房地產轉讓糾紛案例

原告（反訴被告）：王X，男，1971年8月8日出生，漢族，住北京市海淀區。

委托訴訟代理人：趙亞丹，北京吉浙律師事務所律師。

被告（反訴原告）：卓X股份有限公司（英文名為：XXXXXXXX），住所地英屬維京群島。

法定代表人：關淑芳，董事。

委托訴訟代理人：王代華，北京市盈科律師事務所律師。

委托訴訟代理人：時德瑋，北京市盈科律師事務所實習律師。

原告（反訴被告）王X與被告（反訴原告）卓X股份有限公司(英文名為：XXXXXXXX)（以下簡稱卓X公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）王X委托訴訟代理人趙亞丹，被告（反訴原告）卓X公司委托訴訟代理人王代華到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

王X向本院提出訴訟請求：1.依法確認我與卓X公司之間于2018年3月18日簽署的《北京市存量房屋買賣合同》（以下簡稱《房屋買賣合同》）及相關補充協議解除；2.依法判令卓X公司返還我定金200萬元。事實和理由：2018年3月18日，為改善居住條件，經北京XX房產經紀有限公司（以下簡稱XX公司）居間，我與卓X公司簽訂《房屋買賣合同》及相關附件和系列補充協議。由我購買卓X公司位于北京市朝陽區景園小街l號院3號樓15A號房屋（以下簡稱涉案房屋）一套。房屋成交總價為l260萬元，其中凈房屋價格為376萬元，家具、家電、裝飾裝修、附屬配套設施備、地段升值補償金、搬遷補償金等價格為884萬元。我與卓X公司還簽署了《購房資格協議》，內容為在簽署《房屋買賣合司》時我并不具備購房資格，需要出售我及家庭名下一套房屋才能具備購房資格。我共向卓X公司支付定金200萬元，并向XX公司支付居間服務費27.72萬元，向福建金誠豐擔保有限公司北京分公司支付保障服務費2.03萬元。2018年12月15日，卓X公司向我發出《解約通知函》，解除合同并不予退還我支付200萬元定金。我購買房屋是為了改善居住條件，需要出賣我已有的一套房屋以取得購房資格和購房款，現雖經努力但仍未賣出房產，因此我的合同目的不能實現。雙方在簽署《房屋買賣合同》時卓X公司明知我不具備購房資格，也預見了我在2018年12月10日仍不具備購資格的可能，并要求我在三日內指定具備購房資格的新產權人，其實是變相要求我強制履行。但因房屋買賣的特殊性和房屋本身較高價格原因，該等約定違反公平原則亦無法實際履行。因此雙方的交易己無法實現和繼續，且雙方均無繼續履行的意愿，《房屋買賣合同》應當確認解除并由卓X公司退還我定金200萬元。

卓X公司辯稱，不同意王X的訴訟請求。一、王X違反了雙方所簽訂的《房屋買賣合同》系根本違約方，卓X公司有權不退還200萬元定金。首先，《購房資格協議》約定王X應于2018年12月10日前（含當日）取得購房資格，如未能取得購房資格，應于2018年12月13日前指定新產權人，若未指定新產權人則卓X公司有權解除合同，且卓X公司于解除合同3日內自購房款中扣除200萬元定金作為違約金。截止到2018年12月13日，王X并沒有取得購房資格，也沒有指定新產權人。卓X公司于2018年12月12日通過居間方向王X送達《催告函》，催促王X按約完成購房資格核驗手續，但王X拒絕繼續履行合同，已構成事實違約。2018年12月15日卓X公司通過居間方向王X送達《解約通知函》正式單方解除房屋買賣合同并沒收王X支付的定金200萬元。其次，王X在2018年12月12日單方簽署《折傭聲明》，明確表示自己因為無購房資格而無法繼續履行合同，要求居間方全額退回居間服務費及保障服務費。由此可見，王X在《購房資格協議》約定的履約截止期限（即2018年12月13日）前，就已經以自己的行為表明拒絕購買涉案房屋，其存在根本違約行為。所以卓X公司按約不予退還其200萬元定金。最后，王X拒絕購買涉案房屋的深層次原因是房屋價值嚴重下降。《房屋買賣合同》簽訂后由于北京市二手房房屋價格嚴重下降，無論是王X掛牌出售的自有房屋，還是王X購買的涉案房屋，市場價值都一直在下跌，巨大的價值落差是王X惡意拒絕購買涉案房屋的真實原因。二、《房屋買賣合同》中約定收取的定金符合法律規定和市場慣例，卓X公司有權扣除定金200萬元彌補王X拒絕購買房屋給卓X公司造成的巨大房屋差價損失。第一，雙方簽訂的《房屋買賣合同》約定定金為200萬元，且約定若任意一方根本違約，違約金為房屋成交總價的20%。雙方簽訂《購房資格協議》第三條約定，如王X未能按時取得購房資格，或不能指定新產權人，則卓X公司有權解除合同，且有權扣除200萬元。以上條款的約定表明合同中已將200萬元約定為定金，即任何一方違約，另一方均有權以定金罰則向違約方主張權利。第二，涉案房屋市場價格在2018年12月嚴重下降，房屋價值已經跌至918萬元，房屋差價損失高達342萬元。由于王X拒絕購買房屋的行為給卓X公司造成巨大的房屋差價損失。所以，雙方簽訂的《房屋買賣合同》約定的定金罰則完全符合《合同法》《擔保法》等法律規定，卓X公司有權扣定金200萬元以彌補部分房屋差價損失。

卓X公司向本院提出反訴請求：判令王X賠償卓X公司除扣除定金200萬元后不足以彌補的房屋差價損失142萬元。事實和理由：卓X公司與王X于2018年3月18日簽訂《房屋買賣合同》后，由于二手房房屋價格嚴重下降，涉案房屋價格降為918萬元，王X惡意拒絕繼續履行房屋買賣合同。卓X公司無奈于2018年12月12日向王X送達《催告函》，要求王X繼續履行合同。王X收到《催告函》后將已交的居間服務費及保障服務費退回，以實際行動拒絕購買涉案房屋。為防止損失不斷擴大，卓X公司又于2018年12月15日向王X送達《解約通知函》，通知王X正式解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》及相關補充協議。王X拒絕購買涉案房屋，由于其單方原因導致《房屋買賣合同》無法繼續履行，已經構成根本違約，應當根據合同約定及法律規定承擔違約責任，賠償卓X公司涉案房屋差價損失342萬元，鑒于卓X公司已扣除定金200萬元，剩余房屋差價損失為142萬元。

王X對卓X公司的反訴辯稱，不同意卓X公司的反訴請求。一、卓X公司明知我不具有購房資格，同意我出售一套房產，滿足購房資格后完成涉案房屋的價款支付和產權過戶等交易，因此《房屋買賣合同》是以《購房資格協議》約定的滿足購房資格為生效條件的，現因不可歸責于我的原因導致我不具備購房資格，無法繼續履行《房屋買賣合同》，故應當認定《房屋買賣合同》失效，應當解除雙方的合同關系，不應以此確定責任。二、卓X公司稱因二手房房屋價格嚴重下降，我惡意拒絕繼續履行《房屋買賣合同》的觀點沒有事實依據。我無法繼續履行合同是因為在約定的期限內沒有取得合法的購房資格，為了能夠滿足購房資格我已經窮盡了努力。為了取得購房資格，我需出賣一套房屋，該套房屋在出賣過程中的房價一降再降，并且為了能夠出賣該套房屋我一家人尚在該房屋居住的情況下，將房屋鑰匙提供給中介，方便組織現場看房。但受市場、行情等影響至2018年12月10日，房屋仍然沒有售出，我及時將沒有取得購房資格的情況告知了中介，并沒有影響卓X公司繼續出售房屋和租賃房屋，卓X公司沒有因為我未取得購房資格，無法履行《房屋買賣合同》而受到損失。因此，我已經盡到了相應的注意義務，并且沒有怠于履行與卓X公司的合同約定，沒有過錯和違約；三、卓X公司并沒有向我送達《催告函》。卓X公司在我向中介告知沒有取得購房資格，無法繼續交易的事實后，卓X公司未按照《購房資格協議》進行催告，而是直接通過中介向我送達了《解約通知函》。我認為《解約通知函》足以證明卓X公司沒有繼續履行《房屋買賣合同》的意愿，因此《解約通知函》應當依法解除，并由卓X公司返還全部定金200萬元。四、對卓X公司要求的損失不予認可，其無有效證據證明其實際損失。2019年3月31日，在雙方簽署《房屋買賣合同》后不久，卓X公司將涉案房產租賃給第三方并收取了25.2萬元的租金，租期一年，該租賃期限超過了雙方約定的買賣過戶期限。并且我在約定期限內無法取得合法購房資格時，立即告知了中介，是在積極履行約定的義務，但確因不可歸責于自身的原因無法繼續履行，并沒有影響卓X公司繼續出售房屋和租賃房屋。

本院經審理認定事實如下：2018年3月18日,卓X公司作為出賣方與作為買受方的王X通過XX公司簽訂《房屋買賣合同》。《房屋買賣合同》約定卓X公司將涉案房屋出售給王X，房屋總價款為1260萬元。《附件二》中約定，王X支付定金200萬元。《附件二》第八條約定，具備下列情形之一的，出賣人構成根本違約，買受人有權單方解除《買賣合同》。出賣人應于買受人解除合同之日起十五日內按房屋成交總價的20％向買受人支付違約金。違約金不足以彌補買受人損失（含房屋差價、維權成本等）的，出賣人還應賠償買受人損失：(1)出賣人逾期履約超過十五個工作日；(2)出賣人配偶或其他共有權人不同意出售房屋；(3)出賣人以提高房屋成交總價等為由拒絕出售房屋；(4)出賣人將房屋出售給第三人；(5)房屋被查封或設置其他權屬轉移登記限制，導致無法辦理交易手續；(6)出賣人提供的資料或信息不真實、不合法、不完整，導致無法辦理交易手續；(7)其他因出賣人原因導致合同不能繼續履行。具備下列情形之一的，買受人構成根本違約，出賣人有權單方解除《買賣合同》。買受人應于出賣人解除合同之日起十五日內按房屋成交總價的20%向出賣人支付違約金。違約金不足以彌補出賣人損失（含房屋差價、維權成本等）的，買受人還應賠償出賣人損失：(1)買受人逾期履約超過十五個工作日；(2)買受人拒絕購買該房屋；(3)買受人提供的資料或信息不真實、不合法、不完整，導致無法辦理交易手續；(4)其他因買受人原因導致合同無法繼續履行。

同日，雙方簽訂《購房資格協議》，在《購房資格協議》中確認在雙方簽訂《房屋買賣合同》時，王X不具備購房資格，需出售王X及家庭名下一套房屋后，即具備購房資格。卓X公司知曉王X暫不具備購房資格，并同意王X于2018年12月10日前（含當日）滿足上述條件，具備購房資格。若王X未能于上述時間內具備購房資格，則卓X公司同意將房屋所有權轉移登記至王X指定人員名下。王X應于2018年12月10日后3日內指定新產權人，并確保新產權人具備購房資格。若經卓X公司催促王X未于上述時間內指定新產權人，則卓X公司有權解除《房屋買賣合同》，已收取的房款卓X公司于《房屋買賣合同》解除后3日內自購房款中扣除200萬元作為違約金，剩余部分退還王X。

王X于2018年3月11日向卓X公司支付房屋定金150萬元，于2018年3月20日支付房屋定金50萬元。

卓X公司提供《催告函》、《解約通知書》及XX公司出具的《證明》，證明卓X公司于2018年12月11日通過XX公司向王X送達《催告函》，催告王X于2018年12月13日前確保本人或指定人員具備購房資格并完成購房資格核驗手續，若未在上述時間完成購房資格核驗手續將解除合同，沒收200萬元定金。卓X公司于2018年12月15日通過XX公司向王X送達《解約通知函》，通知王X因至2018年12月15日王X未完成購房資格的核驗手續，卓X公司解除合同沒收定金200萬元。XX公司于2019年3月28日出具《證明》，證明XX公司已于2018年12月12日將《催告函》送達王X，于2018年12月15日將《解約通知函》送達王X。王X稱未收到過《催告函》，認可收到《解約通知函》，但認為《解約通知函》恰恰證明卓X公司單方解除合同。對XX公司出具的《證明》不認可，認為存在利害關系。

上述事實，有《房屋買賣合同》《補充協議》《購房資格協議》《收據》《催告函》《解約通知函》《證明》、當事人陳述及庭審筆錄等在案佐證。

本院認為，王X與卓X公司簽訂的《房屋買賣合同》及《補充協議》《購房資格協議》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案中，王X與卓X公司簽訂《購房資格協議》，確認王X在簽訂《房屋買賣合同》時未取得購房資格，約定王X在規定時間內未取得購房資格的處理辦法及違約責任。王X應按照《房屋買賣合同》及《購房資格協議》全面履行合同義務，現其因無法獲得購房資格、無法繼續履行合同而提出解除合同，構成違約應承擔違約責任。卓X公司根據合同約定向王X送達《解約通知函》解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》，本院確認《房屋買賣合同》已經解除。卓X公司選擇定金罰則，不予退還定金200萬元符合合同約定及法律規定。關于卓X公司的反訴請求，證據不足，不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第一百一十五條、第一百一十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規定，判決如下：

一、原告（反訴被告）王X與被告（反訴原告）卓X股份有限公司(英文名為：XXXXXXXX)于二〇一八年三月十八日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》已解除；

二、駁回原告（反訴被告）王X的其他訴訟請求；

三、駁回被告（反訴原告）卓X股份有限公司(英文名為：XXXXXXXX)的全部反訴請求。

案件受理費22800元，由原告（反訴被告）王X負擔（已交納）。反訴費17580元，由被告（反訴原告）卓X股份有限公司(英文名為：XXXXXXXX)負擔（已交納）。

如不服本判決，原告（反訴被告）王X可以在判決書送達之日起十五日內，被告（反訴原告）卓X股份有限公司(英文名為：XXXXXXXX)可在判決書送達之日起三十日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于北京市第三中級人民法院。

審 判 長  劉坤鵬

人民陪審員  賈松濤

人民陪審員  王希燕

二〇一九年八月十九日

書 記 員  鄧亞楠