房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛案例

原告：朱錫軍，男，1973年7月12日出生，漢族，住揚州市江都區(qū)。

委托訴訟代理人：孫啟東，揚州市江都區(qū)旭東法律服務(wù)所法律工作者。

被告：沙桂平，男，1969年9月17日出生，漢族，住揚州市江都區(qū)。

原告朱錫軍訴被告沙桂平房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告朱錫軍及其委托訴訟代理人孫啟東到庭參加訴訟，被告沙桂平經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭。審理中，原告朱錫軍向本院申請財產(chǎn)保全，請求查封被告沙桂平名下的揚州市江都區(qū)龍川南路西側(cè)中遠歐洲城56幢101室、揚州市江都區(qū)仙女鎮(zhèn)浦江路333號中遠歐洲城二期紅郡3-11幢D室（含車庫、儲藏室），保全價值130萬元，并以中國人民財產(chǎn)保險股份有限公司揚州市分公司訴訟財產(chǎn)保全責(zé)任保險提供擔(dān)保。本院依法裁定查封被告沙桂平名下的揚州市江都區(qū)龍川南路西側(cè)中遠歐洲城56幢101室、揚州市江都區(qū)仙女鎮(zhèn)浦江路333號中遠歐洲城二期紅郡3-11幢D室（含車庫、儲藏室），保全價值130萬元。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告朱錫軍向本院提出訴訟請求：1、依法判決解除原被告之間房屋買賣協(xié)議，被告返還原告購房款39.5萬元及利息并賠償原告損失31萬元；2、依法判決被告承擔(dān)原告已付房款39.5萬元一倍的賠償責(zé)任；3、由被告承擔(dān)本案訴訟費。事實和理由：2017年8月前后，原告經(jīng)朋友介紹與被告商量房屋買賣事項，2017年9月29日原告通過朱子軒（原告兒子)賬戶支付29.5萬元購房款，被告將售賣房屋鑰匙交付原告。2018年3月14日原告與被告在中介簽訂了成房屋買賣協(xié)議，約定：“江都區(qū)世紀(jì)康城小區(qū)9號樓401室由被告以94萬元價格賣給原告，原告支付定金39.5萬元，雙方定于2018年4月15日辦理房屋過戶手續(xù)，如被告不能履行過戶，原告可以進行裝修，被告無異議，如原告不履行或者反悔，原告賠償被告人民幣20萬元，反之亦然，過戶費、中介費原告承擔(dān)。”2018年3月15日、2018年3月16日分別轉(zhuǎn)賬1萬元和9萬元，原告完成購房款支付。2018年4月15日原告找被告過戶房屋、完善交易，卻一直被被告借故拖延。原告考慮到不辦登記，無法實際取得房屋所有權(quán)，所以就不敢裝修進駐，僅將部分家具搬入該房屋。由于被告的消極行為，原告煩惱至極，被告懇求原告暫時不要裝修，答應(yīng)2019年3月10日前會補償原告，補償金額為62.5萬元并向原告出具借條以示誠意。原告相信被告，接受其借條。2019年3月10日原告找被告，被告又再次食言。原告至不動產(chǎn)登記部門查詢，得知被告在2019年正月十六前后，將房屋以130萬元（含稅費5萬元）價格出售給第三人，并辦理完了產(chǎn)權(quán)登記。被告無視合同法，違反誠實信用的原則，欺詐原告，一房二賣致使原告因市場漲價的因素?zé)o法購房。綜上所述，原告訴至貴院，依法維權(quán)，望法院依法裁決。

原告提供以下證據(jù)：1、原告身份證復(fù)印件；2、中介照片復(fù)印件；3、2018年3月14日原被告之間約定說明一份；4、2018年3月14日被告出具金額為10萬元的收條一份；5、中國農(nóng)業(yè)銀行轉(zhuǎn)賬憑證兩份，金額分別為29.5萬元和1萬元，江蘇農(nóng)村信用社轉(zhuǎn)賬憑條一份，金額為9萬元。

被告沙桂平未答辯，亦未提供證據(jù)。

本院經(jīng)審理認定事實如下：2017年8月，原告朱錫軍與被告沙桂平協(xié)商約定被告沙桂平將其所有的位于揚州市江都區(qū)世紀(jì)康城小區(qū)9號樓401房屋出售給原告朱錫軍，約定出售價格94萬元整。2017年9月29日，原告朱錫軍通過其兒子朱子軒的賬戶向被告沙桂平轉(zhuǎn)賬29.5萬元。2018年3月14日，原、被告雙方簽訂約定說明一份，雙方以書面形式確認被告沙桂平以94萬元將上述房屋賣給朱錫軍，已收到房屋定金39.5萬元，并約定4月15日左右辦理房屋過戶手續(xù)，同時約定如果毀約方不能履行或反悔，給付對方賠償人民幣20萬元。上述約定簽訂后，原告朱錫軍于2018年3月15日、3月16日分別向沙桂平轉(zhuǎn)賬9萬元、1萬元，合計10萬元。上述款項給付后，被告沙桂平以各種理由推脫，未能完成上述房屋過戶登記。后被告沙桂平又將上述房屋出售給第三人，并辦理房屋過戶登記。審理中，被告沙桂平經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。

本院認為，當(dāng)事人訂立合同，有書面形式，也有口頭形式。依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，原、被告雙方就訴爭房屋簽訂買賣合同，雙方的行為不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，系雙方真實意識表示，依法應(yīng)當(dāng)認定成立并生效，合同對雙方具有約束力。合同簽訂后，原告先行給付了購房款39.5萬元，被告遲遲怠于協(xié)助辦理房屋過戶登記手續(xù)，后又將訴爭房屋出賣給第三人并已辦理房屋過戶登記，被告的行為致使本案合同目的不能實現(xiàn)。

《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一賠的賠償責(zé)任。本案中，被告沙桂平的行為導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，故原告要求與被告解除雙方的房屋買賣合同，要求被告返還購房款39.5萬元及利息，符合法律規(guī)定，本院予以支持。對于原告要求被告賠償可期待利益31萬元，因該賠償數(shù)額原告未提供相應(yīng)證據(jù)予以佐證，本院不予采納。原、被告雙方在房屋買賣合同中約定，違約方需賠償對方20萬元，雙方約定系真實意思表示，本院予以支持。

此外，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題若干問題的解釋》第八條規(guī)定，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。原告要求被告另外承擔(dān)39.5萬元的賠償責(zé)任亦符合相關(guān)規(guī)定，本院予以支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第十條、第九十四條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題若干問題的解釋》第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告朱錫軍與被告沙桂平簽訂的關(guān)于揚州市江都區(qū)世紀(jì)康城小區(qū)9號樓401室房屋買賣協(xié)議，雙方不再履行協(xié)議。

二、被告沙桂平于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告朱錫軍返還購房款39.5萬元及利息（利息計算方式：以本金39.5萬元，從2018年3月16日起至實際清償之日止，按中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率計算）；

三、被告沙桂平于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告朱錫軍賠償違約金20萬元、賠償損失39.5萬元，合計59.5萬元；

四、駁回原告朱錫軍的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費14700元，案件保全費5000元，合計19700元，由被告沙桂平負擔(dān)。此款已由原告墊付，被告在履行上述判決時一并給付原告。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省揚州市中級人民法院。

審 判 長  陳應(yīng)都

人民陪審員  龔愛紅

人民陪審員  譚玉芳

二〇一九年十一月三日

書 記 員  田 悅