房地產轉讓糾紛案例

原告：楊德軍，男，漢族，1975年10月17日出生，住江蘇省高郵市。

委托訴訟代理人：周中彬，高郵市高郵鎮法律服務所法律工作者。

被告：龍譽（揚州）置業有限公司，住所地在江蘇省高郵市屏淮北路118號。

第三人：劉生海，男，1983年1月17日生，漢族，住江蘇省南京市建鄴區。

委托訴訟代理人：孫愛國，江蘇愛信律師事務所律師。

原告楊德軍與被告龍譽（揚州）置業有限公司（以下簡稱龍譽公司）、第三人劉生海房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年4月29日立案后，依法適用簡易程序，于2019年5月20日公開開庭進行了審理，因查明劉生海與本案處理結果有法律上的利害關系，本院依職權追加劉生海為第三人參加訴訟，并于2019年6月24日公開開庭進行了審理。原告楊德軍及其委托代訴訟理人周中彬、第三人劉生海的委托訴訟代理人孫愛國到庭參加了訴訟，被告龍譽公司經本院傳票傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟。本案依法缺席審理，現已審理終結。

原告楊德軍向本院提出訴訟請求：1.判令位于高郵市的房屋辦理房產證；2.被告承擔訴訟費用。在訴訟過程中，原告將第1項訴訟請求變更為：請求法院判決將高郵市的房產權歸原告所有。事實和理由：2012年2月14日，原告通過被告委托的高郵市望緣房地產經紀信息服務部，以每平方米3700元的價格購買了被告龍譽公司開發的高郵市房屋，建筑面積91.67平方米，計385493元。2012年3月14日原、被告簽訂《“帝景龍庭”房屋認購書》，并且一次性交清房款385493元及相關費用，同時被告開具收款收據，被告龍譽公司承諾于2013年3月31日前辦理房屋備案登記等手續。原告居住至今，被告違背承諾，至今無法聯系，為維護原告的合法權益不受侵害，原告現訴至法院，請求判如所請。

原告為證明其主張，向本院提交了以下證據：

1.2012年2月14日原告與中介公司胡艷簽訂《房屋買賣契約》一份；

2.2012年3月14日原、被告簽訂的《“帝景龍庭”房屋認購書》一份，認購人為原告楊德軍，房屋價格金額為339179元、車庫（閣樓）價格46314元，付款方式：一次性，備注：本訂單由開發商簽字后生效，另規費7883元、代收費7260元，總計400636元，被告加蓋龍譽公司合同專用章，證明該小區85幢502室由原告購買；

3.2013年1月30日被告龍譽公司出具的《承諾書》一份，證明被告承諾將85幢502室房屋于2013年3月31日前辦理售房網上備案登記手續，承諾補償原告人民幣5000元及由被告承擔入戶物業手續費，由龍譽公司負責人王宏生作為擔保人簽字；

4.2012年3月31日胡艷向原告出具的42萬元房款收據一份、2012年3月14日被告龍譽公司出具的385493元、7883元收據各一份，證明原告交付了全部購房款、閣樓價款以及相應規費；

5.物業費收據一份，證明原告已繳清2018年物業費；

6.水費交納清單一份、電費交納清單二份，證明原告從2012年3月房屋交付起至今一直交納水電費；

7.被告與第三人于2012年7月5日及2012年12月12日簽訂的《抵押借款協議書》各一份及高郵市住房保障和房產管理局出具的電腦打印件一份、85幢301室房產證及土地證照片打印件各一份，證明被告與第三人無權就已出售給原告的房屋來簽訂抵押協議，且網簽的截止日期為2013年4月5日；抵押協議中另一戶房屋85幢301室已辦理了房產證、土地證。

被告龍譽公司未答辯和舉證。

第三人劉生海述稱，涉案房屋在出售給原告之前，被告與第三人簽訂了抵押借款協議，而且該抵押已在房管局辦理了網簽手續即網上備案登記，將房屋抵押給第三人，因此被告在沒有解決與第三人糾紛之前，被告擅自將房屋出售給原告，是被告的違約行為，在解決好第三人的借款之前，原告的訴訟請求不應該得到法院的支持，故請求法庭駁回原告對第三人的訴訟請求。

第三人未提交證據證明其陳述主張。

經質證，第三人對原告提供的證據1-5認為真實性無法確認，證據6-7真實性無異議，同時認為證據7證明被告與第三人的網簽抵押手續得到房管局的認可，且抵押協議不全面。

由于被告龍譽公司經本院傳票傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟，放棄了舉證、質證和辯論的權利，到庭第三人劉生海雖然對原告所舉證據持有異議，但未舉證證明其異議主張，故本院對原告所舉證據予以采信。

根據當事人的陳述和經審查確認的證據，本院經審理認定事實如下：2012年3月14日，被告龍譽公司與原告簽訂《“帝景龍庭”房屋認購書》，被告龍譽公司將其開發的高郵市商品房出售給原告，并對原告所購買的高郵市的應繳費進行了確認為：建筑面積91.67平方米房款339173元、車庫（閣樓）19.46平方米房款46314元、規費7883元、代收費7260元，總計400636元。2012年3月14日，被告龍譽公司收取了原告交付的購房款計385493元、規費7883元后，將該房交付原告，原告一直居住至今，并已向高郵市帝景龍庭小區的物業管理單位揚州市天佑物業管理有限公司交納了2018年度物業費，同時交納了相應的水電費。

另查明，被告將其開發的高郵市帝景龍庭小區85幢301室、85幢502室作為抵押物，就其欠第三人借款100萬元進行抵押，2012年7月5日，被告與第三人簽訂《抵押借款協議書》，約定就該抵押事宜去房產管理局進行備案，龍譽公司于2012年10月5日前還本付息，劉生海無條件配合龍譽公司到房管局撤銷抵押手續。2012年12月12日雙方再次簽訂《抵押借款協議書》，約定龍譽公司于2013年4月5日前還本付息，劉生海無條件配合龍譽公司到房管局撤銷抵押手續，其他內容與2012年7月5日的《抵押借款協議書》內容一致，并在高郵市住房保障和房產管理局辦理網上備案，載明限制類型：暫停銷售，備注：折價100W抵押給劉生海，截止日期2013年4月5日。

本院認為，被告與第三人劉生海簽訂《抵押借款協議書》，約定將涉案房屋用于抵押，并在房管部門進行了網上備案登記，該網上備案登記是國家對不動產交易的一種行政管理方式，不是《中華人民共和國物權法》規定的抵押登記行為，不產生對抗第三人的效力，故本院對第三人抗辯認為已在房管局辦理網簽手續、將涉案房屋抵押給第三人的主張不予采信。被告龍譽公司于2012年3月高郵市房屋出售給原告，原、被告簽訂《“帝景龍庭”房屋認購書》后，原告以合理價格向被告購買涉案房屋及閣樓，在交付了全部購房款項及相應費用后，原告取得了涉案商品房并實際居住至今，雙方的房屋買賣合同已生效并實際履行，涉案房屋即高郵市房屋產權應歸原告所有，故本院對原告的訴訟請求依法予以支持。

為維護當事人的合法權益，依據《中華人民共和國物權法》第三十三條，《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百三十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決如下：

確認坐落于高郵市房屋歸原告楊德軍所有。

案件受理費40元（已減半收?。?，由被告龍譽（揚州）置業有限公司承擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，同時依照國務院《訴訟費用交納辦法》的有關規定繳納上訴案件受理費，上訴于江蘇省揚州市中級人民法院。

審判員徐玉榮

二〇一九年六月二十四日

法官助理張瑋

書記員馮曉艷