房地產轉讓糾紛案例

原告：鄧某，男，漢族，住廣西容縣。

原告：陳某，男，漢族，住廣西容縣。

兩原告的共同委托代理人：謝志澤，廣西嶠山繡水律師事務所律師。

被告：余某，女，漢族，住廣西容縣。

委托代理人：李耀強，男，1962年9月21日出生，漢族，住容縣。

原告鄧某、陳某訴被告余某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年3月7日立案后，依法適用簡易程序于2019年3月29日公開開庭進行了審理。原告鄧某、陳某及其共同委托代理人謝志澤、被告余某的委托代理人李耀強到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告鄧某、陳某向本院提出訴訟請求：被告支付尚欠購房款30720元及利息給原告（利息計算辦法：以30720元為基數，從2014年7月1日計起至付清之日止，按銀行規定的同期貸款利率4倍計）。事實與理由:2013年2月28日,經原、被告雙方協商，雙方簽訂了一份（南沙閣房屋套間轉讓合同），合同約定原告把名下位于容縣容州鎮南大街至轉讓給被告，并約定了房屋價款。原告依約辦理了商品房相關的證件給被告，但被告不依約付清購房款給原告，經原告多次向被告追索，被告以種種理由拒付。

被告余某辯稱，原告的訴訟請求沒有事實和法律依據。

被告含裝修費在內的購房款應付、已付，多承擔購房銀行按揭利息款項。具體情況如下：一、應付含裝修費的購房款：1.實際購房款：398000元-60000元=338000元；2、應付裝修款：60000元。合計338000元+60000元=398000元。二、已付含裝修費的購房款：1、定金5000元；2、首付款130000元；3、裝修款60000元；4、建設銀行按揭款245000元；合計440000元。三、被告多承擔購房按揭款利息損失：1、被告多付購房款42000元=實際已付440000元-實際應付398000元；2、多承擔購房款按揭利息損失：42000元×4.9%年×10年=20580元。四、原告應退還和賠償給被告的款項：1、實際多收含裝修費的房款42000元；2、應賠償多計購房款按揭所造成的利息損失20580元。合計62580元。另外，原告在證據材料“各客戶結算總表”中主張本案整套房購房款398000元（含30000元車位）沒有事實依據，因為從雙方的房屋買賣合同第一條約定中可以看到：房價與車位費完全是分開的兩個收費項目，房價中只包含裝修費60000元整在內，并不包含車位費30000元在內。因此，實際房價是338000元，而不是368000元。房屋買賣合同第八條約定房屋買賣所發生的稅費由被告承擔，違反我國稅法等法律法規的強制性規定，是無效的約定，原告主張稅費39613.50元不應得到支持。原告列表費用序號中的第6-7項評估費重復計算。路燈費500元、水電入戶費2000元在房屋買賣合同中沒有約定，且水電入戶是被告自行安裝，被告沒有給付路燈費和水電入戶費的義務。

本院經審理認定事實如下：2013年2月18日，原告鄧某、陳某作為甲方與被告余某作為乙方簽訂《南沙閣房屋轉讓合同》，該合同主要約定有：一、經甲乙雙方友好協商，甲方自愿將自己名下的容縣容州鎮南大街至沙井巷的房屋第一單元第三層，房號302，車位為號的所有產權轉讓給乙方，該套間以套為單位，具體見附件圖紙（圖紙與實物有差異的，以甲方建成實物為準），該套間的戶型是三房兩廳一廚兩衛，整套房價為人民幣叁拾玖萬捌仟零佰零拾零元整（￥398000.00元），車位每個叁萬元，兩項合計總金額為人民幣肆拾伍萬捌仟零佰零拾零元整（￥458000.00元）（裝修費陸萬元在內）；二、甲方須幫助乙方辦理土地證、房產證的過房手續，所需的費用由乙方支付；四、甲方出讓給乙方的是毛坯房，電線接到門口，水管接到廚房或衛生間；水表、電表由甲方代理辦理開戶手續，所需要費用由乙方支付，水電費由各戶主自己繳納；過道路燈及地下室路燈由各戶主公攤支付電費；八、乙方應在簽訂合同之日起向有關部門履行納稅義務；房屋套間買賣發生的契稅和房屋轉戶（或上戶）發生的各項費用，由乙方交納；十、自甲方交房之日起，乙方如需銀行按揭的，必須交付房價款的30%（40%）給甲方，房價款的70%（60%）余款，乙方必須出具欠條給甲方；若乙方因為自己的原因辦理不到按揭的，則須在十五天內用現金支付所欠甲方的70%（60%）房款，超過約定期限的，甲方有權追索乙方所欠甲方的70%（60%）房款并按同期銀行利率的4倍計算利息，直至乙方所欠的房款付清給甲方為止。原、被告簽訂上述合同第一條中的文字“（裝修費陸萬元在內）”是手寫且蓋有被告的手印。

2013年2月18日，被告余某支付5000元定金給原告，同年4月4日支付房屋首付款130000元給原告，同年5月13日支付裝修款60000元給原告。2014年2月11日，被告通過轉建設銀行容縣支行轉賬支付購房款245000元給原告，以上合計440000元。原告主張被告應支付的購房合同款共470719.5元，即包括：1、套房款368000元（不含車位費），2、辦房產證、納稅等費用39613.5元，3、預收路燈費500元，4、水電入戶費2000元，5、裝修款60000元，6、辦理土地使用證費用606元。原告主張被告簽訂合同后支付440000元后，被告尚欠原告款項30720元。被告主張套房款是338000元（不含車位費），而不是原告主張的368000元，被告主張其支付的440000元屬于支付了全部購房合同款項且多支付了部分款項。

另查明，被告沒有購買原告的車位。2013年5月，原告將涉案房屋裝修完畢后交付被告使用。2013年11月8日，容縣房產部門頒發了上述房屋的房屋所有權證（房產證號為：房權證容縣字第××號）。2014年6月5日，容縣人民政府頒發了上述房屋的土地使用權證【土地使用權證號為：容國用（2014）第17140643號】。

本院認為，原告與被告簽訂的《南沙閣房屋套間轉讓合同》，是雙方真實意思表示，內容沒有違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。合同簽訂后，被告支付購房款項440000元給原告，事實清楚，本院予確認。原告已經辦理涉案房屋所有權證、土地使用權證，根據原、被告簽訂的合同約定，被告應支付原告代交納相應的房產交易稅及辦理房地產權證的費用。原告請求被告支付原告已代繳的辦房產證、納稅等費用39613.5元、土地使用證費用606元，符合雙方的約定且被告提供了相應的票據予以證實，依法予以支持。原、被告的簽訂的合同約定水表、電表由甲方（原告）代理辦理開戶手續、所需費用由乙方（被告）支付。原告請求被告支付水電入戶費2000元，并提供了其他房屋交該費用的收據予以佐證，被告辯稱其自己安裝水電入戶但沒有提交證據予以證實。根據原、被告的合同約定及參照原告的證據，對于水電入戶費2000元的請求，依法予支持。原告與被告簽訂的合同約定過道路燈及地下室路燈由各戶主公攤支付電費，原告已經交付于2013年5月已經交付房屋給被告使用。原告預收500元的路燈使用費用，符合常理及原、被告的約定，依法予以支持。

關于本案的套房款368000元（不含車位費），還是33800元問題，以及利息應否支付問題。原告主張根據雙方簽訂合同第一條中約定“整套房價為人民幣叁拾玖萬捌仟零佰零拾零元整（￥398000.00元），兩項合計總金額為人民幣肆拾伍萬捌仟零佰零拾零元整（￥458000.00元）（裝修費陸萬元在內）”中的“兩項”實際是指“三項”，原因是裝修費是簽合同時手寫上去的，直接在總價上體現，“三項”即指：1、套房款368000元，2、車位30000元，3、裝修費60000元。被告主張“整套房價為人民幣叁拾玖萬捌仟零佰零拾零元整（￥398000.00元），兩項合計總金額為人民幣肆拾伍萬捌仟零佰零拾零元整（￥458000.00元）（裝修費陸萬元在內）”中的458000.00元是計算錯誤，實際房價款398000元中已經包括了裝修費60000元，套房款應是338000元。本院認為，根據合同條款的文字分析，對于該458000.00元，有大寫也有小寫，且大小寫數額一致，按常理不應是計算錯誤。原、被告簽訂的合同第四條約定甲方轉讓給乙方的是毛坯房，原告實際轉讓給被告的是精裝房，按常理應另加上裝修款的價款，也即套房款加上裝修款得出本案的裝修后房款458000元。原告的主張符合常理及合同的文義解釋，應認定套房款368000元（不含車位費）。因此，原告主張被告應支付的購房合同款470719.5元符合本案的事實及雙方合同的約定。原告主張被告簽訂合同后支付440000元后，被告尚欠原告款項30720元，事實清楚，依法予以確認。原告請求被告支付該款項30720元，依法有據，依法予以支持。原、被告簽訂的合同沒有約定因合同條款發生爭議了應如何計算逾期欠款的利息，原告請求根據原、被告簽訂的合同第十條約定計算本案逾期支付房款的利息不符合本案的實際，應從起訴之日（2019年3月7日）起按中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率計算為宜。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百零九條、第一百五十九條、第一百六十一條和《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條第四款的規定，判決如下：

1、被告余某支付尚欠購房款人民幣30720元給原告鄧某、陳某;

2、被告余某支付利息給原告鄧某、陳某（利息計算辦法：以人民幣30720元為基數，從2019年3月7日起至還清欠款之日止，按中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率計算）。

上述債務，義務人應在本判決生效之日起十日內履行完畢，逾期則應加倍支付遲延履行期間的債務利息。權利人可在本案生效判決規定的履行期間屆滿之日起二年內向本院申請執行。

本案減半收取案件受理費人民幣697元，由被告余某負擔。

如不服本判決，可以在本判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本，上訴于玉林市中級人民法院。

審 判 員 楊慶儉

二〇一九年四月二十三日

法官助理 何孔清

書 記 員 周 勵