賣合同》，李乾質證意見：“原件我不需要看了，李秋星的證據我都認可，沒有異議。”

上述事實，有當事人陳述及相關書證等在案佐證。

本院認為：李乾不認可其與李秋星簽訂《房屋買賣合同》，但從在案證據及雙方陳述來看，首先，李秋星向其賬戶向李乾支付購房款，李乾向李秋星出具購房款收條，且李乾將902號房屋交付李秋星實際使用，李秋星、李乾已實際履行《房屋買賣合同》，李乾明知張疆持有李秋星的護照，且李乾亦是向李秋星出具的收條，李乾現不認可買受人為李秋星也與常理不符。其次，李乾向張疆出具《委托書》，李乾委托張疆辦理902號房屋事宜，且李乾未提交證據證明張疆系902號房屋的實際買受人，李乾以不知情為由否定《委托書》及李秋星為902號房屋的買受人，本院對李乾的意見不予采納。最后，李乾在另案中同意協助李秋星辦理過戶手續，并且未對《房屋買賣合同》的簽訂提出異議。綜上，李乾與李秋星簽訂的《房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，且內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。李秋星已向李乾支付全部購房款，李乾應繼續履行《房屋買賣合同》，《房屋買賣合同》對于過戶時間未進行約定，現李秋星要求將902號房屋過戶至其名下，本院對李秋星的訴訟請求予以支持，應駁回李乾的全部反訴請求。

依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規定，判決如下：

一、被告（反訴原告）李乾繼續履行與原告（反訴被告）李秋星（NiklesVanOsseltEstelleAnne）簽訂的《房屋買賣與房屋買賣居間合同》，被告（反訴原告）李乾于本判決生效之日起七日內協助原告（反訴被告）李秋星（NiklesVanOsseltEstelleAnne）將位于北京市朝陽區902號房屋所有權轉移登記至原告（反訴被告）李秋星（NiklesVanOsseltEstelleAnne）名下；

二、駁回被告（反訴原告）李乾的全部反訴請求。

本訴案件受理費17400元，由李乾負擔（于本判決生效之日起七日內支付李秋星（NiklesVanOsseltEstelleAnne））。反訴案件受理費3200元，由李乾負擔（已交納）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，預交上訴案件受理費，上訴于北京市第三中級人民法院。

審判員付瑞潔

二〇一九年十二月十七日

書記員張旭