房地產轉讓糾紛案例

原代：何某

委托訴訟代理人許秀慧，甘肅正天合律師事務所律師。

委托訴訟代理人李瑞珍，甘肅正天合律師事務所律師。

被告:鄭某

原告何某與被告鄭某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年4月1日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人李瑞珍到庭參加訴訟，被告鄭某經傳票傳喚，未到庭參加訴訟。本案現已缺席審理終結。

原告何某向本院提出訴訟請求：1、判令解除原、被告雙方簽訂的《房屋買賣成交合同》；2、判令被告向原告返還其已支付的購房款750000元；3、判令被告按總房價的20%向原告支付違約金230000元；4、本案訴訟費、保全費由被告承擔。事實與理由：2018年4月25日，原、被告簽訂了《房屋買賣成交合同》，約定被告將位于蘭州市城關區建筑面積為101.72平方米的房屋以1150000元的價格出售給原告；原告應于2018年4月25日前將部分房款即50萬元轉至被告提供的賬戶；如被告將該房屋產權過戶或更名至原告名下后，原告將剩余房款一次性全部支付給被告；被告取得房產證后應第一時間通知原告到房地產交易中心辦理過戶手續；雙方簽訂合同后視為房屋交易成功，如有任何一方不履行合同義務即構成違約，必須按總房價的20%向另一方承擔違約責任；被告同意原告將所有房款轉入其兒子鄭磊的銀行賬戶中。合同簽訂后，原告積極履行合同義務，分四次向被告支付購房款共計750000元，但被告取得涉案房屋的產權證后，拒不配合為原告辦理產權轉移登記手續，已構成違約。為此，原告多次與其協商解決均未果。無奈，原告訴至本院，望判如所請。

被告鄭某未到庭答辯，亦未提交書面答辯材料。

對于原告提供的2018年4月簽訂的《房屋買賣成交合同》1份、委托書4份、網上銀行轉賬記錄3份、客戶電子回單3份、鄭磊書寫的收條3份、甘（2018）蘭州高新區不動產權第0004023號不動產產權情況表，本院審查后認為，上述證據內容客觀真實，來源合法，與本案存在關聯性，本院予以確認并在卷作證。

根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：

2018年4月，原告何某與被告鄭某簽訂了《房屋買賣成交合同》，雙方約定：被告將位于蘭州市城關區建筑面積為101.72平方米的房屋出售給原告；該房屋成交價為1150000元；原告于2018年4月25日前將部分房款50萬元整轉付給被告，剩余房款于該房屋產權證過戶給原告后或者更名至原告名下后，扣減被告過戶稅費或更名費用后由原告一次性將剩余款項支付給被告；被告有處置該房屋的權利，并保證該房屋的權屬無爭議；被告獲得房屋產權證后第一時間通知原告，（雙方按照約定時間）到房地產交易中心辦理過戶手續；買賣雙方得知房屋產權證下來后積極配合辦理過戶手續；被告得知該房屋可以更名或者取得房屋產權證后10日內必須通知原告辦理更名或者過戶手續，如果被告未通知或者故意隱瞞視為違約，必須向原告支付總房價的20%作為違約金，并配合原告辦理更名或者過戶手續；被告承諾在后續交易中積極配合過戶手續；被告同意原告將所有房款轉入其兒子鄭磊的賬戶中；被告承諾2018年8月31日之前將房屋交付于原告使用，如果逾期未交付，被告應承擔總房款的千分之三的違約金。雙方還約定了其他事宜。合同簽訂后，原告委托金蕾、楊福坤向被告指定的其兒子鄭磊賬戶轉賬支付了房款合計75萬元。同時，鄭磊分別于2018年4月、6月12日、8月27日向原告出具收條3份，內容分別為：“今收到何某轉付的天慶格林小鎮四號樓一單元3103室房款人民幣伍拾萬元整（500000元）”、“今收到何某轉付購買款100000.00（拾萬元整人民幣）”、“今收到何某轉付購買位于款人民幣130000.00（拾叁萬元整）”。其中，原告委托楊福坤于2018年10月10日向鄭磊轉賬支付的房款20000元，鄭磊未出具收條。隨后，被告取得了涉案房屋不動產權證書，證號為甘（2018）蘭州高新區不動產權第0004023號，證載房屋坐落于蘭州市城關區，建筑面積為101.84平方米。同時，證載該房屋于2018年10月26日設定了抵押登記，抵押期限自2013年3月15日至2024年3月15日，抵押金額為64萬元，抵押權人為上海浦東發展銀行股份有限公司蘭州分行。但被告在取得房屋產權證后，并未協助原告辦理房屋過戶手續，也沒有按合同約定向原告交付房屋。為此，雙方發生糾紛，原告訴至法院。

本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務。本案中，原告何某與被告鄭某于2018年4月簽訂的《房屋買賣成交合同》，雙方意思表示真實，內容約定合法，合同合法有效，何某與鄭某應按合同約定履行自己的義務。根據《房屋買賣成交合同》約定，被告應在取得房屋產權證后10日內通知原告辦理房屋過戶手續，并且被告應在2018年8月31日前將房屋交付原告使用。2018年10月26日，涉案房屋的產權登記在被告名下，故被告應在取得不動產權證后10日內通知原告辦理房屋過戶手續，現被告并未提交證據證明其履行了該義務，且至訴訟發生，被告都未協助原告辦理房屋過戶手續，亦未向原告交付房屋。加之，被告在涉案房屋上設定抵押，為產權過戶造成了障礙。因此，被告已構成違約，其違約行為致使原告購買房屋的合同目的無法實現，故原告要求解除其與被告簽訂的《房屋買賣成交合同》的請求，有事實和法律依據，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。因此，在雙方房屋買賣合同關系解除后，被告應將其收取的房款750000元返還給原告。關于原告主張的違約金230000元，如上所述，被告的行為構成違約本應依約支付原告相應的違約金，但原告并未提供證據證明被告的違約行為給其造成的實際損失，本院認為原告主張的違約金明顯高于其損失，結合原告支付房款75萬元的時間，根據公平原則和誠實信用原則，為衡平雙方當事人利益關系，本院酌定被告向原告支付違約金50000元為宜。

據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百一十四條之規定，判決如下：

一、解除原告何某與被告鄭某于2018年4月簽訂的《房屋買賣成交合同》；

二、被告鄭某于本判決生效后十日內向原告何某返還房款750000元；

三、被告鄭某于本判決生效后十日內向原告何某支付違約金50000元；

四、駁回原告何某的其他訴訟請求。

在本判決生效后，如未按判決書指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費6800元（已減半），保全費5000元，由被告鄭某承擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數提出副本，上訴于甘肅省蘭州市中級人民法院。

審判員  張金鳳

二〇一九年九月十九日

書記員  王淑娟