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善戰者無赫赫之功--青海西寧市某賓館攜手萬典律師,多管齊下,順利解決拆遷
補償則無征收,這是法治的基本要求
我國法律堅持并明確了征收與補償的同時性,禁止只征收不補償或低補償。
因公共利益需要使用土地和房屋的,市、縣一級政府應按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的程序和方式進行,并依據《國有土地上房屋征收評估辦法》等的規定,由專業的房地產價格評估機構在實地調查的基礎上,根據被征收房屋的位置、用途、面積等因素,合理確定評估結果,在此基礎上作出補償。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第27條規定實施房屋征收應當先補償、后搬遷。《國務院辦公廳關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》中也提出,征地涉及拆遷農民住房的,必須先安置后拆遷,妥善解決好被征地農民的居住問題,切實做到被征地拆遷農民原有生活水平不降低,長遠生計有保障。
【基本案情】
委托人系青海省西寧市某區房屋所有權人,依靠微薄的賓館收入,供應4個子女上學。因該房屋被區人民政府納入2016年棚戶區改造項目征收范圍內,該項目嚴重影響了委托人的生產、生活,征收部門一直未能與委托人協商一致,沒有簽訂書面協議,行政機關以斷路、打算強拆等理由,逼迫當事人簽訂協議,委托人被逼無奈,經多方了解,打聽到萬典馮凱律師在青海打過很多官司,勝訴率很高,辦理案件效果很好,故委托北京萬典律師事務所代為維權,所里安排經驗豐富的馮凱副主任律師主辦、劉云剛(實習)律師協辦本案。
【第一回合】
政府部門信息公開不答復,萬典律師小試牛刀獲取重要證據
為了解該項目涉及征收的詳細情況,萬典馮凱律師、劉云剛(實習)律師于2018年8月,通過郵政快遞EMS郵寄了3份政府信息公開申請表,申請政府信息公開,分別要求書面公開:①西寧市城東區下濱河南路周邊改造項目是否辦理“一書兩證”手續和該項目辦理的建設項目選址意見書和建設用地規劃許可證等文件;②西寧市城東區下濱河南路周邊改造項目范圍內房屋調查登記結果;③西寧市城東區下濱河南路周邊改造項目“征收項目規劃設計條件紅線圖”和涉及的被征收戶數。城東區建設局分別于2018年8月10日、18日簽收上述3份EMS郵政快遞,截至2018年10月,其超出法定期限,仍未予以答復,后委托人于2018年10月9日、11日與城東區建設局電話聯系,但是該局以各種理由不向委托人書面公開上述政府信息。
【復議結果】
于是北京萬典馮律師、劉律師決定向西寧市城鄉規劃和建設局提起本案行政復議,要求城東區建設局限期履行信息公開答復職責。最終,西寧市城鄉規劃和建設局經過書面審理,作出寧規復[2018]**號行政復議決定書:
責令被申請人城東區建設局在法定期限內就申請人申請的公開信息依法予以答復。
【萬典律師說法】
選擇最佳解決方案,永遠是萬典律師不變的初衷。
《政府信息公開條例》第三十三條第一款規定:“公民、法人或者其他組織認為行政機關不依法履行政府信息公開義務的,可以向上級行政機關、監察機關或者政府信息公開工作主管部門舉報。收到舉報的機關應當予以調查處理”。
根據上述規定,萬典律師為什么沒有選擇向上級機關舉報或發送律師函呢?北京萬典律師總是設身處地的為被征收人考慮,選擇最優、最快捷的解決方案。
北京萬典律師事務所,已經成功辦理了3200多件征地拆遷案件,具有成熟完善的工作流程,每位律師年富力強,積累了豐富的辦案經驗和技巧,使案件的解決得到迅速化解,辦案效率特別高,受到廣大被征地拆遷人的一致信任與贊賞。
【第二回合】
委托人為繼續了解西寧市某區改造項目土地收回情況,向西寧市人民政府申請了政府信息公開,于2018年10月收到其作出的《西寧市人民政府關于收回XX等單位部分國有土地的批復》(寧政土[20**]*號,以下簡稱收回批復)。該收回批復將委托人擁有合法所有權的房屋和合法使用權的土地按照土地儲備的方式納入土地收回范圍,嚴重侵犯了委托人合法的土地使用權和房屋所權,原告于2018年11月依法向青海省人民政府提出行政復議申請,于2018年11月作出《不予受理行政復議申請決定書》(青府復不受字[2018]**號,以下簡稱“不予受理決定”),原告于2018年11月收到該決定。該不予受理決定以收回批復未對原告產生權利義務影響為由決定不予受理,委托人認為該不予受理決定明顯認定事實不清,依法應予以撤銷。
于是,委托人狀告青海省人民政府向西寧市中級人民法院提起了行政訴訟,經過耐心等待,終于經過開庭審理,質證、辯論和最后陳述,西寧市人民法院最終支持該不予受理復議決定作出正確,駁回原告訴訟請求。委托人對此不服向青海省高級人民法院提起上訴,狀告撤銷省政府復議決定和一審判決書。
【第三回合】
在起訴該出讓批復的同時,萬典馮律師、劉律師經過研究,決定多管齊下,委托人認為該收回土地批復涉及收回的宗地面積明確、對象特定,屬于具體行政行為,可復議也可行政訴訟。于是針對《收回國有土地的批復》向青海省人民政府提出復議,青海省人民政府于2018年11月作出《不予受理行政復議申請決定書》(青府復不受字[2018]*號),委托人對省政府的該復議決定不服,向西寧市中級人民法院提起了行政訴訟,經過開庭審理,質證、辯論和最后陳述,西寧市人民法院最終支持該不予受理復議決定作出正確,駁回原告訴訟請求。委托人對此不服向青海省高級人民法院提起上訴,狀告撤銷省政府復議決定和一審判決書。
經過多個回合的法律維權較量,區政府感覺到了壓力,各級人民法院也積極發揮司法的能動作用,協調各方,最終,委托人和西寧市某區建設局達成一致,簽訂了《國有土地上房屋征收與補償協議書》,達成協議后,委托人到各級法院撤回了提起的行政訴訟。
委托人對萬典律師的工作非常滿意,為感謝萬典律所馮凱、劉云剛(實習)律師,專門贈送一面錦旗:仗法律之劍,維百姓之權,以表達謝意。
【萬典律師說法】
被征收人有權利獲得及時、公平、合理的補償。
被征收人有權利獲得合法合理的補償,這一原則,在我國憲法、民法總則、物權法、城鄉規劃法、土地管理法等基本法律中均有體現。具體的實施也有《國有土地上房屋征收與補償條例》、《土地管理法實施條例》等法規規定,并且進一步規定了先補償、后搬遷的原則,這也是為了更加有力的保障老百姓的權益不受公權力的不法侵害。
補償價值應合法、公平、合理。被征收人經常遇到一個問題,那就是雖然政府部門也公布了補償方案,但是補償的價格尤其是房屋的單價很低,或者征收項目一拖再拖,等到真要實施拆除的時候已經過去了四五年甚至七八年,在房價飛漲的今日,被征收人得到的補償很難再買到條件相同的房屋,這就違背了公平補償的原則。
被征收人要注意:對被征收不動產價值評估的時點,一般應當為征收決定公告之日或者征收決定送達被征收人之日。因征收人原因造成征收補償問題不合理遲延的,且被征收不動產價格明顯上漲的,被征收人有權主張以作出征收補償決定或者簽訂征收補償協議時的市場價格作為補償基準。