房地產轉讓糾紛案例

原告：嚴寶晶，女，1977年9月19日出生，漢族，住吉林省九臺市。

委托訴訟代理人：胡秉章，揚州市邗江區東城法律服務所法律工作者。

被告：揚州榮城置業發展有限公司，住所地在揚州大橋東北首。

法定代表人：毛紅，職務執行董事兼總經理。

委托訴訟代理人：李靜靜，江蘇中杜律師事務所律師。

委托訴訟代理人：魏靜，江蘇中杜律師事務所律師。

原告嚴寶晶與揚州榮城置業發展有限公司（以下簡稱榮城置業）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年2月2日立案受理后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告嚴寶晶及其委托訴訟代理人胡秉章，被告榮城置業的委托訴訟代理人李靜靜到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告嚴寶晶向本院提出訴訟請求：1、判令解除原被告于2018年4月24日簽訂的代租約的《商品房買賣合同》；2、判令被告立即返還原告購房款人民幣76萬元、裝修工程款人民幣3萬元以及2.37萬元（79萬元*3%）的違約金，合計人民幣81.37萬元；3、雙方合同約定違約金支付標準過低，請求判令被告給付76萬元的違約金。事實和理由：2018年4月24日原被告簽訂代租約的《商品房買賣合同》，約定被告將位于揚子江北路1111號的希爾頓歡朋酒店4層04室建筑面積6033平方米的現房出售給原告，房價每平方米12597.39元，總價款人民幣76萬元；另按與希樂頓歡鵬有限公司簽訂的《裝修補充協議》約定，原告在給付購房款的同時將3萬元的裝修款匯交給被告，合計給付79萬元。購房合同第八條約定，被告應當在2018年5月1日前將精裝修后的房屋交付給原告。購房合同第九條約定被告逾期交房超過180日后，原告有權解除合同，原告解除合同的，被告應當自原告解除合同通知到達之日起30天退還全部已付款，并按原告累計己付款的1%向原告支付違約金。原被告在簽訂《商品房買賣合同》的同時，原告與揚州港島酒店管理有限公司又簽訂了《裝修補充協議》和名為《委托經營管理協議》實為房屋租賃協議。原告將購得的商業用房出租給揚州港島酒店管理有限公司開設名為希爾頓歡朋酒店。購房合同約定的原告付款方式為按揭貸款，首付38萬元，貸款38萬元。原告實際上在購房合同簽訂的當日將36萬元經銀行轉移支付給被告，2018年5月10日將余款40萬元及裝修款3萬元經銀行轉賬給被告。被告在2018年4月24日和2018年5月10日分別向原告出具收款36萬元和40萬元收據各一張，3萬元的裝修款至今被告未出具發票。由于被告未能按雙方簽訂的購房合同約定的時間將房屋交付原告，己構成嚴重違約。原告于2018年12月13日向被告提交退房退款申請書，被告自今未能將收取原告的房款、裝修款和違約金退還原告。被告未按約定交房，也未按約定辦理產權登記備案，屬于欺詐，應當按已付房款支付一倍違約金。原告為維護自己的合法權益不受侵害，今特向人民法院提起民事訴訟，請求法院支持原告的訴訟請求。

被告榮城置業辯稱：1、被告不同意解除合同，因為原告已經將所有購房款付清，而且目前涉案房屋已具備交付的條件，雙方合同應當繼續履行。2、即使本案存在合同解除的情形，原告只能要求退還被告已收取的購房款76萬元，并扣除手續費，原告要求返還裝修款3萬元不是被告收取，與被告無關。3、雙方對于解除合同的情況下，違約金的支付進行了明確約定，也就是原告已付購房款的1%，即0.76萬元。現原告主張按照已付購房款的3%計算，沒有任何事實和法律依據。原告另行主張被告支付已付購房款一倍的違約金76萬元，也沒有相應的合同和法律依據。本案原告也未提供任何證據證明其實際損失的發生及數額的大小。根據最高院關于商品房買賣合同的司法解釋，雙方對于違約金有約定的，應當按照約定來處理。

當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。本院經審理認定事實如下：

2018年4月24日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》一份，合同約定：案涉房屋為現房，房屋總價款76萬元，出賣人應在2018年5月1日前交付房屋。第九條約定：逾期交房超過180日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款1%向買受人支付違約金。

2018年4月24日，原告與案外人揚州港島酒店管理有限公司（以下簡稱港島公司）簽訂《裝修補充協議》、《委托經營管理協議》各一份。其中《裝修補充協議》約定：裝修工程款計入房款總價，按認購書及《揚州市房地產買賣合同》約定的房款支付期限和支付方式付款，案外人港島公司不再另行提供此款項發票。《委托經營管理協議》約定：委托經營期限自2018年10月1日起至2028年9月30日，原告同意自2018年10月1日起至2023年9月30日止，每年固定租金標準為該物業房地產合同總價和軟裝配套費用總和的6%，原告在簽訂本協議同時，需向案外人港島公司交納三萬元軟裝配套費用。

2018年4月24日，原告向被告支付房款36萬元。2018年5月10日，原告向被告支付房款40萬元。

2018年12月13日原告填寫《退房退款申請單》。2019年1月31日被告在該申請單上蓋章，并注明“春節前退款”。

案涉房屋于2016年經驗收合格備案，并取得《商品房銷售許可證》。

本案爭議焦點：1、雙方簽訂的《商品房買賣合同》應否解除？2、如合同解除，被告應給付原告的房款及違約金數額為多少？

針對爭議焦點，本院認為，依據合同約定，案涉房屋的交付時間為2018年5月1日，庭審時被告認可一直未向原告發送書面交房通知，案涉房屋亦未交付。現被告逾期交房時間已超過180日，原告依據該約定要求解除《商品房買賣合同》，并要求被告返還已付的76萬元房款，符合法律規定，應予支持。原告認為與其簽訂《裝修補充協議》的案外人港島公司的地址與被告一致，故認為案外人港島公司與被告系主體混合，要求被告給付裝修款3萬元，本院認為，原告認定案外人港島公司與被告主體混同的法律依據不足，其亦未提供證據證明其向被告交付3萬元裝修款，對原告要求被告返還3萬元裝修款的請求不予支持。原、被告雙方約定逾期交房按已付款1%支付違約金，原告認為雙方約定的違約金過低請求調整，本院認為，原告已就案涉房屋與案外人簽訂《委托經營管理協議》，協議約定租金標準為“合同總價和軟裝配套費用總和的6%”，現被告違約致原告造成租金損失，原告請求按照3%計算違約，本院予以支持。因其已付房款為76萬元，本院確認該項違約金為22800元（76萬元*3%）。原告認為被告簽訂合同時存在欺詐，因其提供的證據不足以證明被告簽訂合同時有欺詐行為，對其要求被告給付一倍房款作為賠償的主張不予支持。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第四十四條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：

一、解除原、被告于2018年4月24日簽訂的《商品房買賣合同》；

二、被告揚州榮城置業發展有限公司于本判決書發生效力之日起十日內給付原告嚴寶晶房款76萬元及違約金22800元；

二、駁回原告嚴寶晶的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費18930元，依法減半收取9465元，由原告嚴寶晶負擔4708元，由被告揚州榮城置業發展有限公司負擔4757元。（被告應負擔的部分原告已預交，原告同意其預交案件受理費由被告向其直接支付，本院不再退還，由被告在本判決生效之日起十日內向原告支付）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院提交上訴狀，并按對方當事人人數提出副本，上訴于江蘇省揚州市中級人民法院。

審判員石敬梅

二〇一九年六月二十八日

書記員杜露露