重慶南岸勝訴案例：一紙危房鑒定，強拆豈能秒變合法？

原告：陳XX

委托代理人：姜泉 北京萬典律師事務所律師

被告：重慶市南岸房屋管理局

委托代理人：張XX  劉XX

被告：重慶市南岸區房屋征收中心

委托代理人：付XX

陳先生系重慶市南岸區XX街道居民，在該區擁有合法國有土地上房屋。2016年9月30日，南岸區房屋管理局發布《關于XX路棚戶區改造自治式征收項目公告》，同時發布了征收補償方案。陳先生的房屋位于征收范圍以內。

2016年10月，重慶XX房地產估價資產評估有限公司接受房管局的委托對陳先生所有的房屋進行評估并出具了評估報告，顯示未發現不良危害。結果11月22日，街道辦事處出具房屋安全鑒定委托書和報告，結論為D級危房，要求住戶限期搬離。2017年12月1日，房屋被街道辦強制拆除，并非法限制陳先生的人身自由企圖順利拆除房屋。

陳先生為此非常氣憤，補償沒拿到，房屋到成危房了！真是啞巴吃黃連——有苦說不出。于是，陳先生等人到處打聽哪個律所辦理征地拆遷案水平高，后找到北京萬典律師事務所，經過一番交談，決定委托姜泉律師代理本案。律師介入后，發現本案有不少的違法之處：

1.剝奪被征收人選擇評估機構的權利。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條　房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。 而房屋評估報告顯示：估價委托人為重慶市南岸區房屋管理局，這顯然違反評估機構選定的辦法，極有可能導致估價偏低，嚴重影響被征收人的利益。

2. 以危促拆，企圖規避征收程序。房屋評估報告顯示：地質狀況和其他危害未發現不良危害。估價對象所在區域水電氣通訊道路等基礎設施齊備。而之后的危房鑒定報告顯示為D級危房，顯然前后矛盾。

為此，律師認為本案比較復雜，單純靠一種方法取勝太冒險，于是，從多角度提出代理意見：

1.被告不具備征收國有土地上房屋的法定職權。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條，由市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。雖然被告聲稱對涉案地塊房屋進行自治式征收，但是被告并不具備國有土地上房屋征收的權利，其所謂自治式征收，也無非是給自己違法征行為收找借口，并且企圖規避合法的國有土地上房屋征收程序和要求。

2.被告違反法定征收程序。被告征收目的不符合公共利益且達不到法律規定的“確需”比例原則，且未依法作出房屋征收決定。被告征收之前沒有進行相應的社會穩定風險評估。本次房屋征收前，征收補償費用未能足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?；征收補償標準低于周邊房屋類似房地產市場價值。這也充分體現了其制定補償方案不征求公眾意見，自行決定而造成的與事實、與法律的嚴重矛盾。涉案房屋拆除之前，未依法選定評估機構，亦未依法評估。

3.根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條，被告在未向人民法院申請強制執行的情況，直接拆除原告合法房屋，沒有職權依據，嚴重違法。

被告房屋征收中心認為：房屋系危房整治拆除，不具有房屋使用安全管理職責，也未實施過拆除行為。被告房屋管理局認為：不存在相應的征收規劃，主張是自治式征收。

法院認為：南岸區房管局發布征收公告和補償方案，南岸區征收中心為征收實施單位，原告的房屋是在征收過程中被拆除的，被告雖辯稱房屋系危房由其他行政機關拆除，但未能舉證證明。認定系被告拆除了房屋，被告未能達成征收協議，無權拆除房屋。判決兩被告強拆房屋行為違法。