房地產轉讓糾紛案例

原告：興義市可盛房產信息咨詢服務中心，經營場所貴州省興義市桔山街道辦事處桔豐路**。

經營者：謝兵，男，1989年9月17日生，布依族，貴州省安龍縣人，住貴州省興義市。

委托訴訟代理人：鄒引，貴州銘黔律師事務所律師。

委托訴訟代理人：王昌霞，貴州銘黔律師事務所律師。

被告：張懷，男，1984年6月2日生，彝族，貴州省安龍縣人，住貴州省安龍縣。

委托訴訟代理人：黃亨翎，貴州貴興律師事務所律師。

原告興義市可盛房產信息咨詢服務中心（以下簡稱可盛房產中心）與被告張懷房屋買賣合同糾紛一案，本院2019年9月27日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告可盛房產中心的經營者謝兵及其委托訴訟代理人鄒引、王昌霞，被告張懷及其委托訴訟代理人黃亨翎到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

可盛房產中心向本院提出訴訟請求：1.請求人民法院判令原、被告于2019年7月10日簽訂的《房屋買賣合同》合法有效（可盛房產中心在訴訟過程中已放棄該訴訟請求）；2.請求人民法院判令被告向原告支付購房尾款511800元;3.請求人民法院判令被告以511800元為基數按日5‰自2019年8月14日起支付原告違約金直至購房尾款支付完畢之日止(截至起訴之日為115155元)；4.請求人民法院判令被告支付原告中介費7500元；5.請求人民法院判令被告支付原告過戶費1300元；6.本案訴訟費、保全費、申請保全保險費、律師費8000元由被告承擔。事實和理由：2019年4月28日，原告從案外人(原房屋所有人）××、××處××山城市中心區××路世紀××小區××單元××420403按揭房屋一套，房屋建筑面積為170.94㎡,房產證號為20××50,20××50-2，原告按照合同約定向案外人支付了購房款，原告與案外人未辦理房屋過戶手續，但是案外人于2019年4月29日在黔西南州國瑞公證處將辦理過戶手續所需要的相關手續全權授權給原告工作人員劉快(詳見委托書)。2019年7月10日，原告與被告張懷簽訂《房屋買賣合同》，將從案外人劉志芳、王會林處購得位于興義市××山城市中心區××路世紀××小區××單元××420403房屋轉讓給被告張懷，合同第五條約定房屋轉讓總價款為741800元，合同第七條約定付款方式為:以銀行按揭方式付款，在簽訂房產買賣合同當日支付首付款200000元，剩余房款541800元由被告申請銀行按揭，并由銀行直接放款給被告，被告24小時內轉付給原告。同時，合同第十五條3條款約定:因被告要申請銀行按揭支付尾款，被告應保證在約定的30工作日辦完該房的貸款，如果在約定的時間內不能完成，被告應在約定時間到期后的三個工作日一次性支付該房屋尾款給原告。另外，合同第十五條第1款約定:被告需支付原告中介費7500元，過戶費1300元。合同簽訂后，原告將房屋交付給被告，并協助被告辦理了房屋過戶手續，過戶后的產權證號為:黔(2019)興義市不動產權第××號。但是被告除了支付首付款200000元，在原告多次催要的情況下，于2019年8月14日向原告支付30000元尾款外，再未履行付款義務。現約定購房尾款支付期限早已屆滿，被告卻未按合同約定向原告支付尾款。故被告尚欠原告房屋尾款511800元。根據合同第八條約定:被告逾期付款的，原告有權要求乙方以未付款項為基數，按日千分之5支付違約金，被告已經構成違約，被告除了應該向原告支付購房尾款外，還應該向原告按照約定承擔違約責任。綜上，原告認為，原、被告簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，該合同合法有效，被告應該按照合同約定履行其付款義務，但被告未按合同約定履行合同義務的行為，已經構成違約，按照合同約定，被告應該向原告承擔違約責任。為保護原告合法權益，現依據《民事訴訟法》等有關法律的規定向人民法院提起訴訟，請求依法支持原告的訴訟請求。

張懷辯稱，一、被答辯人無權主張答辯人向其支付購房尾款，系以捏造的事實提起本次民事訴訟。1、被答辯人(原告)在起訴狀中“2019年7月10日，原告與被告張懷簽訂《房屋買賣合同》，將。房屋轉讓給被告張懷。”等陳述并不屬實。從被答辯人提交的證據看被答辯人并沒有將房屋轉讓給答辯人，《房屋買賣合同》載明，該房屋的出賣人(甲方)是案外人王會林、劉志芳，轉讓房屋給張懷的是案外人王會林、劉志芳，被答辯人僅為房屋買賣的中介人(丙方)。事實上是在被答辯人的中介下，答辯人與涉案房屋出賣人劉志芳和王會林，于2019年7月12日到興義市政務中心××區興義市不動產登記中心，在被答辯人事先準備好的《房屋買賣合同》和《可盛房產房屋買賣合同》上簽字(兩份合同的落款日期等內容都由被答辯人過后填寫)后，被答辯人協助答辯人和案外人王會林、劉志芳申請并辦理了房產過戶登記，答辯人領取了房產證。不管是根據被答辯人提交的《房屋買賣合同》和實際履行的《可盛房產房屋買賣合同》，還是根據實際發生的房屋買賣行為，被答辯人都只是中介人，作為中介人的被答辯人都沒有權利主張房屋買賣的價款。2、被答辯人在起訴狀中關于“合同簽訂后，原告將房屋交付給被告”的陳述也不屬實。事實上是案外人劉志芳、王會林將自己所有的房屋出售過戶給了答辯人，被答辯人無權也沒有將房屋交付給答辯人，相反被答辯人至今還占據著答辯人的房屋，并用于出租進行謀利。3、被答辯人在起訴狀中關于“2019年4月28日，原告從案外人(原房屋所有人)劉志芳、王會林處購得。”等陳述也不屬實。因為被答辯人提交的證據《可盛房產房屋買賣合同》(2019年4月28日簽訂)上載明，房屋的買方是謝兵，被答辯人可盛房產中心為中介方，且房屋未過戶沒發生產權的轉移，涉案房屋在轉讓給答辯人前仍為案外人劉志芳、王會林所有。因此，被答辯人并未購買、更未購得房屋。所以，被答辯人通過捏造事實和虛構理由，向人民法院起訴要求答辯人支付購房尾款及違約金，并申請訴前財產保全將答辯人的房屋查封三年等行為。明顯是以捏造的事實提起民事訴訟，根據《最高人民法院最高人民檢察院關于辦理虛假訴訟刑事案件適用法律若干問題的解釋》(法釋(2018)17號)第二條“以捏造的事實提起民事訴訟，有下列情形之一的，應當認定為《中華人民共和國刑法》第三百零七條第一款規定的“妨害司法秩序或者嚴重侵害他人合法權益:(一)致使人民法院基于捏造的事實采取財產保全或者行為保全措施的;(二)致使人民法院開庭審理，干擾正常司法活動的”，應駁回被答辯人的訴訟請求并追究其法律責任。二、被答辯人作為中介人，在答辯人與原房屋所有人的房屋買賣過程中，以欺詐手段獲取利益，不應得到法律的保護。1、被答辯人作為中介人操縱原房屋所有人一房二賣，違反誠實守信原則。2019年4月28日，被答辯人作為中介人介紹原房屋所有人簽訂合同將房屋賣給謝兵，在未過戶完成交易的情形下，又于2019年7月12日介紹原房屋所有人與答辯人簽訂合同，將房屋賣給答辯人并辦理了過戶登記，答辯人合法取得了房屋的所有權。原房屋所有人的這種一房二賣違反誠實守信原則的行為完全是在被答辯人的操縱下完成的。2、被答辯人在一房二賣過程中通過欺詐手段獲取利益，侵害了答辯人和原房屋所有人的利益。被答辯人先是介紹原房屋所有人以620000元的價格將房屋賣給謝兵但不過戶，后又給答辯人說房屋出售人要741800元，并口頭要求答辯人不要直接向房屋出賣人支付房款，而要通過被答辯人轉付。但在實際交易時又在合同中約定房屋的總價款為683000元，并向答辯人出具了683000元的發票，這中間的巨大差價就被被答辯人所獲取。此外，被答辯人還以中介費和過戶費等名義收取了答辯人的8800元費用，被答辯人作為中介人收取了中介費用就應當合法正規進行居間，再獲取中間差價就侵害了答辯人和原房屋所有人的合法利益。3、被答辯人將答辯人的房屋以每月1500元出租獲利，嚴重侵害了答辯人的權利。本案涉及的房屋于2019年7月12日過戶登記于答辯人名下，答辯人就合法擁有了該房屋的所有權，但被答辯人至今還占據著該房屋，并以每月1500元的標準出租給劉志芳，謀取非法利益。三、被答辯人關于違約金、中介費、過戶費、訴訟費、保全費、保險費、律師費等訴求，缺乏事實和法律依據。1、關于被答辯人所述的“2019年7月10日簽訂的《房屋買賣合同》”應為無效合同。因為，在被答辯人的中介下，于2019年7月12日，被答辯人、答辯人與涉案房屋出賣人劉志芳和王會林一同到興義市不動產登記中心，被答辯人拿出事先準備好的《房屋買賣合同》和《可盛房產房屋買賣合同》，讓答辯人和案外人王會林、劉志芳簽字(兩份合同的落款日期等內容都由被答辯人過后填寫)后，協助答辯人和案外人王會林、劉志芳申請并辦理了房產過戶登記，答辯人領取了房產證。被答辯人在協助答辯人和案外人辦理房產過戶登記中，是依據《可盛房產房屋買賣合同》登記過戶的，并按《可盛房產房屋買賣合同》的約定開出了房屋總價款為683000元的《貴州增值稅普通發票》，也按此價進行了完稅，同時被答辯人也按這個合同的約定收取了答辯人8800元的費用。所以，《可盛房產房屋買賣合同》應當是當事人真實意思的表示，且已經實際履行完成，應當有效。在同時簽字的兩份合同之間應當以《可盛房產房屋買賣合同》為準，故《房屋買賣合同》應視為無效。2、關于違約金，一方面答辯人并沒違約，另一方面被答辯人無權主張。答辯人作為買受人以出賣人王會林、劉志芳簽訂房屋買賣合同，并在合同中約定了向出賣人支付款項的方式和時間，雖然口頭約定是通過被答辯人向出賣人支付，但事后被答辯人的一些行為引起答辯人懷疑:一是不停地采取各種粗暴方式追討要錢、并使答辯人手機無法正常使用，二是將已登記在答辯人名下的房屋出租給第三人并收了租金，三是不讓房屋出賣人與答辯人聯系等等。使答辯人產生警覺擔心向被答辯人支付房款后，賣房人又來要款，逐要求直接向合同甲方付款，完全符合合同約定并未違約。被答辯人所述答辯人未向其按期付款及關于違約金的訴求并無事實依據和法律規定，無權向答辯人提出主張。3、關于中介費、過戶費系被答辯人重復索要，答辯人已經支付給了被答辯人。答辯人曾經承諾支付中介費7500元和過戶費1300元，但在2019年7月10日答辯人就向被答辯人支付了人民幣50000元，其中就包括中介費和過戶費。4、被答辯人關于訴訟費、保全費、保險費、律師費等訴求，毫無事實和法律依據。從被答辯人在訴狀陳述中聲稱自已從案外人處購房后再將所購房轉讓給答辯人，但被答辯人作為證據提供的兩個合同中都表明被答辯人僅是中介人，除中介費用外無權主張其他權利。因此，被答辯人無權主張起訴狀中的訴求，對答辯人房屋的查封保全也是無事實根據的，被答辯人的行為是在濫用訴權。四、被答辯人的行為嚴重侵害了答辯人的合法權益，答辯人將另行提起訴訟維護自己合法權益。1、被答辯人通過捏造事實，先是申請查封了答辯人房屋后又提起訴訟，嚴重侵害了答辯人的合法權益。2、被答辯人占據答辯人的房屋，并出租給案外人劉志芳進行謀利，嚴重侵害了答辯人的合法權益。2019年7月12日，涉案房屋過戶登記于答辯人名下，答辯人合法擁有了房屋的產權，依法擁有占有使用利益處分等權利，但時至今日，被答辯人仍然占有答辯人的合法房產用以出租，每月謀取1500元利益，至今己非法獲利7500元。3、被答辯人利用答辯人急于解封房產的心理，欺騙答辯人向其支付了人民幣300000元，嚴重侵害了答辯人的合法權益。2019年12月5日，被答辯人告訴答辯人先拿300000元，其余尾款過后拿，由其轉給房屋出賣人，被答辯人立即向法院申請撤訴和解除查封，答辯人急于解封房產逐同意。但在法官打印申請書時，經被答辯人催促轉款答辯人轉款人民幣300000元后，被答辯人卻拒絕在申請書簽字蓋章。至今，被答辯人已收到答辯人人民幣574299元，扣除原告應得的8800元中介費用，剩余的565499元，原告應當轉付給房屋出賣人劉志芳和王會林，如果沒有轉交，則侵害了答辯人的合法權益。根據以上事實和理由，被答辯人提出的訴求無任何事實依據和法律規定。請求人民法院依法判決，駁回被答辯人的訴訟請求，維護答辯人的合法權益。在審理過程中，張懷認為雙方簽訂的《和解協議》是雙方起訴后在訴訟中達成的協議，經雙方當事人簽字捺印，該協議完全有效，應按照協議內容履行各自義務，在《和解協議》中約定的750000元，包含房款、中介費、水電產權過戶費,不包含個稅和契稅。但王會林、劉志芳支付的個稅不應由張懷承擔。扣減張懷已支付的574299元，由張懷向可盛房產中心補付剩余款項。

本院經審理認定事實如下：2019年4月28日，案外人劉志芳、王會林作為賣方（甲方），謝兵作為買方（乙方），可盛房產中心作為中介方（丙方），各方簽訂《可盛房產房屋買賣合同》一份，約定甲方將位于興義市××小區××單元××房，房屋面積170.94㎡，以620000元出讓給乙方。付款方式為2019年4月28日共支付給甲方房屋首期款200000元，同時甲方將購買該房的所有證件原件及單據移交給丙方，并無條件協助辦理該房的產權轉戶相關手續及簽字。由丙方代乙方辦理該房的過戶等相關手續，丙方須于甲方交付銀行還款單及注銷清單日起3個工作日內辦理完該房的產權過戶手續及過完戶的房產證手續。乙方應在甲、乙、丙三方協商的兩個月的時間內通過銀行貸款當天一次性支付尾款420000元給甲方（其中乙方要扣出甲方在銀行按揭的尾款）。謝兵向劉志芳、王會林支付完房款并代為償還完銀行按揭貸款。2019年4月28日，可盛房產中心向其員工劉快出具《委托書》，委托其代為辦理與劉志芳、王會林買賣房屋一切事宜。2019年4月29日，劉志芳、王會林向劉快出具《委托書》，委托其代為提前還清房屋的銀行按揭款、解除該房屋的銀行抵押貸款手續等，并進行了公證。

謝兵買受該房后，未辦理過戶登記手續，后又轉賣給張懷。2019年7月8日，劉志芳、王會林作為賣方（甲方），張懷作為買方（乙方），可盛房產中心作為中介方（丙方），各方簽訂《可盛房產房屋買賣合同》一份，約定甲方將位于興義市××山鎮城市××路世紀××小區××單元××房，房屋面積170.94㎡，以683000元出讓給乙方。付款方式為乙方于2019年7月5日已經支付丙方23000元整作為買房定金。乙方于簽訂本協議當日，2019年7月10日共支付給甲方房屋首期款加定金合計283000元，同時甲方需將購買該房的所有證件原件及單據移交給丙方，并無條件協助辦理該房的產權轉戶相關手續及簽字，由丙方代乙方辦理該房的過戶等相關手續，丙方須于甲方交付銀行還款單及注銷清單日起15個工作日內辦理完該房的產權過戶手續及過完戶的房產證手續。本房產過戶過程中，契稅、個人所得稅、中介費、評估費、過戶費等全部費用共計8800元。乙方應在甲、乙、丙三方協商的時間內通過銀行貸款當天一次性支付尾款400000元給甲方。甲方需在收到房款尾款后10日內移交該房屋的鑰匙及水、電及物業管理戶頭等相關手續給乙方。乙方逾期付款的違約責任為，逾期超過30天后，即視為乙方違約，則甲方有權終止買賣關系，可以收回房屋及房屋產權證，需由乙方承擔費用將該房產證重新辦理回到甲方名下，甲方只需要將已經收取的乙方房款的40%退還給乙方。各方將該份《可盛房產房屋買賣合同》提交到興義市自然資源局，并辦理了不動產轉移登記，該房屋轉移登記至張懷名下，并產生契稅10245元，個人所得稅13660元。

2019年7月10日，劉志芳、王會林作為賣方（甲方），張懷作為買方（乙方），可盛房產中心作為中介方（丙方），各方簽訂《房屋買賣合同》一份，約定甲方將位于興義市××山鎮城市××路世紀××小區××單元××房，房屋面積170.94㎡，以741800元出讓給乙方。該房產交易中所產生的相關規定的契稅、個人所得稅由乙方承擔。付款方式為甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在簽訂房產買賣合同當日支付首付款（含定金）200000元，剩余房款541800元由乙方申請銀行按揭(如銀行實際審批數額不足前述申請額度，乙方應在該房產產權過戶當日將差額一次性支付給甲方)，并由銀行直接放款給乙方，乙方24小時內轉付給甲方。乙方逾期付款的，甲方有權要求乙方以未付款項為基數，按日千分之5支付違約金，如乙方未按本合同支付甲方房款，逾期10個工作日內，甲方有權利要求乙方把該房過戶到甲方名下，并不退還已收房款。中介費7500元、過戶費1300元由乙方支付。劉快在合同尾部賣方處簽字。

2019年12月5日，可盛房產中心作為甲方，張懷作為乙方，雙方簽訂《和解協議》，內容為：甲方與乙方現就已在興義市人民法院立案的買賣合同糾紛（2019）黔2301民初10744號達成和解協議如下：一、乙方已向甲方支付了250000元，現同意在本協議簽訂后再向甲方支付300000元，剩余200000元在2020年1月26日支付100000元，于2020年3月30日以前一次性支付100000元到謝兵賬上結清；二、本協議簽訂后，甲方簽署向法院申請撤訴和解除對乙方房屋查封（2019）黔2301執保441號的申請書，甲乙雙方共同到法院找到辦案法官，與法官闡明和解事由，甲方交付申請書，同時乙方支付人民幣300000元；三、甲方收到乙方支付的房款后，如果《房屋買賣合同》的賣方王會林、劉志芳基于合同向乙方主張權利，甲方保證負責退還所收的全部款項；四、本協議雙方簽字蓋章后生效，一式四份雙方各執二份。《和解協議》簽訂后，張懷即向謝兵支付了300000元。至今，張懷共向可盛房產中心支付574299元。該房于2019年9月15日由謝兵出租給劉志芳、王會林居住，每月租金1500元由謝兵收取。

2019年9月2日，可盛房產中心向本院申請訴前財產保全，要求對張懷位于興義市桔山城市中心區××路××小區××幢××號房屋采取保全措施，并以中國平安財產保險股份有限公司黔西南中心支公司出具的保險金額為740000元的保單保函作為財產保全擔保。本院依法作出（2019）黔2301財保88號《民事裁定書》，裁定對可盛房產中心申請保全的前述房屋進行查封，查封期限為三年。為此，可盛房產中心繳納了保全費4220元、向中國平安財產保險股份有限公司黔西南中心支公司繳納保險費900元。

本院認為，涉案房屋由劉志芳、王會林出讓給可盛房產中心的經營者謝兵，謝兵買受該房后未辦理過戶登記手續，后又轉讓給張懷，繼而以劉志芳、王會林為出賣方、張懷為買受方、可盛房產中心為中介方，三方簽訂了兩份房屋買賣合同，一份于2019年7月8日簽訂，總房價為683000元，該份合同為規避國家稅收監管隱瞞了真實的交易價格，實際交易價格為2019年7月10日簽訂房屋買賣合同約定的741800元，且謝兵為減免過戶產生的費用，從劉志芳、王會林處購買涉案房屋后未辦理房屋過戶登記手續，又以劉志芳、王會林為出賣人與張懷簽訂房屋買賣合同，但實際謝兵經營的可盛房產中心在與張懷的房屋買賣交易中其既是出賣人向張懷收取房款，又作為中介機構向張懷收取中介費。可盛房產中心已協助張懷將涉案房屋轉移登記至張懷名下，張懷應按照雙方約定的實際交易價格向其支付購房款。張懷未按照約定履行支付房款的義務，已構成違約，應承擔繼續履行等違約責任。但在訴訟過程中，雙方于庭外達成了《和解協議》，對應付總款及支付方式進行了重新約定，明確張懷除交付給可盛房產中心代繳的稅費外，其還應支付可盛房產中心總款為750000元，并進行分期支付，該協議是雙方的真實意思表示，未違反法律法規強制性規定，合法有效，具有合同效力，雙方應按照該《和解協議》的內容履行自己的義務，在簽訂《和解協議》后張懷已按照協議約定在簽訂協議當日向可盛房產中心支付了300000元，而可盛房產中心僅以《和解協議》未約定違約金為由，主張不按協議約定內容履行義務。但可盛房產中心的經營者謝兵作為完全民事行為能力人，其理應知曉在《和解協議》上簽字、蓋章產生的后果，現又主張不按該《和解協議》約定內容履行，明顯違反誠實信用原則，故對其主張本院不予支持，可盛房產中心主張的其余費用本院亦不予支持。雙方約定房款為741800元、中介費7500元、過戶費1300元共計750600元，經《和解協議》確定為750000元，加上按照合同約定張懷應交的個人所得稅13660元、契稅10245元，共計773905元，扣減張懷已向可盛房產中心交付了574299元，張懷還應向可盛房產中心支付199606元。該款按照《和解協議》約定的付款方式進行支付，即2020年1月26日前支付100000元，2020年3月30日前支付99606元。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百零九條、第一百三十條、第一百五十九條、第一百六十一條規定，判決如下：

一、由張懷向興義市可盛房產信息咨詢服務中心支付199606元，該款于2020年1月26日前支付100000元，2020年3月30日前支付99606元。

二、駁回興義市可盛房產信息咨詢服務中心的其余訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

訴訟費9389元（案件受理費10338元，減半收取5169元，保全費4220元），由興義市可盛房產信息咨詢服務中心負擔4389元，由張懷負擔5000元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于貴州省黔西南布依族苗族自治州中級人民法院。

審 判 員 陳瑩瑩

二〇一九年十二月二十五日

法官助理 盧聲艷

書 記 員 鄒金虎